อนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย: ปลดล็อกศักยภาพด้วยการเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร (บ้านจัดสรร) ยกระดับเศรษฐกิจยุค 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นและสัมผัสถึงพลวัตที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วของตลาดไทย ไม่ว่าจะเป็นวิกฤตเศรษฐกิจซ้ำซ้อน กำลังซื้อภายในประเทศที่อ่อนแรงลง ไปจนถึงเมกะเทรนด์ระดับโลกอย่างสังคมสูงวัย และการพึ่งพาเศรษฐกิจดิจิทัล ในห้วงเวลาที่ประเทศไทยกำลังมองหาเครื่องยนต์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจตัวใหม่ การพิจารณา “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” อย่างจริงจัง ไม่ใช่เพียงแค่ทางเลือก แต่เป็นความจำเป็นเร่งด่วนที่อาจพลิกโฉมอุตสาหกรรมและกระตุ้น GDP ให้ฟื้นตัวได้อย่างมีนัยสำคัญ เรามาเจาะลึกถึงโอกาส ความท้าทาย และแนวทางปฏิบัติที่ชาญฉลาดสำหรับมาตรการนี้กัน
วิกฤตการณ์และโอกาส: สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน (ณ ปี 2025)
นับตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับคลื่นลมที่โหมกระหน่ำอย่างต่อเนื่อง ผลกระทบจากสถานการณ์โรคระบาดโควิด-19 ที่ยืดเยื้อ ภาวะสงครามและความขัดแย้งระหว่างประเทศที่ส่งผลต่อห่วงโซ่อุปทานและราคาสินค้าโภคภัณฑ์ ตลอดจนปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงถึง 90% ของ GDP ล้วนกัดกร่อนกำลังซื้อภายในประเทศอย่างรุนแรง ผู้คนจำนวนมากยังคงประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัย สถาบันการเงินเองก็เข้มงวดในการปล่อยกู้มากขึ้น ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่ออยู่ในระดับสูงเป็นประวัติการณ์ ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะกลุ่มตลาดล่างราคา 3-5 ล้านบาทยังคงชะลอตัว
ยิ่งไปกว่านั้น การก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างสมบูรณ์แบบของประเทศไทยยังสร้างแรงกดดันเพิ่มเติมต่อตลาดแรงงานและระบบเศรษฐกิจโดยรวม เมื่อโครงสร้างประชากรเปลี่ยนไป ความต้องการที่อยู่อาศัยและการบริโภคย่อมปรับเปลี่ยนตาม ขณะที่ศักยภาพการเติบโตของประเทศโดยรวมยังคงอยู่ในเกณฑ์ต่ำ หากไม่มีมาตรการกระตุ้นที่แข็งแกร่งและกว้างขวางพอ การฟื้นตัวของเศรษฐกิจก็จะเป็นไปอย่างเชื่องช้า และภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นหนึ่งในฟันเฟืองสำคัญของระบบเศรษฐกิจ ก็จะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัว ผมเชื่อว่านี่คือจังหวะเวลาที่เหมาะสมที่สุดที่เราจะต้องกล้าคิดนอกกรอบและมองหาแหล่งพลังงานใหม่ๆ เพื่อขับเคลื่อนอุตสาหกรรม
เสียงจากผู้ประกอบการภาคตะวันออก: ทำไมต้อง “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร”
ในฐานะผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ชลบุรีและระยอง ซึ่งเป็นประตูสู่ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ผมและเพื่อนร่วมวงการได้เห็นถึงศักยภาพอันมหาศาลของภูมิภาคนี้ ที่เป็นแหล่งดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติจำนวนมาก แต่กลับมีข้อจำกัดด้านกฎหมายที่ไม่เอื้อต่อการถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติ ผมเชื่อว่าการปลดล็อกให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมาย จะเป็น Game Changer ครั้งสำคัญ การพูดคุยเรื่อง “Thailand World Best Second Homes” ไม่ใช่แค่ความฝัน แต่เป็นวิสัยทัศน์ที่จับต้องได้
ในปัจจุบัน เราปฏิเสธไม่ได้ว่ามีชาวต่างชาติจำนวนมากเข้ามาพักอาศัยและทำงานในประเทศไทย โดยอาศัยช่องว่างทางกฎหมายหรือใช้ “นอมินี” ในการซื้อที่ดินและบ้านจัดสรร ซึ่งวิธีนี้สร้างปัญหาและความเสี่ยงตามมามากมาย ทั้งในแง่ของความไม่มั่นคงทางกฎหมายของผู้ซื้อตัวจริง การถูกเอารัดเอาเปรียบจากคู่สมรสชาวไทยในกรณีที่ความสัมพันธ์ไม่ราบรื่น หรือแม้กระทั่งการนำทรัพย์สินไปจำนองโดยพลการ ซึ่งส่งผลให้ชาวต่างชาติเจ้าของเงินลงทุนต้องเสียสิทธิ์ไปอย่างน่าเสียดาย การแก้ไขกฎหมายให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างโปร่งใสและถูกกฎหมาย จึงเป็นการนำสิ่งที่อยู่ใต้ดินขึ้นมาอยู่บนดิน ทำให้เกิดความชัดเจน เป็นธรรม และสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุน
ลองจินตนาการดูว่า หากประเทศไทยสามารถดึงดูดชาวต่างชาติให้มาซื้อบ้านจัดสรรได้เพียง 100,000 หลัง ในราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาทต่อหลัง เม็ดเงินลงทุนมหาศาลจะหลั่งไหลเข้ามาในระบบเศรษฐกิจทันที ซึ่งจะส่งผลให้ GDP ของประเทศผงกหัวขึ้นอย่างรวดเร็ว และผมเชื่อว่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติในไทยมีศักยภาพที่จะสูงกว่าตัวเลขนี้มาก เพราะประเทศไทยเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางอันดับต้นๆ ที่ชาวต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มผู้เกษียณอายุและผู้ที่ต้องการบ้านพักตากอากาศ มองหาเป็น “บ้านหลังที่สอง” ด้วยค่าครองชีพที่ไม่สูงมาก สภาพอากาศที่เป็นใจ วัฒนธรรมที่งดงาม และบริการด้านสาธารณสุขที่มีคุณภาพ
ข้อเสนอและแนวทางปฏิบัติ: จากแนวคิดสู่ความเป็นจริง
การจะทำให้แนวคิดการเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร เป็นจริงได้นั้น จำเป็นต้องมีการหารือกันอย่างรอบด้านและกำหนดเงื่อนไขที่เหมาะสม เพื่อป้องกันผลกระทบที่ไม่พึงประสงค์ และสร้างประโยชน์สูงสุดให้กับประเทศ ผมขอเสนอแนวทางที่เป็นรูปธรรมดังนี้:
การจัดตั้งคณะกรรมการร่วมภาครัฐและเอกชน: รัฐบาลควรจัดตั้งคณะกรรมการหรือคณะอนุกรรมการเฉพาะกิจ โดยเชิญผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทุกภาคส่วนเข้าร่วม ทั้งภาครัฐ (กระทรวงมหาดไทย, กรมที่ดิน, สภาพัฒน์), ภาคเอกชน (สมาคมอสังหาริมทรัพย์, ผู้ประกอบการ), ภาคประชาสังคม และแม้แต่กลุ่มที่ไม่เห็นด้วย เพื่อเปิดเวทีแสดงความคิดเห็นอย่างเปิดกว้าง และหาข้อกำหนด ข้อระเบียบ และวิธีการที่รัดกุมรอบด้าน
เงื่อนไขการถือครองที่สมดุล:
สัดส่วนการถือครอง: เริ่มต้นด้วยการกำหนดสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ใกล้เคียงกับคอนโดมิเนียม คือไม่เกิน 49% ของจำนวนยูนิตในโครงการบ้านจัดสรรนั้นๆ หรืออาจกำหนดเป็น 5-10% ของโครงการในระยะแรก เพื่อประเมินผลตอบรับและผลกระทบ ก่อนจะพิจารณาเพิ่มสัดส่วนในอนาคตเป็น 60-70% ตามความเหมาะสม
ขนาดพื้นที่: อาจจำกัดขนาดที่ดินไม่เกิน 100 ตารางวา หรือ 400 ตารางเมตร เพื่อให้เน้นที่การซื้อเพื่ออยู่อาศัย ไม่ใช่การเก็งกำไรที่ดินผืนใหญ่
ประเภทอสังหาริมทรัพย์: ควรจำกัดเฉพาะการซื้อบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินในโครงการที่ได้รับการจัดสรรอย่างถูกต้องเท่านั้น ไม่รวมที่ดินเปล่า เพื่อควบคุมการพัฒนาและผังเมือง
ระยะเวลาการลงทุน: อาจกำหนดเงื่อนไขให้การซื้อขายดำเนินการภายในกรอบระยะเวลาที่กำหนด เช่น 3-5 ปี เพื่อกระตุ้นให้เกิดการตัดสินใจและเงินไหลเข้าสู่ระบบอย่างรวดเร็ว จากนั้นจึงค่อยประเมินผล
การขยายพื้นที่เป้าหมาย: แทนที่จะจำกัดให้เป็น “แซนด์บ็อกซ์” ในพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่งอย่าง EEC เพียงอย่างเดียว ควรพิจารณากระจายโอกาสให้ครอบคลุมทั่วประเทศ โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวสำคัญอย่างชลบุรี ระยอง ภูเก็ต เชียงใหม่ หรือจังหวัดที่มีศักยภาพอื่นๆ เพื่อกระจายเม็ดเงินและการพัฒนาอย่างทั่วถึง สร้างโอกาสให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทุกภูมิภาค
มาตรการทางเลือกสำหรับผู้ที่ไม่ต้องการซื้อขาด: สำหรับชาวต่างชาติที่อาจไม่ต้องการถือครองกรรมสิทธิ์โดยตรง ควรมีการพิจารณาเรื่องการเช่าระยะยาว (Leasehold) ที่มีระยะเวลามากกว่า 30 ปี เช่น 50 ปี หรือ 90 ปี เพื่อให้เกิดความมั่นคงในการอยู่อาศัยและกระตุ้นการลงทุนได้เช่นกัน มาตรการนี้จะช่วยตอบโจทย์ผู้ที่ต้องการความยืดหยุ่น
บทเรียนจากนานาชาติและศักยภาพของไทย
ประเทศเพื่อนบ้านหลายแห่งในภูมิภาคเอเชีย รวมถึงประเทศพัฒนาแล้วหลายแห่งทั่วโลก ต่างมีกฎหมายที่เอื้อต่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ไม่ว่าจะเป็นการให้สิทธิถือครองกรรมสิทธิ์แบบมีเงื่อนไข หรือการอนุญาตให้เช่าระยะยาวพิเศษ สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นกลไกสำคัญในการดึงดูดเงินลงทุนจากต่างประเทศและกระตุ้นเศรษฐกิจ
ประเทศไทยมีจุดแข็งที่โดดเด่นและเป็นที่ต้องการของชาวต่างชาติทั่วโลก ทั้งในด้านภูมิอากาศที่อบอุ่น วัฒนธรรมที่อ่อนน้อมถ่อมตน อาหารการกินที่เลิศรส ค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล และบริการสาธารณสุขระดับโลก โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มผู้เกษียณอายุ (Retiree) กลุ่มดิจิทัลโนแมด (Digital Nomads) และนักลงทุนที่ต้องการบ้านพักตากอากาศ การเปิดให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จึงเป็นการตอกย้ำภาพลักษณ์ของไทยในฐานะ “World Best Second Homes” อย่างแท้จริง
ยิ่งไปกว่านั้น เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ที่ครอบคลุม ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา ยังเป็นแม่เหล็กดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติในภาคอุตสาหกรรม การบริการ และเทคโนโลยี หากนักลงทุนเหล่านี้สามารถซื้อบ้านจัดสรรในพื้นที่ใกล้เคียงกับที่ทำงานหรือโรงงานได้ ก็จะเป็นการส่งเสริมให้เกิดการลงทุนระยะยาวและการตั้งถิ่นฐานอย่างมั่นคง ส่งผลให้เกิดการใช้จ่ายหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจท้องถิ่นอย่างต่อเนื่อง ไม่ใช่แค่การท่องเที่ยวแบบมาแล้วไป
ผลกระทบเชิงบวกและข้อควรพิจารณา
การอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร มีศักยภาพที่จะสร้างผลกระทบเชิงบวกมหาศาล:
กระตุ้นเศรษฐกิจ: เงินลงทุนมหาศาลจะไหลเข้าประเทศ เกิดการหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจตั้งแต่ต้นน้ำถึงปลายน้ำ ตั้งแต่การจัดซื้อที่ดิน การก่อสร้าง การจ้างงานแรงงานในประเทศ ไปจนถึงการจับจ่ายใช้สอยในชีวิตประจำวัน
เพิ่มรายได้ภาครัฐ: เกิดการจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าธรรมเนียมการโอน ซึ่งจะนำไปใช้ในการพัฒนาประเทศ
พัฒนาคุณภาพโครงการ: การแข่งขันจากความต้องการที่เพิ่มขึ้น อาจกระตุ้นให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรให้มีคุณภาพ มาตรฐาน และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ดีขึ้น เพื่อตอบโจทย์ตลาดต่างชาติ
ส่งเสริมการจ้างงาน: ทั้งในภาคการก่อสร้าง การบริการ การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจเกี่ยวเนื่อง
ลดปัญหาตลาดค้างสต็อก: ช่วยระบายหน่วยบ้านจัดสรรที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่ได้ในตลาดภายในประเทศ
อย่างไรก็ตาม เราต้องไม่มองข้ามข้อควรพิจารณาเพื่อป้องกันผลกระทบด้านลบ:
การเก็งกำไร: ต้องมีมาตรการป้องกันการเก็งกำไรที่รุนแรงจนส่งผลให้ราคาที่ดินและบ้านจัดสรรพุ่งสูงเกินจริง จนชาวไทยไม่สามารถเข้าถึงได้ โดยอาจกำหนดระยะเวลาห้ามขายต่อในระยะสั้น หรือการเก็บภาษีการขายต่อในอัตราก้าวหน้า
ผลกระทบต่อวิถีชีวิตและวัฒนธรรม: การเข้ามาของชาวต่างชาติจำนวนมากอาจส่งผลต่อเอกลักษณ์และวิถีชีวิตของชุมชนท้องถิ่น ควรมีการวางแผนการบริหารจัดการชุมชนและผังเมืองที่ดี
ความมั่นคงของชาติ: ต้องมีการคัดกรองคุณสมบัติของผู้ซื้อชาวต่างชาติอย่างเข้มงวด เพื่อป้องกันผู้ที่ไม่พึงประสงค์เข้ามาใช้ประเทศไทยเป็นฐานที่มั่น
การบริหารจัดการสิ่งแวดล้อมและโครงสร้างพื้นฐาน: การเพิ่มขึ้นของประชากรย่อมนำมาซึ่งความต้องการด้านโครงสร้างพื้นฐานและบริการสาธารณะที่เพิ่มขึ้น รัฐบาลต้องเตรียมความพร้อมในด้านนี้
อนาคตของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย (ปี 2025 และหลังจากนั้น)
ในยุคที่โลกก้าวเข้าสู่ปี 2025 และเดินหน้าไปข้างหน้า การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้จำกัดอยู่แค่การสร้างบ้านอีกต่อไป แต่เป็นการสร้าง “ระบบนิเวศการใช้ชีวิต” ที่ครบวงจร โดยเน้นไปที่ความยั่งยืน (Sustainability), เทคโนโลยีสมาร์ทโฮม (Smart Homes), และการสร้างชุมชนแบบองค์รวม (Integrated Communities) ผู้ประกอบการอสังหาฯ เองก็ต้องปรับตัวให้ทันเทรนด์เหล่านี้
การที่ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมายและมีเงื่อนไขที่ชัดเจน จะช่วยยกระดับมาตรฐานการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในไทยให้ก้าวสู่ระดับสากล และดึงดูดการลงทุนที่มีคุณภาพจากต่างชาติที่ไม่ได้มองแค่ผลตอบแทนระยะสั้น แต่ยังมองถึงคุณภาพชีวิตและคุณค่าระยะยาว การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ของโครงการเหล่านี้ก็จะมีความเป็นมืออาชีพมากขึ้น เกิดการจ้างงานผู้เชี่ยวชาญในประเทศ สิ่งเหล่านี้จะสร้างโอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ และกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาอย่างยั่งยืน
ผมมองว่านี่คือโอกาสทองที่ประเทศไทยจะได้แสดงศักยภาพบนเวทีโลกอีกครั้ง ไม่ใช่แค่ในฐานะแหล่งท่องเที่ยวชั้นนำ แต่ยังเป็น “บ้านหลังที่สอง” ที่น่าอยู่ที่สุดสำหรับชาวต่างชาติทั่วโลก หากเราสามารถผลักดันการแก้ไขกฎหมายนี้ได้อย่างมีวิสัยทัศน์และรอบคอบ ผมเชื่อว่าอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยจะสามารถฟื้นตัวและเติบโตอย่างก้าวกระโดด สร้างเม็ดเงินมหาศาลเข้าประเทศ และยกระดับคุณภาพชีวิตของคนไทยได้อย่างยั่งยืน
ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องร่วมกันสร้างอนาคตที่สดใสให้กับอสังหาริมทรัพย์ไทย ด้วยการปลดล็อกศักยภาพที่ซ่อนอยู่ และเปิดประตูต้อนรับนักลงทุนจากทั่วโลกให้เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของการพัฒนาประเทศอย่างแท้จริง
หากท่านสนใจแนวทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับโอกาสในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรสำหรับตลาดต่างชาติ โปรดติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับวิสัยทัศน์ของท่านในวันนี้
