จับชีพจรตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568: ถอดรหัสความท้าทาย พลิกวิกฤตสู่โอกาส ในยุคผันผวน
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมกล้าพูดได้ว่าช่วงเวลาที่เรากำลังเผชิญอยู่ ณ ขณะนี้ เป็นหนึ่งในบททดสอบที่สำคัญที่สุด บททดสอบที่ไม่เพียงวัดความสามารถในการปรับตัว แต่ยังรวมถึงวิสัยทัศน์และความยืดหยุ่นของทั้งผู้ประกอบการ นักลงทุน และผู้บริโภคเอง ความผันผวนจากปัจจัยภายนอก อาทิ ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ทั่วโลก โดยเฉพาะสงครามที่ยังคงคุกรุ่นในภูมิภาคตะวันออกกลาง ได้ส่งแรงกระเพื่อมมาถึงทุกซอกมุมของเศรษฐกิจโลก และแน่นอนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยก็มิอาจหลีกเลี่ยงผลกระทบเหล่านั้นได้ บทความนี้จะเจาะลึกถึงผลกระทบที่เกิดขึ้น กลยุทธ์ที่สำคัญ และแนวโน้มของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 พร้อมนำเสนอทัศนะเชิงลึกจากประสบการณ์ตรง เพื่อให้ทุกท่านสามารถนำไปใช้เป็นเข็มทิศในการตัดสินใจในยุคที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
แรงกระเพื่อมจากวิกฤตโลก: เมื่อความไม่แน่นอนกลายเป็นความปกติใหม่
สงครามระหว่างอิสราเอล-ฮามาส ซึ่งเริ่มตั้งแต่ปลายปี 2566 ไม่ใช่เพียงแค่ความขัดแย้งในพื้นที่ห่างไกล แต่ได้กลายเป็น “Unknown Factor” ที่มีอิทธิพลต่อทุกภาคส่วน การที่ภูมิภาคตะวันออกกลางเป็นศูนย์กลางการบินและการขนส่งพลังงานของโลก หากความขัดแย้งบานปลายออกไป ย่อมส่งผลกระทบโดยตรงต่อราคาน้ำมันและก๊าซธรรมชาติ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญต่อต้นทุนการผลิตและขนส่งทั่วโลก รวมถึงต้นทุนก่อสร้างในประเทศ ผลกระทบเหล่านี้ล้วนเป็นแรงกดดันที่ทำให้ต้นทุนการประกอบการสำหรับทุกธุรกิจพุ่งสูงขึ้นเป็นเงาตามตัว ไม่เว้นแม้แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในระยะสั้น ประเทศไทยได้รับผลกระทบทางอ้อมผ่านภาคการท่องเที่ยว ซึ่งเป็นความหวังหลักในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยให้ฟื้นตัว โดยเฉพาะจากนักท่องเที่ยวจีนที่ถือเป็นทัพหลวง กลุ่มนักท่องเที่ยวจากตะวันออกกลางก็มีแนวโน้มลดลงเช่นกัน แม้จำนวนจะไม่มาก แต่เป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง ซึ่งส่งผลต่อรายได้จากการท่องเที่ยวโดยรวม อย่างไรก็ตาม จากประสบการณ์ที่สั่งสมมา ผมมองว่าท่ามกลางความผันผวนนี้ ประเทศไทยกลับมีจุดแข็งที่สำคัญ นั่นคือ “ความเป็นกลางทางการเมือง” ซึ่งได้รับการพิสูจน์มาแล้วในหลายยุคสมัย ทำให้ไทยเป็นที่พึ่งพาและเป็นเป้าหมายที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนต่างชาติที่กำลังมองหาแหล่งพักเงินที่มั่นคงและมีศักยภาพในการเติบโตในระยะกลางถึงระยะยาว นี่คือโอกาสที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย สามารถคว้าไว้ได้
ปมปัญหาสภาพคล่อง: วิกฤตเงียบที่คุกคามดีเวลอปเปอร์
