ปลดล็อกศักยภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: เปิดประตูให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรอย่างยั่งยืนในยุค 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการปรับตัวของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาที่เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยต้องเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นวิกฤตการณ์โรคระบาด อัตราเงินเฟ้อที่พุ่งสูง และความผันผวนทางภูมิรัฐศาสตร์ ปัจจัยเหล่านี้ได้ส่งผลกระทบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ต่อกำลังซื้อภายในประเทศ ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเข้าสู่ภาวะที่เรียกว่า “ขายยาก” อย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน
ในสถานการณ์เช่นนี้ การแสวงหาแนวทางใหม่ๆ เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์จึงไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็นความจำเป็นเร่งด่วน ประเด็นเรื่องการเปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในประเทศไทยอย่างถูกต้องตามกฎหมาย จึงกลับมาเป็นหัวข้อสำคัญที่ถูกหยิบยกขึ้นมาพิจารณาอย่างจริงจังอีกครั้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากกลุ่มผู้ประกอบการในภาคตะวันออก ซึ่งเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์ทางเศรษฐกิจที่มีศักยภาพสูง ผมเชื่อว่านี่คือโอกาสทองที่ประเทศไทยไม่ควรปล่อยให้หลุดมือ หากเราสามารถบริหารจัดการและกำหนดกติกาได้อย่างรอบคอบ การอนุญาตให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จะเป็นเสมือนกุญแจสำคัญในการปลดล็อกศักยภาพที่ซ่อนเร้น และฉีดเม็ดเงินลงทุนมหาศาลเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจของประเทศ
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน: ความท้าทายที่ต้องก้าวผ่าน
ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับแรงกดดันหลายด้านที่ทำให้กำลังซื้อภายในประเทศอ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัว และการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ล่าช้า ล้วนเป็นปัจจัยที่ฉุดรั้งการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ของผู้บริโภคชาวไทย นอกจากนี้ สังคมผู้สูงอายุที่กำลังขยายตัวยังส่งผลกระทบต่อตลาดแรงงานและกำลังผลิต ซึ่งเป็นฐานรากสำคัญของการเติบโตทางเศรษฐกิจในระยะยาว
ในขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ และหัวเมืองท่องเที่ยวสำคัญ ยังคงมีแรงขับเคลื่อนจากการลงทุนของทั้งคนไทยและต่างชาติบ้าง แต่ตลาดบ้านจัดสรร ซึ่งเป็นสัดส่วนสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ กลับได้รับผลกระทบหนักกว่า ด้วยข้อจำกัดด้านกฎหมายที่ดินสำหรับชาวต่างชาติ ทำให้การเข้าถึงตลาดบ้านจัดสรรทำได้ยาก ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องพึ่งพากำลังซื้อภายในประเทศเป็นหลัก ซึ่งกำลังซื้อส่วนนี้กำลังประสบปัญหาอย่างหนัก การขายโครงการจึงเป็นไปอย่างเชื่องช้า สต็อกคงค้างเพิ่มขึ้น และการพัฒนาโครงการใหม่ก็ชะลอตัว
สิ่งที่เห็นได้ชัดเจนคือการพึ่งพาระบบ “นอมินี” หรือการให้คนไทยเป็นผู้ถือครองกรรมสิทธิ์แทนชาวต่างชาติ ซึ่งเป็นวิธีที่แพร่หลายมานานเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดทางกฎหมาย แม้จะตอบสนองความต้องการของชาวต่างชาติได้ในระดับหนึ่ง แต่ระบบนี้ก็มีความเสี่ยงสูงทั้งสำหรับผู้ซื้อและผู้ขาย ไม่มีความโปร่งใส ไม่สามารถตรวจสอบได้ และยังเป็นช่องทางที่อาจนำไปสู่ปัญหาทางกฎหมายในอนาคต หากเราต้องการยกระดับมาตรฐานและสร้างความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำให้การต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร สามารถทำได้อย่างถูกกฎหมายและโปร่งใส จึงเป็นแนวทางที่เหมาะสมและยั่งยืนกว่ามาก
ภาคตะวันออก: ทำไมจึงเป็นจุดยุทธศาสตร์สำคัญสำหรับการเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร
ภาคตะวันออกของประเทศไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งจังหวัดชลบุรีและระยอง ถือเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจที่มีศักยภาพสูง มีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ภายใต้นโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ทำให้เป็นพื้นที่ที่เต็มไปด้วยโอกาสลงทุนอสังหาฯ ที่น่าจับตาอย่างยิ่ง การพัฒนาอุตสาหกรรม การท่องเที่ยว และโลจิสติกส์ ทำให้ภูมิภาคนี้ดึงดูดทั้งนักลงทุนและผู้ที่ต้องการเข้ามาอยู่อาศัยและทำงานจำนวนมาก
จังหวัดชลบุรีและระยองมีความได้เปรียบด้านภูมิศาสตร์ ทั้งความใกล้ชิดกับกรุงเทพฯ การเป็นที่ตั้งของเมืองท่องเที่ยวระดับโลกอย่างพัทยา และชายหาดที่สวยงามจำนวนมาก ทำให้เป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมสำหรับชาวต่างชาติ ไม่ว่าจะเป็นผู้ที่ต้องการบ้านพักตากอากาศ หรือผู้สูงอายุที่มองหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเกษียณในสภาพแวดล้อมที่ดีและค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล การมีโครงการบ้านจัดสรรชลบุรี และบ้านจัดสรรระยอง ที่รองรับความต้องการของกลุ่มนี้โดยตรง จะเป็นแรงขับเคลื่อนที่ทรงพลังยิ่ง
หากรัฐบาลสามารถผลักดันให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในพื้นที่ EEC ได้อย่างเป็นรูปธรรม จะเป็นการส่งสัญญาณเชิงบวกครั้งใหญ่ต่อตลาดต่างประเทศ ดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากผู้ซื้อที่ต้องการซื้อบ้านใน EEC เพื่ออยู่อาศัยจริง หรือเพื่อการลงทุนระยะยาวในอสังหาฯ ซึ่งจะสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับพื้นที่และกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาต่อเนื่อง ผมมองว่าอสังหาริมทรัพย์พัทยา และพื้นที่ใกล้เคียง มีศักยภาพสูงมากในการเป็นต้นแบบสำหรับการดำเนินการนี้ ก่อนที่จะขยายไปยังพื้นที่อื่น ๆ ที่มีความพร้อม
ข้อเสนอการแก้ไขกฎหมาย: กรอบการทำงานที่สมดุลและยั่งยืน
จากประสบการณ์ในวงการ ผมเชื่อว่าการแก้ไขกฎหมายเพื่อเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ไม่ควรทำแบบไร้ขีดจำกัด แต่ควรเป็นไปอย่างมีหลักการ โปร่งใส และมีเงื่อนไขที่รัดกุม เพื่อประโยชน์สูงสุดของประเทศและป้องกันผลกระทบที่ไม่พึงประสงค์ ข้อเสนอเบื้องต้นที่สมควรนำมาพิจารณาคือ:
การจัดตั้งคณะกรรมการเฉพาะกิจ: ควรมีการจัดตั้งคณะกรรมการพิจารณาเรื่องนี้โดยเฉพาะ โดยมีผู้แทนจากทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน ภาควิชาการ และภาคประชาสังคม เพื่อร่วมกันกำหนดหลักเกณฑ์ มาตรการ และแนวทางการปฏิบัติที่เหมาะสมที่สุด การปรึกษากฎหมายอสังหาฯ จากผู้เชี่ยวชาญจะเป็นสิ่งสำคัญในการออกแบบกฎระเบียบที่รอบคอบ
เงื่อนไขการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจน:
สัดส่วนการถือครอง: อาจเริ่มต้นด้วยการจำกัดสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในแต่ละโครงการบ้านจัดสรร คล้ายคลึงกับกรณีคอนโดมิเนียมที่กำหนดไว้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมด การเริ่มต้นที่สัดส่วน 5-10% หรือสูงสุด 49% ในช่วงแรก อาจเป็นแนวทางที่ปลอดภัย เพื่อประเมินผลกระทบและปรับเปลี่ยนได้ในอนาคต หากกฎหมายที่ดินต่างชาติฉบับใหม่มีความยืดหยุ่นมากขึ้น ก็สามารถพิจารณาเพิ่มสัดส่วนได้
