ปลดล็อกศักยภาพ: การเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในไทย – โอกาสทองสำหรับอสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออกและเศรษฐกิจชาติยุค 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงพลิกผันมากมายในตลาด ทั้งช่วงรุ่งเรืองและช่วงเวลาท้าทาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ภาพรวมเศรษฐกิจไทยได้เผชิญกับคลื่นลมมรสุมลูกใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นผลกระทบสะสมจากวิกฤตการณ์โควิด-19 ความผันผวนทางเศรษฐกิจโลกจากสถานการณ์ความขัดแย้งระหว่างประเทศ ไปจนถึงปัญหาเชิงโครงสร้างภายในอย่างหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงและสังคมสูงวัย สิ่งเหล่านี้ล้วนส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อภายในประเทศ ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นหนึ่งในฟันเฟืองสำคัญของเศรษฐกิจต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด การมองหาทางออกและกลไกใหม่ ๆ เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจจึงเป็นเรื่องเร่งด่วนที่มิอาจละเลยได้ และหนึ่งในประเด็นที่ถูกหยิบยกขึ้นมาถกเถียงอย่างเข้มข้น คือ ข้อเสนอให้พิจารณาการอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ในประเทศไทยได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งผมมองว่านี่คือโอกาสทองที่จะช่วยพลิกฟื้นสถานการณ์และเปิดมิติใหม่ให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในพื้นที่ยุทธศาสตร์อย่างภาคตะวันออก
วิกฤตการณ์และโอกาสที่ไม่ควรมองข้าม: ทำไมจึงต้องพิจารณาโมเดลต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร?
สถานการณ์ปัจจุบันของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องยอมรับว่าอยู่ในจุดที่ท้าทายอย่างยิ่ง กำลังซื้อของผู้บริโภคภายในประเทศถดถอยลงอย่างต่อเนื่องจากปัจจัยหลายประการ ประการแรกคือปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูงเกือบ 90% ของ GDP ซึ่งส่งผลให้ธนาคารพาณิชย์เข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ทำให้กลุ่มลูกค้า Gen Y และ Gen Z ซึ่งเป็นกำลังหลักในการขับเคลื่อนตลาดบ้านจัดสรรในอดีต เข้าถึงสินเชื่อได้ยากขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ประการที่สองคือสังคมสูงวัย (Aging Society) ซึ่งกำลังคืบคลานเข้ามาอย่างรวดเร็ว ทำให้โครงสร้างประชากรเปลี่ยนไป ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยแบบครอบครัวขยายหรือบ้านหลังใหญ่ลดลง และประการสุดท้ายคือการฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ล่าช้ากว่าที่คาดการณ์ไว้ ทำให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคลดลง และการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นการลงทุนระยะยาวจึงถูกชะลอออกไป
ในขณะที่ตลาดภายในประเทศกำลังเผชิญหน้ากับความท้าทายเหล่านี้ ตลาดต่างชาติกลับเป็นแหล่งทุนขนาดใหญ่ที่มีศักยภาพมหาศาล และเป็นที่ประจักษ์แล้วว่าประเทศไทยยังคงเป็นจุดหมายปลายทางอันดับต้น ๆ ของชาวต่างชาติจากทั่วโลก ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มนักลงทุน ผู้ประกอบการ ผู้เกษียณอายุ หรือแม้กระทั่งกลุ่ม Digital Nomads ที่กำลังเติบโต โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ที่ต้องการบ้านพักตากอากาศหลังที่สอง หรือต้องการใช้ชีวิตหลังเกษียณในสภาพแวดล้อมที่สวยงาม ค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล และวัฒนธรรมที่อบอุ่น การที่พวกเขาจะสามารถเป็นเจ้าของบ้านจัดสรรได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ย่อมสร้างแรงจูงใจในการเข้ามาลงทุนและใช้ชีวิตในไทยมากขึ้นอย่างมหาศาล ซึ่งจะกลายเป็นกลไกสำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจ และสร้างงานให้กับภาคส่วนที่เกี่ยวข้องอีกมากมาย
เสียงสะท้อนจากภาคตะวันออก: หัวใจสำคัญของข้อเสนอ
ข้อเสนอเรื่องการเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ครั้งนี้ มีต้นทางสำคัญจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในภาคตะวันออก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในจังหวัดชลบุรีและระยอง ซึ่งเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์สำคัญที่มีศักยภาพสูง ทั้งในแง่ของแหล่งท่องเที่ยวระดับโลกอย่างพัทยา การเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และการมีโครงสร้างพื้นฐานที่พร้อมรองรับการเติบโต การที่ผู้ประกอบการในพื้นที่ อาทิ นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ จากไลฟแอนด์ ลีฟวิ่ง, นายวัฒนพล ผลชีวิน จากมณีรินทร์ พร็อพเพอร์ตี้ และนายณัฐนนท ศรีสมบูรณ์ จากภัททา ดีเวลลอปเม้นท์ ต่างพร้อมใจกันผลักดันประเด็นนี้ ย่อมสะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่แท้จริงและโอกาสที่ชัดเจนในพื้นที่
ข้อเสนอเบื้องต้นที่น่าสนใจคือ การกำหนดเงื่อนไขการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์สำหรับชาวต่างชาติในสัดส่วน 49% ของโครงการบ้านจัดสรรทั้งหมด ซึ่งเป็นโมเดลที่ประสบความสำเร็จมาแล้วกับการอนุญาตให้ต่างชาติเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม นอกจากนี้ยังมีการจำกัดพื้นที่ดินไม่เกิน 100 ตารางวา และกำหนดกรอบระยะเวลาการทดลองใช้มาตรการภายใน 3-5 ปี เพื่อประเมินผลกระทบและประสิทธิภาพของมาตรการ สิ่งเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงความรอบคอบและแนวทางการดำเนินการแบบค่อยเป็นค่อยไป ไม่ได้เป็นการเปิดประตูอย่างไร้การควบคุม
การที่ภาคตะวันออก โดยเฉพาะในจังหวัดชลบุรี ระยอง และเมืองสำคัญอย่างพัทยา ศรีราชา มีโครงการบ้านจัดสรรที่หลากหลาย และมีศักยภาพในการดึงดูดนักลงทุนและผู้ที่ต้องการบ้านพักตากอากาศ การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จึงเป็นการปลดล็อกกำลังซื้อก้อนใหญ่ที่รออยู่ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในทำเลทองอย่างภาคตะวันออก ย่อมเป็นที่สนใจของชาวต่างชาติที่ต้องการคุณภาพชีวิตที่ดีและการเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน นอกจากนี้ยังเป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับที่ดินจัดสรรในพื้นที่ และเป็นการกระจายรายได้ไปสู่ธุรกิจเกี่ยวเนื่องอย่างการก่อสร้าง การออกแบบ การตกแต่ง และบริการต่าง ๆ ในท้องถิ่นอีกด้วย
บทเรียนจากอดีตและการเรียนรู้เพื่ออนาคต
ประเทศไทยเคยมีนโยบายที่เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบอื่น ๆ มาแล้ว เช่น การอนุญาตให้ต่างชาติที่เข้ามาลงทุนในประเทศไทยเกิน 40 ล้านบาท สามารถถือครองที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย แต่เงื่อนไขที่ค่อนข้างสูงทำให้การเข้าถึงมีจำกัด และไม่ได้เป็นการตอบโจทย์กลุ่มผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงในวงกว้าง
ในทางกลับกัน โมเดลการอนุญาตให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวมทั้งโครงการ ถือเป็นนโยบายที่ประสบความสำเร็จอย่างสูง และเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญของตลาดคอนโดมิเนียมมาโดยตลอด โดยที่ไม่ได้สร้างผลกระทบเชิงลบต่อการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ของคนไทยแต่อย่างใด ผมเชื่อว่าบทเรียนจากความสำเร็จนี้สามารถนำมาประยุกต์ใช้กับการเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้เช่นกัน โดยการกำหนดสัดส่วนที่ชัดเจนและจำกัดประเภทของอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นไปเพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น ไม่ใช่การซื้อที่ดินเปล่าเพื่อเก็งกำไร ย่อมเป็นมาตรการที่เหมาะสมและเป็นที่ยอมรับได้
ประเด็นสำคัญอีกประการที่ผู้ประกอบการในพื้นที่ภาคตะวันออกเน้นย้ำคือ การแก้ไขปัญหา “นอมินี” หรือการที่ชาวต่างชาติใช้ชื่อคนไทยในการถือครองกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรร ซึ่งเป็นสิ่งที่เกิดขึ้นจริงในตลาดมาโดยตลอด การปฏิบัติเช่นนี้แม้จะตอบสนองความต้องการของต่างชาติในระดับหนึ่ง แต่ก็มีความเสี่ยงสูงทั้งต่อคนไทยที่เป็นนอมินีและตัวชาวต่างชาติเอง ในหลายกรณีนำไปสู่ข้อพิพาททางกฎหมาย หรือการที่ชาวต่างชาติเสียสิทธิในทรัพย์สินไป การทำให้ถูกต้องตามกