เศรษฐกิจไทยและอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ปีแห่งการประคับประคอง ฟื้นตัวช้า บนสมดุลใหม่ของตลาด
ปี 2569 ถูกมองจากผู้เชี่ยวชาญในแวดวงเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ว่าเป็น “ปีแห่งการประคับประคอง” อย่างแท้จริง หลังจากตลาดผ่านจุดต่ำสุดในช่วงปี 2567–2568 ท่ามกลางแรงกดดันจากเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน ปัญหาหนี้ครัวเรือนระดับสูง สถาบันการเงินที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ และความไม่แน่นอนทางการเมืองภายในประเทศ ภาพรวมของ อสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 จึงไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่เป็นปีของการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป บนโครงสร้างตลาดใหม่ที่แตกต่างจากอดีตโดยสิ้นเชิง
ในฐานะผู้ที่ทำงานในอุตสาหกรรมนี้มากกว่า 10 ปี ผมมองว่าอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเข้าสู่จุดเปลี่ยนเชิงโครงสร้าง ไม่ใช่เพียงวัฏจักรขาลงชั่วคราวเหมือนในอดีตอีกต่อไป ผู้ประกอบการ นักลงทุน และผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจำเป็นต้องปรับมุมมองใหม่ทั้งหมด เพื่อให้อยู่รอดและเติบโตได้ในบริบทเศรษฐกิจปี 2569
ภาพรวมเศรษฐกิจไทยปี 2569: ฟื้นตัวช้าแต่ยังไม่ถดถอย
การคาดการณ์เศรษฐกิจไทยในปี 2569 จากหลายสำนักประเมินว่า GDP จะขยายตัวในกรอบ 1–2% ซึ่งถือว่ายังอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับศักยภาพของประเทศ ปัจจัยฉุดรั้งสำคัญยังคงเป็นหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงกว่า 90% ของ GDP ค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น และรายได้ประชาชนที่ฟื้นตัวไม่ทันกับต้นทุนชีวิต
อย่างไรก็ตาม เศรษฐกิจไม่ได้อยู่ในภาวะถดถอยเต็มรูปแบบ ภาคการท่องเที่ยวยังคงเป็นเครื่องยนต์หลัก โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวสำคัญอย่างกรุงเทพฯ ภูเก็ต เชียงใหม่ และพัทยา ขณะที่การลงทุนจากต่างชาติ (FDI) ในบางอุตสาหกรรมเริ่มกลับมา โดยเฉพาะกลุ่มโลจิสติกส์ ดาต้าเซ็นเตอร์ และอุตสาหกรรมสีเขียว ซึ่งส่งผลทางอ้อมต่อความต้องการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยบางทำเล
อสังหาริมทรัพย์ ปี 2569: ไม่ใช่ปีฟื้นแรง แต่เป็นปีตั้งหลัก
หากถามว่า อสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 จะดีขึ้นหรือไม่ คำตอบคือ “ดีขึ้นเล็กน้อยจากฐานที่ต่ำมาก” แต่ไม่สามารถกลับไปสู่จุดพีคแบบก่อนปี 2563 ได้อีกแล้ว ตลาดกำลังเข้าสู่สมดุลใหม่ (New Normal) ที่เน้นความต้องการจริง (Real Demand) มากกว่าการเก็งกำไร
ซัพพลายใหม่ในตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีแนวโน้มเปิดตัวเพิ่มขึ้นเพียง 5–10% จากปีก่อนหน้า ซึ่งถือว่ายังอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยระยะยาว การชะลอการเปิดโครงการใหม่ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ทำให้การแข่งขันด้านอุปทานในปี 2569 ไม่รุนแรงเหมือนช่วงก่อนโควิด
ในขณะเดียวกัน ปริมาณสินค้าคงค้าง (Unsold Inventory) ยังคงเป็นโจทย์ใหญ่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับกลางถึงบน ที่พึ่งพากำลังซื้อจากนักลงทุนและต่างชาติเป็นหลัก การดูดซับของตลาดยังอยู่ในระดับต่ำเฉลี่ย 1.5–2% ต่อเดือน สะท้อนว่าผู้ประกอบการต้องบริหารสต๊อกอย่างรอบคอบ
สินเชื่อที่อยู่อาศัย: คอขวดสำคัญของตลาดอสังหาฯ
หนึ่งในปัจจัยที่กดดัน อสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 อย่างชัดเจน คือความเข้มงวดของสถาบันการเงิน อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ยังคงอยู่ในระดับสูงประมาณ 35–40% แม้อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลง แต่ธนาคารยังคงพิจารณาความเสี่ยงอย่างระมัดระวัง โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ไม่แน่นอน ฟรีแลนซ์ และผู้ที่มีภาระหนี้เดิมสูง
