ปลดล็อกศักยภาพ: ทำไมการเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรคืออนาคตเศรษฐกิจไทย (อัปเดต 2025)
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงพลิกผันและเผชิญหน้ากับความท้าทายมากมายที่อุตสาหกรรมนี้ต้องรับมือ โดยเฉพาะในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเราต้องเผชิญกับพายุเศรษฐกิจที่โหมกระหน่ำอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่สถานการณ์โรคระบาดโควิด-19 ไปจนถึงภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และการก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ ล้วนเป็นปัจจัยที่บั่นทอนกำลังซื้อภายในประเทศอย่างรุนแรง ทำให้การขายอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะโครงการบ้านจัดสรร กลายเป็นเรื่องที่ท้าทายอย่างยิ่งยวดในปัจจุบันและคาดว่าจะต่อเนื่องไปถึงปี 2025
ภายใต้สถานการณ์อันเปราะบางนี้ ข้อเสนอเชิงรุกจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในภาคตะวันออก ซึ่งเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์สำคัญทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อจากต่างชาติ จึงไม่ใช่แค่เพียงแนวคิด แต่เป็นสัญญาณแห่งความหวังและทางออกที่อาจพลิกฟื้นอุตสาหกรรมและเศรษฐกิจของชาติได้ นั่นคือการผลักดันให้มีการแก้ไขกฎหมาย เพื่อเปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในประเทศไทยได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายเสียที
วิกฤตที่รอการแก้ไข: ภาพรวมเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ปัจจุบัน ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับสถานการณ์ที่ซับซ้อนและท้าทายอย่างยิ่ง หนี้ครัวเรือนที่สูงถึง 90% ของ GDP สะท้อนถึงภาระทางการเงินของประชาชนไทยที่อยู่ในระดับวิกฤต ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการกู้ซื้อและผ่อนชำระที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากรเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างเต็มตัว ยังหมายถึงจำนวนแรงงานลดลงและกำลังซื้อที่จำกัดในกลุ่มผู้สูงวัย ปัจจัยเหล่านี้ได้กัดเซาะฐานรากของตลาดที่อยู่อาศัยระดับล่างและกลางอย่างมีนัยสำคัญ แม้ว่าตลาดบนยังคงประคองตัวไปได้บ้าง แต่ก็ไม่อาจขับเคลื่อนเศรษฐกิจโดยรวมได้เพียงลำพัง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องการกลไกใหม่ ๆ เข้ามาขับเคลื่อน เพื่อไม่ให้เศรษฐกิจติดหล่ม การพึ่งพากำลังซื้อภายในประเทศอย่างเดียวในภาวะเช่นนี้จึงไม่ใช่ทางเลือกที่ยั่งยืนอีกต่อไป นี่คือจุดที่ศักยภาพของกำลังซื้อจากต่างประเทศเข้ามามีบทบาทสำคัญ และเป็นเหตุผลที่การพิจารณาอนุญาตให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรไม่ใช่เรื่องต้องห้าม แต่เป็นกลยุทธ์สำคัญที่ต้องหยิบยกมาพิจารณาอย่างจริงจังและรอบคอบ
เสียงจากแนวหน้า: ข้อเสนอเชิงรุกจากผู้ประกอบการภาคตะวันออก
ข้อเสนอที่สำคัญนี้ถูกจุดประกายขึ้นมาจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในภาคตะวันออก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ชลบุรีและระยอง ซึ่งเป็นประตูสู่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ที่มีการลงทุนและกิจกรรมทางเศรษฐกิจสูงมาโดยตลอด ความต้องการที่อยู่อาศัยจากชาวต่างชาติในพื้นที่เหล่านี้มีมาอย่างยาวนาน ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มนักลงทุน ผู้บริหารชาวต่างชาติ หรือแม้แต่กลุ่มผู้เกษียณอายุที่หลงใหลในมนต์เสน่ห์ของประเทศไทย
