ก้าวที่ระมัดระวัง: เจาะลึกทิศทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569 กับมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นภูมิทัศน์ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เคลื่อนไหวเปลี่ยนแปลงไปตามพลวัตทางเศรษฐกิจ สังคม และการเมืองอย่างต่อเนื่อง และเมื่อเรามองไปข้างหน้ายังปี 2569 (ค.ศ. 2026) ผมกล้าฟันธงว่านี่จะเป็นอีกหนึ่งปีแห่งการ “ประคับประคอง” และ “สร้างสมดุลใหม่” บนรากฐานของความท้าทายที่ยังคงอยู่จากปีที่ผ่านมา บทความนี้จะเจาะลึกถึงปัจจัยขับเคลื่อนและข้อจำกัดที่สำคัญ พร้อมวิเคราะห์กลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการและนักลงทุนควรพิจารณา เพื่อก้าวผ่านปีแห่งความไม่แน่นอนนี้ไปได้อย่างมั่นคงและยั่งยืน
ภูมิทัศน์เศรษฐกิจมหภาค: แรงกดดันที่ยังไม่คลายตัว
ก่อนที่เราจะดำดิ่งสู่รายละเอียดของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เราจำเป็นต้องเข้าใจภาพรวมของเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงเป็นตัวกำหนดทิศทางสำคัญ แม้เราจะผ่านพ้นปี 2568 ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความผันผวน ทั้งจากปัจจัยภายนอก เช่น ความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ การชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก และปัจจัยภายในอย่างปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น และความไม่แน่นอนทางการเมือง แต่แรงกดดันเหล่านี้ยังคงเป็นเงาตามติดมาถึงปี 2569
ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ประเมินผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ของไทยในปี 2569 ไว้ในระดับที่ยังคงฟื้นตัวอย่างช้าๆ ซึ่งอาจไม่เพียงพอที่จะสร้างกำลังซื้อที่แข็งแกร่งกลับมาในทันที โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเทียบกับศักยภาพที่ควรจะเป็น การฟื้นตัวเศรษฐกิจที่เปราะบางนี้ส่งผลโดยตรงต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและการตัดสินใจลงทุนในสินทรัพย์ขนาดใหญ่อย่างอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ การใช้จ่ายภาครัฐที่ล่าช้าและนโยบายที่ยังไม่ชัดเจนในหลายด้านก็เป็นอีกหนึ่งตัวแปรสำคัญที่อาจส่งผลต่อการกระตุ้นเศรษฐกิจ การบริหารจัดการหนี้สาธารณะและหนี้ครัวเรือนอย่างมีประสิทธิภาพจึงเป็นหัวใจสำคัญที่รัฐบาลใหม่ต้องเร่งแก้ไข เพื่อสร้างเสถียรภาพและเพิ่มความสามารถในการจับจ่ายใช้สอยของประชาชน อันจะนำไปสู่การเติบโตอย่างยั่งยืนของ เศรษฐกิจไทย โดยรวม
ถอดรหัส ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569: จากอุปทานสู่ความต้องการ
สถานการณ์ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2569 จะยังคงได้รับอิทธิพลอย่างมากจากปัจจัยพื้นฐานที่อ่อนแอ การวิเคราะห์อย่างละเอียดจะเผยให้เห็นถึงความท้าทายและโอกาสที่ซ่อนอยู่:
อุปทานที่ลดลง…แต่ความแข่งขันยังคงอยู่:
คุณอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้สะท้อนภาพที่ชัดเจนว่าปี 2569 จะยังคงเป็นปีแห่งความ “อึดและทน” สำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ การเปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลในช่วงปีที่ผ่านมาลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งถือเป็นจุดต่ำสุดในรอบหลายทศวรรษ สิ่งนี้สะท้อนถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการที่เริ่มตระหนักถึงความจำเป็นในการรักษาสภาพคล่องและลงทุนอย่างรอบคอบมากขึ้น แม้ว่าการลดลงของอุปทานใหม่จะช่วยลดความรุนแรงของการแข่งขันในภาพรวมลงได้บ้างเมื่อเทียบกับช่วงที่ผ่านมา แต่สต็อกสินค้าคงค้างในตลาดก็ยังคงมีอยู่ ทำให้ผู้ประกอบการยังต้องงัดกลยุทธ์ทางการตลาดที่เข้มข้น เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ
ในมุมมองของ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีสายป่านยาวอาจได้เปรียบในการถือครองที่ดินแปลงสวยและรอจังหวะที่เหมาะสม แต่สำหรับรายกลางและรายย่อย การบริหารเงินสดและสภาพคล่องที่ดีเยี่ยมคือสิ่งสำคัญที่สุด หลีกเลี่ยงการลงทุนเกินตัว และพิจารณา การบริหารความเสี่ยงอสังหาฯ อย่างรัดกุม
กำลังซื้อที่เปราะบางและการปฏิเสธสินเชื่อที่สูง:
คุณอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้เน้นย้ำถึงปัญหาสำคัญคือ “กำลังซื้อ” ของผู้บริโภคที่ยังคงอ่อนแอ ประกอบกับนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดของสถาบันการเงิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มคอนโดมิเนียม ซึ่งต้องใช้เงินลงทุนสูงในการก่อสร้างทั้งอาคาร ทำให้แบงก์มีความระมัดระวังในการปล่อยโปรเจกต์ไฟแนนซ์ต่างจากบ้านจัดสรรที่สามารถพัฒนาเป็นเฟสๆ ได้อย่างยืดหยุ่นกว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังคงอยู่ในระดับสูงถึง 40% ถือเป็น “คอขวด” ที่สำคัญที่ทำให้ผู้ซื้อจำนวนมากที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ ส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ การโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงอย่างต่อเนื่องเป็นตัวชี้วัดที่ชัดเจนของภาวะตลาดที่ไม่เอื้ออำนวย การปรึกษาสินเชื่อบ้านตั้งแต่เนิ่นๆ และทำความเข้าใจเกณฑ์ของแต่ละสถาบันการเงินจึงเป็นเรื่องจำเป็นสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านในปี 2569 นี้
ตลาดทุนที่เลือกข้าง…และการเงินอสังหาริมทรัพย์ที่ท้าทาย:
คุณอธิปยังได้เตือนถึงความท้าทายในการระดมทุนผ่านหุ้นกู้ ซึ่งนักลงทุนเริ่มมีความระมัดระวังและเลือกที่จะลงทุนกับบริษัทที่มีฐานะการเงินแข็งแกร่งและประวัติที่ดีเท่านั้น บริษัทที่ไม่ได้รับการตอบรับจากนักลงทุนอาจเผชิญปัญหาในการหาแหล่งเงินทุนสำหรับโครงการใหม่ ซึ่งจะยิ่งตอกย้ำความสำคัญของการพึ่งพาตนเองและการบริหารกระแสเงินสดภายในองค์กรให้มีประสิทธิภาพ สำหรับนักลงทุนรายย่อยที่สนใจ การเงินอสังหาริมทรัพย์ ควรศึกษาข้อมูลและความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการอย่างรอบด้านก่อนตัดสินใจ
กลยุทธ์สำคัญสำหรับผู้ประกอบการใน “ปีแห่งสมดุลใหม่”
คุณสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้ให้นิยามปี 2569 ว่าเป็นปีที่เศรษฐกิจฟื้นตัวช้า และอสังหาริมทรัพย์ต้อง “ประคองตัวสร้างฐานให้มั่นคง” ซึ่งผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้องปรับเปลี่ยนกลยุทธ์และยกระดับศักยภาพองค์กรเพื่อรับมือกับสภาพตลาดที่ไม่เหมือนเดิม:
Upskill และ Sustainable Development in Action:
ผู้ประกอบการต้องยกระดับความสามารถในการพัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ Low Carbon Living และการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน ซึ่งเป็นเทรนด์สำคัญที่ผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ ไม่ใช่แค่เรื่องของสิ่งแวดล้อม แต่ยังรวมถึงการออกแบบที่อยู่อาศัยที่ส่งเสริมคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น การใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ และการใช้วัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม สิ่งเหล่านี้จะเพิ่มมูลค่าและสร้างความแตกต่างให้กับโครงการในระยะยาว
พัฒนาโครงการบน “กำลังซื้อจริง”:
เข็มทิศของการพัฒนาโครงการในปี 2569 คือ “กำลังซื้อจริง” ของประชาชน ไม่ใช่ความคาดหวัง การประเมินรายได้และความสามารถในการผ่อนชำระของกลุ่มเป้าหมายอย่างละเอียดถี่ถ้วนเป็นสิ่งสำคัญ ผู้ประกอบการควรปรับขนาดโครงการให้เล็กลง ลดราคาต่อหน่วยลง และออกแบบฟังก์ชันการใช้งานให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวยุคใหม่ที่อาจมีขนาดเล็กลง หรือต้องการพื้นที่ทำงานที่บ้านมากขึ้น การวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ อย่างลึกซึ้งจะช่วยให้เราสามารถกำหนดราคาและประเภทโครงการที่ตอบโจทย์ได้จริง เช่น การพัฒนา คอนโดชานเมือง ราคาเข้าถึงได้ หรือ บ้านจัดสรรปริมณฑล ที่เน้นฟังก์ชันคุ้มค่า
กลไกเสริมเพื่อปลดล็อก “สินเชื่อ”:
การแก้ไขปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อเป็นเรื่องเร่งด่วน ภาครัฐและสถาบันการเงินควรพิจารณากลไกเสริม เช่น:
Mortgage Guarantee: การค้ำประกันสินเชื่อเพื่อเพิ่มโอกาสให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางสามารถเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น
Consolidated Debt: การรวมหนี้เพื่อลดภาระหนี้รายเดือนและเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน
Risk-Based Interest: การกำหนดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยงที่แท้จริงของผู้กู้แต่ละราย ซึ่งอาจช่วยให้ผู้กู้ที่มีความเสี่ยงต่ำได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ดีขึ้น
มาตรการเหล่านี้ หากนำมาใช้จริง จะช่วยบรรเทาปัญหาคอขวดของสินเชื่อ และขับเคลื่อน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้กลับมามีสภาพคล่องมากขึ้น
