ปลดล็อกศักยภาพ: อนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทยกับการเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรอย่างถูกกฎหมาย (ฉบับผู้เชี่ยวชาญ)
ในฐานะที่คลุกคลีในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการขึ้นลงของตลาดมาแล้วหลายระลอก แต่สถานการณ์ปัจจุบันนับว่ามีความซับซ้อนและท้าทายอย่างยิ่ง ประเทศไทยกำลังเผชิญกับพายุเศรษฐกิจที่สมบูรณ์แบบ ทั้งปัญหาหนี้ครัวเรือนพุ่งสูง สังคมสูงวัยที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อภายในประเทศ รวมถึงภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังคงผันผวนจากวิกฤตการณ์ต่างๆ สิ่งเหล่านี้ล้วนฉุดรั้งการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นฟันเฟืองสำคัญของ GDP และกลไกขับเคลื่อนเศรษฐกิจในภาพรวม
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะหลังวิกฤตโควิด-19 ได้แสดงให้เห็นถึงความเปราะบางอย่างชัดเจน โครงการบ้านจัดสรรจำนวนมากประสบปัญหาในการระบายสต็อก เนื่องจากกำลังซื้อของผู้บริโภคชาวไทยลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แม้ว่าจะมีมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐบ้าง แต่ก็ยังไม่เพียงพอที่จะพลิกฟื้นตลาดได้อย่างยั่งยืน ด้วยเหตุนี้ การมองหาแนวทางใหม่ๆ ที่เป็นไปได้เพื่อปลดล็อกศักยภาพที่ซ่อนอยู่ของตลาดจึงเป็นสิ่งจำเป็นเร่งด่วน และหนึ่งในประเด็นที่ถูกหยิบยกขึ้นมาพิจารณาอย่างจริงจังในเวทีต่างๆ คือ การเปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อบ้าน ในโครงการจัดสรรได้อย่างถูกกฎหมาย
วิกฤตการณ์ที่บีบคั้น: ทำไมเราถึงต้องพิจารณาแนวทางนี้อย่างจริงจัง?
ข้อมูลสถิติบ่งชี้ว่าตัวเลขหนี้ครัวเรือนของไทยสูงถึง 90% ของ GDP ซึ่งเป็นระดับที่น่ากังวลอย่างยิ่ง ประกอบกับอัตราการเกิดที่ต่ำและสัดส่วนประชากรสูงวัยที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ทำให้ฐานกำลังซื้อหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์หดตัวลง ยิ่งไปกว่านั้น สถานการณ์เงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ยังเพิ่มภาระต้นทุนให้กับผู้ซื้อและผู้ประกอบการ ส่งผลให้โครงการต่างๆ เผชิญกับความท้าทายทั้งด้านยอดขายและสภาพคล่องอย่างหนักหน่วง สิ่งเหล่านี้บีบให้ผู้ประกอบการต้องหันมาพิจารณากลุ่มเป้าหมายใหม่ๆ ที่มีศักยภาพในการซื้อสูง ซึ่งก็คือตลาดต่างชาติ
ที่ผ่านมา ผมและเพื่อนร่วมวงการในภาคอสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออก ซึ่งเป็นหัวหอกในการผลักดันประเด็นนี้ ได้ตระหนักถึงปัญหาเหล่านี้มาโดยตลอด และเห็นถึงโอกาสที่ประเทศกำลังพลาดไป ด้วยความได้เปรียบทางภูมิศาสตร์ของไทย ทั้งวัฒนธรรมที่งดงาม ค่าครองชีพที่ไม่สูงเกินไป การบริการด้านสุขภาพที่ดีเยี่ยม และความเป็นมิตรของผู้คน ทำให้ประเทศไทยเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมอันดับต้นๆ ของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มผู้เกษียณอายุ (retirees) และผู้ที่ต้องการบ้านหลังที่สอง (second homes) เพื่อการพักผ่อน แต่ภายใต้กรอบกฎหมายปัจจุบัน การถือครองบ้านของต่างชาติในประเทศไทยยังคงมีข้อจำกัดอยู่มาก ทำให้เกิดช่องว่างและปัญหาที่ซับซ้อนตามมา
“นอมินี” ปัญหาที่ซ่อนเร้น และศักยภาพที่ถูกละเลย
เราปฏิเสธไม่ได้ว่าในปัจจุบัน มีชาวต่างชาติจำนวนมากที่เข้ามา ซื้อบ้านจัดสรร ในประเทศไทยผ่านการใช้ “นอมินี” หรือตัวแทนอำพราง ซึ่งส่วนใหญ่มักจะเป็นคนไทยที่จดทะเบียนสมรสด้วย หรือใช้ชื่อบริษัทที่จัดตั้งขึ้นมาเพื่อวัตถุประสงค์นี้โดยเฉพาะ การดำเนินการในลักษณะนี้ไม่เพียงแต่สร้างความยุ่งยากและความเสี่ยงทางกฎหมายให้กับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย หากเกิดข้อพิพาทขึ้น แต่ยังทำให้รัฐบาลไม่สามารถเก็บภาษีและควบคุมการลงทุนได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย เม็ดเงินลงทุนมหาศาลที่ควรจะเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจอย่างโปร่งใส กลับกลายเป็นเงินที่หมุนเวียนอยู่ใต้ดิน ซึ่งประเทศชาติเสียโอกาสในการรับประโยชน์อย่างมหาศาล
คุณมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ ผู้บริหารจากไลฟแอนด์ ลีฟวิ่ง และอดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ได้เคยกล่าวเน้นย้ำถึงประเด็นนี้อย่างชัดเจนว่า หากเราสามารถนำธุรกรรมเหล่านี้ขึ้นมาอยู่บนดินได้อย่างถูกกฎหมาย เราจะเห็นตัวเลขการ ต่างชาติซื้อบ้าน เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ นี่คือศักยภาพที่ถูกละเลยมานาน และถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องมองการณ์ไกลกว่าเดิม
เสียงจากภาคตะวันออก: หัวหอกแห่งการเปลี่ยนแปลง
ภาคตะวันออกของประเทศไทย โดยเฉพาะจังหวัดชลบุรีและระยอง ถือเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจและแหล่งท่องเที่ยวที่สำคัญ มีความพร้อมทั้งด้านโครงสร้างพื้นฐาน โครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ทำให้เป็นหมุดหมายปลายทางที่ชาวต่างชาติให้ความสนใจอย่างมาก ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่นี้จึงมีความกระตือรือร้นในการผลักดันให้เกิดการเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายอย่างเห็นได้ชัด
คุณวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ได้เสนอให้รัฐบาลจัดตั้งคณะกรรมการร่วม ซึ่งประกอบด้วยตัวแทนจากภาครัฐ ภาคเอกชน ภาคประชาสังคม และผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทุกฝ่าย แม้กระทั่งผู้ที่ไม่เห็นด้วย เพื่อเปิดเวทีปรึกษาหารืออย่างเปิดอก หาข้อกำหนดและระเบียบวิธีที่เหมาะสม เพื่อให้การ ต่างชาติซื้อบ้าน หรือคอนโดมิเนียมเป็นไปอย่างโปร่งใสและเป็นธรรม สิ่งสำคัญคือต้องเน้นย้ำว่าสิ่งที่ต้องการผลักดันคือการซื้อบ้านจัดสรร ไม่ใช่การถือครองที่ดินเปล่า ซึ่งเป็นประเด็นอ่อนไหวเรื่องอธิปไตย
ส่วนคุณณัฐนนท ศรีสมบูรณ์ จากภัททา ดีเวลลอปเม้นท์ ก็ได้เสนอแนวคิดในการจำกัดสัดส่วนการซื้อในเบื้องต้น เช่น ให้ต่างชาติสามารถซื้อบ้านได้ 5-10% ของโครงการ ซึ่งเป็นสัดส่วนที่น้อยและสามารถนำร่องเพื่อประเมินผลได้ก่อน สิ่งนี้จะช่วยลดความกังวลและเปิดโอกาสให้เราเรียนรู้จากประสบการณ์จริง เช่นเดียวกับคุณชนินทร์ วานิชวงศ์ จากฮาบิแทท กรุ๊ป ที่ลงทุนในชลบุรี ก็ได้ย้ำถึงความเร่งด่วนของสถานการณ์ตลาดในประเทศ โดยเฉพาะกลุ่มตลาดล่างที่ซบเซา การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้าน จึงเป็นทางออกที่สำคัญและเร่งด่วน
โครงสร้างกฎหมายที่เสนอ: สมดุลระหว่างโอกาสและข้อจำกัด
จากประสบการณ์ของผมและข้อเสนอจากผู้เชี่ยวชาญในวงการ การวางกรอบกฎหมายที่รัดกุมและรอบคอบเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง เพื่อให้เกิดความสมดุลระหว่างการกระตุ้นเศรษฐกิจและการรักษาผลประโยชน์ของชาติ ผมขอเสนอแนวทางพิจารณา ดังนี้:
การจัดตั้งคณะกรรมการระดับชาติ: จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องมีคณะกรรมการที่มีอำนาจและเป็นกลาง ประกอบด้วยผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมาย อสังหาริมทรัพย์ เศรษฐศาสตร์ สังคม และความมั่นคง เพื่อพิจารณาร่างกฎหมายและเงื่อนไขต่างๆ อย่างละเอียดรอบคอบ สิ่งนี้จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้กับทั้งนักลงทุนต่างชาติและประชาชนชาวไทย
สัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์: แนวคิดในการให้ ต่างชาติซื้อบ้าน ในสัดส่วนจำกัด ไม่เกิน 49% ของจำนวนหน่วยในโครงการจัดสรรทั้งหมด คล้ายกับการถือครองคอนโดมิเนียม ถือเป็นจุดเริ่มต้นที่เหมาะสมและปลอดภัย ซึ่งอาจมีการปรับเพิ่มในอนาคตเป็น 60-70% หากโครงการนำร่องประสบความสำเร็จและได้รับการยอมรับ
ประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่อนุญาต: ต้องจำกัดอย่างชัดเจนเฉพาะ “บ้านจัดสรร” ที่อยู่ในโครงการที่พัฒนาแล้วเท่านั้น โดยต้องไม่รวมถึง “ที่ดินเปล่า” เพื่อป้องกันการเก็งกำไรและข้อกังวลเรื่องอธิปไตยเหนือที่ดิน
ขนาดที่ดินและมูลค่าขั้นต่ำ: อาจกำหนดขนาดที่ดินสูงสุดที่อนุญาตให้ถือครอง เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา และกำหนดมูลค่าขั้นต่ำของบ้านจัดสรร เช่น 5-10 ล้านบาทขึ้นไป เพื่อดึงดูดกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงและหลีกเลี่ยงการแข่งขันกับตลาดบ้านราคาเข้าถึงได้สำหรับคนไทย
ระยะเวลาการซื้อและประเมินผล: ควรริเริ่มด้วย “โครงการนำร่อง” (pilot project) ในระยะเวลา 3-5 ปี พร้อมกลไกการประเมินผลที่ชัดเจน เพื่อวิเคราะห์ผลกระทบทั้งด้านเศรษฐกิจ สังคม และสิ่งแวดล้อม ก่อนที่จะขยายผลหรือปรับแก้กฎหมายเพิ่มเติม
การกระจายพื้นที่: การเปิดให้ ต่างชาติซื้อบ้าน ไม่ควรกระจุกตัวอยู่เพียงในพื้นที่ EEC เท่านั้น แต่ควรกระจายโอกาสไปยังจังหวัดท่องเที่ยวหรือจังหวัดที่มีศักยภาพอื่นๆ ทั่วประเทศ เพื่อให้เกิดการกระจายรายได้และกระตุ้นเศรษฐกิจในวงกว้าง โดยเฉพาะในจังหวัดที่มีศักยภาพ เช่น ภูเก็ต เชียงใหม่ หัวหิน หรือพื้นที่ที่มี “บ้านพักตากอากาศ” (vacation homes) เป็นที่นิยม ซึ่งจะช่วยตอบสนอง “local search intent keywords” ได้เป็นอย่างดี
ผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจ: มิติที่ไม่อาจมองข้าม
การเปิดประตูให้ ต่างชาติซื้อบ้าน อย่างถูกกฎหมายจะส่งผลประโยชน์มหาศาลต่อเศรษฐกิจไทยในหลากหลายมิติ:
กระตุ้น GDP และเม็ดเงินลงทุน: หากเราสามารถดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติให้มาซื้อบ้านจัดสรรได้เพียง 100,000 หลัง ด้วยราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาทต่อหลัง จะสร้างเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจกว่า 500,000 – 1,000,000 ล้านบาท ซึ่งจะส่งผลให้ GDP ของประเทศผงกหัวขึ้นอย่างรวดเร็ว นี่คือ “โอกาสลงทุนอสังหาฯ” ที่แท้จริง
การดึงดูดเงินตราต่างประเทศ: การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จากต่างชาติจะนำพา “เงินตราต่างประเทศ” จำนวนมหาศาลเข้ามาในประเทศไทยโดยตรง ซึ่งจะช่วยเสริมสร้างเสถียรภาพของค่าเงินและฐานะทางการคลังของประเทศ
สร้างรายได้จากภาษี: ไม่ใช่เพียงแค่ภาษีการโอน แต่ยังรวมถึงภาษีโรงเรือนและที่ดิน (ปัจจุบันคือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง) ที่จัดเก็บเป็นประจำทุกปี รวมถึงภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) จากการจับจ่ายใช้สอยของชาวต่างชาติที่เข้ามาพำนัก ซึ่งจะช่วยเพิ่มรายได้ให้กับภาครัฐอย่างยั่งยืน
กระตุ้นอุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่อง: การซื้อขายบ้านไม่ได้จบเพียงแค่ตัวบ้าน แต่ยังเชื่อมโยงกับอุตสาหกรรมอื่นๆ อีกมากมาย ไม่ว่าจะเป็นการก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า การออกแบบตกแต่งภายใน (interior design) ภูมิทัศน์ การจัดสวน การดูแลรักษาบ้าน และบริการต่างๆ ซึ่งจะสร้างงานและกระจายรายได้ไปสู่ภาคส่วนต่างๆ ในระบบเศรษฐกิจ
ดึงดูดกลุ่มประชากรคุณภาพ: การอำนวยความสะดวกให้ ต่างชาติซื้อบ้าน จะดึงดูดกลุ่มผู้เกษียณอายุที่มีกำลังซื้อสูง นักลงทุนที่มีฐานะ ผู้ประกอบการ หรือแม้กระทั่งกลุ่ม “ดิจิทัลโนแมด” (Digital Nomads) ที่มองหาฐานที่มั่นในการใช้ชีวิตและทำงานในประเทศไทย กลุ่มเหล่านี้มักจะใช้จ่ายในประเทศอย่างต่อเนื่อง ทั้งค่าอาหาร การท่องเที่ยว การศึกษา การแพทย์ และบริการอื่นๆ ซึ่งเป็นการ “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย” ที่สร้างมูลค่าเพิ่มระยะยาว
ความโปร่งใสและลดความเสี่ยง: การทำให้ธุรกรรมที่เคยอยู่ใต้ดินขึ้นมาอยู่บนดิน จะช่วยลดปัญหา “นอมินี” ลดความเสี่ยงทางกฎหมาย และสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนต่างชาติว่าการลงทุนของพวกเขาได้รับการคุ้มครองภายใต้กฎหมายไทย ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญสำหรับ “วีซ่านักลงทุน” และการดึงดูดเม็ดเงินคุณภาพ
การแก้ไขข้อกังวลและการสร้างความมั่นใจ
แน่นอนว่าทุกข้อเสนอการเปลี่ยนแปลงย่อมมาพร้อมกับข้อกังวล การที่เราจะทำให้ ต่างชาติซื้อบ้าน เป็นจริงได้ ต้องมีการแก้ไขข้อกังวลเหล่านี้อย่างรอบด้าน:
อธิปไตยเหนือที่ดิน: ต้องเน้นย้ำและบัญญัติในกฎหมายอย่างชัดเจนว่าอนุญาตเฉพาะการถือครอง “บ้านจัดสรร” ซึ่งมีที่ดินเป็นส่วนควบของอาคาร ไม่ใช่การถือครอง “ที่ดินเปล่า” ซึ่งเป็นรากฐานสำคัญของอธิปไตย
การเก็งกำไร: อาจมีมาตรการป้องกันการเก็งกำไร เช่น กำหนดระยะเวลาการถือครองขั้นต่ำก่อนการขายต่อ หรือการเก็บภาษีการขาย (Capital Gains Tax) ในอัตราที่สูงขึ้นหากมีการขายในระยะเวลาอันสั้น
การแข่งขันกับตลาดคนไทย: การกำหนดมูลค่าขั้นต่ำของบ้านที่อนุญาตให้ต่างชาติซื้อ จะช่วยแยกตลาดออกจากกลุ่มบ้านราคาเข้าถึงได้สำหรับคนไทย และลดความกังวลเรื่องการผลักดันราคาบ้านให้สูงขึ้นจนคนไทยไม่สามารถซื้อได้
ผลกระทบต่อโครงสร้างพื้นฐาน: การวางแผนผังเมืองและโครงสร้างพื้นฐานต้องรองรับการเติบโตและจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่ที่ได้รับความนิยม สิ่งนี้ต้องอาศัยการ “วิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ” อย่างลึกซึ้ง และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานควบคู่ไปกับการเปิดตลาด
วิสัยทัศน์สำหรับปี 2025 และเส้นทางข้างหน้า
จากประสบการณ์ของผม ตลาดในประเทศกำลังอ่อนแอ โดยเฉพาะบ้านในระดับราคา 3-5 ล้านบาท การพึ่งพากำลังซื้อภายในประเทศอย่างเดียวไม่เพียงพออีกต่อไป การเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้าน จึงไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็น “กลยุทธ์สำคัญ” ที่ต้องเร่งดำเนินการในตอนนี้ ผมมองว่าปี 2025 เป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุด เนื่องจากทั่วโลกกำลังมองหา “แหล่งลงทุน” และ “ที่พำนัก” ที่มีความมั่นคงและมีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น ไทยมีศักยภาพที่จะเป็น “Thailand World Best Second Home” อย่างแท้จริง
การตัดสินใจที่กล้าหาญและรวดเร็วของรัฐบาลในการปลดล็อกข้อจำกัดนี้ จะเป็นการส่งสัญญาณที่ชัดเจนถึงนักลงทุนทั่วโลก ว่าประเทศไทยพร้อมแล้วที่จะเปิดรับการลงทุนและการพำนักอาศัยอย่างเป็นทางการ ซึ่งจะนำมาซึ่งเม็ดเงินมหาศาล การสร้างงาน และการยกระดับเศรษฐกิจของประเทศในระยะยาว
บทบาทของ “ที่ปรึกษากฎหมายอสังหาริมทรัพย์” และผู้เชี่ยวชาญในวงการจะยิ่งทวีความสำคัญมากขึ้นในการให้ข้อมูลและคำแนะนำที่ถูกต้อง เพื่อสร้างความเข้าใจที่ตรงกันและผลักดันให้กฎหมายนี้เกิดขึ้นได้อย่างราบรื่นและมีประสิทธิภาพ
ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องก้าวข้ามกรอบความคิดแบบเดิมๆ และมองเห็นโอกาสที่อยู่ตรงหน้า การเปลี่ยนแปลงกฎหมายเพื่อเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้าน จัดสรรได้อย่างถูกกฎหมาย ไม่ได้เป็นเพียงแค่การแก้ไขปัญหาเฉพาะหน้าของภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นการวางรากฐานที่แข็งแกร่งสำหรับการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ยั่งยืนของประเทศไทยในอนาคต
หากท่านคือผู้ที่มองเห็นโอกาสในการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือกำลังพิจารณาแนวทางการลงทุนในตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้ ผมพร้อมที่จะให้คำแนะนำเชิงลึกและคำปรึกษาด้าน “กฎหมายต่างชาติซื้อบ้าน” เพื่อให้ท่านเข้าใจถึงศักยภาพและแนวทางปฏิบัติที่ถูกต้อง อย่ารอช้าที่จะสำรวจ “โอกาสลงทุนอสังหาฯ” ในประเทศไทยที่กำลังจะถูกปลดล็อกนี้ ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญวันนี้ และร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างอนาคตที่สดใสให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกัน