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี และอดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้บริหารจาก บริษัท ไลฟแอนด์ ลีฟวิ่ง จำกัด ได้กล่าวถึงความพยายามผลักดันแนวคิด “Thailand World Best Second Homes” มาโดยตลอด โดยเน้นย้ำว่าประเทศไทยมีศักยภาพสูงในการเป็นจุดหมายปลายทางอันดับต้น ๆ สำหรับการอยู่อาศัยระยะยาวของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มวัยเกษียณ ปัจจุบันประเทศไทยมีความจำเป็นเร่งด่วนในเรื่องนี้ หากสามารถดึงดูดให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรได้เพียง 1 แสนหลัง ด้วยราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาทต่อหลัง จะสามารถสร้างเม็ดเงินมหาศาลเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ และช่วยดัน GDP ของประเทศให้ฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว นี่ไม่ใช่เพียงแค่การขายอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นการสร้างระบบนิเวศทางเศรษฐกิจที่ครบวงจร ตั้งแต่การก่อสร้างไปจนถึงการบริการและการค้าที่เกี่ยวเนื่อง
นายวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ผู้บริหารจาก บริษัท มณีรินทร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ได้เสนอให้รัฐบาลจัดตั้งคณะกรรมการหรือคณะอนุกรรมการเฉพาะกิจ โดยมีตัวแทนจากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน ภาคประชาสังคม และแม้กระทั่งผู้ที่ไม่เห็นด้วย เพื่อร่วมกันพิจารณาหาข้อกำหนดและแนวทางปฏิบัติที่ชัดเจน การหารือควรครอบคลุมถึงประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่อนุญาตให้ต่างชาติเป็นเจ้าของได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการจำกัดสิทธิ์เฉพาะบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมเท่านั้น ไม่รวมที่ดินเปล่า เพื่อป้องกันการเก็งกำไรและรักษาอธิปไตยเหนือที่ดิน การกระจายสิทธิ์ให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรไปทั่วประเทศ แทนที่จะจำกัดเฉพาะเขต EEC จะช่วยกระจายรายได้และโอกาสทางเศรษฐกิจไปยังภูมิภาคต่าง ๆ อย่างทั่วถึง
นายณัฐนนท ศรีสมบูรณ์ ผู้บริหารจาก บริษัท ภัททา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ได้เสนอแนวคิดการจำกัดสัดส่วนการซื้อในเบื้องต้น เช่น อนุญาตให้ต่างชาติซื้อได้ประมาณ 5-10% ของจำนวนยูนิตในโครงการบ้านจัดสรร การเริ่มต้นจากสัดส่วนน้อย ๆ จะช่วยให้เราสามารถประเมินผลกระทบและปรับปรุงกฎเกณฑ์ได้ การเปิดทางนี้ยังช่วยแก้ไขปัญหาที่ต่างชาติมักใช้ “นอมินี” โดยอาศัยการจดทะเบียนสมรสกับภรรยาคนไทยเพื่อซื้อบ้าน ซึ่งในหลายกรณีนำไปสู่ปัญหาความขัดแย้งและข้อพิพาททางกฎหมายเมื่อความสัมพันธ์สิ้นสุดลง การอนุญาตให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรอย่างถูกกฎหมายจะช่วยคุ้มครองสิทธิ์ของทั้งสองฝ่าย และเพิ่มความโปร่งใสให้กับการทำธุรกรรม
นายชนินทร์ วานิชวงศ์ ผู้บริหารจาก บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ส่วนกลางที่เข้ามาลงทุนในภาคตะวันออก เห็นด้วยกับแนวคิดการเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรอย่างถูกต้อง แต่ต้องมีกฎกติกาที่รัดกุมและควบคุมได้ อาจเริ่มต้นจากการกำหนดสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ 49% เช่นเดียวกับคอนโดมิเนียม ก่อนที่จะพิจารณาเพิ่มเป็น 60-70% ในอนาคต การมีกฎหมายที่ชัดเจนจะดึงดูดเม็ดเงินลงทุนเข้ามาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างมหาศาล โดยเฉพาะในสถานการณ์ที่กำลังซื้อภายในประเทศอ่อนแอ และตลาดระดับล่างกำลังประสบปัญหาอย่างหนัก การเปิดโอกาสให้ต่างชาติเข้ามาเติมเต็มกำลังซื้อนี้ จะเป็นประโยชน์ต่อทุกภาคส่วน และช่วยให้เศรษฐกิจพลิกฟื้นได้อย่างรวดเร็ว
