ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในยุคแห่งความผันผวน: กลยุทธ์การอยู่รอดและโอกาสการลงทุนปี 2025 จากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่หลายระลอก จากวิกฤตเศรษฐกิจระดับภูมิภาคสู่การระบาดของโรคระดับโลก และล่าสุดกับความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ที่ปะทุขึ้นในหลายพื้นที่ทั่วโลก เหตุการณ์เหล่านี้ได้สร้างแรงสั่นสะเทือนต่อระบบเศรษฐกิจโลกอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ และ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็เป็นหนึ่งในภาคส่วนที่ต้องเผชิญกับคลื่นลมแห่งความไม่แน่นอนนี้ การทำความเข้าใจถึงพลวัตเหล่านี้จึงเป็นสิ่งสำคัญยิ่งสำหรับทั้งผู้ประกอบการ นักลงทุน และผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน
สถานการณ์ความขัดแย้งในภูมิภาคตะวันออกกลางที่ปะทุขึ้นในช่วงปลายปี 2023 เปรียบเสมือนฟางเส้นสุดท้ายที่ตอกย้ำถึงความเปราะบางของเศรษฐกิจโลกที่ยังคงฟื้นตัวไม่เต็มที่จากวิกฤตโควิด-19 และสงครามรัสเซีย-ยูเครน ผลกระทบจาก “Unknown Factors” หรือปัจจัยที่ไม่คาดฝันเหล่านี้ได้ส่งสัญญาณเตือนให้ทุกภาคส่วนต้องปรับตัว โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งพึ่งพาความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุนเป็นหลัก ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของราคาพลังงานที่พุ่งสูงขึ้น การหยุดชะงักของห่วงโซ่อุปทาน หรือแรงกดดันเงินเฟ้อ ล้วนแต่เป็นปัจจัยที่เพิ่มต้นทุนการดำเนินงานและบั่นทอนกำลังซื้ออย่างต่อเนื่อง
แรงกระเพื่อมจากโลกภายนอก: ผลกระทบต่อเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทย
สิ่งที่เราได้เรียนรู้ในช่วงสองสามปีที่ผ่านมาคือ โลกนี้เชื่อมโยงกันอย่างแยกไม่ออก เหตุการณ์ความไม่สงบในภูมิภาคใดภูมิภาคหนึ่งสามารถส่งผลกระทบต่ออีกซีกโลกได้ภายในพริบตา สำหรับประเทศไทย ผลกระทบแรกเริ่มที่เห็นได้ชัดเจนคือภาคการท่องเที่ยว ซึ่งเป็นกลไกสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2023 ที่หลายฝ่ายตั้งความหวังไว้กับการกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติ การเดินทางระหว่างประเทศที่เชื่อมโยงผ่านศูนย์กลางการบินในตะวันออกกลางได้รับผลกระทบ ทำให้เกิดความกังวลในการเดินทางและลดจำนวนนักท่องเที่ยวจากบางภูมิภาคลง
อย่างไรก็ตาม มุมมองระยะกลางถึงระยะยาวกลับมีแสงสว่างรำไร ประเทศไทยมีจุดแข็งเรื่องความเป็นกลางทางการเมืองมายาวนาน ทำให้เป็นจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดสำหรับผู้ที่ต้องการความมั่นคงและหลีกหนีความขัดแย้ง ด้วยเสน่ห์ของประเทศที่น่าอยู่ มีวัฒนธรรมที่เข้มแข็ง และเป็นกลางทางการเมือง เหล่านี้กลายเป็นจุดขายที่สำคัญที่ช่วยดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติให้ไหลเข้ามาสู่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มนักลงทุนที่มองหาแหล่งพักพิงเงินทุนระยะยาวหรือที่อยู่อาศัยที่มั่นคงท่ามกลางความผันผวนของโลก
อีกหนึ่งผลกระทบทางอ้อมที่สำคัญคือการปรับตัวขึ้นของราคาพลังงาน ซึ่งเป็นตัวเร่งให้ต้นทุนการผลิตและค่าขนส่งสินค้าสูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แรงกดดันนี้ส่งผลต่อต้นทุนการก่อสร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ตั้งแต่ราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าแรงงาน ไปจนถึงค่าบริหารจัดการโครงการ ซึ่งท้ายที่สุดแล้วย่อมสะท้อนไปสู่ราคาขายของบ้านและคอนโดมิเนียม ผลกระทบเหล่านี้ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญและปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือในยุค 2025
โจทย์ใหญ่ของผู้ประกอบการ: สภาพคล่องและสินเชื่อ
