ปลดล็อกศักยภาพ: ทำไมการเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรคือหัวใจพลิกฟื้นอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจไทยในยุค 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมเฝ้ามองพลวัตของตลาดนี้ด้วยความเข้าใจอย่างลึกซึ้ง และตระหนักดีว่าช่วงเวลาปัจจุบันคือจุดเปลี่ยนสำคัญที่ประเทศไทยต้องกล้าตัดสินใจเพื่อก้าวข้ามความท้าทายทางเศรษฐกิจ ความคิดริเริ่มจากภาคตะวันออกที่เสนอให้มีการแก้ไขกฎหมาย เพื่อเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายนั้น ไม่ใช่เพียงแค่ลมปากของผู้ประกอบการท้องถิ่น แต่เป็นการส่งสัญญาณที่ชัดเจนจากแนวหน้าของภาคเศรษฐกิจที่เห็นถึงความจำเป็นเร่งด่วนในการอัดฉีดกำลังซื้อจากภายนอกเข้าสู่ระบบ การอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ไม่ได้เป็นเพียงการแก้ไขปัญหาระยะสั้น แต่เป็นการวางรากฐานอันแข็งแกร่งสำหรับการเติบโตของ อสังหาริมทรัพย์ไทย และขับเคลื่อนเศรษฐกิจในภาพรวมให้ฟื้นตัวอย่างยั่งยืน
วิกฤตเศรษฐกิจไทย: กำลังซื้อในประเทศอ่อนแอ ถึงเวลาต้องพึ่งพากำลังซื้อจากภายนอก
นับตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา ประเทศไทยต้องเผชิญกับพายุเศรษฐกิจหลายระลอก ไม่ว่าจะเป็นการแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อ กำลังซื้อ ภายในประเทศ และความผันผวนจากสถานการณ์ความขัดแย้งระหว่างประเทศที่ยืดเยื้อ ทำให้เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยฟื้นตัวได้ช้ากว่าที่คาดการณ์ไว้ ตัวเลขหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้นกว่า 90% ของ GDP ตอกย้ำถึงข้อจำกัดในการกระตุ้นการบริโภคและการลงทุนจากคนไทยเอง ประกอบกับการก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุที่ส่งผลต่อโครงสร้างแรงงานและภาระการพึ่งพิง สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นปัจจัยลบที่ฉุดรั้งศักยภาพการเติบโตของประเทศโดยรวม และทำให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นหนึ่งในฟันเฟืองสำคัญของระบบเศรษฐกิจ ต้องประสบภาวะซบเซาอย่างเห็นได้ชัด ผู้ประกอบการในทุกระดับต่างประสบปัญหา อสังหาริมทรัพย์ขายยาก โดยเฉพาะกลุ่มบ้านจัดสรรที่ราคาค่อนข้างสูง การพึ่งพิงเพียงแค่ กำลังซื้อ ในประเทศจึงไม่เพียงพออีกต่อไป
นี่คือบริบทที่ทำให้ข้อเสนอให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้กลายเป็นความหวังใหม่ ประสบการณ์ตลอดทศวรรษของผมสอนให้รู้ว่าในยามที่กลไกภายในอ่อนแอ การเปิดรับโอกาสจากภายนอกคือทางรอดที่สำคัญ การดึงเงินลงทุนจากต่างประเทศเข้ามาในรูปของการซื้อที่อยู่อาศัย ไม่เพียงแต่จะช่วยระบายสต็อกบ้านที่ค้างอยู่ แต่ยังสร้างเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจอย่างมหาศาล ตั้งแต่ธุรกิจก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ไปจนถึงบริการดูแลรักษาบ้าน การอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จึงไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่เป็นการจุดประกายให้ห่วงโซ่อุปทานทั้งหมดของ อสังหาริมทรัพย์ กลับมาคึกคักอีกครั้ง
เสียงจากภาคตะวันออก: เขตเศรษฐกิจพิเศษ EEC กับศักยภาพที่รอการปลดล็อก
จังหวัดชลบุรีและระยอง ซึ่งเป็นประตูสู่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เป็นศูนย์กลางของข้อเสนอครั้งนี้ ด้วยทำเลที่ตั้งยุทธศาสตร์ มีโครงสร้างพื้นฐานที่พร้อมรองรับ และเป็นที่หมายปลายทางยอดนิยมสำหรับชาวต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มผู้เกษียณอายุและผู้ที่ต้องการบ้านพักตากอากาศ (Second Home) ในมุมมองของนักพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ชลบุรี และ อสังหาริมทรัพย์ระยอง สิ่งที่เห็นได้ชัดคือความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงจากชาวต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูงนั้นมีอยู่จริง แต่ติดขัดด้วยข้อจำกัดทางกฎหมายที่ซับซ้อน ทำให้เกิดปัญหาการใช้ “นอมินี” หรือการให้คนไทยถือครองแทน ซึ่งก่อให้เกิดความเสี่ยงและปัญหาตามมามากมาย ทั้งในแง่ของกฎหมายและสิทธิประโยชน์ของเจ้าของที่แท้จริง
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ ผู้คร่ำหวอดในวงการ และผู้ที่เคยผลักดันโครงการ “Thailand World Best Second Homes” มาก่อน ได้เน้นย้ำถึงความจำเป็นนี้อย่างต่อเนื่อง ท่านเสนอว่า หากเราสามารถดึงดูดให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้เพียง 1 แสนหลัง ในราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาทต่อหลัง เม็ดเงินที่ไหลเข้ามาจะสูงถึง 5 แสนล้านถึง 1 ล้านล้านบาท ซึ่งสามารถทำให้ GDP ของประเทศเติบโตได้อย่างก้าวกระโดด นี่คือศักยภาพของ ลงทุนอสังหาฯ ไทย ที่ยังไม่ถูกปลดล็อกอย่างเต็มที่
บทเรียนจากอดีต: คอนโดมิเนียมคือพิมพ์เขียวแห่งความสำเร็จ
แนวคิดการให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ไม่ใช่เรื่องใหม่ทั้งหมด เรามีบทเรียนความสำเร็จจากการอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการ ซึ่งได้พิสูจน์แล้วว่าสามารถดึงดูดการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ ได้อย่างมหาศาล และเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ ตลาดคอนโดมิเนียม ของไทยเติบโตอย่างแข็งแกร่งมาโดยตลอด สิ่งนี้ยืนยันได้ว่าเมื่อกฎหมายมีความชัดเจนและเอื้อต่อการลงทุน เม็ดเงินจากต่างชาติก็พร้อมที่จะหลั่งไหลเข้ามา
ดังนั้น การพิจารณาเงื่อนไขเบื้องต้นสำหรับ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ที่เสนอโดยภาคเอกชน อาทิ การจำกัดสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ในโครงการบ้านจัดสรรทั้งหมด (เช่นเดียวกับคอนโดฯ) หรือการจำกัดขนาดที่ดินไม่เกิน 100 ตารางวา และกำหนดระยะเวลาในการซื้อขายภายใน 3-5 ปี เพื่อประเมินผลนั้น เป็นแนวทางที่สมเหตุสมผลและสามารถนำไปพิจารณาต่อยอดได้
ข้อเสนอเชิงลึก: กลไกและเงื่อนไขที่เหมาะสมเพื่อประโยชน์สูงสุดของประเทศ
การเปิดประตูให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร อย่างมีประสิทธิภาพ จำเป็นต้องมีกลไกและเงื่อนไขที่รัดกุม เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นและสร้างความมั่นใจให้กับทุกฝ่าย จากประสบการณ์การทำงานใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผมขอเสนอแนวทางพิจารณาดังนี้:
การจัดตั้งคณะกรรมการร่วมภาคี: ตามข้อเสนอของ นายวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคม อสังหาริมทรัพย์ชลบุรี ผมเห็นด้วยอย่างยิ่งว่ารัฐบาลควรจัดตั้งคณะกรรมการหรือคณะอนุกรรมการขึ้นมาโดยเฉพาะ โดยมีตัวแทนจากภาครัฐ (เช่น กระทรวงมหาดไทย, กระทรวงการคลัง, สำนักงาน EEC, กรมที่ดิน), ภาคเอกชน (สมาคมอสังหาริมทรัพย์, สภาหอการค้า), และภาคประชาสังคม รวมถึงกลุ่มผู้ไม่เห็นด้วย เพื่อเปิดเวทีหารืออย่างโปร่งใสและรอบด้าน การมีส่วนร่วมจากทุกภาคส่วนจะช่วยให้การกำหนดข้อกำหนด กฎระเบียบวิธีการ และขอบเขตการดำเนินการเป็นไปอย่างรอบคอบและเป็นที่ยอมรับ ข้อควรระคำนึงคือต้องกำหนดให้ชัดเจนว่าการซื้อขายนี้จำกัดเฉพาะบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม ไม่ใช่ที่ดินเปล่า เพื่อป้องกันการเก็งกำไรในที่ดิน.
เงื่อนไขการถือครองที่ดินและสัดส่วน: การเริ่มต้นด้วยการจำกัดสัดส่วนให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้ไม่เกิน 5-10% ของจำนวนยูนิตในแต่ละโครงการ ดังที่นายณัฐนนท ศรีสมบูรณ์ ได้เสนอไว้ ถือเป็นจุดเริ่มต้นที่ดีในการทดลองตลาดและประเมินผลกระทบ การเริ่มต้นจากสัดส่วนน้อยๆ จะช่วยให้เราเรียนรู้และปรับปรุงกฎเกณฑ์ได้ก่อนที่จะขยายวงกว้างขึ้น นอกจากนี้ การกำหนดขนาดที่ดินที่ต่างชาติสามารถถือครองได้ (เช่น 100 ตารางวา) ควรมีความยืดหยุ่นตามประเภทของโครงการ เช่น โครงการบ้านจัดสรรหรู อาจต้องการพื้นที่มากกว่า ในขณะที่ทาวน์โฮมอาจน้อยกว่า การพิจารณาในรายละเอียดเหล่านี้จะช่วยให้เราสามารถดึงดูดกลุ่ม ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่หลากหลายได้
กลไกการตรวจสอบและป้องกัน “นอมินี”: ปัญหาการใช้ “นอมินี” เป็นสิ่งที่เกิดขึ้นมานานและสร้างความเสียหายให้กับทั้งรัฐและผู้ซื้อ การแก้ไขกฎหมายให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องจะช่วยลดปัญหาดังกล่าวได้โดยตรง แต่สิ่งสำคัญคือต้องมีกลไกการตรวจสอบที่เข้มงวดและโปร่งใส เพื่อให้มั่นใจว่าการซื้อขายเป็นไปเพื่อการอยู่อาศัยหรือการลงทุนที่แท้จริง ไม่ใช่เพื่อการฟอกเงินหรือกิจกรรมที่ผิดกฎหมายอื่นๆ การบูรณาการข้อมูลระหว่างหน่วยงาน เช่น กรมที่ดิน กรมสรรพากร และสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง อาจเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างระบบที่น่าเชื่อถือ
การกระจายโอกาส ไม่จำกัดเฉพาะ EEC: แม้ว่า อสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออก โดยเฉพาะ บ้านจัดสรรชลบุรี และ บ้านจัดสรรระยอง จะเป็นเป้าหมายหลัก แต่การจำกัดการซื้อขายไว้เฉพาะในเขต EEC เพียงอย่างเดียวอาจเป็นการจำกัดโอกาสของประเทศ การกระจายการอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ไปยังจังหวัดอื่น ๆ ที่มีศักยภาพ เช่น ภูเก็ต เชียงใหม่ หรือหัวหิน ซึ่งเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมสำหรับชาวต่างชาติ จะช่วยกระจายรายได้และกระตุ้น ลงทุนอสังหาฯ ทั่วประเทศได้อย่างทั่วถึง นอกจากนี้ยังควรพิจารณา โครงการบ้านจัดสรรใกล้ทะเล หรือแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ ซึ่งเป็นที่ต้องการของตลาดต่างชาติ.
การพิจารณามาตรการเสริมเพื่อดึงดูดการลงทุน: นอกเหนือจากการแก้กฎหมายแล้ว การพิจารณามาตรการเสริม เช่น การให้ วีซ่าระยะยาว (Long-Term Resident Visa – LTR) สำหรับผู้ซื้อ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือการลดหย่อนภาษีบางประเภท อาจช่วยเพิ่มแรงจูงใจให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้มากขึ้น และดึงดูด การลงทุนระยะยาวในอสังหาฯ มาสู่ประเทศไทย การเป็นที่ปรึกษาด้านกฎหมายและภาษีสำหรับชาวต่างชาติก็เป็นส่วนสำคัญในการอำนวยความสะดวก
ประโยชน์มหาศาลที่ไม่ใช่แค่การขายบ้าน
การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย จะนำมาซึ่งประโยชน์มหาศาลที่กว้างขวางกว่าการแค่ระบายสต็อกอสังหาริมทรัพย์:
กระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวม: เม็ดเงินที่ไหลเข้ามาจะหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจ สร้างงาน สร้างรายได้ให้กับภาคส่วนต่างๆ ตั้งแต่ผู้รับเหมา แรงงาน ช่างฝีมือ ไปจนถึงผู้ผลิตสินค้าและบริการ นอกจากนี้ยังเป็นการเพิ่มภาษีอสังหาริมทรัพย์ให้กับท้องถิ่น.
เพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศ: ประเทศไทยเป็นหนึ่งในประเทศที่ชาวต่างชาติต้องการเข้ามาอยู่อาศัยมากที่สุดในโลก โดยเฉพาะกลุ่มผู้เกษียณอายุ การสร้างกฎระเบียบที่เอื้อต่อการถือครองที่อยู่อาศัยจะทำให้เราสามารถแข่งขันกับประเทศเพื่อนบ้านที่เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายกว่า
ยกระดับมาตรฐานอสังหาริมทรัพย์: การแข่งขันเพื่อดึงดูดผู้ซื้อต่างชาติจะผลักดันให้ผู้ประกอบการพัฒนา โครงการบ้านจัดสรร ที่มีคุณภาพสูงขึ้น มีนวัตกรรมใหม่ๆ ตอบสนองความต้องการที่หลากหลายของตลาด รวมถึงส่งเสริม การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยั่งยืน
ลดปัญหา “นอมินี” และความเสี่ยงทางกฎหมาย: การทำให้การซื้อขายเป็นไปอย่างถูกต้องตามกฎหมายจะช่วยขจัดปัญหาที่เกิดจากการใช้ “นอมินี” ลดความเสี่ยงในการถูกหลอกลวง และสร้างความมั่นใจให้กับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย
ดึงดูดผู้มีศักยภาพและผู้เชี่ยวชาญ: การที่ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านและปักหลักในประเทศไทยได้ง่ายขึ้น จะช่วยดึงดูดผู้มีศักยภาพ นักลงทุน และผู้เชี่ยวชาญจากหลากหลายสาขาเข้ามาอยู่อาศัยและทำงานในประเทศ ซึ่งจะนำมาซึ่งองค์ความรู้ เทคโนโลยี และนวัตกรรมใหม่ๆ.
สิ่งที่ต้องจับตาและข้อควรระวัง
อย่างไรก็ตาม การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ไม่ได้ปราศจากความท้าทาย สิ่งที่เราต้องพิจารณาอย่างรอบคอบคือ:
การควบคุมราคา: ต้องมีมาตรการป้องกันไม่ให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นจนคนไทยไม่มีกำลังซื้อ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีความต้องการสูง
การจัดสรรที่ดิน: ต้องมีแผนการจัดสรรที่ดินและผังเมืองที่ชัดเจน เพื่อป้องกันปัญหาการกระจุกตัวของชาวต่างชาติในบางพื้นที่ และดูแลไม่ให้ที่ดินเพื่อการเกษตรหรือเพื่อประโยชน์สาธารณะถูกนำไปใช้ผิดวัตถุประสงค์
การรักษาสมดุลทางสังคมและวัฒนธรรม: ต้องมีมาตรการส่งเสริมการอยู่ร่วมกันอย่างสันติระหว่างคนไทยและชาวต่างชาติ รวมถึงการรักษาเอกลักษณ์ทางวัฒนธรรมของชุมชน
การกำหนดที่ดินเพื่อการลงทุน: ควรพิจารณาเฉพาะบ้านจัดสรรและที่ดินในเขตจัดสรรที่ชัดเจน เพื่อไม่ให้เกิดการซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไรในวงกว้าง
อนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทย: ถึงเวลาต้องตัดสินใจอย่างชาญฉลาด
ในมุมมองของผมซึ่งเป็น ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ มานาน การตัดสินใจครั้งนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งต่ออนาคตของ อสังหาริมทรัพย์ไทย และเศรษฐกิจโดยรวมในปี 2025 และหลังจากนั้น การแก้ไขกฎหมายเพื่อให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้อง ไม่ใช่การขายชาติ แต่เป็นการเปิดโอกาสให้ประเทศได้รับประโยชน์จากเงินลงทุนจากต่างประเทศอย่างเต็มที่ ด้วยกลไกและเงื่อนไขที่รัดกุม ประเทศไทยสามารถเปลี่ยนวิกฤตให้เป็นโอกาส สร้างการเติบโตที่ยั่งยืน และยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน
ถึงเวลาแล้วที่ภาครัฐและภาคเอกชนจะจับมือกันอย่างจริงจัง เพื่อหาข้อสรุปที่สมดุลและนำไปสู่การปฏิบัติได้จริง การแก้ไขกฎหมายนี้จะเป็นหนึ่งใน มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ที่ทรงพลังที่สุด และจะเปลี่ยนโฉมหน้าของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ของเราไปตลอดกาล โอกาสในการ ลงทุนอสังหาฯ ไทย กำลังรออยู่ และประเทศไทยพร้อมแล้วที่จะก้าวสู่เวทีโลกในฐานะศูนย์กลางที่อยู่อาศัยแห่งใหม่สำหรับชาวต่างชาติ
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการ ผู้ลงทุน หรือผู้ที่สนใจในศักยภาพมหาศาลของการเปิดตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ชาวต่างชาติ ผมขอเชิญชวนให้ทุกท่านร่วมแสดงความคิดเห็นและผลักดันวาระสำคัญนี้ เพื่อร่วมกันสร้างอนาคตที่แข็งแกร่งและรุ่งเรืองให้กับประเทศไทยไปพร้อมกัน
