พลิกโฉมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: โอกาสทองที่รออยู่จากการเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์การเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดมาโดยตลอด และในห้วงเวลาที่เศรษฐกิจไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งจากภาวะซบเซาหลังวิกฤตการณ์โควิด-19 อัตราหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้น และการก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ ทำให้กำลังซื้อภายในประเทศอ่อนแรงลงอย่างเห็นได้ชัด คำถามสำคัญที่ผู้ประกอบการและนักลงทุนต่างถามหาคือ “ทางออกอยู่ตรงไหน?” และคำตอบหนึ่งที่ผุดขึ้นมาอย่างโดดเด่นและมีศักยภาพที่จะพลิกฟื้นตลาดได้อย่างมหาศาล คือการพิจารณาเปิดประตูให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมาย
วิกฤตเศรษฐกิจที่ยืดเยื้อได้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ยอดขายชะลอตัว โครงการที่อยู่อาศัยคงค้างจำนวนมาก แม้ว่าภาครัฐจะพยายามใช้มาตรการกระตุ้นต่างๆ แต่ก็ยังไม่สามารถสร้างแรงขับเคลื่อนได้เทียบเท่าที่ควร เมื่อพิจารณาจากศักยภาพอันโดดเด่นของประเทศไทยในฐานะจุดหมายปลายทางอันดับต้นๆ สำหรับการพำนักระยะยาว ไม่ว่าจะเป็นวัยเกษียณ ผู้ที่ทำงานระยะไกล (Digital Nomads) หรือผู้ที่มองหาบ้านพักตากอากาศ การใช้ประโยชน์จากความต้องการของชาวต่างชาติจึงไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็น “ความจำเป็นเร่งด่วน” ที่จะช่วยฉีดเม็ดเงินลงทุนเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจโดยตรง และส่งผลดีต่อ GDP ของประเทศในภาพรวม
เจาะลึกมุมมองภาคตะวันออก: หัวหอกแห่งการเปลี่ยนแปลง
ข้อเสนอที่จุดประกายให้เกิดการถกเถียงอย่างจริงจังในขณะนี้ มาจากกลุ่มผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออก โดยเฉพาะในจังหวัดชลบุรีและระยอง ซึ่งเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์ภายใต้โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ด้วยความได้เปรียบด้านทำเลที่ตั้ง ใกล้กรุงเทพฯ มีสนามบินนานาชาติ แหล่งท่องเที่ยวระดับโลก และโครงสร้างพื้นฐานที่ครบครัน พื้นที่ EEC จึงเป็นแม่เหล็กดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศมาโดยตลอด อย่างไรก็ตาม แม้จะมีศักยภาพสูง แต่ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่นี้ก็ยังคงเผชิญกับข้อจำกัดด้านกฎหมายที่ปิดกั้นไม่ให้ชาวต่างชาติเข้ามาเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านจัดสรรได้โดยตรง
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ ผู้คร่ำหวอดในวงการและอดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ได้ย้ำถึงความสำคัญของการแก้ไขกฎหมายนี้มาโดยตลอด ท่านมองว่าประเทศไทยมีเสน่ห์ดึงดูดชาวต่างชาติอย่างไม่สามารถปฏิเสธได้ และในปัจจุบัน การเข้าถึง ที่อยู่อาศัยชาวต่างชาติ มักจะกระทำผ่านช่องทาง “นอมินี” ซึ่งเป็นวิธีที่ไม่โปร่งใสและนำมาซึ่งความเสี่ยงมากมาย ทั้งต่อตัวผู้ซื้อเองและต่อระบบกฎหมายของประเทศ หากเราสามารถทำให้กระบวนการนี้ถูกต้องตามกฎหมายได้ จะช่วยขจัดปัญหาการใช้นอมินี ลดความเสี่ยง และที่สำคัญที่สุดคือ เปิดโอกาสให้เงินลงทุนมหาศาลจากต่างชาติไหลเข้ามาอย่างเป็นระบบและโปร่งใส
กลไกและเงื่อนไขการพิจารณา: ก้าวแรกที่รอบคอบ
ข้อเสนอเบื้องต้นในการเปิดให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร มีแนวคิดที่น่าสนใจและสมเหตุสมผล โดยอ้างอิงจากบทเรียนความสำเร็จของการอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้สูงสุด 49% ของพื้นที่รวมในแต่ละโครงการ โดยมีเงื่อนไขสำคัญที่ควรพิจารณาเพิ่มเติมดังนี้:
สัดส่วนการถือครอง: เริ่มต้นที่การจำกัดสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์สำหรับชาวต่างชาติในโครงการบ้านจัดสรรแต่ละแห่ง เช่น ไม่เกิน 49% คล้ายกับกรณีคอนโดมิเนียม เพื่อให้แน่ใจว่าคนไทยยังคงเป็นผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ส่วนใหญ่และเพื่อลดความกังวลเรื่องการควบคุมจากต่างชาติในระยะแรก ก่อนที่จะพิจารณาเพิ่มสัดส่วนในอนาคต เช่น 60-70% หากผลตอบรับเป็นไปในทางบวก
ขนาดที่ดินที่อนุญาต: กำหนดขนาดที่ดินสูงสุดที่ชาวต่างชาติสามารถถือครองได้ เช่น 100 ตารางวา ซึ่งเป็นขนาดที่เหมาะสมสำหรับบ้านพักอาศัย ไม่ใช่ที่ดินเปล่าขนาดใหญ่ที่อาจนำไปสู่การเก็งกำไร
ระยะเวลาประเมินผล: อาจกำหนดระยะเวลาดำเนินการนำร่อง 3-5 ปี เพื่อประเมินผลกระทบต่อเศรษฐกิจ สังคม และราคาอสังหาริมทรัพย์ภายในประเทศอย่างรอบด้าน ก่อนที่จะขยายผลหรือปรับปรุงเงื่อนไขให้เหมาะสมยิ่งขึ้น
ประเภทอสังหาริมทรัพย์: เน้นย้ำว่าการอนุญาตนี้ควรมุ่งเน้นไปที่โครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมเท่านั้น ไม่รวมถึงที่ดินเปล่า เพื่อป้องกันการเก็งกำไรในตลาดที่ดินและผลกระทบต่อเกษตรกรหรือการพัฒนาประเทศในระยะยาว
การกำหนดกรอบและเงื่อนไขที่รัดกุมนี้เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง และป้องกันผลกระทบเชิงลบที่อาจเกิดขึ้น การจัดตั้งคณะกรรมการร่วมที่ประกอบด้วยผู้แทนจากภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคประชาสังคม เพื่อหารือและกำหนดข้อระเบียบที่ชัดเจน จะเป็นก้าวสำคัญในการขับเคลื่อนเรื่องนี้ให้เป็นรูปธรรม
พลิกฟื้นเศรษฐกิจไทยด้วยเม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติ
หากมาตรการนี้ได้รับการอนุมัติและดำเนินการอย่างมีประสิทธิภาพ ผลลัพธ์เชิงบวกต่อ เศรษฐกิจไทย จะปรากฏให้เห็นอย่างชัดเจน โดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์และอุตสาหกรรมที่เกี่ยวเนื่อง:
กระตุ้น GDP: หากมีชาวต่างชาติเข้ามา ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทย โดยเฉพาะการซื้อบ้านจัดสรรจำนวน 100,000 หลัง ในราคาเฉลี่ยหลังละ 5-10 ล้านบาท จะสามารถนำเม็ดเงินลงทุนเข้าสู่ประเทศได้ถึง 5 แสนล้านบาท ถึง 1 ล้านล้านบาท ซึ่งเป็นจำนวนมหาศาลที่จะช่วยผลักดัน GDP ให้เติบโตอย่างมีนัยสำคัญ
สร้างเงินหมุนเวียนในระบบ: การซื้อขายบ้านจัดสรรจะก่อให้เกิดการหมุนเวียนของเงินทุนในหลายภาคส่วน ตั้งแต่ผู้ประกอบการ พนักงานขาย ธนาคารที่ให้สินเชื่อ ไปจนถึงอุตสาหกรรมวัสดุก่อสร้าง ผู้รับเหมา ผู้ตกแต่งภายใน เฟอร์นิเจอร์ และบริการบำรุงรักษา
ส่งเสริมการท่องเที่ยวเชิงที่อยู่อาศัย: การที่ชาวต่างชาติเข้ามาพำนักในประเทศไทยระยะยาวจะนำมาซึ่งการใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน ทั้งค่าอาหาร ค่าเดินทาง ค่ารักษาพยาบาล ค่าการศึกษาสำหรับบุตรหลาน และกิจกรรมสันทนาการต่างๆ ซึ่งจะช่วยกระจายรายได้ไปยังธุรกิจท้องถิ่นและชุมชน
เพิ่มรายได้ภาครัฐ: การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกต้องตามกฎหมายจะนำมาซึ่งภาษีต่างๆ เช่น ภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีการโอน ภาษีโรงเรือนและที่ดิน ซึ่งจะเป็นอีกหนึ่งแหล่งรายได้สำคัญของประเทศ
ยกระดับคุณภาพอสังหาริมทรัพย์: การแข่งขันเพื่อดึงดูดตลาดต่างชาติจะส่งเสริมให้ผู้ประกอบการ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ พัฒนาโครงการที่มีคุณภาพสูงขึ้น มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทันสมัย และตอบโจทย์ความต้องการที่หลากหลายของตลาดต่างประเทศ ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อผู้บริโภคชาวไทยด้วยเช่นกัน
การแก้ปัญหานอมินี: สร้างความโปร่งใสและน่าเชื่อถือ
ปัญหาการใช้นอมินีในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติเป็นประเด็นที่ซับซ้อนและมีมาอย่างยาวนาน ไม่ใช่เรื่องที่เราสามารถปฏิเสธได้ว่าไม่มีอยู่จริง ในความเป็นจริง ผู้ประกอบการหลายรายต่างรับรู้ว่าในหลายโครงการ โดยเฉพาะในพื้นที่ท่องเที่ยวหรือพื้นที่ที่มีชาวต่างชาติพำนักหนาแน่น มีการซื้อขายบ้านผ่านบุคคลไทยที่จดทะเบียนสมรส หรือผ่านนิติบุคคลไทยที่มีชาวต่างชาติเป็นผู้ควบคุม นี่คือสิ่งที่เกิดขึ้น “ใต้ดิน” ซึ่งก่อให้เกิดความเสี่ยงทางกฎหมายและขาดการควบคุม
การทำให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมาย จะเป็นการนำสิ่งที่อยู่ใต้ดินขึ้นมาอยู่บนดิน สร้างความโปร่งใสและขจัดช่องโหว่ทางกฎหมายที่เอื้อต่อการทุจริต ชาวต่างชาติเองก็จะได้รับสิทธิการเป็นเจ้าของที่ชัดเจน ป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นหากความสัมพันธ์กับผู้ถือครองนอมินีมีปัญหา ซึ่งจะช่วยสร้างความเชื่อมั่นในการ ลงทุนระยะยาวในอสังหาฯ ไทย มากยิ่งขึ้น และยกระดับภาพลักษณ์ของประเทศไทยในสายตานักลงทุนต่างชาติ
ข้อพิจารณาและแนวทางการป้องกันผลกระทบเชิงลบ
แน่นอนว่าทุกนโยบายย่อมมีทั้งโอกาสและความท้าทาย การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ก็เช่นกัน เราจำเป็นต้องพิจารณาถึงความกังวลที่อาจเกิดขึ้น และวางแผนป้องกันอย่างรอบคอบ:
ราคาอสังหาริมทรัพย์: ความกังวลหลักคือ ราคาบ้านอาจปรับตัวสูงขึ้นจนคนไทยไม่สามารถเข้าถึงได้ เพื่อลดผลกระทบนี้ อาจพิจารณากำหนดโซนพื้นที่ที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อได้ หรือจำกัดสัดส่วนการซื้อในแต่ละโครงการตามที่กล่าวมาแล้ว และส่งเสริมการพัฒนาโครงการสำหรับคนไทยในราคาที่เหมาะสมควบคู่กันไป
การถือครองที่ดิน: ต้องย้ำชัดเจนว่าการอนุญาตนี้ “ไม่รวมถึงที่ดินเปล่า” และมุ่งเน้นที่โครงการจัดสรรที่มีการสร้างบ้านพักอาศัยอยู่แล้ว เพื่อป้องกันการเก็งกำไรในตลาดที่ดินและผลกระทบต่อภาคเกษตรกรรม
ผลกระทบทางสังคมและวัฒนธรรม: การเข้ามาของชาวต่างชาติจำนวนมากอาจก่อให้เกิดประเด็นทางสังคมและวัฒนธรรม การเตรียมพร้อมด้านบริการสาธารณะ โครงสร้างพื้นฐาน และการส่งเสริมการแลกเปลี่ยนวัฒนธรรมที่ดีจะเป็นสิ่งสำคัญ
การควบคุมและกำกับดูแล: ภาครัฐจำเป็นต้องมีกลไกที่เข้มแข็งในการควบคุมและกำกับดูแลการซื้อขาย การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ และการตรวจสอบการปฏิบัติตามกฎหมาย เพื่อป้องกันการแสวงหาประโยชน์โดยมิชอบ
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์และการลงทุนในอนาคต (2025 และBeyond)
เมื่อมองไปข้างหน้าถึงปี 2025 และในระยะยาว การเปิดให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จะเป็นตัวเร่งให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ของไทยก้าวเข้าสู่มิติใหม่ เราจะเห็นการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ:
ความต้องการที่หลากหลาย: ตลาดจะมีความต้องการที่หลากหลายมากขึ้น ไม่ใช่แค่บ้านพักตากอากาศ แต่รวมถึงที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ที่เกษียณอายุ บ้านสำหรับครอบครัวต่างชาติที่ทำงานในไทย และบ้านสำหรับผู้ที่ทำงานแบบ Hybrid Work หรือ Remote Work
การแข่งขันด้านคุณภาพ: ผู้ประกอบการจะยิ่งต้องยกระดับมาตรฐานโครงการ บ้านจัดสรรพรีเมียม และ บ้านหรูสำหรับชาวต่างชาติ เพื่อตอบสนองความคาดหวังของตลาดต่างประเทศ ที่ต้องการคุณภาพ การออกแบบที่เป็นสากล และบริการหลังการขายที่ดีเยี่ยม
บริการครบวงจร: จะเกิดความต้องการ ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ และบริการ การจัดการทรัพย์สินต่างชาติ ที่ครบวงจร ตั้งแต่การให้คำปรึกษาด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ไปจนถึงการดูแลทรัพย์สินและการบริหารจัดการให้เช่า ซึ่งจะสร้างโอกาสทางธุรกิจใหม่ๆ
กระจายการลงทุน: ไม่ใช่แค่พื้นที่ท่องเที่ยวหลัก แต่เมืองรองที่มีศักยภาพ เช่น ในเขต EEC อย่าง อสังหาริมทรัพย์ ชลบุรี หรือ อสังหาริมทรัพย์ ระยอง รวมถึงจังหวัดอื่นๆ ที่มีเสน่ห์ดึงดูด ก็จะมีโอกาสในการดึงดูดการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทย มากขึ้น ซึ่งจะเป็นการกระจายรายได้และโอกาสการพัฒนาไปทั่วประเทศ
สรุป: ก้าวสำคัญเพื่ออนาคตที่ยั่งยืน
การพิจารณาเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ไม่ใช่เพียงแค่การแก้ไขกฎหมายเพื่อกระตุ้นยอดขายอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้น แต่เป็นการมองเห็นถึงโอกาสในการสร้างรากฐานเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งและยั่งยืนสำหรับประเทศไทย การเปลี่ยนแปลงนี้จะช่วยนำเม็ดเงินลงทุนมหาศาลเข้าสู่ประเทศ สร้างงาน สร้างรายได้ และยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชนในวงกว้าง หากมีการวางแผนและดำเนินการอย่างรอบคอบ โปร่งใส และมีเงื่อนไขที่รัดกุม ประเทศไทยจะสามารถใช้ประโยชน์จากเสน่ห์และความได้เปรียบของตนเองได้อย่างเต็มศักยภาพ
ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องกล้าที่จะก้าวออกจากกรอบความคิดเดิมๆ และเปิดรับโอกาสใหม่ๆ ที่จะนำพาประเทศไทยไปสู่อนาคตที่สดใสกว่าเดิม การแก้ไขกฎหมายในครั้งนี้จึงไม่ใช่แค่ประเด็นสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่เป็นวาระสำคัญของชาติที่จะกำหนดทิศทางการพัฒนาเศรษฐกิจไทยในอีกหลายทศวรรษข้างหน้า
เรายินดีเป็นอย่างยิ่งที่จะร่วมแบ่งปันข้อมูลเชิงลึกและประสบการณ์ในการ วิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ ไทย หรือหากท่านต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทย หรือมีข้อเสนอแนะเพิ่มเติมเกี่ยวกับนโยบายนี้ โปรดติดต่อเราเพื่อร่วมหารือและสร้างสรรค์อนาคตที่ดีกว่าไปด้วยกัน