หัวใจสำคัญของการอยู่รอดในสภาวะตลาดที่ผันผวนคือ “สภาพคล่อง” ผมย้ำเสมอว่าในทุกครั้งที่เกิดวิกฤตเศรษฐกิจ สิ่งแรกที่สถาบันการเงินจะทำคือการระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ แนวโน้มนี้เห็นได้ชัดเจนมาตั้งแต่ปี 2023 และคาดว่าจะต่อเนื่องไปถึงปี 2025 โดยเฉพาะสำหรับกลุ่มผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กที่พึ่งพาสินเชื่อจากธนาคารเพื่อก่อสร้างโครงการ (Pre-finance loan) ความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อก่อสร้างนี้เองที่กลายเป็นอุปสรรคสำคัญในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ และอาจเบรกแผนการลงทุนของผู้ประกอบการเหล่านี้โดยอัตโนมัติ
ปัญหาสภาพคล่องไม่ได้หยุดอยู่แค่สินเชื่อธนาคาร แต่ยังรวมถึงความท้าทายในการโรลโอเวอร์หุ้นกู้ของบริษัทต่างๆ ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะบริษัทที่ถึงกำหนดชำระในไตรมาส 4 ปี 2023 และไตรมาส 1 ปี 2024 ซึ่งต้องเผชิญกับภาวะตลาดเงินที่ตึงตัวและความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่ลดลง ความสามารถในการบริหารความเสี่ยงอสังหาและสร้างความมั่นใจให้ผู้ถือหุ้นกู้จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในช่วงนี้
ในทางตรงกันข้าม ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งมีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่งและเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้หลากหลายกว่า ยังคงสามารถเดินหน้าแผนการลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ได้ตามเป้าหมายที่วางไว้ ความแตกต่างด้านเงินทุนและความสามารถในการระบายสต็อกสินทรัพย์นี้เองที่ทำให้เกิดความเหลื่อมล้ำในศักยภาพการแข่งขันอย่างชัดเจน ดังนั้นการตุนเงินสำรองสภาพคล่องให้มากที่สุด การลดการลงทุนที่ไม่จำเป็น และการปรับโครงสร้างหนี้ จึงเป็นคำแนะนำเชิงกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ทุกขนาด
กลยุทธ์การปรับตัวของผู้ประกอบการรายใหญ่: ระบายสต็อก สร้างยอดขาย
แม้จะต้องเผชิญกับความท้าทาย แต่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ไม่ได้หยุดนิ่ง พวกเขาต่างงัดกลยุทธ์เด็ดออกมาเพื่อกระตุ้นยอดขายและระบายสต็อกที่มีอยู่ก่อนสิ้นปี 2023 และวางแผนสำหรับปี 2025 ซึ่งถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้บริโภคที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย
ยกตัวอย่างเช่น:
แสนสิริ (Sansiri): จัดอีเวนต์ขนาดใหญ่ “Museum of YOU” เพื่อนำเสนอคอนโดมิเนียมแบรนด์ใหม่และโครงการบ้านแนวราบ พร้อมแคมเปญ “การันตีราคาดีที่สุด” และข้อเสนอสินเชื่อดอกเบี้ย 0% เพื่อดึงดูดลูกค้า ซึ่งสะท้อนถึงการตลาดเชิงประสบการณ์และข้อเสนอทางการเงินที่แข็งแกร่ง
พฤกษา เรียลเอสเตท (Pruksa Real Estate): จัดโปรโมชั่น “โปรแร๊งส์…ทะลุโลก” นำโครงการกว่า 107 แห่งทั่วประเทศมามอบส่วนลดเงินสดสูงสุดถึง 2 ล้านบาท พร้อมของแถมมากมาย และการลุ้นรับรถยนต์เทสลา ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่เน้นการสร้างความตื่นเต้นและมอบผลประโยชน์สูงสุดแก่ผู้ซื้อ
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset): ในโอกาสครบรอบ 20 ปี บริษัทได้ดำเนินธุรกิจเชิงรุก ทั้งการตลาดและการขายผ่านแคมเปญ “Enjoy Your Super Smiles” ที่มอบฟรีค่าส่วนกลางสูงสุด 20 ปี และการเปิดตัวโครงการบ้านแนวราบใหม่ๆ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นในการสร้างยอดขายและสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับลูกค้า
นอกจากนี้ การจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโดโดยความร่วมมือของสามสมาคมอสังหาริมทรัพย์ในปลายปี 2023 ที่นำโครงการกว่า 1,000 แห่งมานำเสนอ ก็เป็นอีกหนึ่งความพยายามครั้งสำคัญในการกระตุ้นกำลังซื้อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนที่มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐในด้านค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองจะสิ้นสุดลงในช่วงสิ้นปี ถือเป็นโค้งสุดท้ายที่ผู้บริโภคจะได้ประโยชน์สูงสุดจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์
โอกาสการลงทุนอสังหาและแนวโน้มตลาดปี 2025
