ปลดล็อกศักยภาพ: ทำไมการเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในไทยคืออนาคตเศรษฐกิจปี 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นถึงพลวัตที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วของตลาด ทั้งจากแรงขับเคลื่อนภายในและปัจจัยภายนอกที่มิอาจคาดเดาได้ ท่ามกลางกระแสความท้าทายทางเศรษฐกิจที่ต่อเนื่องมาหลายปี ประเด็นร้อนที่กลับมาได้รับความสนใจและกำลังเป็นหัวใจสำคัญในการพลิกฟื้นภาคอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศคือ “การเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย นี่ไม่ใช่แค่การหารายได้เสริม แต่คือยุทธศาสตร์สำคัญที่ประเทศไทยจำเป็นต้องพิจารณาอย่างจริงจังในบริบทของปี 2025 และปีต่อๆ ไป
ภูมิทัศน์เศรษฐกิจไทยและความจำเป็นเร่งด่วน
ปัจจุบันภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับสถานการณ์ที่ซับซ้อนและท้าทายอย่างยิ่ง นับตั้งแต่สถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ในปี 2563 เศรษฐกิจไทยได้รับผลกระทบอย่างต่อเนื่อง การฟื้นตัวเป็นไปอย่างเชื่องช้าจากปัจจัยภายนอก อาทิ ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ทั่วโลกที่ส่งผลกระทบต่อห่วงโซ่อุปทานและราคาสินค้า ขณะเดียวกัน ภายในประเทศ เราต้องเผชิญกับปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเกิน 90% ของ GDP ซึ่งบั่นทอนกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างรุนแรง นอกจากนี้ การก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุยังนำมาซึ่งการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของตลาดแรงงานและกำลังซื้อในระยะยาว ปัจจัยเหล่านี้ล้วนกดดันให้ศักยภาพการเติบโตของเศรษฐกิจไทยอยู่ในเกณฑ์ต่ำ และส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยอดขายบ้านชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด
ในสถานการณ์เช่นนี้ การพึ่งพากำลังซื้อภายในประเทศเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพออีกต่อไป การมองหาแหล่งเงินทุนใหม่ๆ จากต่างประเทศจึงกลายเป็นความจำเป็นเร่งด่วน ซึ่งการเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมาย ถือเป็นหนึ่งในกลไกสำคัญที่จะช่วยฉีดเม็ดเงินและพลังขับเคลื่อนใหม่ๆ เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจไทย
เสียงสะท้อนจากภาคตะวันออก: จุดเริ่มต้นของแนวคิดเชิงรุก
แนวคิดเรื่องการอนุญาตให้ต่างชาติเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านจัดสรรได้นี้ ไม่ได้เกิดขึ้นลอยๆ แต่เป็นข้อเสนอที่มาจากภาคเอกชนในพื้นที่สำคัญอย่างภาคตะวันออก ซึ่งเป็นประตูเศรษฐกิจและแหล่งท่องเที่ยวชั้นนำของประเทศ อาทิ ชลบุรีและระยอง ด้วยประสบการณ์ตรงในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เหล่านี้ ผู้ประกอบการต่างเล็งเห็นถึงศักยภาพมหาศาลของตลาดต่างชาติ ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มนักลงทุนที่มองหา การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ ที่ให้ผลตอบแทนดี หรือกลุ่มชาวต่างชาติที่ต้องการบ้านหลังที่สองเพื่อการพักผ่อนและอยู่อาศัยในระยะยาว
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งเป็นผู้ประกอบการในชลบุรีและระยอง ได้กล่าวเน้นย้ำถึงประเด็นนี้มาโดยตลอดว่า “หากต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านในโครงการ 1 แสนหลัง ราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาทต่อหลัง จะสามารถทำให้ GDP ของประเทศผงกหัวขึ้นได้อย่างชัดเจน” แนวคิดนี้ตอกย้ำถึงความสำคัญของการดึงเงินทุนจากภายนอกเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ ซึ่งหากภาครัฐมีการปรับแก้กฎหมายที่ดินสำหรับต่างชาติให้เอื้อต่อการลงทุนและอยู่อาศัย จะเป็นประโยชน์ต่อประเทศในภาพรวม
ปัญหา “นอมินี” และความจำเป็นของการทำให้ถูกกฎหมาย
สิ่งที่เราต้องยอมรับคือ ในปัจจุบันมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติผ่าน “นอมินี” หรือการใช้ชื่อบุคคลสัญชาติไทยถือครองกรรมสิทธิ์แทนอยู่แล้ว ไม่ว่าจะเป็นการใช้ชื่อคู่สมรสชาวไทย หรือการจดทะเบียนในนามบริษัทที่มีผู้ถือหุ้นชาวไทยเป็นหลัก ซึ่งวิธีการเหล่านี้สร้างความเสี่ยงและความไม่โปร่งใสมากมาย ทั้งสำหรับชาวต่างชาติเองที่อาจสูญเสียสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของอย่างแท้จริง และสำหรับภาครัฐที่สูญเสียโอกาสในการจัดเก็บภาษีและกำกับดูแลอย่างเป็นระบบ
จากประสบการณ์ของผม พบว่าปัญหาของนอมินีมักนำไปสู่กรณีพิพาททางกฎหมายมากมาย เช่น เมื่อคู่สมรสชาวไทยนำบ้านไปจำนองหรือขายโดยไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของเงินตัวจริง หรือเมื่อเกิดปัญหาครอบครัว ทำให้ การจัดการทรัพย์สินสำหรับต่างชาติ กลายเป็นเรื่องซับซ้อน ดังนั้น การทำให้การถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติเป็นไปอย่างถูกกฎหมายและโปร่งใส จะเป็นการแก้ปัญหาเหล่านี้ได้อย่างยั่งยืน และดึงดูดนักลงทุนต่างชาติให้เข้าสู่ระบบอย่างแท้จริง ซึ่งนำไปสู่การเพิ่มขึ้นของ ภาษีอสังหาริมทรัพย์ และรายได้อื่นๆ ให้แก่รัฐบาล
ข้อเสนอแนะเชิงรูปธรรม: เงื่อนไขและกรอบการดำเนินการ
เพื่อคลี่คลายความกังวลและสร้างความสมดุลระหว่างผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจกับการรักษาอธิปไตยของชาติ ข้อเสนอจากการประชุมสัมมนาและจากผู้เชี่ยวชาญหลายท่านได้เสนอแนวทางที่เป็นรูปธรรมดังนี้:
การจัดตั้งคณะกรรมการเฉพาะกิจ: ควรมีการจัดตั้งคณะกรรมการขึ้นมาเพื่อพิจารณาเรื่องนี้อย่างจริงจัง โดยรวบรวมตัวแทนจากภาครัฐ ภาคเอกชน ภาคประชาสังคม และผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทุกฝ่าย รวมถึงผู้ที่ไม่เห็นด้วย เพื่อเปิดเวทีปรึกษาหารือ แลกเปลี่ยนมุมมอง และหาข้อกำหนด ข้อระเบียบวิธีการที่เหมาะสมที่สุด แนวทางนี้จะช่วยให้เกิดแผนปฏิบัติการที่รอบด้านและเป็นที่ยอมรับ
จำกัดประเภทอสังหาริมทรัพย์: การอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ควรโฟกัสเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรรหรือทาวน์เฮาส์เท่านั้น ไม่ควรรวมถึงที่ดินเปล่า เพื่อป้องกันการเก็งกำไรที่ดินและผลกระทบต่อราคาที่ดินในท้องถิ่น
สัดส่วนการถือครองแบบค่อยเป็นค่อยไป: อาจเริ่มต้นด้วยการจำกัดสัดส่วนการถือครองในโครงการเช่นเดียวกับคอนโดมิเนียม โดยให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ได้ไม่เกิน 49% ของยูนิตทั้งหมดในโครงการ และอาจพิจารณาเพิ่มสัดส่วนเป็น 60-70% ในอนาคต หากผลการประเมินเป็นไปในทางที่ดี หรืออาจกำหนดเป็นเปอร์เซ็นต์ต่อโครงการ เช่น โครงการ 100 หลัง ต่างชาติซื้อได้ 5-10 หลังในเบื้องต้น เพื่อประเมินผลกระทบก่อนขยายผล
กำหนดขนาดพื้นที่และระยะเวลา: อาจกำหนดขนาดที่ดินที่ต่างชาติสามารถถือครองได้ในโครงการบ้านจัดสรร เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา และกำหนดเงื่อนไขระยะเวลาในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น ต้องดำเนินการภายใน 3-5 ปี เพื่อประเมินผลตอบรับและประสิทธิภาพของมาตรการ
ไม่จำกัดพื้นที่เฉพาะ: การอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ไม่ควรจำกัดเฉพาะในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เท่านั้น แต่ควรพิจารณากระจายไปในทุกจังหวัดที่มีศักยภาพ โดยเฉพาะพื้นที่ท่องเที่ยวที่ชาวต่างชาตินิยม เพื่อเป็นการกระจายรายได้และกระตุ้นเศรษฐกิจในวงกว้าง
มาตรการเช่าระยะยาว (Long-Term Lease): หากยังไม่สามารถผลักดันให้เกิดการถือครองกรรมสิทธิ์ได้เต็มที่ การปรับปรุงกฎหมายให้มีการเช่าระยะยาวที่มั่นคงกว่า 30 ปี เช่น 50 ปี หรือ 90 ปี ซึ่งเป็นมาตรฐานในหลายประเทศ ก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจและสร้างความมั่นใจให้แก่ผู้เช่าชาวต่างชาติได้มากขึ้น
ผลกระทบเชิงบวกต่อเศรษฐกิจไทย: มองไปข้างหน้าสู่ปี 2025
หากประเทศไทยสามารถปลดล็อกกฎหมายและอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องและมีกรอบที่ชัดเจน ผลประโยชน์ที่จะตามมานั้นมหาศาลและจะส่งผลกระทบเชิงบวกต่อเศรษฐกิจไทยในหลากหลายมิติ:
กระตุ้น GDP และภาคก่อสร้าง: การไหลเข้าของเงินทุนจากต่างประเทศเพื่อซื้อบ้านจัดสรรจะช่วยกระตุ้นภาคก่อสร้างและอุตสาหกรรมที่เกี่ยวเนื่อง เช่น วัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ซึ่งจะนำไปสู่การสร้างงานและเพิ่มรายได้ให้กับแรงงานจำนวนมาก
เพิ่มการจับจ่ายใช้สอย: เมื่อชาวต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัยในประเทศไทย ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มวัยเกษียณ ผู้ที่ต้องการบ้านพักตากอากาศ หรือผู้ที่มาทำงานในระยะยาว พวกเขาจะมีการจับจ่ายใช้สอยในชีวิตประจำวัน ไม่ว่าจะเป็นค่าอาหาร ค่าบริการ ค่าท่องเที่ยว ค่าดูแลสุขภาพ ซึ่งจะช่วยหมุนเวียนเงินในระบบเศรษฐกิจท้องถิ่นและกระตุ้นภาคบริการ
ดึงดูดผู้มีกำลังซื้อสูง: ไทยเป็นหนึ่งในประเทศที่ชาวต่างชาติให้ความสนใจเข้ามาพำนักอาศัยเป็นอันดับต้นๆ โดยเฉพาะกลุ่มผู้สูงอายุที่มีกำลังซื้อและต้องการคุณภาพชีวิตที่ดีในราคาที่เหมาะสม การเปิดทางให้พวกเขาเป็นเจ้าของบ้านได้ จะเป็นการดึงดูดกลุ่มคนเหล่านี้เข้ามาลงทุนและใช้จ่ายในประเทศ
สร้างความเชื่อมั่นให้นักลงทุน: การมีกฎหมายที่ชัดเจนและโปร่งใสสำหรับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ จะสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนต่างชาติ ไม่เพียงแต่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังรวมถึงภาคธุรกิจอื่นๆ ที่จะเล็งเห็นถึงเสถียรภาพและศักยภาพในการลงทุนในประเทศไทย
ยกระดับคุณภาพอสังหาริมทรัพย์: การแข่งขันเพื่อดึงดูดลูกค้าต่างชาติอาจผลักดันให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพสูงขึ้น มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ได้มาตรฐานสากล ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อผู้บริโภคชาวไทยด้วยเช่นกัน
โอกาสทางธุรกิจอสังหาฯ สำหรับผู้ให้บริการ: ไม่ว่าจะเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ บริษัทที่ปรึกษาด้านกฎหมายสำหรับชาวต่างชาติ บริษัทบริหารจัดการทรัพย์สิน หรือผู้ให้บริการด้านการเงิน การเปิดโอกาสนี้จะสร้างตลาดใหม่และโอกาสทางธุรกิจที่สำคัญ
ข้อควรพิจารณาเพื่อความยั่งยืน
แม้ว่าการเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จะเป็นกุญแจสำคัญในการปลดล็อกศักยภาพทางเศรษฐกิจ แต่การดำเนินการต้องรอบคอบและคำนึงถึงผลกระทบในระยะยาว ผมมองว่าต้องมี การวางแผนทางการเงินสำหรับชาวต่างชาติ ที่ชัดเจนเรื่องภาษีและค่าธรรมเนียม เพื่อให้รัฐได้รับประโยชน์เต็มที่
ราคาอสังหาริมทรัพย์: ต้องมีการกลั่นกรองและควบคุมไม่ให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นจนชาวไทยไม่มีกำลังซื้อ หรือเกิดปัญหาฟองสบู่ในอนาคต อาจพิจารณาการเก็บภาษีพิเศษสำหรับชาวต่างชาติ หรือการจำกัดราคาซื้อขั้นต่ำ
ผลกระทบต่อชุมชน: ต้องมีการศึกษาและเตรียมพร้อมรับมือกับผลกระทบต่อวัฒนธรรม สังคม และสิ่งแวดล้อมในพื้นที่ที่มีชาวต่างชาติเข้ามาอาศัยอยู่หนาแน่น
การกำกับดูแลที่เข้มงวด: ระบบกฎหมายและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องต้องมีความพร้อมในการกำกับดูแล ตรวจสอบ และป้องกันการหลีกเลี่ยงกฎหมาย หรือการใช้ช่องโหว่เพื่อประโยชน์ที่ไม่ชอบ
การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน: ควรมีระบบการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่เป็นมาตรฐานและโปร่งใส เพื่อป้องกันการปั่นราคาและให้เกิดความเป็นธรรมต่อทุกฝ่าย
มองไปข้างหน้า: สร้างความได้เปรียบในการแข่งขันระดับโลก
ในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ประเทศไทยมีความได้เปรียบในหลายด้าน ไม่ว่าจะเป็นความสวยงามของธรรมชาติ วัฒนธรรมที่โดดเด่น ค่าครองชีพที่ไม่สูงมาก และระบบสาธารณสุขที่ดีเยี่ยม สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นแม่เหล็กดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาพำนักอาศัย หากเราสามารถปรับปรุงกฎหมายและสร้างความมั่นใจให้พวกเขาในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้ ไทยจะสามารถดึงดูดเม็ดเงินลงทุนและประชากรคุณภาพเข้ามาได้อย่างมหาศาล
นี่คือช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดที่จะพิจารณาเรื่องนี้อย่างจริงจัง เพราะตลาดภายในประเทศมีข้อจำกัดด้านกำลังซื้ออย่างเห็นได้ชัด ในขณะที่ตลาดต่างชาติมีความต้องการสูง หากเราไม่ดำเนินการในตอนนี้ เราอาจจะสูญเสียโอกาสสำคัญในการเป็นผู้นำและผู้เล่นหลักในตลาด บ้านหรูสำหรับชาวต่างชาติ และบ้านพักตากอากาศให้กับประเทศคู่แข่งในภูมิภาค การทำให้เรื่องที่ซ่อนอยู่ใต้ดินอย่างการใช้นอมินีขึ้นมาอยู่บนดินอย่างถูกกฎหมายและโปร่งใส จะเป็นก้าวสำคัญที่แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ของประเทศไทยในการเปิดรับและสร้างโอกาสทางเศรษฐกิจอย่างยั่งยืน
ก้าวต่อไป: ร่วมสร้างอนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรม ผมเชื่อมั่นว่าการเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างมีเงื่อนไขและเป็นระบบ คือคำตอบสำคัญสำหรับการฟื้นตัวและเติบโตของเศรษฐกิจไทยในอนาคตอันใกล้ มาตรการนี้จะช่วยปลดล็อกศักยภาพที่ถูกจำกัดไว้ นำเม็ดเงินลงทุนต่างชาติเข้ามาในระบบ สร้างงาน สร้างรายได้ และยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้คนในประเทศ
ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องร่วมกันผลักดันและสร้างสรรค์นโยบายที่กล้าหาญและมองการณ์ไกล ผมขอเชิญชวนทุกท่าน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และประชาชน มาร่วมกันศึกษา วิเคราะห์ และแลกเปลี่ยนความคิดเห็น เพื่อสร้างกรอบกฎหมายที่แข็งแกร่ง เป็นธรรม และเป็นประโยชน์สูงสุดต่อประเทศไทย หากท่านสนใจที่จะเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับโอกาส การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ หรือต้องการคำปรึกษาด้าน กฎหมายการลงทุน ในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย เรายินดีให้คำแนะนำและร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนอนาคตของชาติ โปรดติดต่อเราเพื่อหารือเกี่ยวกับก้าวต่อไปที่สำคัญนี้!
