ทิศทางเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569: ปีแห่งการประคับประคองสู่สมดุลใหม่จากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวิกฤตการณ์และช่วงเวลาแห่งการฟื้นตัวมาหลายครั้งหลายครา และปี 2569 หรือ ค.ศ. 2026 นี้ ก็เป็นอีกหนึ่งปีที่เราต้องเผชิญหน้ากับความท้าทายที่ซับซ้อนแต่ก็แฝงไว้ด้วยโอกาสใหม่ ๆ บทความนี้จะเจาะลึกถึงภาพรวมของเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ 2569 โดยเฉพาะในบริบทของประเทศไทย พร้อมวิเคราะห์ปัจจัยสำคัญ กลยุทธ์ที่จำเป็น และแนวโน้มที่ผู้ประกอบการ นักลงทุน ตลอดจนผู้บริโภคควรตระหนัก
ปี 2568 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องผ่านสมรภูมิอันดุเดือด ไม่ว่าจะเป็นความผันผวนทางเศรษฐกิจโลก ภัยพิบัติธรรมชาติ ไปจนถึงความไม่แน่นอนทางการเมืองภายในประเทศ ทุกปัจจัยล้วนกระหน่ำซ้ำเติมให้กำลังซื้อของผู้บริโภคอ่อนแรงลง และสถาบันการเงินเองก็เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อบ้านมากขึ้น ซึ่งเป็นผลโดยตรงจากปัญหาหนี้ครัวเรือนไทยที่พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์และยอดปล่อยสินเชื่อรายย่อยอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบหลายปี อย่างไรก็ดี ทุกวิกฤตย่อมนำมาซึ่งการปรับตัว และปี 2569 นี้จะเป็นปีแห่งการประคับประคองและสร้างฐานที่แข็งแกร่งบน “สมดุลใหม่” ที่ไม่ใช่การกลับไปสู่จุดรุ่งเรืองแบบเดิม แต่เป็นการเติบโตอย่างมีคุณภาพและยั่งยืน
ปัจจัยขับเคลื่อนและอุปสรรคทางเศรษฐกิจมหภาคไทยในปี 2569
การทำความเข้าใจภาพรวมเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ 2569 จำเป็นต้องพิจารณาจากปัจจัยมหภาคทั้งจากภายในและภายนอกประเทศ
1.1 แรงกดดันและข้อจำกัดที่ต้องเผชิญ:
หนี้ครัวเรือนไทย: ยังคงเป็นประเด็นหลักที่ฉุดรั้งกำลังซื้อภาคครัวเรือน ส่งผลให้ความสามารถในการขอสินเชื่อบ้านลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แม้ธนาคารแห่งประเทศไทยจะออกมาตรการดูแล แต่การแก้ปัญหาต้องใช้เวลาและมาตรการเชิงโครงสร้างที่เข้มข้นกว่านี้
อัตราดอกเบี้ย: แม้มีแนวโน้มที่จะลดลงบ้าง แต่ผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจไม่มากเท่าที่คาดการณ์ เพราะปัจจัยหลักยังคงอยู่ที่ความเข้มงวดของสถาบันการเงินและการประเมินความเสี่ยงของผู้กู้
การเติบโตของ GDP: จากการประเมินเบื้องต้นของหลายสำนัก คาดการณ์ว่า GDP ของไทยในปี 2569 จะยังคงอยู่ในระดับ 1.5-2.0% ซึ่งถือว่าต่ำ และไม่เพียงพอที่จะสร้างกำลังซื้อที่แข็งแกร่งให้กับตลาดที่อยู่อาศัยที่ต้องการการเติบโต 3-5% เป็นอย่างน้อย
ความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์: ความขัดแย้งในหลายพื้นที่ทั่วโลก รวมถึงสถานการณ์ตามแนวชายแดนไทย-กัมพูชา ยังคงเป็นปัจจัยเสี่ยงที่อาจส่งผลกระทบต่อการค้า การลงทุน และความเชื่อมั่นโดยรวม
ความท้าทายทางการเมือง: การเปลี่ยนผ่านรัฐบาลและนโยบายที่เน้นการกระตุ้นระยะสั้นมากเกินไป โดยไม่แก้ปัญหาเชิงโครงสร้างอย่างจริงจัง อาจทำให้การฟื้นตัวเป็นไปอย่างเชื่องช้า
1.2 แสงสว่างปลายอุโมงค์และโอกาสใหม่:
งบประมาณภาครัฐ: รัฐบาลใหม่ที่เข้ามาบริหารประเทศ หากสามารถผลักดันงบประมาณปี 2570 เข้าสภาได้ทันท่วงที และเร่งรัดการใช้งบประมาณปี 2569 ที่ค้างอยู่ จะเป็นหนึ่งในกลไกสำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนในประเทศ
โครงสร้างพื้นฐาน: การลงทุนในโครงข่ายคมนาคมขนาดใหญ่ที่ทยอยก่อสร้างแล้วเสร็จ ไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้าสายใหม่ หรือโครงการเมกะโปรเจกต์อื่น ๆ จะเป็นแรงหนุนให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นในแนวเส้นทาง และสร้างโอกาสใหม่ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ใกล้เคียง (อสังหาฯ แนวรถไฟฟ้า)
ฐานที่ต่ำของปี 2568: ตัวเลขเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ที่ตกต่ำในปีที่ผ่านมา อาจเป็นปัจจัยบวกในแง่ของฐานเปรียบเทียบ ทำให้ปี 2569 มีโอกาสที่จะเห็นการเติบโตในอัตราร้อยละที่สูงขึ้น แม้ปริมาณที่แท้จริงจะยังไม่กลับสู่ภาวะปกติ
การแข่งขันของสถาบันการเงิน: เมื่อตลาดซบเซา การแข่งขันในการปล่อยสินเชื่อบ้านของธนาคารพาณิชย์อาจเข้มข้นขึ้นเพื่อรักษาฐานลูกค้า ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อที่มีศักยภาพ
การส่งเสริมการลงทุนจาก BOI: ตัวเลขการขอรับบัตรส่งเสริมการลงทุนที่ดีขึ้นในปี 2568 สะท้อนถึงความเชื่อมั่นของนักลงทุนบางกลุ่ม ซึ่งหากมีการลงทุนจริงอย่างต่อเนื่อง ก็จะช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจมหภาคไทยให้เติบโต
การถอดรหัสตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569
ปี 2569 จะเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์แสดงสัญญาณของการปรับตัวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะในมิติของอุปทานและอุปสงค์ รวมถึงพฤติกรรมของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
2.1 สถานการณ์อุปทาน (Supply-Side Dynamics):
นิวซัพพลายลดลง: การเปิดตัวโครงการใหม่ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล คาดว่าจะยังคงอยู่ในระดับต่ำ ซึ่งเป็นผลมาจากความระมัดระวังของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และสถานการณ์ตลาดที่ท้าทายในช่วงที่ผ่านมา การลดลงของอุปทานใหม่นี้จะช่วยลดความรุนแรงของการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ลงได้ระดับหนึ่ง
การปรับตัวของโครงการ: โครงการทาวน์เฮาส์ในเขตเมืองและชานเมืองที่มีราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทต่อหน่วยจะเริ่มหายากขึ้น เนื่องจากต้นทุนราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และคอนโดมิเนียมราคาดีในทำเลชานเมืองจะเข้ามาทดแทนบทบาทนี้มากขึ้น
การบริหารสภาพคล่อง: ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องบริหารสภาพคล่องผู้ประกอบการอย่างเข้มงวด ชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และหันมาพึ่งพิงแหล่งเงินทุนภายในมากขึ้น เนื่องจากตลาดหุ้นกู้และ Project Finance ยังคงมีความท้าทายสูง
2.2 ความท้าทายด้านอุปสงค์ (Demand-Side Challenges):
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: ยังคงเป็นปัญหาเรื้อรังที่ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชน
อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ: ยังคงอยู่ในระดับสูงถึง 40% ซึ่งหมายความว่าแม้จะมีความต้องการซื้อจริง แต่ผู้บริโภคจำนวนมากไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อบ้านได้ ทำให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ สร้างผลกระทบต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย
พฤติกรรมผู้บริโภคอสังหาฯ: ผู้บริโภคจะมีความรอบคอบมากขึ้นในการตัดสินใจซื้อ มองหาความคุ้มค่า ฟังก์ชันการใช้งานที่ตอบโจทย์ และโครงการที่มีความน่าเชื่อถือสูง
กลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในสมดุลใหม่