ประเด็นที่น่ากังวลที่สุดใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย คือเรื่องของ “สภาพคล่องอสังหา” ที่ยังคงเป็นปัญหาต่อเนื่องมาหลายไตรมาส ในช่วงเวลาที่เศรษฐกิจโลกผันผวนเช่นนี้ สถาบันการเงินย่อมมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นเป็นพิเศษ โดยเฉพาะสินเชื่อพรีไฟแนนซ์สำหรับโครงการก่อสร้างของดีเวลอปเปอร์ กลายเป็นว่าดีเวลอปเปอร์ขนาดกลางและเล็กถูกเบรคการลงทุนใหม่ๆ โดยอัตโนมัติ เพราะเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยากขึ้นอย่างชัดเจน
ยิ่งไปกว่านั้น ปัญหา “หุ้นกู้อสังหา” ที่กำลังจะครบกำหนดโรลโอเวอร์ ก็เป็นอีกหนึ่งความท้าทายใหญ่ที่รออยู่ การระดมทุนผ่านหุ้นกู้มีความยากลำบากมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ผู้ประกอบการหลายรายต้องเผชิญกับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น หรือบางรายอาจไม่สามารถโรลโอเวอร์ได้ ทำให้เกิดแรงกดดันต่อสภาพคล่องอย่างรุนแรง ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอย้ำว่าการบริหารจัดการเงินสดและการรักษาสภาพคล่องให้อยู่ในระดับที่แข็งแกร่งที่สุดคือสิ่งสำคัญสูงสุดในเวลานี้ การตุนเงินสำรองไว้ให้มากที่สุด ไม่ใช่เพียงเพื่อความอยู่รอด แต่เพื่อเตรียมพร้อมคว้าโอกาสเมื่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เริ่มฟื้นตัว
สำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่มีฐานทุนแข็งแกร่งและมีประสบการณ์ในการบริหารความเสี่ยง พวกเขามีความได้เปรียบมากกว่า และส่วนใหญ่ยังคงเดินหน้าตามแผนลงทุนเดิม แต่สำหรับดีเวลอปเปอร์รายกลางและรายเล็ก การชะลอหรือเลื่อนการเปิดโครงการใหม่ไปปี 2568 อาจเป็นทางเลือกที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ หากยังไม่สามารถหาแหล่งเงินทุนสำรองหรือพันธมิตรที่แข็งแกร่งได้
กลยุทธ์ระบายสต็อก: การแข่งขันที่ดุเดือดเพื่อสภาพคล่อง
ท่ามกลางความท้าทายเรื่องสภาพคล่องและกำลังซื้อที่ชะลอตัว ผู้ประกอบการใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องหันมาใช้กลยุทธ์เชิงรุกในการระบายสต็อกที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ นี่คือสิ่งที่ผมเรียกว่า “การแข่งขันเพื่อสภาพคล่อง” เราได้เห็นบิ๊กแบรนด์หลายรายจัดอีเวนต์และแคมเปญกระตุ้นยอดขายครั้งใหญ่ในช่วงปลายปีที่ผ่านมา และมีแนวโน้มจะต่อเนื่องไปถึงปี 2568 เพื่อดึงดูดกำลังซื้อและรักษากระแสเงินสดในองค์กร
แสนสิริ (Sansiri) เป็นหนึ่งในผู้นำที่จัดงานใหญ่ “Museum of YOU” นำเสนอคอนโดมิเนียมแบรนด์ใหม่และบ้านแนวราบหลายโครงการ พร้อมแคมเปญ “การันตีราคาดีที่สุด เจอต่ำกว่า เราจ่ายคืนให้” รวมถึงข้อเสนอสินเชื่อดอกเบี้ย 0% นาน 1 ปี ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความพยายามในการสร้างความเชื่อมั่นและลดภาระทางการเงินให้กับผู้ซื้อ
พฤกษา เรียลเอสเตท (Pruksa Real Estate) ก็ไม่น้อยหน้า ด้วยแคมเปญ “โปรแร๊งส์…ทะลุโลก” ที่นำบ้านและคอนโดมิเนียมกว่า 107 โครงการทั่วประเทศมาเสนอส่วนลดเงินสดสูงสุด 2 ล้านบาท ฟรีเงินดาวน์ เฟอร์นิเจอร์ และสิทธิลุ้นรางวัลใหญ่ นี่คือการระบายสต็อกครั้งสำคัญที่ต้องจับตา
