ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจโลก: บทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญถึงปี 2025
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นถึงพลวัตที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วและไม่คาดฝัน ท่ามกลางกระแสโลกาภิวัตน์และภูมิทัศน์ทางภูมิรัฐศาสตร์ที่ผันผวน ตั้งแต่การระบาดของโควิด-19 สงครามรัสเซีย-ยูเครน และล่าสุดกับสถานการณ์ความขัดแย้งที่ปะทุขึ้นบริเวณฉนวนกาซา แต่ละเหตุการณ์ล้วนส่งแรงกระเพื่อมมายังทุกมุมโลก และตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยก็ไม่ใช่ข้อยกเว้น บทความนี้จะเจาะลึกถึงผลกระทบในมิติต่างๆ และนำเสนอภาพรวมของกลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการควรพิจารณา รวมถึงโอกาสสำหรับผู้ที่สนใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อนี้
อิทธิพลจากสถานการณ์โลกสู่ตลาดอสังหาไทย: มรสุมรอบใหม่ที่ยากจะคาดเดา
ความขัดแย้งระหว่างอิสราเอลและปาเลสไตน์ที่ทวีความรุนแรงขึ้นในช่วงปลายปี 2566 ได้เพิ่ม “ปัจจัยที่ไม่ทราบค่า” (unknown factor) เข้ามาในสมการเศรษฐกิจโลกอีกครั้ง ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องพึงระวังมาอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ปี 2563 วิกฤตการณ์เหล่านี้ได้สร้างความไม่แน่นอนและกดดันภาพรวมของเศรษฐกิจไทยอย่างมีนัยสำคัญ
ผลกระทบที่เห็นได้ชัดเจนในระยะสั้นคือภาคการท่องเที่ยว ซึ่งเป็นความหวังหลักในการกระตุ้นเศรษฐกิจช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี นักท่องเที่ยวต่างชาติ โดยเฉพาะจากภูมิภาคจีนและตะวันออกกลาง มีแนวโน้มที่จะชะลอการเดินทางออกไป ด้วยความกังวลเกี่ยวกับความปลอดภัยและผลกระทบต่อศูนย์กลางการบินโลกในตะวันออกกลาง แม้กลุ่มนักท่องเที่ยวตะวันออกกลางจะมีจำนวนไม่มากนัก แต่มีกำลังซื้อสูง การลดลงของกลุ่มนี้จึงส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาไทยในทางอ้อมอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยเฉพาะโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่เน้นกลุ่มลูกค้าต่างชาติ
ในระยะกลางถึงระยะยาว ผมยังคงมองเห็นภาพบวกบางประการสำหรับประเทศไทย ด้วยจุดแข็งของความเป็นกลางทางการเมืองและสังคมที่น่าอยู่ ซึ่งเป็นปัจจัยดึงดูดเม็ดเงินลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มนักลงทุนที่มองหาแหล่งหลบภัยที่มั่นคง อย่างไรก็ตาม ผลกระทบทางอ้อมจากราคาพลังงานที่แพงขึ้นและการหยุดชะงักของห่วงโซ่อุปทานทั่วโลก ยังคงเป็นแรงกดดันที่ทำให้ต้นทุนการประกอบการในทุกภาคส่วนสูงขึ้น ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
สภาพคล่องและวงเงินสินเชื่อ: หัวใจสำคัญของตลาดอสังหาไทยที่กำลังถูกทดสอบ
จากประสบการณ์ในวงการ ผมขอยืนยันว่าปัญหาด้านสภาพคล่องยังคงเป็นโจทย์ใหญ่ที่ผู้ประกอบการตลาดอสังหาไทยต้องเผชิญในไตรมาส 4/2566 และต่อเนื่องไปถึงปี 2567 สถาบันการเงินมักจะเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อเมื่อเศรษฐกิจเข้าสู่ภาวะผันผวน โดยเฉพาะสินเชื่อก่อสร้าง (pre-finance loans) สำหรับโครงการใหม่ๆ ซึ่งเดิมก็มีความเข้มงวดอยู่แล้ว ยิ่งเมื่อเกิดวิกฤตการณ์ใหม่ๆ ธนาคารยิ่งต้องประเมินความเสี่ยงอย่างรอบคอบ
ปัญหาที่น่ากังวลเป็นพิเศษคือเรื่อง “หุ้นกู้” (corporate bonds) ที่ถึงกำหนดไถ่ถอนและต้อง “โรลโอเวอร์” (rollover) ต่อเนื่องกันมาหลายไตรมาส บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งต้องเผชิญกับความยากลำบากในการระดมทุนผ่านช่องทางนี้ เนื่องจากนักลงทุนมีความระมัดระวังมากขึ้น ทำให้ต้นทุนทางการเงินสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ หากบริษัทไม่สามารถบริหารจัดการสภาพคล่องและภาระหุ้นกู้ได้ อาจส่งผลกระทบต่อความมั่นคงของบริษัทและภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
สำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่มีฐานทุนแข็งแกร่งและมีผลงานการขายที่ดี อาจยังคงเดินหน้าตามแผนการเปิดโครงการใหม่ได้บ้าง แต่สำหรับดีเวลอปเปอร์ขนาดกลางและเล็ก ผลกระทบจากสงครามอิสราเอลจะยิ่งทำให้การเข้าถึงแหล่งเงินทุนยากขึ้น ส่งผลให้ต้องเบรกหรือชะลอการลงทุนโครงการใหม่ออกไปโดยอัตโนมัติ นี่คือช่วงเวลาที่สำคัญที่ผู้ประกอบการต้อง “ตุนเงินสด” และสำรองสภาพคล่องให้มากที่สุด เพื่อรับมือกับสถานการณ์ที่ไม่แน่นอน และหลีกเลี่ยงการลงทุนขนาดใหญ่ที่อาจมีความเสี่ยง
กลยุทธ์การพัฒนาโครงการและทิศทางใหม่: ปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
เดิมทีหลายบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้วางแผนเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่ารวมไม่ต่ำกว่า 2 แสนล้านบาท ในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 โดยเฉพาะในไตรมาสสุดท้าย เพื่อรอความชัดเจนทางการเมืองและหวังกระตุ้นกำลังซื้อเมื่อความเชื่อมั่นกลับมา แต่เมื่อมีวิกฤตสงครามอิสราเอล ภาพเหล่านี้ก็เปลี่ยนไป ดีเวลอปเปอร์ต้องกลับมาทบทวนแผนงานอย่างเร่งด่วน
จากการประเมินของผม มีแนวโน้มที่จะเกิดสถานการณ์ 2-3 รูปแบบ:
บิ๊กแบรนด์: ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่แข็งแกร่งด้านเงินทุนและความสามารถในการขายและโอนกรรมสิทธิ์ ยังคงเดินหน้าตามแผนได้ แต่ก็ต้องจับตาสถานการณ์อย่างใกล้ชิด
รายกลาง-รายเล็ก: ต้องชะลอหรือเบรกการลงทุนโครงการใหม่โดยอัตโนมัติ เนื่องจากสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ
เป้าหมายยอดขาย: แม้ยอดขายและยอดโอนในไตรมาส 4/2566 อาจจะลดลงจากเป้าที่ตั้งไว้ประมาณ 10-20% ซึ่งถือว่าไม่ถึงขั้นวิกฤต แต่ปัญหาด้านสภาพคล่องยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่สุด
ในส่วนของการพัฒนาคอนโดมิเนียมและบ้านแนวราบ ผู้ประกอบการอาจต้องหันมาให้ความสำคัญกับการสร้างมูลค่าเพิ่ม (value proposition) และการสร้างความแตกต่างให้กับโครงการ เพื่อดึงดูดกำลังซื้อที่หดตัวลง การทำวิเคราะห์ตลาดอสังหาอย่างละเอียดเพื่อหาจุดแข็งและตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของลูกค้าจึงเป็นสิ่งจำเป็น
กำลังซื้อต่างชาติ: ปัจจัยขับเคลื่อนที่ไม่ควรมองข้ามในตลาดอสังหาไทย
