ปลดล็อกศักยภาพ: ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร – กลไกขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยสู่ยุคใหม่ (2025)
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมเฝ้ามองพลวัตของตลาดนี้อย่างใกล้ชิดมาโดยตลอด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาแห่งความท้าทายที่ผ่านมา การเผชิญหน้ากับวิกฤตเศรษฐกิจที่ซับซ้อนและยาวนาน ทำให้เราต้องคิดนอกกรอบ และแสวงหากลไกใหม่ๆ เพื่อจุดประกายการเติบโตอีกครั้ง หนึ่งในประเด็นที่ถูกหยิบยกขึ้นมาพูดถึงอย่างร้อนแรง และผมเชื่อมั่นว่าจะเป็น “ตัวเปลี่ยนเกม” สำคัญ นั่นคือ “การเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” ได้อย่างถูกกฎหมายและมีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ยุทธศาสตร์อย่างภาคตะวันออก ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของการพัฒนาประเทศ
สถานการณ์ปัจจุบันของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับแรงกดดันหลายด้านที่สะสมมาอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การแพร่ระบาดของโควิด-19 ในปี 2563 ซึ่งส่งผลให้เศรษฐกิจโลกชะลอตัว ตามมาด้วยความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ และปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงถึง 90% ของ GDP ปัจจัยเหล่านี้ได้กัดกร่อนกำลังซื้อภายในประเทศอย่างรุนแรง ทำให้ยอดขายโครงการบ้านจัดสรรและอสังหาริมทรัพย์หลายประเภทต้องหยุดชะงัก ผู้ประกอบการหลายรายต้องปรับกลยุทธ์อย่างหนักเพื่อประคองธุรกิจ และมองหาช่องทางใหม่ๆ ที่จะนำเม็ดเงินลงทุนจากภายนอกเข้ามาหล่อเลี้ยงตลาด
ความท้าทายที่รออยู่: กำลังซื้อในประเทศที่ถดถอย
ตลอดหลายปีที่ผ่านมา กำลังซื้อของคนไทยได้รับผลกระทบอย่างหนักจากหลายปัจจัย ไม่ว่าจะเป็นภาระหนี้สินที่สูงขึ้น รายได้ที่ไม่ได้เติบโตตามค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น และที่สำคัญคือการก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ ส่งผลให้กลุ่มคนหนุ่มสาวที่เคยเป็นกำลังหลักในการซื้ออสังหาริมทรัพย์มีจำนวนลดลง ในขณะที่ตลาดแรงงานก็ต้องปรับตัวตามโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนไป
ภาวะเหล่านี้ส่งผลโดยตรงต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมักเป็นการลงทุนขนาดใหญ่ และเป็นภาระผูกพันระยะยาว เมื่อผู้บริโภคขาดความมั่นใจในอนาคตทางเศรษฐกิจ การตัดสินใจซื้อบ้านจึงถูกเลื่อนออกไป หรือต้องเลือกซื้อโครงการในระดับราคาที่จำกัดมากขึ้น สะท้อนให้เห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันกำลังต้องการ “กระแสเงินใหม่” ที่เข้ามาเสริมสภาพคล่อง และสร้างความคึกคักให้กับระบบเศรษฐกิจโดยรวม
ข้อเสนอจากภาคตะวันออก: แสงสว่างปลายอุโมงค์สำหรับอสังหาฯ ไทย
ในฐานะที่เป็นผู้ประกอบการและอดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดชลบุรีและระยอง ผมได้เห็นถึงศักยภาพมหาศาลของภาคตะวันออกมาโดยตลอด การประชุมสัมมนาที่จัดโดยสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ได้สะท้อนเจตนารมณ์ร่วมกันของภาคเอกชนในการผลักดันให้รัฐบาลพิจารณา “แก้ไขกฎหมาย” เพื่อเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งถือเป็นข้อเสนอที่มองการณ์ไกลและตอบโจทย์สถานการณ์ปัจจุบัน
แนวคิดนี้ไม่ใช่เรื่องใหม่เสียทีเดียว หากแต่เป็นการต่อยอดและปรับปรุงจากโมเดลที่เคยประสบความสำเร็จมาแล้วกับการถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของต่างชาติที่ 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการ ข้อเสนอในครั้งนี้คือการนำร่องให้ต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในโครงการบ้านจัดสรรได้ในสัดส่วนที่ใกล้เคียงกัน เช่น 49% ของยูนิตในโครงการ โดยมีเงื่อนไขเบื้องต้นที่น่าสนใจ เช่น การจำกัดขนาดที่ดินไม่เกิน 100 ตารางวา และกำหนดกรอบเวลาการประเมินผลภายใน 3-5 ปี เพื่อให้สามารถปรับปรุงเงื่อนไขให้เหมาะสมต่อไปได้
คุณมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ไลฟแอนด์ ลีฟวิ่ง จำกัด และอดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้เน้นย้ำถึงความจำเป็นเร่งด่วนในประเด็นนี้ โดยชี้ให้เห็นว่าปัจจุบันมีการซื้อขายผ่าน “นอมินี” จำนวนมาก ซึ่งเป็นการลงทุนที่ไม่โปร่งใสและสร้างความเสี่ยงให้กับทุกฝ่าย หากเราสามารถทำให้กระบวนการนี้ถูกต้องตามกฎหมาย จะดึงดูดเม็ดเงินลงทุนโดยตรงจากต่างชาติเข้ามาในระบบเศรษฐกิจอย่างมหาศาล และส่งผลให้ GDP ของประเทศมีทิศทางการเติบโตที่ชัดเจนขึ้น ตัวอย่างเช่น หากมีต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านในโครงการ 1 แสนหลัง ในราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาทต่อหลัง เม็ดเงินที่ไหลเข้าสู่ระบบจะช่วยพลิกฟื้นเศรษฐกิจได้อย่างน่าอัศจรรย์
Thailand World Best Second Homes: วิสัยทัศน์ที่ต้องทำให้เป็นจริง
แนวคิดในการผลักดันให้ประเทศไทยเป็น “Thailand World Best Second Homes” ไม่ใช่แค่เพียงความฝัน แต่เป็นวิสัยทัศน์ที่มีโอกาสเป็นจริงได้สูงมาก เพราะไทยเป็นประเทศที่ได้รับความนิยมอันดับต้นๆ จากชาวต่างชาติที่ต้องการเข้ามาอยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มวัยเกษียณที่มองหาบ้านพักตากอากาศ หรือที่อยู่อาศัยหลังที่สองเพื่อใช้ชีวิตหลังเกษียณ วีซ่าเกษียณอายุไทยกำลังเป็นที่นิยมอย่างมาก และการอนุญาตให้ต่างชาติซื้อบ้านได้จะช่วยเติมเต็มความต้องการของตลาดกลุ่มนี้ได้อย่างสมบูรณ์
การเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ไม่ควรจำกัดอยู่เพียงแค่พื้นที่ EEC เท่านั้น แต่ควรพิจารณากระจายโอกาสไปยังจังหวัดอื่นๆ ที่มีศักยภาพในการรองรับชาวต่างชาติเช่นกัน เพื่อให้เกิดการกระจายรายได้และกระตุ้นเศรษฐกิจในวงกว้าง ไม่ว่าจะเป็นเมืองท่องเที่ยวอย่างภูเก็ต เชียงใหม่ หัวหิน หรือแม้แต่พื้นที่ใกล้เมืองหลวงที่มีโครงสร้างพื้นฐานพร้อมรองรับ
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: สร้างความเชื่อมั่นด้วยกรอบกฎหมายที่ชัดเจน
คุณวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ได้เสนอแนะให้รัฐบาลจัดตั้งคณะกรรมการเฉพาะกิจ ที่ประกอบด้วยตัวแทนจากภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคประชาสังคม รวมถึงผู้ที่ไม่เห็นด้วย เพื่อเปิดเวทีปรึกษาหารืออย่างรอบด้าน การรับฟังทุกมุมมองจะช่วยให้เราสามารถกำหนดระเบียบและเงื่อนไขที่เหมาะสม ไม่ว่าจะเป็นการจำกัดประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อได้ (เช่น เฉพาะบ้านหรือคอนโดมิเนียม ไม่ใช่ที่ดินเปล่า) และการสร้างกลไกป้องกันผลกระทบที่ไม่พึงประสงค์ เช่น การเก็งกำไรที่ดินหรือราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินไปจนคนไทยไม่สามารถซื้อได้
คุณณัฐนนท ศรีสมบูรณ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ภัททา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ได้ให้ข้อเสนอที่น่าสนใจในการเริ่มต้นด้วยสัดส่วนที่จำกัด โดยอาจให้ต่างชาติซื้อได้เพียง 5-10% ของยูนิตในโครงการบ้านจัดสรร เพื่อทดลองและประเมินผลตอบรับก่อนขยายสัดส่วนในอนาคต วิธีการนี้จะช่วยลดความกังวลและทำให้ทุกฝ่ายปรับตัวได้ การแก้กฎหมายให้ต่างชาติสามารถซื้อบ้านได้ หรือแม้แต่การให้เช่าระยะยาวที่ยาวนานกว่า 30 ปี จะเป็นสิ่งที่ดีกว่าการปล่อยให้มีการซื้อขายผ่านนอมินี ซึ่งในอดีตเคยสร้างปัญหาเมื่อคู่สมรสคนไทยนำบ้านไปจำนองหรือขาย ทำให้เจ้าของตัวจริงที่เป็นต่างชาติเสียสิทธิ์
ผมเห็นด้วยเป็นอย่างยิ่งกับคุณชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ส่วนกลางที่เข้ามาลงทุนในชลบุรี ว่าถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องนำเรื่องนี้ขึ้นมาบนดิน ทำให้ถูกต้องและโปร่งใส การเริ่มต้นด้วยการจำกัดสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ 49% เช่นเดียวกับคอนโดมิเนียม และค่อยๆ เพิ่มสัดส่วนเป็น 60-70% เมื่อทุกอย่างเข้าที่ จะช่วยสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุนต่างชาติ และดึงดูดเม็ดเงินจำนวนมหาศาลเข้าสู่ประเทศ ตอนนี้ถือเป็นจังหวะที่เหมาะสมที่สุด เพราะตลาดภายในประเทศ โดยเฉพาะกลุ่มตลาดล่างราคา 3-5 ล้านบาท กำลังเผชิญกับความยากลำบาก ในขณะที่ตลาดบนยังคงประคองตัวไปได้ การเปิดประตูให้ต่างชาติเข้ามาลงทุนในบ้านจัดสรรจะช่วยเติมเต็มช่องว่างนี้ และทำให้ตลาดโดยรวมมีความแข็งแกร่งและสมดุลมากขึ้น
ศักยภาพของภาคตะวันออก: ประตูสู่การลงทุนอสังหาริมทรัพย์
ภาคตะวันออก โดยเฉพาะจังหวัดชลบุรีและระยอง ซึ่งเป็นพื้นที่ในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) มีศักยภาพโดดเด่นในการดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติ ไม่เพียงแต่ในภาคอุตสาหกรรม แต่ยังรวมถึงภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยและการพักผ่อน ทำเลที่ตั้งที่เข้าถึงกรุงเทพฯ ได้ง่าย มีสนามบินนานาชาติอู่ตะเภา โครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมที่พัฒนาอย่างต่อเนื่อง และแหล่งท่องเที่ยวระดับโลกอย่างพัทยา ทำให้ภาคตะวันออกเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจอย่างยิ่งสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อบ้านในไทย ไม่ว่าจะเป็นบ้านพักตากอากาศติดทะเล หรือบ้านจัดสรรพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
การส่งเสริมให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในพื้นที่ EEC จะไม่เพียงแต่ช่วยกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรงเท่านั้น แต่ยังจะสร้างงานในหลากหลายสาขา ตั้งแต่การก่อสร้าง การออกแบบ การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ ไปจนถึงธุรกิจบริการต่างๆ เช่น ร้านอาหาร ร้านค้า และสถานพยาบาล ซึ่งจะส่งผลให้เศรษฐกิจท้องถิ่นเจริญเติบโตอย่างยั่งยืน และดึงดูดผู้เชี่ยวชาญอสังหาริมทรัพย์จากทั่วโลกให้เข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนา
การสร้างสมดุลและกรอบการทำงานที่ยั่งยืน
แน่นอนว่าทุกการเปลี่ยนแปลงย่อมมาพร้อมกับความท้าทาย เราต้องตระหนักถึงความกังวลที่อาจเกิดขึ้น เช่น ผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่น หรือความกังวลเรื่องการครอบงำที่ดิน ดังนั้น การกำหนดเงื่อนไขและมาตรการควบคุมที่เข้มงวดจึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง ผมขอเสนอแนวทางในการสร้างสมดุลดังนี้:
กำหนดประเภทและขนาดของอสังหาริมทรัพย์ที่ชัดเจน: เน้นเฉพาะโครงการบ้านจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัย ไม่ใช่การซื้อที่ดินเปล่าเพื่อเก็งกำไร และอาจจำกัดขนาดที่ดินตามที่เสนอไว้ เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา เพื่อป้องกันการถือครองที่ดินขนาดใหญ่
จำกัดสัดส่วนการถือครอง: เริ่มต้นด้วยสัดส่วนที่น้อยและค่อยๆ เพิ่มขึ้น โดยอ้างอิงจากโมเดลคอนโดมิเนียม เพื่อให้ตลาดและสังคมได้ปรับตัว
สร้างกลไกติดตามและประเมินผล: จัดตั้งคณะกรรมการผู้เชี่ยวชาญจากหลายภาคส่วน เพื่อติดตามผลกระทบและปรับปรุงกฎเกณฑ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์
ส่งเสริมการลงทุนที่มีคุณภาพ: ดึงดูดนักลงทุนต่างชาติที่ต้องการเข้ามาอยู่อาศัยจริง หรือเพื่อการลงทุนระยะยาว ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไรระยะสั้น เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อเศรษฐกิจ
พิจารณาเรื่องภาษีและค่าธรรมเนียม: กำหนดโครงสร้างภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมสำหรับชาวต่างชาติ เพื่อให้รัฐได้รับประโยชน์และสามารถนำไปพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานได้
ส่งเสริมการเช่าระยะยาว: ควบคู่ไปกับการเปิดให้ซื้อขาด ควรพิจารณาขยายระยะเวลาการเช่าอสังหาริมทรัพย์ให้ยาวนานขึ้นกว่า 30 ปี เพื่อเพิ่มทางเลือกให้กับต่างชาติและลดความกังวลเรื่องกรรมสิทธิ์
การมีกฎหมายที่โปร่งใสและชัดเจนจะช่วยขจัดปัญหาการใช้นอมินี ซึ่งเป็นประเด็นที่สร้างความเสียหายมาอย่างยาวนาน เมื่อทุกอย่างอยู่บนพื้นฐานของกฎหมายที่ถูกต้อง เม็ดเงินจากต่างชาติจะไหลเข้าสู่ระบบอย่างเป็นทางการ ทำให้รัฐสามารถจัดเก็บภาษีและควบคุมการลงทุนได้ง่ายขึ้น
ก้าวต่อไป: จุดเปลี่ยนเพื่ออนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย
ผมเชื่อมั่นว่าการเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างมีเงื่อนไขและมีกลไกควบคุมที่รัดกุม ไม่ใช่เพียงแค่การแก้ปัญหาเฉพาะหน้าของตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นการสร้างรากฐานที่แข็งแกร่งสำหรับการเติบโตทางเศรษฐกิจในระยะยาวของประเทศ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่อยู่ในวงการนี้มานาน ผมมองเห็นโอกาสทองที่กำลังรออยู่ หากรัฐบาลสามารถตัดสินใจอย่างเด็ดขาดและผลักดันนโยบายนี้ให้เกิดขึ้นจริงได้ภายในปี 2025 เราจะเห็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติจะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อ สร้างงาน สร้างรายได้ และยกระดับมาตรฐานคุณภาพชีวิตของคนไทย
ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องมองข้ามความกังวลในอดีต และเปิดใจรับแนวคิดใหม่ๆ ที่จะนำพาประเทศไทยก้าวข้ามวิกฤตเศรษฐกิจนี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยการผสานความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และประชาชน เราจะสามารถสร้างสมดุลระหว่างผลประโยชน์ของคนไทยกับการดึงดูดทุนต่างชาติ เพื่อสร้างอนาคตที่สดใสให้กับอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจของประเทศ
ร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการเปลี่ยนแปลง: โอกาสทองที่กำลังมาถึง
แนวคิดการปลดล็อกให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในไทย โดยเฉพาะในพื้นที่ยุทธศาสตร์อย่างภาคตะวันออก ไม่ได้เป็นเพียงการแก้ไขปัญหาวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันเท่านั้น แต่ยังเป็นการเปิดประตูบานใหม่สู่โอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเติบโตที่ยั่งยืนในอนาคต สำหรับผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือแม้แต่ผู้ที่กำลังมองหาบ้านหรูติดทะเล หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนระยะยาว นี่คือจังหวะที่ควรศึกษาทำความเข้าใจและเตรียมพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ
หากคุณเป็นผู้ที่สนใจในโอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ ผมและทีมงานพร้อมให้คำปรึกษาและแบ่งปันข้อมูลเชิงลึก เพื่อช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมั่นใจและประสบความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังจะก้าวเข้าสู่ยุคใหม่นี้ ติดต่อเราเพื่อพูดคุยถึงศักยภาพและโอกาสที่คุณสามารถคว้าไว้ได้ในวันนี้.
