เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569: ปีแห่งการปรับสมดุล กลยุทธ์เพื่อความยั่งยืนในยุคที่ความแน่นอนเป็นสิ่งท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดทั้งขาขึ้นและขาลงมาแล้วนับครั้งไม่ถ้วน แต่สำหรับปี 2569 หรือปี 2026 นี้ ผมเชื่อว่าเรากำลังเผชิญหน้ากับห้วงเวลาที่แตกต่างออกไปอย่างมีนัยสำคัญ ไม่ใช่แค่การถดถอยชั่วคราว แต่เป็นการเปลี่ยนผ่านสู่ “สมดุลใหม่” ที่ทุกภาคส่วนต้องเรียนรู้ที่จะอยู่รอดและเติบโตภายใต้บริบทที่ท้าทายยิ่งขึ้น บทความนี้จะเจาะลึกถึงทิศทางของเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569 พร้อมทั้งวิเคราะห์ปัจจัยสำคัญ กลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการควรพิจารณา และบทบาทของภาครัฐในการประคับประคองตลาด
ถอดบทเรียนจากปี 2568: พายุเศรษฐกิจที่โหมกระหน่ำ
เพื่อทำความเข้าใจถึงภาพรวมของปี 2569 เราจำเป็นต้องย้อนกลับไปมองปี 2568 ที่ผ่านมา ซึ่งถือเป็นปีที่ภาคเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับพายุลูกใหญ่และปัจจัยลบที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ปัญหาภัยพิบัติทางธรรมชาติอย่างแผ่นดินไหวและน้ำท่วมใหญ่ ความไม่สงบตามแนวชายแดน ไปจนถึงความไม่แน่นอนทางการเมืองภายในประเทศ ปัจจัยเหล่านี้ได้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค สร้างแรงกดดันให้กับธุรกิจ และทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเข้าสู่ภาวะ “ประคับประคองตัว” อย่างแท้จริง การชะลอตัวของเศรษฐกิจไทยในปีที่ผ่านมาได้ตอกย้ำให้เห็นถึงความเปราะบางของตลาด และเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการสร้างรากฐานที่มั่นคงสำหรับปีต่อๆ ไป
เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569: ปีแห่งความท้าทายที่ต้องก้าวอย่างระมัดระวัง
มุมมองของผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่ต่างเห็นพ้องต้องกันว่า ปี 2569 จะยังคงเป็นปีแห่งการประคับประคองและฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปบนสมดุลใหม่ อัตราการเติบโตของ GDP ที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำที่ 1.5-1.8% ตามการประเมินของธนาคารแห่งประเทศไทย สะท้อนให้เห็นว่าแรงขับเคลื่อนทางเศรษฐกิจยังคงจำกัด นี่คือบริบทที่สำคัญสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมักจะเคลื่อนไหวสอดคล้องกับภาพรวมเศรษฐกิจ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้จึงต้องอาศัยความรอบคอบและวิสัยทัศน์ที่เฉียบคมยิ่งกว่าที่เคย
ปัจจัยขับเคลื่อนหลักที่ผู้ประกอบการต้องจับตา:
กำลังซื้อที่อ่อนแอและหนี้ครัวเรือนสูง: นี่คือโจทย์ใหญ่ที่ยังคงกัดกินกำลังซื้อของผู้บริโภค หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงเป็นอุปสรรคสำคัญที่ทำให้ธนาคารและสถาบันการเงินต้องเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังคงอยู่ในระดับสูงถึง 40% แม้จะมีความต้องการซื้อที่แท้จริงก็ตาม ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จึงต้องหันมาโฟกัสกับการพัฒนาโครงการที่สอดรับกับกำลังซื้อจริงของกลุ่มเป้าหมาย ไม่ใช่แค่ความคาดหวังลมๆ แล้งๆ และต้องพิจารณากลยุทธ์ด้านราคาและขนาดโครงการที่เหมาะสม
นโยบายสินเชื่อที่เข้มงวด: แม้อัตราดอกเบี้ยอาจมีแนวโน้มลดลงบ้าง แต่ก็ไม่สามารถชดเชยกับความเข้มงวดของสถาบันการเงินได้ทั้งหมด ธนาคารพาณิชย์ยังคงระมัดระวังในการให้สินเชื่อโครงการ (Project Finance) โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับโครงการคอนโดมิเนียมที่ต้องก่อสร้างทั้งอาคารพร้อมกัน การพึ่งพาตนเองของผู้ประกอบการโดยการบริหารสภาพคล่องให้ดีจึงเป็นสิ่งสำคัญ การออกหุ้นกู้ก็ไม่ใช่เรื่องง่ายอีกต่อไป เพราะนักลงทุนเองก็มีความระมัดระวังมากขึ้น ทำให้การระดมทุนเป็นความท้าทายสำหรับหลายบริษัท โดยเฉพาะบริษัทขนาดเล็ก หากผู้ประกอบการไม่มีสภาพคล่องที่ดีพอ อาจถึงขั้นต้องชะลอการลงทุนใหม่ หรือปรับโครงสร้างองค์กรอย่างเร่งด่วน การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างละเอียดจะช่วยลดความเสี่ยงได้มาก
อุปทานใหม่ที่ลดลง: โอกาสหรือเพียงแค่การปรับฐาน?
ข่าวดีในวิกฤตคือ ปริมาณอุปทานใหม่ในตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีการเปิดตัวโครงการรวมต่ำที่สุดในรอบกว่า 20 ปีในปี 2568 นี่ส่งผลให้การแข่งขันด้านอุปทานในปี 2569 อาจไม่รุนแรงเท่าปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม การโอนกรรมสิทธิ์และการปล่อยสินเชื่อรายย่อยก็ลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบหลายปีเช่นกัน ปัจจัยเหล่านี้ชี้ให้เห็นว่า ผู้ประกอบการที่เหลือรอดและสามารถปรับตัวได้ดี จะมีโอกาสในการระบายสต็อกคงค้างและเข้าสู่ตลาดที่มีการแข่งขันด้านจำนวนโครงการลดลงได้
กลยุทธ์เชิงรุกของผู้ประกอบการในยุคสมดุลใหม่:
บริหารสภาพคล่องอย่างเข้มงวดและลงทุนอย่างรอบคอบ: นี่คือหัวใจสำคัญของการอยู่รอด ผู้ประกอบการต้องมีเงินทุนหมุนเวียนที่ดี ชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเฟสเล็กๆ หรือโครงการบ้านจัดสรรที่สามารถแบ่งสร้างเป็นเฟสได้ จะช่วยลดภาระทางการเงินและลดความเสี่ยงกว่าการสร้างโครงการขนาดใหญ่ในคราวเดียว
“Upskill” สู่การพัฒนาที่ยั่งยืน (Sustainable Development in Action): โลกกำลังก้าวเข้าสู่ยุคที่ให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อม ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้องยกระดับศักยภาพองค์กร สู่การพัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ Low Carbon Living การออกแบบที่อยู่อาศัยที่ประหยัดพลังงาน การใช้วัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และการบริหารจัดการโครงการอย่างยั่งยืน ไม่เพียงแต่จะเป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ แต่ยังเป็นการตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่ที่ตระหนักถึงปัญหาสิ่งแวดล้อมมากขึ้น นี่คือเทรนด์อสังหาริมทรัพย์ดิจิทัลและ PropTech ที่มาพร้อมกับแนวคิดความยั่งยืน
ออกแบบตาม “กำลังซื้อจริง”: การทำความเข้าใจโครงสร้างครอบครัวและรายได้ที่แท้จริงของประชาชนเป็นสิ่งสำคัญ การปรับลดขนาดโครงการ ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบฟังก์ชันการใช้งานที่สอดคล้องกับความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว จะเป็นเข็มทิศนำทางที่แม่นยำที่สุดสำหรับตลาด การหายไปของโครงการทาวน์เฮาส์ราคา 1.5 ล้านบาทในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล เนื่องจากราคาที่ดินที่สูงขึ้น เป็นสัญญาณชัดเจนว่าตลาดกำลังขับเคลื่อนไปสู่โครงการคอนโดมิเนียมในย่านชานเมือง หรือโครงการที่อยู่อาศัยที่เน้นความคุ้มค่าในภูมิภาคต่างๆ ซึ่งการฟื้นตัวอาจแตกต่างกันไปตามศักยภาพของแต่ละพื้นที่
แสวงหาแหล่งเงินทุนทางเลือกและพันธมิตร: เมื่อการพึ่งพาสถาบันการเงินและหุ้นกู้เป็นเรื่องที่ท้าทาย ผู้ประกอบการอาจต้องมองหาแหล่งเงินทุนทางเลือก เช่น การร่วมทุนกับพันธมิตรที่มีศักยภาพ (Joint Venture) หรือการหาผู้ร่วมลงทุน การบริหารความสัมพันธ์กับธนาคารพาณิชย์ให้ดียิ่งขึ้น เพื่อให้ได้สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำสำหรับผู้บริโภคก็เป็นสิ่งสำคัญเช่นกัน
บทบาทภาครัฐ: พยุงตลาด ไม่ใช่แค่กระตุ้นระยะสั้น
ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในเครื่องยนต์สำคัญของการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ หากเครื่องยนต์นี้สะดุด อาจฉุดรั้งธุรกิจอื่นๆ ให้ล้มตามได้ ดังนั้น บทบาทของภาครัฐในปี 2569 จึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง แต่ไม่ใช่แค่การออกมาตรการกระตุ้นระยะสั้นที่หมดไปในไม่ช้า สิ่งที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องการคือมาตรการที่ช่วย “พยุงตลาด” และ “ลดภาระ” ทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการอย่างตรงจุด:
มาตรการลดค่าธรรมเนียม: การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองจะช่วยลดภาระให้ผู้ซื้อได้อย่างเป็นรูปธรรม และกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ
ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value): การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV อย่างเหมาะสม จะช่วยให้ผู้ซื้อเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มผู้ที่เริ่มสร้างตัวและต้องการมีบ้านหลังแรก
กลไกเสริมด้านสินเชื่อ: ภาครัฐควรพิจารณากลไกเสริมเพื่อแก้ปัญหาสินเชื่อหดตัว เช่น Mortgage Guarantee เพื่อเพิ่มโอกาสการเข้าถึงสินเชื่อ, Consolidated Debt เพื่อลดภาระหนี้และเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระ, และ Risk-Based Interest ที่กำหนดดอกเบี้ยตามความเสี่ยงที่แท้จริงของผู้กู้
การปฏิรูปโครงสร้างเศรษฐกิจสังคม: สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างของประเทศ เช่น ปัญหาหนี้ทั้งระบบ การยกระดับ GDP ให้เติบโตอย่างยั่งยืนที่ 3-5% (ไม่ใช่แค่ 1-2%) ซึ่งจะสร้างกำลังซื้อที่แท้จริงให้กับประชาชน และการต่อต้านการคอร์รัปชันอย่างจริงจัง เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุน และเพิ่มประสิทธิภาพในการใช้งบประมาณแผ่นดิน
ส่งเสริม PPP (Private-Public Partnership): การเปิดโอกาสให้ภาคเอกชนเข้ามาร่วมลงทุนในโครงการภาครัฐ จะช่วยแบ่งเบาภาระงบประมาณและเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินโครงการต่างๆ ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อภาพรวมเศรษฐกิจ
คำนิยามปี 2569 จากผู้รู้: “ม้าที่เพิ่งลุกขึ้นเดิน” ไม่ใช่ม้ากระโดด
หากจะให้คำนิยามปี 2569 ผมเห็นด้วยกับมุมมองที่ว่านี่ไม่ใช่ปีที่ “ม้าจะกระโดด” แต่เป็นปีที่ “ม้าเพิ่งเข้าเฝือกมา” หรือ “ม้าที่เพิ่งลุกขึ้นเดินได้” หลังจากผ่านพ้นปีที่ยากลำบาก นั่นหมายถึงตลาดจะยังคงเติบโตจากฐานที่ต่ำอย่างค่อยเป็นค่อยไป ไม่ใช่การฟื้นตัวอย่างรวดเร็วและหวือหวา ผู้ประกอบการจะต้องมีความ “อึดและทน” ต่อสภาพตลาดที่อาจซึมๆ ไปตลอดทั้งปี
ในขณะที่บางฝ่ายอาจกังวลถึงผลพวงจากความไม่แน่นอนทางการเมืองระหว่างประเทศ ผลกระทบจากปัญหาชายแดน หรือความท้าทายในการออกหุ้นกู้ของบริษัทขนาดใหญ่ที่อาจส่งผลกระทบต่อบริษัทรายเล็ก สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นบททดสอบความแข็งแกร่งของผู้ประกอบการ ผมเชื่อว่าภายใต้สถานการณ์ที่ยากลำบากนี้ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยจะยังคงร่วมกันประคับประคองตลาดให้เดินหน้าต่อไปได้ ด้วยความมุ่งมั่นและกลยุทธ์ที่รัดกุม
สรุปและก้าวต่อไป
ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการเรียนรู้และการปรับตัวครั้งสำคัญสำหรับภาคเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทย การกลับไปสู่ “ความดีเหมือนเดิม” แบบในอดีตอาจจะไม่เกิดขึ้นอีกแล้ว แต่เรากำลังก้าวเข้าสู่ยุคของ “สมดุลใหม่” ที่ต้องการความยืดหยุ่น ความคิดสร้างสรรค์ และความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ไม่ว่าจะเป็นภาครัฐ สถาบันการเงิน หรือผู้ประกอบการเอง การบริหารจัดการความเสี่ยง การสร้างความยั่งยืน และการตอบสนองต่อกำลังซื้อที่แท้จริง จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนผ่านนี้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอย้ำว่าการทำความเข้าใจบริบทของตลาดอย่างลึกซึ้ง และการวางแผนกลยุทธ์ที่รัดกุม จะเป็นเกราะป้องกันที่ดีที่สุด หากท่านกำลังมองหาที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์เพื่อวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเชิงลึก วางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือพัฒนากลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ให้เหมาะสมกับปีแห่งความท้าทายนี้ เราพร้อมนำประสบการณ์กว่า 10 ปี มาช่วยท่านนำทางสู่โอกาสใหม่ๆ และสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนในตลาดอสังหาฯ กรุงเทพฯ และทั่วประเทศ ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำปรึกษาที่ปรับให้เหมาะกับธุรกิจของท่านโดยเฉพาะ