ประเภทอสังหาริมทรัพย์: ควรจำกัดเฉพาะการซื้อบ้านจัดสรรที่พร้อมเข้าอยู่ หรือบ้านที่อยู่ในโครงการพัฒนาที่ชัดเจน ไม่ควรอนุญาตให้ซื้อที่ดินเปล่าโดยตรง เพื่อป้องกันการเก็งกำไรที่ดินและผลกระทบต่อการเกษตร
ขนาดและมูลค่า: อาจกำหนดขนาดที่ดินสูงสุดที่อนุญาตให้ถือครอง เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา หรือกำหนดมูลค่าขั้นต่ำของบ้านที่ชาวต่างชาติสามารถซื้อได้ เพื่อดึงดูดผู้ซื้อที่มีกำลังจ่ายและป้องกันการเข้ามาแข่งขันกับตลาดล่างของคนไทย
วัตถุประสงค์การซื้อ: ควรพิจารณาอนุญาตสำหรับการอยู่อาศัยจริง การเป็นบ้านพักตากอากาศ หรือเพื่อการเกษียณ โดยมีกลไกในการตรวจสอบ เพื่อให้การถือครองอสังหาฯของต่างชาติเป็นไปตามเจตนารมณ์
กลไกการประเมินและปรับปรุง: ควรมีระยะเวลาจำกัดในการดำเนินการเบื้องต้น เช่น 3-5 ปี เพื่อให้สามารถประเมินผลกระทบ ข้อดีข้อเสีย และความสำเร็จของมาตรการ ก่อนที่จะนำมาปรับปรุงหรือขยายผลต่อไป นี่จะช่วยสร้างความมั่นใจว่ากฎหมายมีความยืดหยุ่นและตอบสนองต่อสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลง
ทางเลือกการเช่าระยะยาว: ควบคู่ไปกับการเปิดให้ซื้อกรรมสิทธิ์ การขยายระยะเวลาและเพิ่มความยืดหยุ่นในการเช่าระยะยาว (Long-Term Lease) สำหรับชาวต่างชาติ จากปัจจุบัน 30 ปี อาจเป็น 60 หรือ 90 ปี ก็เป็นอีกแนวทางที่สามารถตอบโจทย์ผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยในไทยแต่ไม่ต้องการถือครองกรรมสิทธิ์ ซึ่งช่วยลดข้อกังวลเรื่องการสูญเสียที่ดินให้กับต่างชาติได้ในระดับหนึ่ง
ผลกระทบทางเศรษฐกิจและประโยชน์ที่คาดว่าจะได้รับ
การเปิดประตูให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรอย่างถูกกฎหมาย จะนำมาซึ่งประโยชน์มหาศาลต่อเศรษฐกิจไทย ดังนี้:
กระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์และ GDP: เม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติจะเข้าสู่ระบบโดยตรง ช่วยระบายสต็อกบ้านคงค้างของผู้ประกอบการ สร้างแรงจูงใจในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ และเพิ่มการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ผลตอบแทนสูง การซื้อขายที่เพิ่มขึ้นจะช่วยขับเคลื่อนการเติบโตของ GDP โดยตรง
เพิ่มการหมุนเวียนของเงินตราต่างประเทศ: การซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติจะนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในประเทศโดยตรง ซึ่งจะช่วยเสริมสร้างความแข็งแกร่งให้กับค่าเงินบาทและฐานะทางการเงินของประเทศ
สร้างงานและรายได้ในอุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่อง: เมื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัว อุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้อง เช่น วัสดุก่อสร้าง การออกแบบตกแต่งภายใน เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า และภาคบริการ เช่น การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ การดูแลสวน หรือแม้แต่ธุรกิจร้านอาหาร ร้านค้า จะได้รับอานิสงส์ เกิดการสร้างงานและกระจายรายได้ไปสู่คนในท้องถิ่น
