ปลดล็อกศักยภาพ: การเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในไทย – โอกาสทองพลิกฟื้นเศรษฐกิจปี 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นพลวัตและช่วงเวลาสำคัญมากมายที่หล่อหลอมตลาดนี้ในประเทศไทย ตั้งแต่วิกฤตต้มยำกุ้งไปจนถึงการเติบโตอย่างก้าวกระโดด และล่าสุดกับความท้าทายที่เกิดจากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคและสถานการณ์โลกที่ผันผวน วันนี้ ผมขอพาทุกท่านมาเจาะลึกประเด็นที่ถือเป็นกุญแจสำคัญในการพลิกฟื้นและสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนให้กับภาคเศรษฐกิจของประเทศไทย นั่นคือ ข้อเสนอให้มีการพิจารณาอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย
ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังวิกฤตการณ์โควิด-19 ประเทศไทยต้องเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวอย่างเชื่องช้า ประกอบกับปัญหาเชิงโครงสร้างภายใน ทั้งหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง การก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างสมบูรณ์ และกำลังซื้อภายในประเทศที่ซบเซา ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ยอดขายชะลอตัว โครงการที่อยู่อาศัยคงค้างจำนวนมาก และเกิดคำถามว่า “ทางออกของเราอยู่ตรงไหน?” ผมเชื่อมั่นว่าการเปิดประตูรับการลงทุนจากต่างชาติในตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านจัดสรร ไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่คือความจำเป็นเชิงกลยุทธ์ที่สามารถสร้างแรงกระเพื่อมเชิงบวกได้อย่างมหาศาล และเป็น โอกาสทองอสังหาฯ ที่เราไม่ควรมองข้าม
วิกฤตเศรษฐกิจไทยและความจำเป็นเร่งด่วนในการกระตุ้นกำลังซื้อ
สถานการณ์ปัจจุบันของ เศรษฐกิจไทย ถือว่าเปราะบางอย่างยิ่ง หนี้ครัวเรือนที่สูงถึงเกือบ 90% ของ GDP ชี้ให้เห็นถึงข้อจำกัดของกำลังซื้อภายในประเทศ การที่ประชากรเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างรวดเร็วยังส่งผลให้จำนวนแรงงานลดลง และเพิ่มภาระการพึ่งพิงทางเศรษฐกิจ แนวโน้มเหล่านี้สร้างความท้าทายอย่างใหญ่หลวงต่อการเติบโตของประเทศ และส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งเป็นหนึ่งในฟันเฟืองสำคัญของระบบเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เราสัมผัสได้โดยตรงถึงความยากลำบากในการขาย โครงการใหม่ ๆ ต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกนานขึ้น ผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการตัดสินใจซื้อ และสถาบันการเงินเองก็เข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น ปัญหาเหล่านี้ไม่ใช่แค่เรื่องของภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่สะท้อนถึงภาวะชะงักงันของเศรษฐกิจโดยรวม การพึ่งพิงกำลังซื้อภายในประเทศเพียงอย่างเดียวจึงไม่เพียงพออีกต่อไป การมองหาแหล่งรายได้ใหม่ และการดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากภายนอกเข้ามา จึงเป็นกลยุทธ์ที่ไม่อาจหลีกเลี่ยงได้ และหนึ่งในช่องทางที่มีศักยภาพสูงสุดคือการอำนวยความสะดวกให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ปัญหาสำคัญที่เกิดขึ้นในปัจจุบันคือ แม้ว่าประเทศไทยจะเป็นจุดหมายปลายทางอันดับต้น ๆ ที่ชาวต่างชาติต้องการเข้ามาพำนัก ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มนักลงทุน ผู้ประกอบการดิจิทัล หรือผู้เกษียณอายุ แต่ข้อจำกัดทางกฎหมายเรื่องการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินสำหรับบุคคลต่างชาติ ทำให้เกิดปรากฏการณ์ “นอมินี” ขึ้นอย่างแพร่หลาย การซื้อขายผ่านนอมินีไม่เพียงแต่สร้างความเสี่ยงให้กับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย แต่ยังทำให้รัฐไม่ได้รับประโยชน์จากเม็ดเงินลงทุนเหล่านี้อย่างเต็มที่ ทั้งในรูปของภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ซึ่งเป็นการสูญเสีย โอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย ไปอย่างน่าเสียดาย หากเราสามารถนำธุรกรรมเหล่านี้ขึ้นมาอยู่บนดินได้อย่างโปร่งใส ก็จะสามารถปลดล็อกเม็ดเงินมหาศาลเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจได้ทันที
เสียงสะท้อนจากภาคตะวันออก: หัวใจสำคัญของการขับเคลื่อนเชิงนโยบาย
จากประสบการณ์ตรงในพื้นที่ภาคตะวันออก ซึ่งเป็นหนึ่งในทำเลยุทธศาสตร์สำคัญของประเทศที่ได้รับการพัฒนาให้เป็นเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ผมมองเห็นถึงศักยภาพอันมหาศาลของภูมิภาคนี้ ไม่ว่าจะเป็นจังหวัดชลบุรี ระยอง หรือฉะเชิงเทรา ซึ่งเป็นที่ตั้งของโครงสร้างพื้นฐานสำคัญ นิคมอุตสาหกรรม และแหล่งท่องเที่ยวระดับโลก ความน่าสนใจของพื้นที่เหล่านี้ดึงดูดชาวต่างชาติจำนวนมากให้เข้ามาอยู่อาศัยและทำงาน ทำให้ อสังหาฯ ภาคตะวันออก กลายเป็นหนึ่งในตลาดที่มีความหลากหลายและมีแนวโน้มการเติบโตสูง
ด้วยเหตุนี้ ผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ชลบุรี และระยอง รวมถึงสมาคมอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ จึงเป็นกลุ่มแรก ๆ ที่ลุกขึ้นมานำเสนอข้อเรียกร้องให้รัฐบาลพิจารณาแก้ไข กฎหมายอสังหาฯ เพื่อเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างเป็นทางการ ความเคลื่อนไหวนี้ไม่ใช่แค่เพียงเพื่อประโยชน์ของภาคอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เท่านั้น แต่เป็นการมองเห็นภาพรวมของการฟื้นฟูเศรษฐกิจระดับมหภาค โดยเฉพาะอย่างยิ่งในยามที่กำลังซื้อภายในประเทศไม่เอื้ออำนวย
ผมเห็นด้วยเป็นอย่างยิ่งกับแนวคิดที่ว่า การสร้างกลไกที่ชัดเจนและถูกต้องตามกฎหมาย จะช่วยแก้ไขปัญหาการใช้นอมินีได้อย่างมีประสิทธิภาพ และจะดึงดูด นักลงทุนต่างชาติ ให้เข้ามาซื้อ บ้านจัดสรร ระยอง และ บ้านจัดสรร ชลบุรี รวมถึงจังหวัดอื่น ๆ ทั่วประเทศได้อย่างมั่นใจ การที่ชาวต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัยในโครงการบ้านจัดสรรโดยตรง ไม่ใช่แค่เพียงการซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่ยังหมายถึงการใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน การใช้บริการ การลงทุนในธุรกิจขนาดเล็กและขนาดกลางในท้องถิ่น ซึ่งเป็นการสร้างระบบนิเวศทางเศรษฐกิจที่สมบูรณ์ และกระจายรายได้ไปสู่ทุกภาคส่วนอย่างแท้จริง
กลไกและเงื่อนไขที่เหมาะสม: บทเรียนจากอดีต สู่แนวทางอนาคต
การพิจารณาแก้ไขกฎหมายเพื่อให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้นั้น จำเป็นต้องมีการศึกษาและกำหนดเงื่อนไขที่รัดกุมรอบด้าน เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อประเทศชาติ และคลายความกังวลของทุกฝ่าย จากประสบการณ์ในการ บริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ และการเป็นที่ปรึกษาในวงการมานาน ผมขอเสนอแนวทางและเงื่อนไขที่สำคัญดังนี้:
การจัดตั้งคณะกรรมการร่วมพหุภาคี: สิ่งแรกและสำคัญที่สุดคือการตั้งคณะกรรมการพิจารณาเรื่องนี้อย่างจริงจัง โดยรวมผู้แทนจากภาครัฐ ภาคเอกชน ภาคประชาสังคม รวมถึงผู้ที่อาจมีข้อกังวลหรือไม่เห็นด้วย เพื่อเปิดเวทีปรึกษาหารืออย่างรอบด้าน เพื่อให้ได้ข้อสรุปและข้อกำหนดที่เหมาะสม เป็นธรรม และเป็นที่ยอมรับจากทุกฝ่าย นี่คือรากฐานของการสร้าง นโยบายรัฐบาลอสังหาฯ ที่แข็งแกร่งและยั่งยืน
การจำกัดสัดส่วนและประเภททรัพย์สิน: เราสามารถเรียนรู้จากบทเรียนการอนุญาตให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการ สำหรับ โครงการบ้านจัดสรร ในเบื้องต้น อาจเริ่มจากการจำกัดสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ในแต่ละโครงการ เช่น 5-10% หรืออาจกำหนดเพดานเริ่มต้นที่ 49% เช่นเดียวกับคอนโดฯ และค่อย ๆ ประเมินผลเพื่อปรับเพิ่มในอนาคต หากพบว่าไม่มีผลกระทบในทางลบ นอกจากนี้ ควรเน้นย้ำว่าการอนุญาตนี้มีขึ้นเพื่อการซื้อ บ้านจัดสรร หรือคอนโดมิเนียมเท่านั้น ไม่ใช่ที่ดินเปล่า เพื่อป้องกันการเก็งกำไรและควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดินให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของรัฐ
การกำหนดขนาดและระยะเวลาการถือครอง: อาจพิจารณากำหนดขนาดที่ดินสำหรับบ้านจัดสรรที่ต่างชาติสามารถถือครองได้ เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา ซึ่งเป็นขนาดที่เหมาะสมกับการอยู่อาศัยและไม่เป็นการครอบครองที่ดินขนาดใหญ่เกินไป นอกจากนี้ อาจกำหนดระยะเวลาการดำเนินการซื้อขาย การลงทุนระยะยาว ภายใน 3-5 ปี เพื่อให้สามารถประเมินผลตอบรับและผลกระทบได้อย่างรวดเร็วและปรับเปลี่ยนเงื่อนไขได้ตามสถานการณ์
การกระจายพื้นที่การอนุญาต: แทนที่จะจำกัดให้เป็น “แซนด์บ็อกซ์” ในพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่ง เช่น เฉพาะใน EEC เท่านั้น ควรพิจารณาให้สามารถกระจายไปทั่วประเทศ เพื่อให้เกิดการกระจายเม็ดเงินและการกระตุ้นเศรษฐกิจในวงกว้าง โดยเฉพาะในจังหวัดที่มีศักยภาพและเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมของชาวต่างชาติ เช่น บ้านพักตากอากาศ พัทยา หรือแม้แต่จังหวัดอื่น ๆ ที่มีเสน่ห์ทางวัฒนธรรมหรือธรรมชาติ การกระจายโอกาสนี้จะช่วยให้ การลงทุนอสังหาฯ ภาคตะวันออก และภูมิภาคอื่นๆ ได้รับประโยชน์อย่างทั่วถึง
การสร้างความโปร่งใสและตรวจสอบได้: ระบบใหม่จะต้องสร้างความโปร่งใสในการทำธุรกรรม และมีกลไกตรวจสอบที่รัดกุม เพื่อป้องกันปัญหาที่เคยเกิดขึ้นกับการใช้นอมินี เช่น กรณีที่คู่สมรสชาวไทยนำบ้านไปจำนองหรือขายโดยพลการ ทำให้ชาวต่างชาติผู้เป็นเจ้าของตัวจริงเสียสิทธิไป การทำให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายจะช่วยคุ้มครองสิทธิของทั้งสองฝ่าย และทำให้รัฐสามารถจัดเก็บภาษีได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย
ประโยชน์มหาศาลที่ประเทศไทยจะได้รับ
การอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมายภายใต้เงื่อนไขที่เหมาะสม ไม่ใช่เพียงแค่การช่วยพยุงภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่เป็นการลงทุนเชิงกลยุทธ์ที่มีผลตอบแทนมหาศาลต่อ การฟื้นฟูเศรษฐกิจ และการเติบโตของประเทศในระยะยาว:
กระตุ้นเศรษฐกิจและ GDP: เม็ดเงินที่ไหลเข้ามาจากการซื้อบ้านจัดสรรแต่ละหลัง ซึ่งมีราคาเฉลี่ยตั้งแต่ 5-10 ล้านบาทขึ้นไป จะสร้างแรงขับเคลื่อนอย่างมีนัยสำคัญต่อ GDP การลงทุนนี้จะสร้างงานในอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้อง ทั้งการก่อสร้าง การผลิตวัสดุ การตกแต่งภายใน ไปจนถึงภาคบริการต่าง ๆ เช่น การดูแลที่อยู่อาศัย การท่องเที่ยว และร้านอาหาร
เพิ่มรายได้ภาครัฐ: การทำธุรกรรมที่โปร่งใสจะทำให้รัฐจัดเก็บภาษีได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ไม่ว่าจะเป็นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าธรรมเนียมการโอน รวมถึงภาษีรายได้จากการใช้จ่ายในชีวิตประจำวันของชาวต่างชาติ ซึ่งจะนำไปพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและบริการสาธารณะได้
แก้ปัญหานอมินี: การเปิดช่องทางที่ถูกต้องตามกฎหมายจะช่วยยุติปัญหาการใช้นอมินี ซึ่งเป็นช่องโหว่ทางกฎหมายที่สร้างความเสี่ยงและทำให้รัฐพลาดโอกาสในการจัดเก็บรายได้ การนำธุรกรรมเหล่านี้ขึ้นสู่ผิวน้ำจะสร้างความมั่นคงและโปร่งใสให้กับตลาด
ดึงดูดผู้มีกำลังซื้อสูงและผู้เกษียณ: ประเทศไทยเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมสำหรับ ผู้เกษียณ และผู้ที่ต้องการบ้านหลังที่สองที่มีคุณภาพชีวิตดีและค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล การอำนวยความสะดวกให้กลุ่มคนเหล่านี้เข้ามาลงทุนและพำนักระยะยาว จะนำพาเม็ดเงินและองค์ความรู้เข้าสู่ประเทศ และเป็นการยกระดับประเทศไทยสู่การเป็น “World Best Second Homes” อย่างแท้จริง
กระจายรายได้และสร้างงานท้องถิ่น: เมื่อชาวต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัย พวกเขาจะจับจ่ายใช้สอยในท้องถิ่น สนับสนุนธุรกิจขนาดเล็กและขนาดกลาง ไม่ว่าจะเป็นร้านค้า ร้านอาหาร ตลาดสด บริการต่าง ๆ รวมถึงการจ้างงานแม่บ้าน คนสวน และผู้ดูแล ซึ่งเป็นการสร้างงานและกระจายรายได้สู่ชุมชนโดยตรง
พัฒนาคุณภาพโครงการ: การแข่งขันเพื่อดึงดูด นักลงทุนต่างชาติ จะกระตุ้นให้ผู้ประกอบการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สร้างสรรค์โครงการที่มีคุณภาพ มาตรฐานระดับสากล และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์ความต้องการที่หลากหลายของตลาด ซึ่งจะยกระดับมาตรฐานของ โครงการบ้านจัดสรร โดยรวมในประเทศให้สูงขึ้น
ก้าวต่อไป: บทบาทของรัฐบาลและภาคเอกชนในการสร้างอนาคต
เวลาที่เหมาะสมที่สุดในการพิจารณาเรื่องนี้คือตอนนี้ เพราะตลาดในประเทศกำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก โดยเฉพาะตลาดระดับล่างที่มีปัญหากำลังซื้ออย่างรุนแรง การดึงเม็ดเงินจากภายนอกเข้ามาจึงเป็นเสมือน “เครื่องยนต์ตัวที่สอง” ที่จะช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจให้เดินหน้าต่อไปได้
ผมขอเรียกร้องให้รัฐบาลชุดปัจจุบันเร่งจัดตั้งคณะกรรมการพิจารณาเรื่องนี้อย่างเร่งด่วน โดยอาศัยหลักการของความโปร่งใส การมีส่วนร่วมจากทุกภาคส่วน และวิสัยทัศน์ที่มองไปข้างหน้า การเปิดเวทีรับฟังความคิดเห็นอย่างจริงจัง และการศึกษาเปรียบเทียบจากประสบการณ์ของประเทศอื่น ๆ ที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ จะช่วยให้เราสามารถออกแบบ กฎหมายที่ดินไทย และ กฎหมายการลงทุนต่างชาติ ที่แข็งแกร่งและเหมาะสมกับบริบทของประเทศไทยได้อย่างแท้จริง
ในฐานะภาคเอกชน เราพร้อมที่จะให้ข้อมูล ประสบการณ์ และความร่วมมืออย่างเต็มที่ในการสร้างสรรค์แนวทางที่เป็นประโยชน์ต่อประเทศชาติ การแก้ไขปัญหาที่ซับซ้อนเช่นนี้ไม่สามารถทำได้โดยฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง แต่ต้องอาศัยพลังแห่งความร่วมมือและเจตจำนงทางการเมืองที่แน่วแน่
บทสรุป: การตัดสินใจเชิงยุทธศาสตร์เพื่อความมั่งคั่งของชาติ
การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายภายใต้กรอบที่รัดกุม ไม่ใช่เพียงแค่การเอื้อประโยชน์ให้กับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่เป็นการตัดสินใจเชิงยุทธศาสตร์ที่สำคัญยิ่งต่อการพลิกฟื้นและสร้างความมั่งคั่งให้กับ เศรษฐกิจไทย ในระยะยาว นี่คือโอกาสที่จะเปลี่ยนความท้าทายให้เป็นโอกาส เปลี่ยนปัญหาให้เป็นพลังขับเคลื่อน และนำพาประเทศไทยก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ของการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ยั่งยืนและมั่นคง
ด้วยประสบการณ์กว่าทศวรรษในวงการ ผมเชื่อมั่นว่าหากเราดำเนินการอย่างรอบคอบ แต่เด็ดขาดและรวดเร็ว เราจะสามารถดึงดูดเม็ดเงินลงทุนมหาศาล สร้างงาน สร้างรายได้ และยกระดับคุณภาพชีวิตของคนไทยได้อย่างแท้จริง ถึงเวลาแล้วที่เราจะกล้าคิด กล้าทำ และปลดล็อกศักยภาพที่ซ่อนอยู่ของประเทศไทยให้ปรากฏสู่สายตาชาวโลก
หากท่านสนใจที่จะเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับแนวทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย หรือต้องการคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ยาวนานในตลาดนี้ โปรดติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมกันสร้างอนาคตที่สดใสให้กับทั้งตัวท่านเองและเศรษฐกิจของชาติ.