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset Corporation) ในโอกาสครบรอบ 20 ปี ก็จัดแคมเปญ “20 Years of Good Mornings” พร้อมโปรโมชั่น ฟรีค่าส่วนกลางสูงสุด 20 ปี และการเปิดตัวโครงการบ้านแนวราบใหม่ๆ แสดงให้เห็นถึงการดำเนินธุรกิจเชิงรุกอย่างต่อเนื่อง
มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 44 ที่จัดโดย 3 สมาคมอสังหาฯ ถือเป็นอีกหนึ่งไฮไลต์ที่รวบรวมกว่า 1,000 โครงการมาเสนอโปรโมชั่นพิเศษ รวมถึงการร่วมมือกับธนาคารพันธมิตรในการให้คำปรึกษาและข้อเสนอสินเชื่อบ้านที่น่าสนใจ การจัดงานเช่นนี้เป็นโอกาสทองสำหรับผู้บริโภคในการจับจองที่อยู่อาศัยในราคาที่คุ้มค่า ก่อนที่ “ราคาอสังหาริมทรัพย์” จะปรับตัวสูงขึ้นในปีหน้าจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้น
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ แคมเปญเหล่านี้ไม่ได้เป็นเพียงการลดแลกแจกแถม แต่เป็น “กลยุทธ์อสังหา” ที่สำคัญในการสร้างกระแสเงินสดและรักษาฐานลูกค้าไว้ การแข่งขันจะยังคงเข้มข้น และผู้บริโภคจะได้ประโยชน์จากตัวเลือกและโปรโมชั่นที่หลากหลาย
กำลังซื้อต่างชาติ: จุดแข็งที่มองข้ามไม่ได้ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
แม้กำลังซื้อภายในประเทศจะได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ แต่กลุ่ม “นักลงทุนอสังหา” ต่างชาติยังคงเป็นอีกหนึ่งความหวังสำคัญของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะกลุ่มที่มองหาประเทศที่เป็นกลางทางการเมืองและมีความมั่นคงเพื่อเป็นแหล่งพักเงิน หรือ “Safe Haven”
จากประสบการณ์ ผมเห็นว่าวิกฤตการณ์โลกหลายครั้งกลับกลายเป็นปัจจัยที่ผลักดันให้เงินทุนไหลเข้ามาสู่ประเทศที่มีเสถียรภาพ ดังเช่นลูกค้าชาวรัสเซียที่ยังคงให้ความสนใจ “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ประเภทวิลล่าในแหล่งท่องเที่ยวสำคัญอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นภูเก็ต พัทยา หรือเชียงใหม่ เพราะพวกเขาเห็นว่าการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในไทยเป็นการกระจายความเสี่ยงและมีศักยภาพในการสร้าง “ผลตอบแทนอสังหาริมทรัพย์” ที่ดีในระยะยาว รวมถึงการมองหา “อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า” ที่สามารถสร้างรายได้อย่างสม่ำเสมอ
สำหรับการ “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์หรู” และ “อสังหาริมทรัพย์พรีเมี่ยม” ในพื้นที่ “อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ” และหัวเมืองท่องเที่ยวสำคัญ ยังคงดึงดูดกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูงจากหลายประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งจีน ฮ่องกง และสิงคโปร์ ที่มองเห็นโอกาสใน “คอนโดกรุงเทพ” ระดับไฮเอนด์ และ “บ้านเดี่ยวปริมณฑล” ที่มีคุณภาพและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน นโยบายการส่งเสริมการลงทุนและวีซ่าระยะยาวบางประเภทก็เป็นส่วนหนึ่งที่ช่วยกระตุ้นความต้องการจากต่างชาติได้