บทบาทภาครัฐ: จากกระตุ้นระยะสั้นสู่การสร้างโครงสร้างที่ยั่งยืน
คุณประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ได้เน้นย้ำว่าปี 2569 เป็นปีแห่งการประคับประคองบน “สมดุลใหม่” ที่ตลาดจะไม่สามารถกลับไปดีเหมือนเดิมได้อีก หากปัญหาเชิงโครงสร้างไม่ได้รับการแก้ไข ภาครัฐจึงไม่ควรมุ่งเน้นเพียงแค่มาตรการกระตุ้นระยะสั้น แต่ควรมุ่งไปที่การปรับโครงสร้างเศรษฐกิจและสังคมทั้งระบบ การแก้ปัญหาหนี้ทั้งระบบ และการลดปัญหาคอร์รัปชัน เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับทั้งนักลงทุนและผู้บริโภค
มาตรการรัฐที่ควรสนับสนุนอย่างต่อเนื่องและตรงจุด ได้แก่:
การต่ออายุการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง
การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) ให้มีความยืดหยุ่นมากขึ้น
การสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรกสำหรับกลุ่มผู้เริ่มสร้างฐานะ
นอกจากนี้ การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งอย่างต่อเนื่องก็ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยเพิ่มมูลค่าและโอกาสลงทุนอสังหาฯ ในพื้นที่ที่โครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงจังหวัดใหญ่ในภูมิภาค ซึ่งจะส่งผลให้ ราคาที่ดิน ปรับตัวสูงขึ้นและกระตุ้นการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ในอนาคต
มองไกลกว่าศูนย์กลาง: โอกาสใน อสังหาริมทรัพย์ภูมิภาค
แม้ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในเมืองหลวงจะเผชิญความท้าทาย แต่ในบางภูมิภาคก็อาจมีทิศทางการฟื้นตัวที่แตกต่างกันไป การลงทุนในโครงข่ายคมนาคมและเมกะโปรเจกต์ของภาครัฐ รวมถึงศักยภาพด้านการท่องเที่ยวในบางพื้นที่ ยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญสำหรับ อสังหาริมทรัพย์ภูมิภาค อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์ตลาดในแต่ละจังหวัดอย่างละเอียดเป็นสิ่งจำเป็น เนื่องจากแต่ละพื้นที่ต่างมีปัจจัยเฉพาะตัวที่ส่งผลต่ออุปสงค์และอุปทาน ผู้ประกอบการควรศึกษาศักยภาพของจังหวัดต่างๆ เพื่อค้นหาโอกาสที่ซ่อนอยู่ เช่น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในเมืองท่องเที่ยวหลัก หรือโครงการที่ตอบสนองความต้องการของประชากรท้องถิ่นในเขตเศรษฐกิจพิเศษ
สรุป: ปีแห่งการตั้งหลักและสร้างรากฐานที่มั่นคง
คุณพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้สรุปภาพรวมปี 2569 ว่าอาจไม่ใช่ปีที่ดีนัก แต่ด้วยความร่วมมือกันระหว่างภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน เราเชื่อมั่นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะยังคงสามารถขับเคลื่อนต่อไปได้บนเส้นทางแห่งความระมัดระวัง
ปี 2569 จะเป็นปีที่เราต้องทำความเข้าใจกับ “สมดุลใหม่” ที่กำลังก่อร่างขึ้น ผู้ประกอบการจะต้องมีความยืดหยุ่น ปรับตัว และมองการณ์ไกล การบริหารความเสี่ยงอสังหาฯ ที่มีประสิทธิภาพ การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง และการสร้างความร่วมมือกับทุกภาคส่วน คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในยุคที่ตลาดไม่สามารถกลับไปดีเหมือนเดิมได้อีก เราได้ผ่านพ้นปี 2568 ที่เป็นเสมือนพายุใหญ่มาแล้ว ปี 2569 จึงเป็นเวลาที่เราจะเริ่มตั้งหลัก ซ่อมแซม และสร้างรากฐานที่แข็งแกร่งสำหรับการเติบโตในระยะยาว
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ที่พร้อมจะเรียนรู้ ปรับตัว และสร้างสรรค์นวัตกรรม โอกาสเหล่านั้นย่อมรออยู่เสมอ
ก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นใจ: ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของคุณ
หากคุณเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหากลยุทธ์ที่แม่นยำ หรือนักลงทุนที่ต้องการคำแนะนำในการจับจังหวะตลาด ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569 ที่ซับซ้อนนี้ การมี ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ที่เชี่ยวชาญและมีประสบการณ์จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและลดความเสี่ยงลงได้ เรายินดีที่จะให้คำปรึกษาและร่วมวางแผน เพื่อให้คุณสามารถคว้าโอกาสและสร้างความสำเร็จในปีแห่งความท้าทายนี้ ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำแนะนำเชิงลึกที่ปรับให้เข้ากับเป้าหมายของคุณโดยเฉพาะ.
