ปลดล็อกศักยภาพ: อนาคตการถือครองบ้านจัดสรรของต่างชาติในประเทศไทย (2025)
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมมองว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยกำลังยืนอยู่บนทางแยกที่สำคัญยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2568 ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังคงผันผวนและความท้าทายภายในประเทศที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ข้อเสนออันกล้าหาญจากผู้ประกอบการในภาคตะวันออกที่ต้องการเปิดประตูให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย จึงมิใช่แค่เพียงประเด็นทางธุรกิจทั่วไป หากแต่เป็นการจุดประกายความหวังใหม่และอาจเป็นกุญแจสำคัญในการพลิกฟื้นเศรษฐกิจของชาติได้จริง
สถานการณ์ปัจจุบันชี้ชัดว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภายในประเทศกำลังเผชิญกับอุปสรรคใหญ่หลวง กำลังซื้อที่ลดลงจากปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้น การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ล่าช้าจากผลกระทบต่อเนื่องของวิกฤตการณ์ต่าง ๆ ทั้งโรคระบาดและความขัดแย้งระหว่างประเทศ รวมถึงโครงสร้างประชากรที่กำลังก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ ล้วนเป็นปัจจัยกดดันที่ทำให้การพัฒนาและยอดขายโครงการที่อยู่อาศัยเป็นไปอย่างยากลำบาก นี่ไม่ใช่แค่เรื่องของตัวเลข แต่เป็นเรื่องของความอยู่รอดของธุรกิจจำนวนมากที่เกี่ยวข้องกับห่วงโซ่อุปทานของภาคอสังหาฯ ซึ่งเป็นเครื่องจักรสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย
การถือครองบ้านจัดสรรของต่างชาติ: โอกาสทองที่รอการปลดล็อก
ข้อเสนอที่ผลักดันโดยสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรีและระยอง ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของ อสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออก นั้น มีแก่นแท้ที่ต้องการนำเงินทุนต่างชาติเข้ามากระตุ้นเศรษฐกิจโดยตรง แทนที่จะปล่อยให้เม็ดเงินเหล่านี้ไหลเวียนอยู่ใต้ดินผ่านกลไก “นอมินี” ที่ควบคุมได้ยาก และเต็มไปด้วยความเสี่ยง ข้อเสนอนี้ไม่ใช่แค่การแก้ปัญหาเฉพาะหน้า แต่เป็นการวางรากฐานเพื่ออนาคตที่ยั่งยืน
ผมได้ติดตามเรื่องนี้มาโดยตลอด และเห็นว่าวิสัยทัศน์ที่มุ่งไปสู่ “Thailand World Best Second Homes” นั้นสอดคล้องกับศักยภาพของไทยอย่างยิ่ง ประเทศไทยมีเสน่ห์ดึงดูดชาวต่างชาติทั่วโลก ทั้งในฐานะแหล่งท่องเที่ยวชั้นนำ สถานที่ทำงานอันหลากหลาย และปลายทางยอดนิยมสำหรับวัยเกษียณ ปัจจัยเหล่านี้ทำให้ความต้องการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อต่างชาติ โดยเฉพาะบ้านจัดสรรที่มีพื้นที่ใช้สอยกว้างขวางและให้ความเป็นส่วนตัวสูง มีอยู่มหาศาล
ทำไมต้องตอนนี้? วิกฤตการณ์ที่เปลี่ยนเป็นโอกาส
เศรษฐกิจไทยในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาต้องเผชิญกับคลื่นลมรุนแรง การระบาดของโควิด-19 ได้ส่งผลกระทบต่อทุกภาคส่วนอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อน ทำให้การเติบโตชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ แม้จะมีการฟื้นตัวบ้าง แต่ก็ยังไม่ทั่วถึงและเปราะบาง การบริโภคภายในประเทศยังไม่กลับมาแข็งแกร่งเท่าที่ควร ขณะที่อัตราดอกเบี้ยและค่าครองชีพที่สูงขึ้น ยิ่งซ้ำเติมกำลังซื้อของคนไทย
ภาคอสังหาริมทรัพย์เองก็ได้รับผลกระทบหนักหน่วงจากภาวะเศรษฐกิจซบเซา การชะลอตัวของการปล่อยสินเชื่อ ความเข้มงวดของสถาบันการเงิน และปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูงถึง 90% ของ GDP ทำให้การเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของคนไทยเป็นไปได้ยากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ผู้ประกอบการหลายรายต้องแบกรับภาระสต็อกที่เพิ่มขึ้นและกระแสเงินสดที่ตึงตัว ในสภาวะเช่นนี้ การพึ่งพากำลังซื้อภายในประเทศเพียงอย่างเดียวย่อมไม่เพียงพอต่อการขับเคลื่อนอุตสาหกรรม การหันไปพึ่งพาเม็ดเงินจากต่างชาติจึงกลายเป็นทางออกที่มีเหตุผลและจำเป็นอย่างเร่งด่วน
ถอดรหัสข้อเสนอจากภาคตะวันออก: เงื่อนไขและผลกระทบ
ข้อเสนอหลักที่ถูกหยิบยกขึ้นมาพิจารณาคือ การอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้ในสัดส่วน 49% ของมูลค่าโครงการ หรือจำนวนยูนิตในโครงการ คล้ายคลึงกับเงื่อนไขการถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม โดยอาจกำหนดเงื่อนไขเบื้องต้น เช่น ขนาดที่ดินไม่เกิน 100 ตารางวา และระยะเวลาทดลอง 3-5 ปีเพื่อประเมินผล การริเริ่มแบบค่อยเป็นค่อยไปเช่นนี้มีความสมเหตุสมผลอย่างยิ่ง เพราะจะช่วยให้เราสามารถปรับปรุงและพัฒนากฎเกณฑ์ให้เหมาะสมกับบริบทของประเทศได้อย่างต่อเนื่อง
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ ผู้บริหารจากไลฟแอนด์ ลีฟวิ่ง และอดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ย้ำถึงศักยภาพของเม็ดเงินจำนวนมหาศาลที่อาจหลั่งไหลเข้ามา หากเราสามารถดึงดูดชาวต่างชาติให้มา ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ ใน โครงการบ้านจัดสรร ได้ถึง 100,000 หลัง โดยมีราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาทต่อหลัง จะสามารถสร้างเม็ดเงินหมุนเวียนได้หลายแสนล้านบาท ซึ่งจะส่งผลให้ GDP ของประเทศผงกหัวขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
นอกจากนี้ การอนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้โดยตรง จะช่วยแก้ปัญหา “นอมินี” ที่เป็นดั่งเนื้อร้ายในวงการอสังหาฯ มานาน การทำให้ทุกอย่างโปร่งใสและถูกต้องตามกฎหมาย ไม่เพียงแต่จะช่วยลดความเสี่ยงจากการถูกหลอกลวงของผู้ซื้อต่างชาติ แต่ยังช่วยให้รัฐสามารถจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ซึ่งเป็นอีกหนึ่งช่องทางในการเพิ่มรายได้ให้กับประเทศ
บทเรียนจากทั่วโลก: สร้างสมดุลเพื่อประโยชน์สูงสุด
การเปิดรับการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยชาวต่างชาติไม่ใช่เรื่องใหม่ในเวทีโลก หลายประเทศที่พึ่งพารายได้จากการท่องเที่ยวและมีศักยภาพในการเป็น “บ้านหลังที่สอง” ก็ได้ดำเนินการในลักษณะนี้มานานแล้ว อาทิ มาเลเซียที่ออกโครงการ Malaysia My Second Home (MM2H) หรือสเปนและโปรตุเกสที่มีโปรแกรม Golden Visa เพื่อดึงดูดนักลงทุนต่างชาติให้มาซื้ออสังหาริมทรัพย์แลกกับสิทธิในการพำนักระยะยาว
บทเรียนจากประเทศเหล่านี้ชี้ให้เห็นว่า การกำหนดเงื่อนไขที่ชัดเจน โปร่งใส และสร้างสมดุลระหว่างผลประโยชน์ของชาติกับการดึงดูดนักลงทุน เป็นสิ่งสำคัญที่สุด รัฐบาลควรจัดตั้งคณะกรรมการร่วมที่ประกอบด้วยผู้แทนจากภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคประชาสังคม เพื่อพิจารณาอย่างรอบด้าน กำหนดขอบเขตให้ชัดเจนว่าอนุญาตให้ซื้อได้เฉพาะบ้านจัดสรร ไม่ใช่ที่ดินเปล่า เพื่อป้องกันการเก็งกำไรและผลกระทบต่อราคาที่ดินของคนท้องถิ่น
มากกว่าแค่การขายบ้าน: ผลลัพธ์เชิงเศรษฐกิจและสังคมที่ครอบคลุม
หากข้อเสนอนี้ได้รับการอนุมัติและดำเนินการอย่างมีประสิทธิภาพ ผลประโยชน์ที่จะเกิดขึ้นจะแผ่ขยายไปไกลกว่าแค่ยอดขาย ตลาดบ้านจัดสรร ที่เพิ่มขึ้น
กระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวม: เม็ดเงินที่ไหลเข้ามาจากการซื้อบ้านจะหมุนเวียนไปยังธุรกิจที่เกี่ยวข้องทั้งหมด ตั้งแต่ภาคการก่อสร้าง อุตสาหกรรมวัสดุก่อสร้าง การตกแต่งภายใน เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ไปจนถึงบริการต่าง ๆ เช่น การดูแลภูมิทัศน์ การทำความสะอาด และธุรกิจค้าปลีก ร้านอาหาร ซึ่งจะช่วย กระตุ้นเศรษฐกิจ ในระดับมหภาค และสร้าง การเติบโตของ GDP ที่ยั่งยืน
การสร้างงาน: การลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์จะนำไปสู่การจ้างงานจำนวนมาก ตั้งแต่แรงงานก่อสร้าง วิศวกร สถาปนิก ตัวแทนขาย ไปจนถึงพนักงานบริการในธุรกิจต่อเนื่อง ซึ่งจะช่วยลดปัญหาการว่างงานและเพิ่มรายได้ให้กับประชาชน
เพิ่มรายได้ภาษี: เมื่อธุรกรรมการซื้อขาย อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยชาวต่างชาติเป็นไปอย่างถูกต้องตามกฎหมาย รัฐบาลจะสามารถจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าธรรมเนียมการโอน รวมถึงภาษีรายได้จากกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่เกี่ยวข้องได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ซึ่งจะนำไปพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและบริการสาธารณะต่อไป
ยกระดับคุณภาพชีวิตและโครงสร้างพื้นฐาน: เมื่อมีชาวต่างชาติเข้ามาพำนักอาศัยมากขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่อย่าง ชลบุรี พัทยา และ ระยอง ซึ่งเป็นศูนย์กลางของ อสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออก ย่อมมีความต้องการบริการสาธารณะและโครงสร้างพื้นฐานที่ได้มาตรฐานสากล เช่น โรงพยาบาลนานาชาติ โรงเรียนนานาชาติ และระบบคมนาคมที่ดีขึ้น ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อทั้งชาวต่างชาติและคนไทยในพื้นที่
เสริมสร้างภาพลักษณ์ประเทศ: การเปิดรับการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นระบบจะช่วยยกระดับภาพลักษณ์ของประเทศไทยในฐานะประเทศที่เปิดกว้าง เป็นมิตรต่อการลงทุน และมีกฎหมายที่ทันสมัย ซึ่งจะดึงดูดนักลงทุนและผู้พำนักระยะยาวจากทั่วโลก
ความท้าทายและแนวทางการจัดการ: สู่กรอบที่แข็งแกร่ง
แม้จะมีประโยชน์มหาศาล แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่าการเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร อาจนำมาซึ่งความกังวลบางประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเรื่องการเก็งกำไรที่ดินและผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์สำหรับคนไทย
ผมในฐานะ ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ที่มีประสบการณ์ จึงเห็นว่ารัฐบาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจำเป็นต้องวางกรอบการดำเนินงานที่รัดกุมและครอบคลุม:
ตั้งคณะกรรมการพิจารณาโดยเฉพาะ: ตามข้อเสนอของนายวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี การมีคณะกรรมการที่มีผู้เชี่ยวชาญจากหลากหลายสาขา ทั้งภาครัฐ เอกชน และภาคประชาสังคม จะช่วยให้เกิดการถกแถลงอย่างรอบด้านและหาจุดสมดุลที่ดีที่สุด
กำหนดสัดส่วนที่ชัดเจนและจำกัดการถือครอง: การเริ่มต้นด้วยสัดส่วนที่น้อย เช่น 5-10% ของจำนวนยูนิตในโครงการ และค่อย ๆ ขยับเป็น 60-70% หากผลตอบรับดี จะช่วยให้เราสามารถประเมินผลกระทบและปรับกลยุทธ์ได้อย่างเหมาะสม ควรกำหนดเพดานราคาขั้นต่ำของบ้านที่อนุญาตให้ต่างชาติซื้อ เพื่อไม่ให้กระทบกับ ตลาดบ้านจัดสรร ระดับกลาง-ล่างสำหรับคนไทย
เน้นโครงการบ้านจัดสรร ไม่ใช่ที่ดินเปล่า: การจำกัดให้ต่างชาติซื้อได้เฉพาะบ้านจัดสรรที่พัฒนาแล้ว จะช่วยป้องกันการเก็งกำไรที่ดินและส่งเสริมให้เกิดการลงทุนเพื่ออยู่อาศัยจริง ซึ่งจะนำไปสู่การใช้จ่ายในภาคส่วนอื่น ๆ
สร้างกลไกป้องกันการใช้นอมินี: แม้จะเปิดให้ซื้อได้โดยตรง แต่ก็ต้องมีกฎหมายที่เข้มแข็งเพื่อป้องกันการใช้นอมินีในกรณีที่เกินสัดส่วนที่กำหนด หรือการเลี่ยงภาษี การตรวจสอบที่มาของเงินทุน (AML) ก็เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง
พิจารณาสิทธิประโยชน์เพิ่มเติม: เพื่อดึงดูด นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ต่างชาติอย่างจริงจัง อาจพิจารณาควบคู่ไปกับนโยบาย วีซ่านักลงทุน ระยะยาว หรือการอำนวยความสะดวกในการขอ สินเชื่อบ้านต่างชาติ จากสถาบันการเงินที่เกี่ยวข้อง
การจัดการอสังหาริมทรัพย์ และ การวางแผนภาษีอสังหาริมทรัพย์: ควรมีบริการและคำแนะนำที่โปร่งใสสำหรับชาวต่างชาติ เพื่อให้การซื้อ การครอบครอง และการบริหารจัดการเป็นไปอย่างราบรื่นและถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งรวมถึงการให้คำแนะนำในการจัดทำ พอร์ตโฟลิโออสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย
กระจายโอกาสทั่วประเทศ: ไม่ควรจำกัดเฉพาะพื้นที่ EEC หรือเมืองใหญ่ แต่ควรส่งเสริมให้เกิดการลงทุนในเมืองรองที่มีศักยภาพ เพื่อ กระจายรายได้ และลดความแออัดในบางพื้นที่ โดยอาจมีมาตรการจูงใจสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์พรีเมียม ในจังหวัดอื่น ๆ ด้วย
บทสรุปและก้าวต่อไป
ในห้วงเวลาที่เศรษฐกิจไทยต้องการแรงขับเคลื่อนใหม่ การผลักดันให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายจึงไม่ใช่เพียงข้อเสนอทางธุรกิจ แต่เป็นยุทธศาสตร์ระดับชาติที่จะช่วยปลดล็อกศักยภาพอันมหาศาลของประเทศ และนำพาภาคอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงเศรษฐกิจโดยรวม ก้าวพ้นจากความท้าทายในปัจจุบันไปสู่อนาคตที่สดใสกว่าในปี 2568 และหลังจากนั้น
ถึงเวลาแล้วที่ผู้มีอำนาจตัดสินใจในทุกภาคส่วนจะต้องร่วมกันพิจารณาเรื่องนี้อย่างจริงจัง ด้วยวิสัยทัศน์ที่กว้างไกลและแนวทางที่รัดกุม เพื่อให้ประเทศไทยสามารถช่วงชิงโอกาสทองนี้ และสร้างความมั่งคั่งที่ยั่งยืนให้แก่ทุกคน
หากท่านกำลังมองหา โอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับ กฎหมายการลงทุนอสังหาฯ และตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อต่างชาติ ในประเทศไทย ทีมผู้เชี่ยวชาญของเรายินดีให้คำปรึกษาเพื่อนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จในตลาดที่เต็มไปด้วยศักยภาพแห่งนี้ โปรดติดต่อเราเพื่อหารือแนวทางและวางแผนกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน.