แนวโน้ม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 และการปรับตัวสู่โลกใหม่
เมื่อมองไปข้างหน้าถึงปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะยังคงเผชิญกับความท้าทาย แต่ก็มีโอกาสใหม่ๆ เกิดขึ้นเช่นกัน
ต้นทุนที่ดินและก่อสร้าง: คาดการณ์ว่า “ต้นทุนก่อสร้าง” จะยังคงเป็นขาขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น รวมถึงค่าแรงงาน ทำให้ “ราคาอสังหาริมทรัพย์” โดยรวมมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้น ผู้ที่ตัดสินใจซื้อในช่วงที่มีโปรโมชั่นแรงๆ จึงถือว่าได้เปรียบ
อัตราดอกเบี้ย: แม้ธนาคารแห่งประเทศไทยจะยังคงพิจารณานโยบายอย่างรอบคอบ แต่แนวโน้ม “สินเชื่อบ้าน” อาจเผชิญกับอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง หรือมีโอกาสปรับขึ้นเล็กน้อย ซึ่งจะส่งผลต่อความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ซื้อ
มาตรการกระตุ้นอสังหา: “มาตรการกระตุ้นอสังหา” จากภาครัฐ ทั้งการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งจะหมดอายุปลายปีนี้ หากไม่มีการต่ออายุหรือออกมาตรการใหม่ อาจทำให้ตลาดชะลอตัวลงเล็กน้อยในช่วงต้นปี 2568
เทคโนโลยีและนวัตกรรม (PropTech): การนำเทคโนโลยีเข้ามาใช้ในการ “การบริหารอสังหาริมทรัพย์” จะมีความสำคัญมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็น Smart Home, Smart Living, การใช้ AI ในการวิเคราะห์ข้อมูลตลาด หรือการตลาดแบบ Personalization ผู้ประกอบการที่ปรับตัวเร็วจะมีความได้เปรียบ
ความยั่งยืน (Sustainability) และ ESG: ผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญกับโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและมีธรรมาภิบาลมากขึ้น โครงการที่มีการออกแบบโดยคำนึงถึงพลังงานสะอาด การจัดการของเสีย หรือพื้นที่สีเขียว จะได้รับความสนใจเป็นพิเศษ นี่คือเทรนด์สำคัญที่ “ดีเวลอปเปอร์อสังหา” ต้องลงทุน
ตลาดที่อยู่อาศัยเฉพาะกลุ่ม (Niche Market): “ตลาดที่อยู่อาศัย” จะมีความหลากหลายมากขึ้นเพื่อตอบสนองความต้องการเฉพาะกลุ่ม เช่น โครงการสำหรับผู้สูงอายุ, Co-Living Space, หรือ Small Office Home Office (SOHO) ซึ่งเป็นโอกาสใหม่ๆ สำหรับ “นักลงทุนอสังหา” ที่ต้องการหา “โอกาสลงทุนอสังหา” ที่แตกต่าง
การวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์เชิงลึก: การตัดสินใจลงทุนทั้งจากผู้ซื้อและนักลงทุนจะอาศัยข้อมูลและการ “วิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์” ที่แม่นยำมากขึ้น การใช้บริการ “ที่ปรึกษาอสังหา” ที่มีความเชี่ยวชาญจะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการสร้างผลตอบแทน
ข้อแนะนำสำหรับผู้เกี่ยวข้องใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
สำหรับผู้ประกอบการ (Developers):
บริหารสภาพคล่องอย่างเข้มงวด: นี่คือหัวใจสำคัญของการอยู่รอดในยุคนี้ พิจารณาการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่แกนหลัก หรือการหาพันธมิตรทางธุรกิจเพื่อเสริมสภาพคล่อง
เน้นสินค้าพร้อมอยู่ (Ready-to-move): ผู้บริโภคมีความต้องการลดความเสี่ยง การซื้อโครงการที่สร้างเสร็จแล้วหรือใกล้แล้วเสร็จจะได้รับความไว้วางใจมากกว่า
ปรับกลยุทธ์การตลาดและขาย: ใช้ช่องทางออนไลน์และเทคโนโลยีให้เต็มประสิทธิภาพ เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายอย่างแม่นยำ และจัดแคมเปญที่โดนใจและเข้าถึงง่าย
สร้างความแตกต่าง: ไม่ใช่แค่ลดราคา แต่ต้องนำเสนอคุณค่าที่เหนือกว่า ทั้งด้านการออกแบบ ฟังก์ชันการใช้งาน หรือบริการหลังการขาย
สำหรับผู้ซื้อ (Homebuyers):
ศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน: เปรียบเทียบโครงการ โปรโมชั่น และเงื่อนไข “สินเชื่อบ้าน” จาก “ธนาคารพาณิชย์” ต่างๆ อย่างละเอียด
ประเมินความสามารถในการผ่อนชำระ: อย่ามองแค่โปรโมชั่นช่วงสั้นๆ แต่ให้พิจารณาภาระการผ่อนชำระในระยะยาวภายใต้สภาวะดอกเบี้ยที่อาจเปลี่ยนแปลง
ใช้โอกาสจากมาตรการรัฐ: หากมีมาตรการกระตุ้นใหม่ๆ หรือโปรโมชั่นจากผู้ประกอบการ ให้รีบคว้าโอกาส
สำหรับนักลงทุน (Investors):
โฟกัสระยะยาว: “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ไม่ใช่การเก็งกำไรระยะสั้นในสภาพตลาดเช่นนี้ ให้มองหาโครงการที่มีศักยภาพในการเติบโตในอนาคต หรือ “อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า” ที่มีผู้เช่าคุณภาพ
กระจายความเสี่ยง: ไม่ควรลงทุนในสินทรัพย์ประเภทเดียว หรือทำเลเดียวทั้งหมด
ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ: การได้รับคำแนะนำจาก “ที่ปรึกษาอสังหา” ที่มีประสบการณ์จะช่วยในการ “วิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์” และหา “โอกาสลงทุนอสังหา” ที่เหมาะสม
บทสรุป
ปี 2568 สำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะเป็นปีแห่งการปรับตัวและการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ แม้จะเผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยภายนอกและปัญหาเชิงโครงสร้างภายใน แต่ด้วยจุดแข็งด้านความเป็นกลางทางการเมือง ศักยภาพด้านการท่องเที่ยว และความสามารถในการปรับตัวของภาคธุรกิจ ผมยังคงมองเห็น “โอกาสลงทุนอสังหา” ที่ซ่อนอยู่
สิ่งสำคัญที่สุดคือการมองเห็นวิกฤตเป็นโอกาส การบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างรอบคอบ การสร้างนวัตกรรม และการเข้าถึงข้อมูลที่แม่นยำ ผมเชื่อมั่นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงมีพลังและศักยภาพที่จะเติบโตและสร้างผลตอบแทนที่น่าพึงพอใจให้กับผู้ที่เข้าใจและปรับตัวได้ทันท่วงที
หากท่านกำลังพิจารณาการลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกในการบริหารจัดการสินทรัพย์ในยุคที่ผันผวนเช่นนี้ ผมขอเชิญชวนให้ท่านติดต่อ “ที่ปรึกษาอสังหา” ผู้เชี่ยวชาญเพื่อรับการ “วิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์” และวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน เพื่อคว้าโอกาสและเติบโตไปพร้อมกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่กำลังพลิกโฉมนี้