พลิกวิกฤตเป็นโอกาส: ประโยชน์ทางเศรษฐกิจและการลงทุน
การอนุญาตให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรโดยตรงนั้น ไม่ใช่แค่การแก้ปัญหาเฉพาะหน้าในตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นการลงทุนในอนาคตของประเทศไทยที่สามารถสร้างผลตอบแทนได้หลายมิติ:
กระตุ้นเศรษฐกิจมหภาค: การไหลเข้าของเงินลงทุนจากต่างชาติเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยจะส่งผลโดยตรงต่อ GDP ของประเทศ เงินเหล่านี้จะหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจ สร้างงานในภาคการก่อสร้าง การออกแบบ การตกแต่ง การค้าปลีก และบริการต่าง ๆ ซึ่งเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันที่ต้องการแรงกระตุ้น
ดึงดูดนักลงทุนและผู้มีความมั่งคั่งสูง: ประเทศไทยมีศักยภาพในการเป็น “ฮับ” สำหรับผู้เกษียณอายุและผู้ที่มีความมั่งคั่งสูงจากทั่วโลก การเปิดโอกาสให้พวกเขาเป็นเจ้าของบ้านพักตากอากาศหรือบ้านหลังที่สองในไทย จะทำให้พวกเขามีแนวโน้มที่จะใช้ชีวิตและใช้จ่ายในประเทศไทยนานขึ้น ซึ่งหมายถึงรายได้จากการท่องเที่ยวระยะยาว การใช้บริการทางการแพทย์ การศึกษา และการบริโภคสินค้าและบริการอื่น ๆ
แก้ปัญหานอมินีและเพิ่มความโปร่งใส: การใช้บุคคลสัญชาติไทยเป็น “นอมินี” เพื่อถือครองที่ดินแทนชาวต่างชาติเป็นปัญหาที่เรื้อรังมานาน การทำให้การถือครองกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติถูกต้องตามกฎหมาย จะช่วยขจัดช่องว่างทางกฎหมาย ลดปัญหาการฉ้อโกงและข้อพิพาท เพิ่มความโปร่งใสในการทำธุรกรรม และทำให้รัฐสามารถจัดเก็บภาษีได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย
เพิ่มมูลค่าและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์: การมีกำลังซื้อจากต่างชาติจะกระตุ้นให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรที่มีคุณภาพ มาตรฐานสากล และตอบโจทย์ความต้องการที่หลากหลายของตลาด ซึ่งจะยกระดับมาตรฐานอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยรวม และเพิ่มโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีผลตอบแทนสูง
กระจายความเจริญสู่ภูมิภาค: หากไม่จำกัดสิทธิ์การซื้อเฉพาะในเมืองใหญ่หรือเขตเศรษฐกิจพิเศษ การลงทุนจากต่างชาติจะช่วยกระจายความเจริญและเม็ดเงินไปยังเมืองรองและภูมิภาคต่าง ๆ ที่มีศักยภาพด้านการท่องเที่ยวหรือการอยู่อาศัย เช่น ภูเก็ต เชียงใหม่ หรือหัวหิน ซึ่งจะสร้างความสมดุลให้กับการพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศ
ข้อกังวลและการบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างผู้เชี่ยวชาญ
แน่นอนว่าทุกนโยบายย่อมมีข้อกังวล การเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรก็เช่นกัน ข้อกังวลหลักมักเกี่ยวข้องกับการเก็งกำไร การปั่นราคาที่ดิน การสูญเสียอธิปไตยเหนือที่ดิน หรือผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ที่คนไทยจะซื้อ ผมในฐานะผู้มีประสบการณ์เชื่อว่าข้อกังวลเหล่านี้สามารถบริหารจัดการได้ด้วยการออกแบบกฎหมายและมาตรการที่รัดกุม:
กำหนดประเภทและขนาดที่ดินที่ชัดเจน: ควรจำกัดเฉพาะบ้านจัดสรรในโครงการที่ได้รับอนุมัติ ไม่ใช่ที่ดินเปล่า และอาจกำหนดขนาดที่ดินสูงสุด (เช่น 100 ตารางวา ตามที่เสนอ) เพื่อป้องกันการซื้อที่ดินขนาดใหญ่เพื่อการเก็งกำไร
จำกัดสัดส่วนการถือครองในแต่ละโครงการ: การเริ่มต้นที่ 49% หรือ 5-10% ของยูนิตทั้งหมดในโครงการ ตามที่ผู้ประกอบการเสนอ เป็นแนวทางที่ปลอดภัย เพื่อศึกษาผลกระทบและปรับเพิ่มในอนาคต
เงื่อนไขการถือครองและระยะเวลา: การกำหนดเงื่อนไขการถือครอง เช่น มีระยะเวลาที่ต้องดำเนินการซื้อขายภายใน 3-5 ปี หรือมีเงื่อนไขการใช้ประโยชน์ เพื่อป้องกันการถือครองเพื่อการเก็งกำไรโดยไม่ก่อให้เกิดประโยชน์ทางเศรษฐกิจ
มาตรการภาษี: อาจพิจารณาภาษีการถือครองอสังหาริมทรัพย์ หรือภาษีการขายต่อ (capital gains tax) สำหรับชาวต่างชาติ เพื่อลดแรงจูงใจในการเก็งกำไร และนำรายได้ไปพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน
การกำกับดูแลที่เข้มงวด: รัฐบาลต้องมีกลไกกำกับดูแลที่เข้มแข็งและโปร่งใส เพื่อให้มั่นใจว่าการทำธุรกรรมเป็นไปอย่างถูกต้องตามกฎหมาย และป้องกันการใช้ช่องโหว่
2025: ปีแห่งการเปลี่ยนผ่านและโอกาสสำหรับอสังหาริมทรัพย์ไทย
เมื่อมองไปข้างหน้าถึงปี 2025 และในอนาคต โลกจะยิ่งเชื่อมโยงกันมากขึ้น แนวคิดเรื่อง “บ้านหลังที่สอง” หรือ “การทำงานจากที่ใดก็ได้” จะเป็นเทรนด์หลักที่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก ประเทศไทยมีจุดแข็งมากมาย ทั้งวัฒนธรรมที่งดงาม อาหารอร่อย การบริการที่เป็นเลิศ ภูมิอากาศที่ดี และค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล ซึ่งทั้งหมดนี้ล้วนเป็นแม่เหล็กดึงดูดชาวต่างชาติ
การอนุญาตให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในไทย จะเป็นกุญแจสำคัญที่เปิดประตูสู่โอกาสใหม่ ๆ ทางการลงทุนและกระตุ้นเศรษฐกิจของเราอย่างยั่งยืน การที่ต่างชาติมาเป็นเจ้าของบ้านในไทย ไม่ได้หมายความว่าเขาจะนำเงินมาซื้อแล้วจบไป แต่หมายถึงการที่เขานำเงินมาจับจ่ายใช้สอย ลงทุนเพิ่มในท้องถิ่น เสียภาษี และสร้างความสัมพันธ์ระยะยาวกับประเทศไทย ซึ่งจะสร้างมูลค่าเพิ่มให้แก่ประเทศในระยะยาว
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้ ผมเชื่อว่าการเปลี่ยนแปลงกฎหมายครั้งนี้ไม่เพียงแต่จะช่วยพลิกฟื้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังซบเซา แต่ยังเป็นการวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศไทยในระยะยาว ด้วยการดึงดูดเม็ดเงินลงทุนต่างชาติที่มีคุณภาพ สร้างงาน สร้างรายได้ และยกระดับมาตรฐานชีวิตของคนไทยไปพร้อมกัน นี่คือการลงทุนที่ชาญฉลาดในอนาคตของเรา
ก้าวต่อไป: สร้างโอกาสสู่ความสำเร็จร่วมกัน
ถึงเวลาแล้วที่ภาครัฐจะต้องแสดงวิสัยทัศน์และความกล้าหาญในการผลักดันนโยบายนี้ให้เกิดขึ้นจริง การจัดตั้งคณะกรรมการจากทุกภาคส่วนเพื่อศึกษาและกำหนดกรอบแนวทางที่เหมาะสมเป็นสิ่งสำคัญเร่งด่วน การเรียนรู้จากบทเรียนในอดีต (เช่น การอนุญาตให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม 49%) และการศึกษาโมเดลจากต่างประเทศ จะเป็นก้าวแรกที่มั่นคง เพื่อให้เราสามารถออกแบบกฎหมายที่สมดุล เป็นประโยชน์ต่อทั้งคนไทยและชาวต่างชาติอย่างแท้จริง
อย่าปล่อยให้โอกาสอันมหาศาลนี้เลือนหายไป เพราะความลังเลหรือข้อถกเถียงที่ไม่มีวันสิ้นสุด การเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรไม่ใช่แค่ทางเลือกหนึ่ง แต่คือกลยุทธ์สำคัญที่จะช่วยปลุกยักษ์หลับในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ตื่นขึ้น และขับเคลื่อนเศรษฐกิจของชาติให้ก้าวไปข้างหน้าอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืน
หากท่านต้องการคำแนะนำเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย หรือต้องการปรึกษากลยุทธ์เพื่อใช้ประโยชน์จากโอกาสใหม่ ๆ ในตลาด โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เราพร้อมเป็นที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ ที่จะช่วยให้ท่านประสบความสำเร็จในตลาดที่เต็มไปด้วยศักยภาพนี้.