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังพิจารณา การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2025 นี้ ผมมองว่ายังมีโอกาสที่น่าสนใจอย่างยิ่งใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าต่างชาติที่มองหาความมั่นคงและผลตอบแทนระยะยาว ท่ามกลางความไม่แน่นอนทั่วโลก ประเทศไทยยังคงเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าสนใจสำหรับอสังหาเพื่อลงทุน ไม่ว่าจะเป็นวิลล่าหรูในแหล่งท่องเที่ยว หรือคอนโดมิเนียมในเมืองใหญ่ ซึ่งยังคงมีแรงซื้อจากกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง โดยเฉพาะจากประเทศที่เผชิญกับความขัดแย้งหรือความผันผวนทางเศรษฐกิจ
การวิเคราะห์ตลาดอสังหาอย่างละเอียดจะเผยให้เห็นว่า ในขณะที่กำลังซื้อภายในประเทศอาจชะลอตัวลงเล็กน้อยจากภาวะหนี้ครัวเรือนและอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีปัจจัยสนับสนุนจากโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาอย่างต่อเนื่อง การขยายตัวของเมือง และการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวในระยะยาว สิ่งเหล่านี้จะสร้างโอกาสสำหรับที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุนที่สามารถมองเห็นศักยภาพที่ซ่อนอยู่
แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ 2025 จะยังคงเน้นไปที่โครงการที่มีคุณภาพ ทำเลที่ตั้งดีเยี่ยม และตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่ม ผู้ประกอบการที่สามารถนำเสนอนวัตกรรม การออกแบบที่ยั่งยืน และบริการหลังการขายที่ดี จะยังคงได้เปรียบในการแข่งขัน นอกจากนี้ การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์อย่างแม่นยำและการวางแผนการเงินอสังหาริมทรัพย์อย่างรอบคอบจะเป็นหัวใจสำคัญในการตัดสินใจลงทุน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาบ้านหรือคอนโดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล หรือแม้กระทั่งอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดท่องเที่ยวสำคัญ ควรใช้โอกาสในช่วงที่ผู้ประกอบการยังคงมีการจัดโปรโมชั่นและข้อเสนอพิเศษเพื่อกระตุ้นยอดขาย การเลือกโครงการที่พร้อมเข้าอยู่ (Ready-to-move) หรือโครงการที่อยู่ในทำเลศักยภาพสูงที่คาดว่าจะมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเพิ่มเติม จะเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าในระยะยาว
บทสรุปและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2025 จะยังคงเป็นปีแห่งความท้าทายที่ต้องใช้กลยุทธ์ที่เฉียบคมและการบริหารจัดการความเสี่ยงอสังหาอย่างมีประสิทธิภาพ ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญกับสภาพคล่อง ลดภาระหนี้ และมองหาแหล่งเงินทุนทางเลือก ขณะเดียวกันก็ต้องสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภคด้วยคุณภาพของโครงการและข้อเสนอที่น่าสนใจ
สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน นี่คือช่วงเวลาที่คุณต้องใช้ความรอบคอบในการตัดสินใจ แต่ก็เป็นช่วงเวลาที่เต็มไปด้วยโอกาสในการจับจองอสังหาริมทรัพย์คุณภาพในราคาที่เอื้อมถึง ด้วยมาตรการส่งเสริมการขายจากผู้ประกอบการและทางเลือกสินเชื่อที่หลากหลาย การศึกษาข้อมูลอย่างละเอียด การปรึกษาที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ และการประเมินสถานการณ์ทางการเงินส่วนบุคคลอย่างรอบด้าน จะช่วยให้คุณสามารถคว้าโอกาสที่ดีที่สุดใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยุคนี้ได้อย่างมั่นใจ
ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทน หรือเป็นผู้ที่กำลังมองหาบ้านในฝันในสภาพแวดล้อมที่ผันผวนนี้ การตัดสินใจอย่างชาญฉลาดและรวดเร็วคือกุญแจสำคัญ อย่ารอช้าที่จะสำรวจโอกาสและพูดคุยกับผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางกลยุทธ์การลงทุนหรือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคุณในวันนี้ เพราะในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ
