ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยฝ่าพายุความผันผวน: กลยุทธ์พิชิตความท้าทายและโอกาสในยุค 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรแห่งการเติบโต การปรับตัว และการเผชิญหน้ากับความท้าทายต่างๆ อย่างต่อเนื่อง แต่ ณ ห้วงเวลาปัจจุบัน ตั้งแต่ปลายปี 2566 ลากยาวมาถึงการประเมินสถานการณ์ในปี 2567 และคาดการณ์ถึงปี 2568 นั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับปัจจัยเร่งปฏิกิริยาที่ซับซ้อนและรุนแรงยิ่งกว่าที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งผลพวงจากความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ทั่วโลก ที่ล่าสุดคือสงครามอิสราเอล-ฮามาส ซึ่งเป็นตัวแปรสำคัญที่เข้ามาเขย่าเสถียรภาพและเปลี่ยนแปลงภูมิทัศน์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างมีนัยสำคัญ บทความนี้จะเจาะลึกถึงผลกระทบในมิติต่างๆ พร้อมเสนอแนะกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการ นักลงทุน และผู้บริโภค เพื่อนำทางผ่านความผันผวน และคว้าโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงมีอยู่
ภูมิทัศน์โลกที่เปลี่ยนไป: คลื่นความผันผวนถาโถมสู่ประเทศไทย
สงครามอิสราเอล-ฮามาส ไม่ได้เป็นเพียงความขัดแย้งในภูมิภาคตะวันออกกลาง แต่เป็นสัญญาณเตือนถึงความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ที่อาจลุกลามและสร้างผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อเศรษฐกิจโลก การเปลี่ยนแปลงในตะวันออกกลาง ซึ่งเป็นศูนย์กลางการบินและเส้นทางเดินเรือที่สำคัญของโลก ย่อมส่งผลกระทบต่อราคาพลังงานและห่วงโซ่อุปทานทั่วโลกอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แรงกดดันจากต้นทุนการผลิตที่สูงขึ้นนี้ไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่เป็นปัญหาเรื้อรังที่ภาคธุรกิจต้องเผชิญมาตลอดตั้งแต่ยุคโควิด-19 และสงครามรัสเซีย-ยูเครน ผลกระทบเหล่านี้ส่งตรงถึงต้นทุนการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าขนส่ง และค่าแรงงาน ซึ่งท้ายที่สุดจะสะท้อนไปที่ราคาขายของอสังหาริมทรัพย์
สำหรับประเทศไทย ผลกระทบระยะสั้นที่ชัดเจนที่สุดคือภาคการท่องเที่ยว ซึ่งเป็นความหวังหลักในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจในไตรมาสสุดท้ายของปี 2566 และต่อเนื่องถึงปี 2567 ความกังวลด้านความปลอดภัยในการเดินทาง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในหมู่นักท่องเที่ยวจีน ซึ่งเป็นกลุ่มกำลังซื้อหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยและภาคท่องเที่ยว มีแนวโน้มชะลอตัวลง นอกจากนี้ กลุ่มนักท่องเที่ยวจากตะวันออกกลาง ซึ่งแม้มีจำนวนไม่มาก แต่มีอำนาจซื้อสูง ก็อาจลดลงเช่นกัน อย่างไรก็ตาม ในระยะกลางถึงระยะยาว ประเทศไทยยังคงมีจุดแข็งด้านความเป็นกลางและความน่าอยู่ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ดึงดูดนักลงทุนต่างชาติและผู้ที่ต้องการหาที่พำนักถาวรในประเทศที่ปลอดภัยและมีเสถียรภาพทางการเมือง
วิกฤตสภาพคล่องและวงจรสินเชื่อที่ตึงตัว: บททดสอบสำคัญของผู้ประกอบการ
จากประสบการณ์ในวงการ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย สิ่งที่น่าเป็นห่วงยิ่งกว่ากำลังซื้อที่หายไป คือปัญหาเรื่อง “สภาพคล่อง” ที่ตึงตัวขึ้น สถาบันการเงินทั่วโลกและในประเทศไทยเอง มีแนวโน้มที่จะระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นในภาวะที่เศรษฐกิจโลกผันผวนและมีความไม่แน่นอนสูง นโยบายการควบคุมสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้นนี้ ไม่เพียงส่งผลต่อสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้บริโภค แต่ยังรวมถึงสินเชื่อเพื่อการพัฒนาโครงการ หรือ Pre-finance สำหรับผู้ประกอบการด้วย
ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลางและขนาดเล็กเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด จากที่เคยต้องเผชิญกับความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่ออยู่แล้ว สถานการณ์สงครามอิสราเอลได้เป็นตัวเร่งให้ธนาคารยิ่งเพิ่มความระมัดระวัง ส่งผลให้แผนการลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่ต้องถูกเบรกหรือชะลอออกไปโดยอัตโนมัติ ซึ่งแตกต่างจากผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่มีฐานทุนแข็งแกร่งและมีความได้เปรียบในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนมากกว่า พวกเขายังคงสามารถเดินหน้าตามแผนการพัฒนาโครงการใหม่ได้
อีกหนึ่งความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญคือประเด็น “หุ้นกู้” ที่ถึงกำหนดโรลโอเวอร์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงไตรมาส 4/2566 และต่อเนื่องไปถึงไตรมาส 1/2567 ซึ่งเป็นช่วงที่ความเชื่อมั่นของนักลงทุนลดลงจากภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ซบเซา และความกังวลต่อเสถียรภาพเศรษฐกิจ การระดมทุนผ่านหุ้นกู้จึงทำได้ยากลำบากและมีต้นทุนสูงขึ้น ส่งผลให้บริษัทที่มีภาระหนี้หุ้นกู้ต้องเผชิญกับความเสี่ยงด้านสภาพคล่องอย่างหนัก การบริหารความเสี่ยงอสังหาในสถานการณ์เช่นนี้จึงเป็นสิ่งสำคัญสูงสุด ผู้ประกอบการควรเน้นการรักษากระแสเงินสดให้แข็งแกร่ง ชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และพิจารณาปรับโครงสร้างหนี้เพื่อเพิ่มความยืดหยุ่นทางการเงิน
กำลังซื้อและทิศทางการลงทุน: โอกาสสำหรับผู้ที่มองการณ์ไกล
แม้ว่ากำลังซื้อในประเทศอาจได้รับผลกระทบจากความเชื่อมั่นที่ลดลงและภาระค่าครองชีพที่สูงขึ้น แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีเสน่ห์ในสายตาของนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่กำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในระยะยาว ประเทศไทยซึ่งวางตัวเป็นกลางทางการเมืองระหว่างประเทศมาโดยตลอด ได้รับการพิจารณาว่าเป็น “Safe Haven” หรือแหล่งหลบภัยทางการเงินที่น่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากกลุ่มทุนต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูง เช่น นักลงทุนต่างชาติชาวรัสเซียที่ยังคงมองหาการซื้อวิลล่าและคอนโดมิเนียมหรูในทำเลทองอย่างกรุงเทพฯ ภูเก็ต และหัวหิน เพื่อวัตถุประสงค์ในการอยู่อาศัยและการลงทุน
การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชี้ให้เห็นว่า แม้ยอดขายโดยรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอาจพลาดเป้าไปบ้าง 10-20% แต่ก็ยังไม่ใช่ระดับที่น่ากังวลจนทำให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ถึงกับเดือดร้อนหนัก แต่สิ่งที่ต้องจับตาคือเทรนด์การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคในปี 2568 และหลังจากนั้น ซึ่งจะได้รับอิทธิพลจากปัจจัยต่างๆ ดังนี้:
ความยั่งยืน (Sustainability): ผู้ซื้อและนักลงทุนยุคใหม่ให้ความสำคัญกับโครงการที่มีแนวคิด ESG (Environmental, Social, and Governance) มากขึ้น อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ประหยัดพลังงาน และมีส่วนรับผิดชอบต่อสังคม จะเป็นที่ต้องการ
ดิจิทัลทรานส์ฟอร์เมชัน (Digital Transformation): เทคโนโลยี Smart Home, การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ออนไลน์ (Online Property Marketplace) และการใช้ AI ในการวิเคราะห์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์จะเข้ามามีบทบาทมากขึ้นในการตัดสินใจซื้อและการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
Health & Wellness Living: แนวโน้มการใช้ชีวิตที่เน้นสุขภาพและความเป็นอยู่ที่ดีจะทำให้โครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกด้านสุขภาพ พื้นที่สีเขียว และการออกแบบที่ส่งเสริมคุณภาพชีวิตได้รับความนิยม
Flexibility & Co-Living: รูปแบบการอยู่อาศัยที่ยืดหยุ่น เช่น Co-living space หรือบ้านที่สามารถปรับเปลี่ยนฟังก์ชันการใช้งานได้ตามความต้องการ จะตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่และกลุ่ม Work-from-Anywhere
ทำเลทองกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ผลตอบแทนสูง: แม้เศรษฐกิจจะผันผวน แต่อสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพสูง โดยเฉพาะพื้นที่ใกล้ระบบขนส่งมวลชน ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) หรือแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ ยังคงเป็นที่ต้องการและมีแนวโน้มให้ผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์พรีเมียมในทำเลเหล่านี้ยังคงดึงดูดนักลงทุนที่แสวงหาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ผลตอบแทนสูง
กลยุทธ์ระบายสต็อกและกระตุ้นยอดขายของผู้ประกอบการรายใหญ่
เพื่อรับมือกับภาวะตลาดที่ท้าทาย ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ต่างงัดกลยุทธ์เด็ดออกมาเพื่อเร่งระบายสต็อกและกระตุ้นยอดขายก่อนสิ้นปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนที่มาตรการกระตุ้นจากภาครัฐจะหมดอายุ และก่อนที่ต้นทุนต่างๆ จะปรับเพิ่มขึ้นในปีหน้า
แสนสิริ (Sansiri): จัดงานใหญ่ “Museum of YOU” นำเสนอคอนโดมิเนียมแบรนด์ใหม่และบ้านแนวราบ ตั้งเป้ายอดขายกว่า 3,500 ล้านบาท พร้อมแคมเปญ “การันตีราคาดีที่สุด” และโปรโมชั่นสินเชื่อดอกเบี้ย 0% นาน 1 ปี ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความพร้อมในการแข่งขันและสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ซื้อ
พฤกษา เรียลเอสเตท (Pruksa Real Estate): จัดโปรโมชั่น “โปรแร๊งส์…ทะลุโลก” นำบ้านและคอนโดมิเนียมกว่า 107 โครงการทั่วประเทศ มาพร้อมข้อเสนอพิเศษ เช่น สิทธิ์ลุ้นรถยนต์เทสลา ส่วนลดเงินสดสูงสุด 2 ล้านบาท ฟรีดาวน์ แอร์ เฟอร์นิเจอร์ และอัตราดอกเบี้ยคงที่ 1.99-2% นาน 3 ปี สะท้อนกลยุทธ์การมอบ Value-added ที่เหนือกว่า
เอสซี แอสเสท (SC Asset): ฉลองครบรอบ 20 ปี ด้วยแคมเปญ “Enjoy Your Super Smiles” และ “20 Years of Good Mornings” นำโครงการกว่า 60 แห่งมาเสนอสิทธิประโยชน์ เช่น ฟรีค่าส่วนกลางสูงสุด 20 ปี พร้อมเดินหน้าเปิดตัวบ้านแนวราบโครงการใหม่ 6 โครงการมูลค่ารวมกว่า 1 หมื่นล้านบาท แสดงให้เห็นถึงการดำเนินธุรกิจเชิงรุกอย่างต่อเนื่อง
นอกจากนี้ การรวมพลังของ 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ในการจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 44 ซึ่งรวบรวมกว่า 1,000 โครงการ ถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้บริโภคที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย เนื่องจากเป็นช่วงโค้งสุดท้ายก่อนที่ราคาอสังหาริมทรัพย์จะปรับเพิ่มขึ้นในปีหน้าจากต้นทุนที่ดิน วัสดุก่อสร้าง และอัตราดอกเบี้ยที่คาดว่าจะสูงขึ้น พันธมิตรธนาคารขนาดใหญ่ อาทิ ธอส. กสิกรไทย และยูโอบี ยังคงเสนอแพ็กเกจสินเชื่อพิเศษ เช่น อัตราดอกเบี้ยคงที่ เพื่อช่วยลดภาระให้กับผู้ซื้อ
มาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ: โอกาสสุดท้ายที่ต้องคว้าไว้
สิ่งสำคัญที่ผู้บริโภคควรตระหนักคือ มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จาก 2% เหลือ 1% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% จะสิ้นสุดลงภายในสิ้นปี 2566 นี้ การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้จึงเป็นโอกาสในการประหยัดค่าใช้จ่ายได้จำนวนมาก ซึ่งอาจไม่สามารถหาได้อีกในปีหน้า
บทสรุปและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567-2568 กำลังก้าวเข้าสู่ยุคที่เต็มไปด้วยความท้าทายจากปัจจัยภายนอกที่ควบคุมได้ยาก แต่ในขณะเดียวกัน ก็เป็นยุคที่เต็มไปด้วยโอกาสสำหรับผู้ที่มีความพร้อม ปรับตัวเร็ว และมองเห็นถึงเทรนด์ใหม่ๆ
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ:
รักษาสภาพคล่องเป็นสิ่งสำคัญที่สุด การบริหารกระแสเงินสดและหนี้สินให้มีประสิทธิภาพ จะเป็นเกราะป้องกันวิกฤตได้ดีที่สุด
ปรับกลยุทธ์การพัฒนาโครงการ เน้นการสร้างมูลค่าเพิ่ม ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่ม และให้ความสำคัญกับความยั่งยืนและเทคโนโลยี
ศึกษาตลาดและพฤติกรรมผู้บริโภคเชิงลึก โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนต่างชาติและกำลังซื้อจากตลาดเฉพาะ
สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์:
มองหาโอกาสในทำเลทองและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่มีศักยภาพการเติบโตในระยะยาว
พิจารณาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ผลตอบแทนสูงในโครงการที่ตอบโจทย์เทรนด์ใหม่ๆ เช่น Health & Wellness หรือโครงการที่มีแนวคิด ESG
กระจายความเสี่ยงและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แม่นยำ
สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย:
ฉวยโอกาสในช่วงเวลาแห่งโปรโมชั่นและมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐที่กำลังจะหมดอายุ
เปรียบเทียบข้อเสนอจากหลากหลายผู้ประกอบการและสถาบันการเงินเพื่อหาสินเชื่อที่เหมาะสมที่สุด
พิจารณาปัจจัยระยะยาว ทั้งทำเล สิ่งอำนวยความสะดวก และศักยภาพการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์
สถานการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอาจผันผวน แต่ด้วยความเข้าใจอย่างลึกซึ้ง การวางแผนเชิงกลยุทธ์ และความพร้อมที่จะปรับตัว ผมเชื่อมั่นว่าผู้ที่อยู่ในวงการนี้จะสามารถเปลี่ยนความท้าทายให้เป็นโอกาส และนำพาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยก้าวผ่านช่วงเวลานี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกในการวางแผนกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความท้าทายในปัจจุบัน ทีมที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมที่จะให้คำปรึกษา เพื่อช่วยคุณตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและชาญฉลาดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วนี้ โปรดติดต่อเราเพื่อรับการวิเคราะห์ส่วนบุคคลและค้นพบเส้นทางสู่ความสำเร็จของคุณวันนี้
