เปิดมิติใหม่ให้วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย: โอกาสทองเมื่อต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร – เสียงจากผู้เชี่ยวชาญกว่า 10 ปี
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ทั้งในฐานะผู้ประกอบการและที่ปรึกษา ผมได้เห็นภูมิทัศน์ของตลาดมีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา โดยเฉพาะในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ประเทศไทยเผชิญความท้าทายทางเศรษฐกิจหลายด้าน ตั้งแต่ผลกระทบต่อเนื่องจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ไปจนถึงปัจจัยภายนอกอย่างความผันผวนทางเศรษฐกิจโลกและปัญหาหนี้ครัวเรือนภายในประเทศที่พุ่งสูง สิ่งเหล่านี้ล้วนส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของคนไทย ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ท่ามกลางสถานการณ์เช่นนี้ การแสวงหา “กลไกขับเคลื่อน” ใหม่ๆ จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง และหนึ่งในประเด็นที่ถูกหยิบยกขึ้นมาหารืออย่างจริงจังในหมู่นักพัฒนาและผู้เกี่ยวข้อง โดยเฉพาะในภาคตะวันออก ซึ่งเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์สำคัญ นั่นคือ การเปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรได้โดยถูกต้องตามกฎหมาย นี่ไม่ใช่แค่การแก้ปัญหาระยะสั้น แต่เป็นการมองเห็นโอกาสในการปรับโครงสร้างและยกระดับอสังหาริมทรัพย์ไทยให้เติบโตอย่างยั่งยืนในระยะยาว
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยวันนี้: วิกฤตและความจำเป็นในการปรับตัว
ปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับความท้าทายจากกำลังซื้อภายในประเทศที่ซบเซา หนี้ครัวเรือนที่สูงถึงกว่า 90% ของ GDP ตลอดจนการก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุที่ส่งผลต่อจำนวนแรงงานและกำลังซื้อระยะยาว ปัจจัยเหล่านี้ฉุดรั้งศักยภาพการเติบโตของประเทศ และทำให้ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะบ้านจัดสรร ซึ่งเป็นตลาดหลัก ต้องอยู่ในภาวะทรงตัว ผู้ประกอบการจำนวนมากต้องปรับกลยุทธ์ เน้นการระบายสต็อก และชะลอการลงทุนโครงการใหม่ๆ
ในสถานการณ์ที่ยากลำบากเช่นนี้ การมองหาแหล่งเงินทุนใหม่ๆ และกลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพจึงเป็นหัวใจสำคัญ การพึ่งพากำลังซื้อในประเทศเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอที่จะฟื้นฟูตลาดให้กลับมาคึกคักได้อีกครั้ง นี่คือเหตุผลที่ข้อเสนอเรื่อง ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จึงถูกผลักดันอย่างจริงจัง และกลายเป็นประเด็นที่ต้องพิจารณาอย่างรอบด้าน หากเราต้องการเห็นเศรษฐกิจไทยกลับมาผงกหัวได้อย่างรวดเร็ว
เจาะลึกข้อเสนอ: ปลดล็อกศักยภาพเมื่อต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร
ข้อเสนอที่กำลังถูกผลักดันจากภาคเอกชนในภูมิภาคตะวันออก โดยเฉพาะผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ชลบุรีและระยอง ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) คือการปรับแก้กฎหมายเพื่ออนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย โดยมีแนวคิดที่จะใช้โมเดลคล้ายกับการถือกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติ ซึ่งปัจจุบันอนุญาตให้ต่างชาติถือครองได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการ
เงื่อนไขเบื้องต้นที่ถูกหยิบยกมาพิจารณา ได้แก่ การจำกัดสัดส่วนการถือกรรมสิทธิ์ในโครงการบ้านจัดสรร เช่น อาจเริ่มต้นที่ 5-10% หรือสูงสุด 49% ของจำนวนยูนิตในโครงการ การกำหนดขนาดที่ดินสูงสุดที่ต่างชาติสามารถครอบครองได้ เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา และอาจมีกรอบระยะเวลาในการประเมินผลภายใน 3-5 ปี เพื่อศึกษาผลกระทบและปรับปรุงกฎเกณฑ์ให้เหมาะสม ซึ่งแนวคิดนี้ได้รับการสนับสนุนอย่างกว้างขวางจากผู้ประกอบการที่มองเห็นว่า นี่คือโอกาสในการนำเม็ดเงินมหาศาลจากต่างประเทศเข้ามาหล่อเลี้ยงเศรษฐกิจ
แนวคิด “Thailand World Best Second Homes” ที่เคยถูกนำเสนอในอดีต ก็สะท้อนวิสัยทัศน์เดียวกัน คือการทำให้ประเทศไทยเป็นจุดหมายปลายทางอันดับต้นๆ สำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการมีบ้านหลังที่สอง หรือเป็นที่พักพิงในวัยเกษียณ ซึ่งเมื่อต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรเพื่ออยู่อาศัยจริง เงินลงทุนเหล่านั้นจะหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง ก่อให้เกิดผลประโยชน์ทั้งทางตรงและทางอ้อม
คลี่คลายปม “นอมินี”: สร้างความโปร่งใสและประโยชน์สูงสุด
ปฏิเสธไม่ได้ว่า ทุกวันนี้มีชาวต่างชาติจำนวนไม่น้อยที่สนใจและเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยเฉพาะบ้านจัดสรร แต่ด้วยข้อจำกัดทางกฎหมายปัจจุบัน ทำให้ต้องพึ่งพาวิธีการที่เรียกว่า “นอมินี” หรือการใช้ชื่อคนไทยในการถือครองกรรมสิทธิ์แทน ซึ่งเป็นช่องทางที่เต็มไปด้วยความเสี่ยง ทั้งสำหรับตัวชาวต่างชาติเองที่อาจสูญเสียสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของอย่างแท้จริง และสำหรับประเทศไทยเองที่สูญเสียโอกาสในการเก็บภาษีและควบคุมดูแลอย่างเต็มที่
การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย จะเป็นการนำสิ่งที่อยู่ใต้ดินขึ้นมาอยู่บนดิน สร้างความโปร่งใส ลดความเสี่ยง และยังช่วยให้รัฐสามารถจัดเก็บรายได้ภาษีที่เกี่ยวข้องได้อย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งจะนำไปพัฒนาประเทศต่อไป นอกจากนี้ยังช่วยป้องกันปัญหาการหลอกลวงหรือการฉ้อโกงที่อาจเกิดขึ้นจากการใช้ระบบนอมินีได้อีกด้วย
จากประสบการณ์ ผมเห็นว่าปัญหานอมินีเป็นประเด็นที่ซับซ้อนและเรื้อรัง การมีกฎหมายที่ชัดเจนจะช่วยให้ทุกฝ่ายดำเนินธุรกิจได้อย่างมั่นใจ และยังเป็นการส่งสัญญาณที่ดีต่อนักลงทุนต่างชาติว่าประเทศไทยพร้อมที่จะต้อนรับและอำนวยความสะดวกในการลงทุนอย่างเป็นธรรม
จุดกระแสเศรษฐกิจ: การลงทุนอสังหาฯ ผลตอบแทนสูง ดึงดูดเงินตราต่างประเทศ
การที่ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ในประเทศไทยจะนำมาซึ่งประโยชน์ทางเศรษฐกิจอย่างมหาศาล เป็นทั้งการกระตุ้น GDP โดยตรงจากการลงทุนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ และยังก่อให้เกิดการหมุนเวียนของเงินทุนในภาคส่วนอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง ไม่ว่าจะเป็นอุตสาหกรรมการก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า รวมถึงภาคบริการและท่องเที่ยว ร้านอาหาร แหล่งบันเทิง และการจ้างงานในท้องถิ่น
ลองจินตนาการว่า หากมีชาวต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านในโครงการต่างๆ เพิ่มขึ้นสัก 100,000 หลัง ในราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาทต่อหลัง เม็ดเงินที่ไหลเข้ามาในระบบเศรษฐกิจจะสูงถึง 5 แสนล้านบาท ถึง 1 ล้านล้านบาท ซึ่งจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจไทยให้กลับมาเติบโตได้อย่างมีนัยสำคัญ นอกจากนี้ ยังเป็นการสร้างโอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนต่างชาติที่มองหาทำเลศักยภาพและผลตอบแทนที่คุ้มค่าในระยะยาว
ประเทศไทยเป็นที่รู้จักในฐานะประเทศที่มีค่าครองชีพไม่สูงมาก มีวัฒนธรรมที่งดงาม และมีบริการด้านสุขภาพที่ดีเยี่ยม ทำให้เป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมสำหรับการวางแผนเกษียณของชาวต่างชาติจากทั่วโลก การเปิดประตูให้พวกเขาได้เป็นเจ้าของบ้านอย่างแท้จริง จะยิ่งเพิ่มแรงจูงใจในการเข้ามาอยู่อาศัยและใช้จ่ายเงินในประเทศ
บทเรียนจากต่างประเทศและมาตรการป้องกัน: เพื่อการเติบโตอย่างสมดุล
การอนุญาตให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เรื่องใหม่ในหลายประเทศทั่วโลก ไม่ว่าจะเป็นสเปน โปรตุเกส หรือแม้แต่บางรัฐในสหรัฐอเมริกา ต่างก็มีกฎเกณฑ์ที่ชัดเจนเพื่อดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ โดยอาจมีเงื่อนไขเพิ่มเติม เช่น การกำหนดมูลค่าขั้นต่ำของการลงทุน การเชื่อมโยงกับการขอวีซ่าระยะยาว หรือการกำหนดพื้นที่เฉพาะสำหรับการลงทุน
สิ่งที่สำคัญคือ การออกแบบกฎหมายที่รัดกุมและรอบคอบ เพื่อป้องกันผลกระทบที่ไม่พึงประสงค์ เช่น การเก็งกำไรที่ดิน การทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ถีบตัวสูงขึ้นจนคนไทยในพื้นที่ไม่สามารถเข้าถึงได้ หรือปัญหาทางสังคมและวัฒนธรรม สิ่งเหล่านี้จำเป็นต้องมีการหารือจากทุกภาคส่วนอย่างจริงจัง ไม่ว่าจะเป็นภาครัฐ ภาคเอกชน ภาคประชาสังคม รวมถึงผู้ที่ไม่เห็นด้วย เพื่อหาจุดสมดุลที่ดีที่สุด
ผมเสนอว่าควรมีการจัดตั้งคณะกรรมการหรือคณะอนุกรรมการเฉพาะกิจที่ประกอบด้วยผู้เชี่ยวชาญจากหลากหลายสาขา เพื่อร่วมกันกำหนดข้อจำกัดและข้อกำหนด เช่น การจำกัดประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ต่างชาติซื้อได้ (เช่น เฉพาะบ้านจัดสรร ไม่รวมที่ดินเปล่า) การกำหนดสัดส่วนสูงสุดในแต่ละโครงการ การกำหนดเงื่อนไขการถือครองกรรมสิทธิ์ หรือแม้แต่การกำหนดราคาขั้นต่ำของบ้านหรูสำหรับต่างชาติ เพื่อมุ่งเน้นกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงและป้องกันผลกระทบต่อตลาดระดับกลางถึงล่าง
ภาคตะวันออก: ประตูสู่โอกาสการลงทุนอสังหาฯ ที่ไม่ควรมองข้าม
ภูมิภาคตะวันออก โดยเฉพาะจังหวัดชลบุรีและระยอง ซึ่งเป็นพื้นที่ในเขต EEC มีความได้เปรียบเชิงยุทธศาสตร์อย่างมาก ทั้งในด้านการเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรม การท่องเที่ยว และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน ด้วยศักยภาพด้านการคมนาคมที่เชื่อมโยงถึงสนามบินนานาชาติ แหล่งท่องเที่ยวระดับโลกอย่างพัทยา และนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ ทำให้ภูมิภาคนี้มีความน่าสนใจเป็นพิเศษสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการบ้านพักตากอากาศ หรือที่อยู่อาศัยระยะยาว
โครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ใน EEC เช่น รถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน และการขยายท่าเรือแหลมฉบัง ยิ่งเพิ่มมูลค่าและศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ อสังหาริมทรัพย์ชลบุรี และ อสังหาริมทรัพย์ระยอง จึงเป็นเป้าหมายสำคัญในการดึงดูดนักลงทุนต่างชาติให้เข้ามาซื้อบ้านจัดสรร การกระจายอำนาจการซื้อไปยังทุกจังหวัด แทนที่จะจำกัดเฉพาะพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่ง เช่น EEC เพียงอย่างเดียว จะเป็นการกระจายรายได้และผลประโยชน์ไปทั่วประเทศอย่างแท้จริง
จากประสบการณ์ตรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี ผมเห็นถึงความต้องการที่อยู่อาศัยจากชาวต่างชาติมาโดยตลอด ทั้งกลุ่มที่มาทำงานในนิคมอุตสาหกรรม กลุ่มนักท่องเที่ยวที่ประทับใจในบรรยากาศเมืองชายทะเล และกลุ่มผู้สูงอายุที่ต้องการใช้ชีวิตหลังเกษียณในสภาพแวดล้อมที่อบอุ่นและมีคุณภาพ การเปิดโอกาสให้พวกเขาเป็นเจ้าของบ้านจัดสรรได้จะช่วยเติมเต็มช่องว่างนี้และสร้างความมั่นคงให้กับการอยู่อาศัยของพวกเขาในประเทศไทย
โอกาสทองสำหรับนักพัฒนาและที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ ในปี 2025
สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ นี่คือช่วงเวลาที่สำคัญในการเตรียมความพร้อมและปรับกลยุทธ์ หากกฎหมายใหม่นี้ได้รับการอนุมัติ ตลาดจะเปิดกว้างสำหรับกลุ่มลูกค้าต่างชาติที่มองหาบ้านหรูสำหรับต่างชาติ หรือโครงการที่มีคุณสมบัติตรงตามความต้องการของชาวต่างชาติ เช่น โครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ใกล้แหล่งท่องเที่ยว หรืออยู่ในทำเลที่เดินทางสะดวก
นี่คือโอกาสในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะของตลาดต่างชาติ ไม่ว่าจะเป็นบ้านหลังที่สองเพื่อการพักผ่อน บ้านสำหรับวางแผนเกษียณ หรือบ้านเพื่อการลงทุน การที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ ก็จะมีบทบาทสำคัญในการให้ข้อมูลและคำแนะนำแก่นักลงทุนต่างชาติ เพื่อให้การซื้อขายเป็นไปอย่างราบรื่นและถูกต้องตามกฎหมาย
ผมเชื่อว่า หากมีการดำเนินงานอย่างรัดกุมและมีวิสัยทัศน์ การอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จะไม่ใช่แค่การแก้ไขปัญหาสภาพคล่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบัน แต่จะเป็นก้าวสำคัญในการยกระดับอสังหาริมทรัพย์ไทยให้เป็นหนึ่งในตลาดที่น่าสนใจที่สุดในภูมิภาค ดึงดูดเม็ดเงินลงทุนต่างชาติ สร้างการเติบโตทางเศรษฐกิจ และทำให้ประเทศไทยเป็น “บ้าน” ที่อบอุ่นและยั่งยืนสำหรับทุกคน
บทสรุปและก้าวต่อไป
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมมองว่าการผลักดันให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมายในประเทศไทย เป็นนโยบายที่มีศักยภาพสูงที่จะพลิกฟื้นตลาดอสังหาริมทรัพย์และกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวม แม้จะมีประเด็นที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ แต่ด้วยการวางแผนที่รัดกุม การรับฟังความคิดเห็นจากทุกภาคส่วน และการออกแบบกฎหมายที่สมดุล เราจะสามารถปลดล็อกโอกาสใหม่ๆ ให้กับประเทศไทยได้ โดยเฉพาะในภาคตะวันออกที่มีศักยภาพโดดเด่น
นี่คือจังหวะที่เหมาะสมที่สุดในการพิจารณาเรื่องนี้อย่างจริงจัง เพราะเมื่อตลาดภายในประเทศเผชิญความท้าทาย การมองหาแหล่งพลังงานใหม่จากภายนอกจึงเป็นสิ่งที่จำเป็นอย่างยิ่ง การเปิดโอกาสนี้จะนำมาซึ่งความโปร่งใส ลดปัญหานอมินี สร้างรายได้ภาครัฐ และกระตุ้นการลงทุนในหลายภาคส่วน พร้อมยกระดับภาพลักษณ์ของประเทศไทยในฐานะศูนย์กลางการลงทุนและที่อยู่อาศัยระดับโลก
หากคุณคือผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผมขอเชิญชวนให้ทุกท่านร่วมกันศึกษาและผลักดันนโยบายนี้อย่างสร้างสรรค์ เพื่อสร้างรากฐานที่แข็งแกร่งและยั่งยืนให้กับอสังหาริมทรัพย์ไทยในทศวรรษหน้า หากมีข้อสงสัยหรือต้องการมุมมองเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญโดยตรง.