ปลดล็อกศักยภาพอสังหาฯ ไทย: เมื่อ “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” คือจิ๊กซอว์สำคัญกระตุ้นเศรษฐกิจชาติ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมเฝ้ามองพลวัตของตลาดนี้มาโดยตลอด ตั้งแต่ช่วงเวลาแห่งความรุ่งเรืองไปจนถึงวิกฤตการณ์ที่ท้าทาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในห้วงเวลาปัจจุบัน ที่เรากำลังเผชิญหน้ากับความเปราะบางทางเศรษฐกิจหลายมิติ การหาทางออกใหม่ๆ เพื่อขับเคลื่อนภาคส่วนสำคัญนี้ จึงเป็นเรื่องที่มิอาจมองข้ามได้ และหนึ่งในประเด็นที่ถูกหยิบยกขึ้นมาถกเถียงอย่างเข้มข้น และมีศักยภาพในการพลิกโฉมภูมิทัศน์การลงทุนของประเทศ คือข้อเสนอให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมายในประเทศไทย
ข้อเสนอนี้ ไม่ใช่เพียงแค่การแก้ปัญหาเฉพาะหน้า แต่เป็นการมองไปข้างหน้าเพื่อสร้างรากฐานที่แข็งแกร่งสำหรับการเติบโตในระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากเสียงสะท้อนของบรรดาผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออก ซึ่งเป็นหนึ่งในฟันเฟืองสำคัญของกลไกเศรษฐกิจไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ที่มีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ ผมเชื่อว่าถึงเวลาแล้วที่เราต้องมาวิเคราะห์เจาะลึกถึงความจำเป็น โอกาส และความท้าทายที่ซ่อนอยู่เบื้องหลังแนวคิดนี้อย่างเป็นรูปธรรม
วิกฤตการณ์เศรษฐกิจไทย: แรงกดดันที่ผลักดันการเปลี่ยนแปลงในภาคอสังหาฯ
สถานการณ์เศรษฐกิจโลกที่ผันผวน ทั้งจากผลกระทบต่อเนื่องของการแพร่ระบาดของโควิด-19 สงครามระหว่างประเทศ และภาวะเงินเฟ้อ ล้วนส่งผลกระทบโดยตรงต่อเศรษฐกิจไทย แม้เราจะเห็นสัญญาณการฟื้นตัวในบางภาคส่วน แต่ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับอุปสรรคสำคัญหลายประการ กำลังซื้อภายในประเทศที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัดจากปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง การเข้าสู่สังคมสูงวัยที่ส่งผลต่อจำนวนแรงงานและผู้บริโภควัยหนุ่มสาว และอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ล้วนเป็นปัจจัยที่ฉุดรั้งให้ตลาด อสังหาริมทรัพย์ ซบเซาลงอย่างต่อเนื่อง
ตลอดระยะเวลาหลายปีที่ผ่านมา ผมได้เห็นความพยายามของผู้ประกอบการในการปรับตัวและสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ใหม่ๆ แต่หากกำลังซื้อหลักของประเทศอ่อนแอลง การพึ่งพาตลาดภายในเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอต่อการขับเคลื่อนอุตสาหกรรมมูลค่ามหาศาลนี้ การแสวงหาแหล่งเงินทุนใหม่ๆ จากภายนอกประเทศ จึงกลายเป็นความจำเป็นเร่งด่วนที่ไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่มันคือทางรอดในบางมุมมอง
แนวคิด “Thailand World Best Second Homes” ที่เคยถูกผลักดันมาโดยตลอด สะท้อนให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ที่ต้องการดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาลงทุนและใช้ชีวิตในประเทศไทย ท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจปัจจุบัน การเร่งผลักดันให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย จึงเป็นเสมือนหัวเชื้อที่จะช่วย กระตุ้นเศรษฐกิจ ให้ฟื้นตัวได้เร็วยิ่งขึ้น สอดคล้องกับนโยบายดึงดูดการลงทุนของรัฐบาลที่พยายามจะเพิ่มมูลค่า GDP ของประเทศ
เสียงสะท้อนจากภาคตะวันออก: เมื่อความท้าทายกลายเป็นโอกาส
พื้นที่ภาคตะวันออก โดยเฉพาะ ชลบุรี ระยอง และพัทยา ถือเป็นหัวใจสำคัญของภาค อสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออก และเป็นเมืองเป้าหมายหลักของนักลงทุนและชาวต่างชาติที่ต้องการหาบ้านพักอาศัยหรือบ้านพักตากอากาศ ด้วยความโดดเด่นด้านทำเลที่ตั้ง การคมนาคมขนส่ง และการเติบโตของเมืองที่เชื่อมโยงกับโครงการ EEC ยิ่งทำให้ความต้องการจากกลุ่มลูกค้าต่างชาติมีอยู่สูงมาก
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ ผู้คร่ำหวอดในวงการและอดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ได้เคยเสนอแนวคิดนี้มาหลายครั้ง โดยชี้ให้เห็นอย่างตรงไปตรงมาถึงปัญหาที่เกิดขึ้นจริงในปัจจุบัน นั่นคือ การที่ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร โดยอาศัยช่องว่างทางกฎหมายผ่านการใช้ “นอมินี” หรือตัวแทนคนไทย ซึ่งนอกจากจะสร้างความไม่โปร่งใสแล้ว ยังก่อให้เกิดความเสี่ยงทางกฎหมายทั้งต่อผู้ซื้อและผู้ขาย
การที่ต่างชาติเข้ามาถือครองอสังหาฯ โดยผ่านนอมินีนั้นมีข้อเสียหลายประการ ทั้งความไม่มั่นคงทางกรรมสิทธิ์สำหรับผู้ซื้อต่างชาติ และความเสี่ยงทางกฎหมายที่คนไทยอาจถูกใช้เป็นเครื่องมือโดยไม่ตั้งใจ การทำให้การซื้อขายเป็นไปอย่างถูกต้องตามกฎหมาย จะไม่เพียงแต่เพิ่มความมั่นคงและโปร่งใส แต่ยังทำให้รัฐสามารถจัดเก็บภาษีและควบคุมการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ ได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย
ข้อเสนอที่น่าสนใจจากภาคส่วนนี้ คือการเริ่มต้นด้วยเงื่อนไขนำร่องที่คล้ายคลึงกับการซื้อ คอนโดมิเนียม ของชาวต่างชาติ ซึ่งอนุญาตให้ถือครองกรรมสิทธิ์ได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการ รวมถึงการกำหนดพื้นที่และขนาดที่ดินที่เหมาะสม เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา พร้อมกับการจำกัดระยะเวลาการดำเนินการในเบื้องต้น 3-5 ปี เพื่อประเมินผลและปรับปรุงให้เหมาะสมในอนาคต โมเดลนี้จะช่วยลดความกังวลเรื่องการเข้ามาครอบครองที่ดินจำนวนมาก และเปิดโอกาสให้ประเทศไทยได้ทดลองนำร่องนโยบายอย่างรอบคอบ
คุณวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ก็ได้เน้นย้ำถึงความสำคัญของการจัดตั้งคณะกรรมการเฉพาะกิจ ที่รวบรวมผู้เกี่ยวข้องจากทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคประชาสังคม เพื่อร่วมกันพิจารณากำหนดข้อจำกัดและกฎระเบียบที่ชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการจำกัดให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อได้เฉพาะบ้านหรือคอนโดมิเนียม ไม่ใช่ที่ดินเปล่า เพื่อปกป้องผลประโยชน์ของชาติและป้องกันการเก็งกำไรที่ดิน การสร้างเวทีหารือที่เปิดกว้างและรับฟังความคิดเห็นจากทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง เป็นก้าวสำคัญที่จะนำไปสู่ข้อสรุปที่รอบด้านและเป็นประโยชน์ต่อประเทศชาติในระยะยาว
ขณะที่ คุณณัฐนนท ศรีสมบูรณ์ ผู้ประกอบการในชลบุรี ก็เสนอแนวคิดการจำกัดสัดส่วนการซื้อในแต่ละโครงการในเบื้องต้น เช่น 5-10% ของจำนวนบ้านทั้งหมดในโครงการ ซึ่งเป็นวิธีที่ cautious และสามารถขยายผลได้ในอนาคตหากได้รับการตอบรับที่ดี แนวทางนี้แสดงให้เห็นถึงความเข้าใจในความกังวลของสังคมและเปิดโอกาสให้ทุกฝ่ายได้ปรับตัว
ถอดบทเรียนจากต่างประเทศและโมเดลคอนโดมิเนียม: ความเป็นไปได้และความท้าทาย
การที่ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้นั้น ไม่ใช่เรื่องใหม่ในเวทีโลก หลายประเทศที่มีเศรษฐกิจพึ่งพาการลงทุนจากต่างชาติและการท่องเที่ยว เช่น สเปน โปรตุเกส ออสเตรเลีย หรือแม้กระทั่งดูไบ ต่างก็มีกลไกที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติเข้ามาเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้ภายใต้เงื่อนไขและข้อกำหนดที่แตกต่างกันไป สิ่งเหล่านี้เป็นกรณีศึกษาที่ประเทศไทยสามารถนำมาประยุกต์ใช้ได้
ในประเทศไทยเอง เรามีบทเรียนที่ประสบความสำเร็จจากการอนุญาตให้ชาวต่างชาติ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในรูปแบบของ คอนโดมิเนียม ซึ่งสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ได้ถึง 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดในโครงการ ซึ่งโมเดลนี้ได้พิสูจน์แล้วว่าสามารถดึงดูดเม็ดเงินลงทุนมหาศาลเข้าสู่ประเทศ สร้างการหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจ และกระตุ้นการพัฒนาเมืองได้อย่างมีประสิทธิภาพ โดยไม่ก่อให้เกิดผลกระทบเชิงลบอย่างรุนแรงต่อสังคมโดยรวม
ความแตกต่างสำคัญระหว่างคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร คือเรื่องของ “กรรมสิทธิ์ที่ดิน” ซึ่งเป็นประเด็นที่ละเอียดอ่อนและเป็นหัวใจของกฎหมายที่ดินไทย ที่จำกัดการถือครองของชาวต่างชาติ การจะให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จึงต้องมองให้ไกลกว่าแค่ตัวอาคาร แต่ต้องพิจารณาถึงกรรมสิทธิ์ในที่ดินด้วย อย่างไรก็ตาม การกำหนดเงื่อนไข เช่น การจำกัดขนาดที่ดิน การจำกัดสัดส่วนการถือครองในโครงการ หรือการใช้โมเดล leasehold ระยะยาว (เช่น 30+30+30 ปี) อาจเป็นทางออกที่สร้างสมดุลระหว่างการดึงดูดการลงทุนกับการปกป้องผลประโยชน์ของชาติ
แน่นอนว่าย่อมมีความกังวลตามมา ทั้งเรื่องของการเก็งกำไร การผลักดันราคาอสังหาริมทรัพย์ให้สูงขึ้นจนคนไทยเข้าถึงได้ยาก หรือแม้กระทั่งประเด็นเรื่องความมั่นคง แต่นั่นคือเหตุผลว่าทำไมการวางกรอบกฎหมายที่รัดกุมและชัดเจน จึงเป็นสิ่งสำคัญสูงสุด รัฐบาลต้องเข้ามามีบทบาทในการออกแบบกลไกที่จะป้องกันการแสวงหาผลประโยชน์โดยมิชอบ และกำหนดเงื่อนไขที่เอื้อประโยชน์ต่อประเทศชาติอย่างแท้จริง
ผลกระทบเชิงบวกที่คาดหวัง: การพลิกฟื้นเศรษฐกิจและโอกาสใหม่ๆ
หากมีการปลดล็อกกฎหมายให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างมีเงื่อนไขที่เหมาะสม ผลกระทบเชิงบวกที่จะตามมานั้นมีมหาศาล ประการแรกและสำคัญที่สุด คือการ กระตุ้นเศรษฐกิจ อย่างรวดเร็ว เงินลงทุนจากต่างชาติที่ไหลเข้ามา จะไม่เพียงแค่เข้าสู่ภาค อสังหาริมทรัพย์ โดยตรง แต่จะเกิดผลกระทบต่อเนื่อง (multiplier effect) ไปยังอุตสาหกรรมอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น วัสดุก่อสร้าง การตกแต่งภายใน เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ตลอดจนภาคบริการต่างๆ ไม่ว่าจะเป็น การท่องเที่ยว โรงแรม ร้านอาหาร แหล่งช้อปปิ้ง บริการสุขภาพ และการดูแลผู้สูงอายุ
เมื่อมีชาวต่างชาติเข้ามาพำนักอาศัยในประเทศไทยมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มผู้สูงอายุที่ต้องการ “เกษียณในไทย” กลุ่มผู้บริหารระดับสูง หรือ Digital Nomads ที่มีกำลังซื้อสูง พวกเขาเหล่านี้จะสร้างความต้องการในตลาด อสังหาฯ พรีเมียม และ โครงการบ้านจัดสรรหรู ซึ่งไม่เพียงช่วยเพิ่มมูลค่าการซื้อขาย แต่ยังนำมาซึ่งรายได้จากภาษีต่างๆ ทั้งภาษีการโอน ภาษีโรงเรือนและที่ดิน (ในอนาคตอันใกล้) และภาษีมูลค่าเพิ่มจากการจับจ่ายใช้สอย
นอกจากนี้ การเข้ามาของกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติยังช่วยเพิ่มสภาพคล่องให้กับตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ซึ่งจะช่วยให้ผู้ประกอบการมีเงินทุนหมุนเวียนไปลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ๆ และสร้างงานในภาคการก่อสร้าง รวมถึงภาคบริการจัดการอสังหาริมทรัพย์ (Property Management Services) ที่จะเติบโตตามมา การดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติเพื่อเข้ามาซื้อ บ้านเดี่ยวติดทะเล ในพื้นที่อย่างภูเก็ต พัทยา หรือหัวหิน จะทำให้ตลาดเหล่านี้กลับมาคึกคักอีกครั้ง และยกระดับประเทศไทยให้เป็นศูนย์กลาง การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ ที่สำคัญในภูมิภาค
ในอีกมิติหนึ่ง การที่ชาวต่างชาติเข้ามาเป็นเจ้าของบ้านอย่างถูกกฎหมาย จะช่วยยกระดับความน่าเชื่อถือและความโปร่งใสของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งจะดึงดูดนักลงทุนที่มีคุณภาพมากขึ้น และลดปัญหาการใช้ “นอมินี” ที่เป็นรอยด่างของตลาดมาโดยตลอด สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็น ช่องทางการลงทุนต่างชาติ ที่สำคัญที่จะช่วยเพิ่ม ผลตอบแทนการลงทุนอสังหาฯ และสร้างความมั่นคงทางเศรษฐกิจในระยะยาว
แนวทางการขับเคลื่อนและข้อควรพิจารณาในยุค 2025
ในมุมมองของผม การจะผลักดันนโยบายให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้สำเร็จและยั่งยืนนั้น ต้องอาศัยการวางแผนที่รัดกุมและครอบคลุมทุกมิติ โดยต้องคำนึงถึงเทรนด์โลกในยุค 2025 เป็นสำคัญ:
การจัดตั้งคณะกรรมการร่วมบูรณาการ: ต้องมีคณะทำงานที่มาจากตัวแทนทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ (กระทรวงมหาดไทย, กระทรวงการคลัง, BOI, สภาพัฒน์), ภาคเอกชน (สมาคมอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ), นักวิชาการ, และภาคประชาชน เพื่อให้มั่นใจว่าทุกมิติจะได้รับการพิจารณาอย่างรอบด้านและเป็นธรรม การมี ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ มืออาชีพเข้าร่วมก็เป็นสิ่งสำคัญ
กำหนดเงื่อนไขที่ชัดเจนและจำกัด: ควรเริ่มต้นด้วยการกำหนดเงื่อนไขที่ไม่กระทบต่อตลาดโดยรวมมากนัก เช่น
ประเภทอสังหาริมทรัพย์: จำกัดเฉพาะบ้านจัดสรรในโครงการที่ขออนุญาตถูกต้อง ไม่ใช่ที่ดินเปล่า
สัดส่วนการถือครอง: เริ่มต้นที่ 5-10% ของจำนวนยูนิตในโครงการ หรือไม่เกิน 49% ของพื้นที่ดินรวมตามโมเดลคอนโดมิเนียม
ขนาดที่ดิน: กำหนดเพดานสูงสุดที่เหมาะสม เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา หรือ 1 ไร่สำหรับโครงการพิเศษ
ทำเลที่ตั้ง: อาจจะพิจารณาในพื้นที่เป้าหมายที่มีศักยภาพสูง เช่น EEC (ชลบุรี ระยอง) หรือเมืองท่องเที่ยวสำคัญ (ภูเก็ต พัทยา) ก่อน แล้วค่อยขยายผล
ระยะเวลาการถือครอง/โอนกรรมสิทธิ์: อาจมีเงื่อนไขเรื่องระยะเวลา เช่น ต้องถือครองเป็นระยะเวลาหนึ่งก่อนจึงจะโอนขายได้ เพื่อป้องกันการเก็งกำไรในระยะสั้น
มาตรการป้องกันการใช้ “นอมินี” อย่างจริงจัง: ต้องมีบทลงโทษที่รุนแรงและกลไกการตรวจสอบที่เข้มแข็ง เพื่อขจัดการใช้ตัวแทนอำพรางให้หมดไป
ระบบฐานข้อมูลที่โปร่งใส: สร้างระบบทะเบียน กรรมสิทธิ์ต่างชาติ ในอสังหาริมทรัพย์ที่เชื่อมโยงกับหน่วยงานราชการต่างๆ เพื่อความโปร่งใสและสามารถตรวจสอบได้
การปรับปรุงระบบภาษี: พิจารณาโครงสร้าง ภาษีอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ ที่เหมาะสมและเป็นธรรม เพื่อให้ประเทศไทยได้รับประโยชน์สูงสุดจากการลงทุนนี้ โดยไม่สร้างภาระที่ไม่จำเป็น
สู่บทสรุป: ก้าวที่กล้าหาญเพื่ออนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้ ผมเชื่อมั่นว่าการพิจารณาอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมาย ภายใต้กรอบเงื่อนไขที่รัดกุมและเป็นธรรม จะเป็นหนึ่งในมาตรการสำคัญที่จะช่วยปลดล็อกศักยภาพของภาค อสังหาริมทรัพย์ไทย และเป็นพลังขับเคลื่อนเศรษฐกิจของชาติให้ก้าวข้ามความท้าทายในปัจจุบันได้ การเปลี่ยนแปลงย่อมมาพร้อมกับความกังวล แต่หากเราออกแบบนโยบายอย่างรอบคอบ มีการรับฟังความคิดเห็นจากทุกฝ่าย และบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ นี่จะเป็นก้าวที่กล้าหาญและชาญฉลาด เพื่อวางรากฐานการเติบโตที่ยั่งยืนในระยะยาว
ประเทศไทยมีเสน่ห์ดึงดูดชาวต่างชาติทั่วโลก ทั้งในแง่ของวัฒนธรรม วิถีชีวิต และค่าครองชีพที่เหมาะสม การเปิดประตูให้พวกเขาได้เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของการพัฒนาประเทศในฐานะเจ้าของบ้านอย่างแท้จริง จะนำมาซึ่งการลงทุน การจ้างงาน และการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจที่มหาศาล ที่สำคัญคือการยกระดับภาพลักษณ์ของประเทศไทยให้เป็นจุดหมายปลายทางที่น่าเชื่อถือสำหรับการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ และการใช้ชีวิต
ถึงเวลาแล้วที่ภาครัฐและเอกชนจะผนึกกำลัง ร่วมกันถอดบทเรียนจากอดีต เรียนรู้จากสากล และสร้างสรรค์นโยบายที่กล้าหาญเพื่ออนาคตของชาติ ขอเชิญชวนทุกท่านที่เกี่ยวข้อง มาร่วมกันสร้างสรรค์บทใหม่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อให้ประเทศไทยเป็น “บ้านหลังที่สอง” ที่แท้จริงและน่าอยู่สำหรับทุกคน และเป็นศูนย์กลางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับโลกอย่างยั่งยืน หากท่านมีข้อเสนอแนะหรือต้องการหารือในประเด็นนี้เพิ่มเติม โปรดติดต่อเราเพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่ดีกว่าไปด้วยกัน