ปีแห่งการประคับประคองนี้ ไม่ได้หมายถึงการหยุดนิ่ง แต่คือการปรับกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ให้เฉียบคมและยั่งยืน
3.1 การเงินที่รอบคอบและบริหารความเสี่ยง:
สภาพคล่องคือหัวใจ: การบริหารเงินสดและสภาพคล่องผู้ประกอบการเป็นสิ่งสำคัญอันดับแรก เพื่อให้องค์กรอยู่รอดและมีศักยภาพในการคว้าโอกาสเมื่อตลาดกลับมา
ลดการพึ่งพาหุ้นกู้: ตลาดหุ้นกู้มีความระมัดระวังมากขึ้น การออกหุ้นกู้ในปี 2569 จะเห็นความแตกต่างอย่างชัดเจนระหว่างผู้ออกที่นักลงทุนให้การต้อนรับกับผู้ที่ถูกเมิน ดังนั้น การพึ่งพาเงินทุนภายในหรือสถาบันการเงินที่เข้มแข็งจะปลอดภัยกว่า
ลงทุนอย่างมีวินัย: การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ๆ ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ ไม่ประมาท และต้องมั่นใจว่าโครงการนั้นสอดคล้องกับกำลังซื้อจริงของตลาด
3.2 การพัฒนาสินค้าที่ตอบโจทย์ตลาดจริง:
เน้น “กำลังซื้อจริง” เป็นเข็มทิศ: การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องยึดรายได้และความสามารถในการผ่อนชำระของประชาชนเป็นหลัก ปรับขนาดโครงการให้เล็กลง ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและวิถีชีวิตปัจจุบัน
นวัตกรรมและ Low Carbon Living: ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องยกระดับศักยภาพองค์กร (Upskill) สู่ Sustainable Development in Action พัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์เทรนด์ Low Carbon Living และนวัตกรรมอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ๆ เช่น Smart Home อสังหาฯ เพื่อสร้างความแตกต่างและมูลค่าเพิ่ม
โครงการแบบผสมผสาน: การพัฒนาโครงการที่มีฟังก์ชันหลากหลาย เช่น ที่อยู่อาศัยที่สามารถปรับเป็น Home Office ได้ หรือพื้นที่ส่วนกลางที่ตอบสนองความต้องการด้านสุขภาพและความเป็นอยู่ที่ดี จะดึงดูดกลุ่มลูกค้าได้
โฟกัสทำเลศักยภาพ: การเลือกทำเลที่มีศักยภาพการเติบโตในระยะยาว โดยเฉพาะบริเวณที่โครงข่ายคมนาคมใหม่ ๆ กำลังจะแล้วเสร็จ หรือแหล่งงานสำคัญ เช่น อสังหาฯ แนวรถไฟฟ้า จะเป็นแต้มต่อ
บทบาทสำคัญของภาครัฐและสถาบันการเงิน
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ 2569 จะเกิดขึ้นได้จริง ต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน โดยเฉพาะภาครัฐและสถาบันการเงิน
4.1 ภาครัฐ: พยุงตลาด ไม่ใช่แค่กระตุ้นระยะสั้น:
แก้ปัญหาสินเชื่อหดตัว: รัฐบาลควรสนับสนุนกลไกเพื่อแก้ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อบ้านที่ยากลำบาก เช่น การพิจารณา Mortgage Guarantee เพื่อเพิ่มโอกาสให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
ต่ออายุมาตรการ: การขยายระยะเวลาลดค่าธรรมเนียมโอนและลดค่าจดจำนอง รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) จะช่วยลดภาระทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการได้อย่างตรงจุด
สนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก: มาตรการพิเศษสำหรับผู้ที่กำลังเริ่มสร้างเนื้อสร้างตัวให้สามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้ จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในกลุ่มที่มีความต้องการจริง
แก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้าง: สิ่งสำคัญที่สุดคือการที่รัฐบาลต้องเร่งปรับโครงสร้างทางเศรษฐกิจ สังคม และแก้ปัญหาหนี้ทั้งระบบอย่างยั่งยืน พร้อมกับมุ่งเน้นการปราบปรามการทุจริตคอร์รัปชัน เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนและประชาชนโดยรวม
4.2 สถาบันการเงิน: ปรับเงื่อนไขให้เข้าถึงได้:
เพิ่มความยืดหยุ่น: สถาบันการเงินควรร่วมกับภาครัฐในการหาแนวทางเพิ่มความยืดหยุ่นในการปล่อยสินเชื่อบ้าน โดยอาจพิจารณา Risk-Based Interest ที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยงที่แท้จริงของลูกค้าแต่ละราย เพื่อให้ลูกค้าที่ดีมีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อในอัตราที่เหมาะสม
การรวมหนี้: การพิจารณานโยบาย Consolidated Debt หรือการรวมหนี้ เพื่อลดภาระและเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระของผู้กู้ จะช่วยให้ประชาชนมีศักยภาพในการซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น
แนวโน้มและการลงทุนในภูมิภาค
แม้ภาพรวมจะท้าทาย แต่การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในบางพื้นที่ของภูมิภาคยังคงมีโอกาส เนื่องจากแต่ละจังหวัดมีปัจจัยขับเคลื่อนที่แตกต่างกัน
การฟื้นตัวที่หลากหลาย: การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละภูมิภาคจะแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับเศรษฐกิจท้องถิ่น การท่องเที่ยว และโครงข่ายคมนาคมที่เข้าถึง
ที่ดินเพื่อการลงทุน: แม้ในภาวะตลาดชะลอตัว ที่ดินเพื่อการลงทุนในทำเลที่มีศักยภาพยังคงเป็นที่ต้องการ โดยเฉพาะที่ดินที่ได้รับอานิสงส์จากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานหรือเขตเศรษฐกิจพิเศษ
การลงทุนคอนโดให้เช่า: สำหรับนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนระยะยาว ลงทุนคอนโดให้เช่าในแหล่งท่องเที่ยวหรือใกล้สถาบันการศึกษา อาจยังคงน่าสนใจ แต่ต้องพิจารณาอัตราค่าเช่าและความต้องการเช่าในแต่ละพื้นที่อย่างละเอียด
ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์: ก่อนการตัดสินใจลงทุน ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยวพร้อมอยู่, คอนโดมิเนียมราคาดี หรือที่ดินเปล่า การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพเป็นสิ่งสำคัญ เพื่อให้มั่นใจว่าเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าและไม่เกินจริง
สรุป: ปีแห่งการสร้างภูมิคุ้มกันและโอกาสที่รอคอย
ปี 2569 จึงไม่ใช่ปีของ “ม้ากระโดด” แต่เป็นปีของ “ม้าที่เพิ่งเข้าเฝือก” ที่เริ่มเดินได้อย่างระมัดระวัง แต่ด้วยก้าวที่มั่นคงและมีทิศทางที่ชัดเจน เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ 2569 จะเป็นบทพิสูจน์ถึงความอึด ทน และความสามารถในการปรับตัวของทุกภาคส่วน
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อมั่นว่าอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยมีศักยภาพที่จะผ่านพ้นช่วงเวลานี้ไปได้ ด้วยการทำงานร่วมกันอย่างใกล้ชิดระหว่างภาครัฐ สถาบันการเงิน และผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสร้างสมดุลใหม่ที่ยั่งยืน การทำความเข้าใจสถานการณ์อย่างลึกซึ้ง และการปรับกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ให้สอดรับกับความเป็นจริง จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในระยะยาว
หากท่านเป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์ นักลงทุนที่ต้องการเจาะลึกโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่กำลังวางแผนซื้อที่อยู่อาศัยและต้องการคำแนะนำเกี่ยวกับสินเชื่อบ้านและการเลือกบ้านเดี่ยวพร้อมอยู่ที่คุ้มค่าในสภาวะตลาดปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนอย่างชาญฉลาด เพราะการตัดสินใจที่รอบคอบวันนี้ จะนำไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืนในวันข้างหน้าครับ.