ดึงดูดกลุ่มผู้มีศักยภาพ: ประเทศไทยเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมอันดับต้นๆ สำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการอยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มผู้สูงอายุที่มีกำลังซื้อสูง หากเราเปิดโอกาสให้พวกเขาเป็นเจ้าของบ้านพักตากอากาศหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการเกษียณได้ จะดึงดูดกลุ่มคนเหล่านี้ให้เข้ามาพำนักในไทยมากขึ้น และจะนำมาซึ่งการใช้จ่ายในประเทศอย่างต่อเนื่อง ทั้งค่าครองชีพ การท่องเที่ยว การรักษาพยาบาล และการศึกษา ซึ่งถือเป็นการลงทุนระยะยาวในประเทศไทย
ยกระดับมาตรฐานตลาด: การทำให้การซื้อขายโปร่งใส ลดการพึ่งพาระบบนอมินี จะช่วยยกระดับมาตรฐานและธรรมาภิบาลของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย สร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนต่างชาติ และส่งผลดีต่อตลาดโดยรวม
แม้จะมีข้อกังวลเรื่องการเก็งกำไรและการแข่งขันกับกำลังซื้อของคนไทย แต่หากเรามีมาตรการที่รัดกุม เช่น การจำกัดสัดส่วน การกำหนดประเภทและมูลค่า รวมถึงการตรวจสอบวัตถุประสงค์การซื้ออย่างเข้มงวด เราสามารถควบคุมผลกระทบเชิงลบเหล่านี้ได้ การเรียนรู้จากประเทศอื่นๆ ที่อนุญาตให้การถือครองอสังหาฯของต่างชาติเป็นไปได้ ก็จะเป็นบทเรียนสำคัญ
การแก้ไขความเข้าใจผิดและสร้างการยอมรับ
ประเด็นที่อ่อนไหวที่สุดประการหนึ่งคือความกังวลของประชาชนชาวไทยเกี่ยวกับการ “สูญเสียที่ดิน” หรือการที่ชาวต่างชาติจะเข้ามาครอบงำตลาด สิ่งสำคัญคือต้องสื่อสารอย่างชัดเจนว่า มาตรการนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ และจะมีการจำกัดการถือครองกรรมสิทธิ์ตามสัดส่วนที่เหมาะสม ไม่ใช่การเปิดเสรีให้ต่างชาติสามารถเข้ามาซื้อที่ดินได้อย่างไม่จำกัด
แนวคิดของการให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ควรถูกมองว่าเป็นหนึ่งในมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่สำคัญ ซึ่งมีศักยภาพในการสร้างผลประโยชน์มหาศาลให้กับประเทศโดยรวม หากพิจารณาให้ดี จะพบว่าผลกระทบเชิงบวกที่เกิดขึ้นนั้นจะกระจายไปสู่ภาคส่วนต่างๆ อย่างกว้างขวาง ไม่ใช่แค่ในกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น
บทสรุปและก้าวต่อไป
ในสถานการณ์ที่เศรษฐกิจไทยต้องการแรงขับเคลื่อนใหม่ๆ อย่างเร่งด่วน การเปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรอย่างเป็นระบบและถูกกฎหมาย ถือเป็นหนึ่งในทางออกที่มีศักยภาพสูงสุด ด้วยประสบการณ์กว่าสิบปี ผมเชื่อมั่นว่านี่คือช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดที่จะนำเสนอและผลักดันแนวคิดนี้อย่างจริงจัง
การผลักดันเรื่องนี้ให้สำเร็จต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และประชาชน ในการสร้างความเข้าใจที่ถูกต้อง กำหนดกติกาที่สมดุล และดำเนินการอย่างโปร่งใส เพื่อให้ประเทศไทยสามารถดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติได้อย่างเต็มศักยภาพ โดยยังคงรักษาผลประโยชน์ของชาติและประชาชนไว้ได้อย่างมั่นคง การปลดล็อกศักยภาพของภาคอสังหาริมทรัพย์ผ่านการอนุญาตให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จะไม่เพียงแค่ช่วยให้ภาคธุรกิจฟื้นตัว แต่ยังเป็นการสร้างความแข็งแกร่งและภูมิคุ้มกันให้กับเศรษฐกิจไทยในระยะยาว
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้สนใจในศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผมขอเชิญชวนให้ร่วมกันศึกษา วิเคราะห์ และผลักดันแนวคิดนี้ เพื่อสร้างอนาคตที่สดใสให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจของประเทศไทย โปรดติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์หรือสมาคมอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ เพื่อร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญนี้