สินเชื่อบ้านหลังแรกยังเป็นกลุ่มที่มีโอกาสได้รับการสนับสนุนมากที่สุด ขณะที่สินเชื่อเพื่อการลงทุน โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม มีเงื่อนไขที่เข้มงวดกว่าเดิมมาก การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV หรือมาตรการ Mortgage Guarantee จากภาครัฐ จึงเป็นความหวังสำคัญในการช่วยพยุงตลาดในระยะสั้นถึงกลาง
แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัย: บ้านจัดสรรได้เปรียบ คอนโดต้องปรับตัว
ในเชิงโครงสร้าง บ้านจัดสรรแนวราบยังคงได้เปรียบคอนโดมิเนียมในปี 2569 เนื่องจากสามารถพัฒนาเป็นเฟส ควบคุมต้นทุน และปรับแผนได้ตามสภาพตลาด ขณะที่คอนโดต้องใช้เงินลงทุนก้อนใหญ่ตั้งแต่ต้น และพึ่งพาโปรเจกต์ไฟแนนซ์จากธนาคารสูง
อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าและโครงข่ายคมนาคมใหม่ ทำให้บ้านระดับราคา 1–1.5 ล้านบาทในเขตเมืองเริ่มหายไปจากตลาด คอนโดมิเนียมในโซนชานเมืองจึงเข้ามาทดแทนในฐานะทางเลือกของผู้มีรายได้ระดับกลาง
ทำเลที่ยังมีศักยภาพในปี 2569 ได้แก่ กรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออกและตะวันตก ปริมณฑลอย่างนนทบุรี สมุทรปราการ ปทุมธานี รวมถึงหัวเมืองใหญ่ในภูมิภาค เช่น ขอนแก่น อุดรธานี เชียงใหม่ และภูเก็ต ซึ่งมีแรงหนุนจากการท่องเที่ยวและโครงสร้างพื้นฐาน
กลยุทธ์ผู้ประกอบการ: อยู่รอดด้วยวินัยทางการเงิน
ปี 2569 ไม่ใช่ปีของการขยายตัวเชิงรุก แต่เป็นปีของการ “รักษาสภาพคล่อง” ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทุกขนาดจำเป็นต้องบริหารเงินสดอย่างเข้มงวด ชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และหลีกเลี่ยงการพึ่งพาแหล่งเงินทุนที่มีต้นทุนสูง เช่น หุ้นกู้ที่อัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับสูง
การพัฒนาโครงการต้องยึดกำลังซื้อจริงเป็นหลัก ลดขนาดโครงการ ปรับแบบบ้านหรือห้องชุดให้เหมาะกับโครงสร้างครอบครัวขนาดเล็ก และเน้นฟังก์ชันที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริงมากกว่าภาพลักษณ์หรูหรา
ESG และ Low Carbon Living: ทิศทางใหม่ของตลาด
อีกหนึ่งเทรนด์สำคัญของ อสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 คือการให้ความสำคัญกับ ESG และการอยู่อาศัยแบบคาร์บอนต่ำ (Low Carbon Living) ทั้งจากแรงกดดันด้านต้นทุนพลังงาน และความคาดหวังของผู้บริโภครุ่นใหม่ โครงการที่ออกแบบให้ประหยัดพลังงาน ใช้วัสดุเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และมีระบบจัดการของเสียที่ดี จะได้เปรียบในระยะยาว ทั้งในแง่การขายและการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน
บทบาทภาครัฐ: พยุงมากกว่ากระตุ้น
ในบริบทเศรษฐกิจปัจจุบัน บทบาทของภาครัฐควรเน้น “พยุงตลาด” มากกว่าการกระตุ้นระยะสั้น มาตรการอย่างการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง การสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก และการเร่งลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน ยังมีความจำเป็นเพื่อสร้างความเชื่อมั่น
อย่างไรก็ตาม การแก้ปัญหาเชิงโครงสร้าง เช่น หนี้ครัวเรือน รายได้ประชาชน และประสิทธิภาพของระบบเศรษฐกิจ เป็นหัวใจสำคัญ หาก GDP ไม่สามารถขยายตัวได้เกิน 3% ต่อปี กำลังซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ยากจะฟื้นตัวอย่างยั่งยืน
บทสรุป: ปีแห่งการปรับตัวบนสมดุลใหม่
สุดท้ายแล้ว อสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ไม่ใช่ปีแห่งความหวือหวา แต่เป็นปีแห่งการพิสูจน์ความแข็งแกร่งของผู้เล่นในตลาด ใครที่มีวินัยทางการเงิน เข้าใจลูกค้าจริง และปรับตัวได้ทันกับบริบทเศรษฐกิจใหม่ จะสามารถอยู่รอดและสร้างโอกาสในระยะยาวได้
สำหรับนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย การตัดสินใจในปีนี้ต้องอาศัยข้อมูลเชิงลึกและมุมมองระยะยาว หากคุณต้องการคำแนะนำเชิงกลยุทธ์ที่เหมาะกับสถานการณ์จริงของคุณ อย่าลังเลที่จะก้าวต่อไปและเริ่มวางแผนตั้งแต่วันนี้ เพื่อสร้างความมั่นคงในโลกอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนไปอย่างถาวร