แม้ตลาดอสังหาไทยจะเผชิญความท้าทาย แต่กำลังซื้อจากลูกค้าต่างชาติยังคงเป็นอีกหนึ่งแสงสว่างที่น่าสนใจ โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่มองหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในระยะยาว ประเทศไทยยังคงเป็นที่น่าสนใจในฐานะประเทศที่มีความเป็นกลางและมีความมั่นคง ซึ่งแตกต่างจากสถานการณ์ในหลายภูมิภาคทั่วโลก
นักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง อาจมองว่าอสังหาริมทรัพย์ไทยเป็นสินทรัพย์ที่ปลอดภัย (safe haven asset) สำหรับการลงทุนในช่วงเวลาที่โลกผันผวน ผมเห็นแนวโน้มที่ลูกค้าบางกลุ่ม เช่น ชาวรัสเซีย จะยังคงมีความต้องการซื้อวิลล่าหรือคอนโดหรูในไทยอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากสถานการณ์ในประเทศของพวกเขายังไม่คลี่คลาย
ดังนั้น ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยควรให้ความสำคัญกับการทำตลาดเชิงรุกในกลุ่มลูกค้าต่างชาติเหล่านี้ โดยอาจจะต้องศึกษาความต้องการเฉพาะกลุ่ม และนำเสนออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่มีศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนอสังหาที่ดี รวมถึงเน้นจุดแข็งด้านทำเลที่ตั้ง เช่น ทำเลทองในกรุงเทพฯ หรือแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ เพื่อดึงดูดนักลงทุนต่างชาติให้เข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
มหกรรมโปรโมชั่นปลายปี: กลยุทธ์ระบายสต็อกและกระตุ้นกำลังซื้อ
ในช่วงปลายปี 2566 เราได้เห็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยรายใหญ่หลายราย จัดกิจกรรมและโปรโมชั่นครั้งใหญ่เพื่อกระตุ้นยอดขายและระบายสต็อก ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่จำเป็นอย่างยิ่งในการรักษาเป้าหมายและสภาพคล่องของบริษัท
แสนสิริ (Sansiri): จัดงานใหญ่ “Museum of YOU” เพื่อนำเสนอโครงการใหม่และจัดแคมเปญ “การันตีราคาดีที่สุด” พร้อมส่วนลดและข้อเสนอพิเศษจากโครงการต่างๆ ทั่วประเทศ รวมถึงแพ็กเกจสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ 0% นาน 1 ปี
พฤกษา (Pruksa): เปิดตัวแคมเปญ “โปรแร๊งส์…ทะลุโลก” นำบ้านและคอนโดมิเนียมกว่า 107 โครงการมาลดกระหน่ำ ทั้งส่วนลดเงินสด ฟรีดาวน์ เฟอร์นิเจอร์ และสิทธิลุ้นรถยนต์เทสลา พร้อมข้อเสนอสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำแบบคงที่ 1.99-2% นาน 3 ปี
เอสซี แอสเสท (SC Asset): ฉลองครบรอบ 20 ปีด้วยแคมเปญ “Enjoy Your Super Smiles” และ “20 Years of Good Mornings” นำเสนอบ้านเดี่ยวปริมณฑลและคอนโดกรุงเทพกว่า 60 โครงการ พร้อมฟรีค่าส่วนกลางสูงสุด 20 ปี เพื่อเร่งตัดสินใจซื้อและผลักดันยอดขาย
นอกจากนี้ “มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 44” ซึ่งจัดโดย 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้รวบรวมโครงการใหม่กว่า 1,000 โครงการมานำเสนอ พร้อมโปรโมชั่นและคำปรึกษาด้านสินเชื่อจากธนาคารชั้นนำ นี่คือโอกาสทองสำหรับผู้บริโภคที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย เนื่องจากเป็นช่วงก่อนที่ราคาจะปรับขึ้นในปีหน้า จากต้นทุนวัสดุและอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น อีกทั้งยังสามารถใช้สิทธิประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ภาครัฐมอบให้ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ซึ่งจะหมดอายุภายในสิ้นปี 2566 นี้ การตัดสินใจซื้อคอนโดกรุงเทพหรือบ้านเดี่ยวปริมณฑลในช่วงนี้จึงเป็นทางเลือกที่คุ้มค่า
ก้าวสู่ปี 2025: บทเรียนและทิศทางอนาคตของตลาดอสังหาไทย
บทเรียนสำคัญที่เราได้เรียนรู้จากวิกฤตการณ์ต่อเนื่องเหล่านี้คือ ความจำเป็นในการมีกลยุทธ์ที่ยืดหยุ่นและการบริหารจัดการทางการเงินที่เข้มแข็ง การทำวิเคราะห์ตลาดอสังหาอย่างสม่ำเสมอเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญกับการสร้างความแตกต่างและคุณค่าที่แท้จริงให้กับโครงการ เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าที่ซับซ้อนขึ้น
สำหรับปี 2025 กลยุทธ์อสังหา 2025 จะต้องเน้นที่ความสามารถในการปรับตัว การควบคุมต้นทุน และการบริหารความเสี่ยงอย่างรอบด้าน การสร้างพันธมิตรที่แข็งแกร่งกับสถาบันการเงินและผู้รับเหมา จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันความท้าทาย ขณะที่การมองหาโอกาสลงทุนอสังหาใหม่ๆ ในกลุ่มลูกค้าเฉพาะหรือในทำเลที่มีศักยภาพ เช่น ทำเลทองที่ยังมีช่องว่าง หรือการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์แบบใหม่ จะช่วยให้ตลาดอสังหาไทยยังคงเติบโตต่อไปได้
ผู้บริโภคเองก็ต้องทำความเข้าใจสถานการณ์ และใช้โอกาสจากโปรโมชั่นต่างๆ อย่างชาญฉลาด การปรึกษาที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์เพื่อขอคำแนะนำด้านการลงทุนอสังหา หรือการประเมินราคาอสังหาก่อนตัดสินใจ จะช่วยให้การลงทุนเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพและลดความเสี่ยง
สรุปและก้าวต่อไป
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงเวลาที่ต้องเผชิญกับบททดสอบครั้งสำคัญจากปัจจัยภายนอกที่ควบคุมได้ยาก แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่เสมอ ผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์กว้างไกลและปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว จะสามารถช่วงชิงความได้เปรียบและรักษาเสถียรภาพของธุรกิจไว้ได้ ในขณะที่ผู้ซื้อและนักลงทุนที่มองเห็นโอกาสและตัดสินใจอย่างชาญฉลาด จะได้รับประโยชน์จากสภาวะตลาดในช่วงนี้
สำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นซื้อคอนโดกรุงเทพ บ้านเดี่ยวปริมณฑล หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนรูปแบบอื่นๆ นี่คือช่วงเวลาที่คุณควรศึกษาข้อมูลอย่างรอบคอบ ใช้ประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นและโปรโมชั่นต่างๆ เพื่อคว้าโอกาสที่ดีที่สุด หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการวิเคราะห์ตลาดอสังหา หรือคำแนะนำจากที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์เพื่อนำทางสู่การตัดสินใจที่มั่นใจในตลาดอสังหาไทยที่ผันผวนนี้ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนอนาคตของคุณได้อย่างมั่นคง.
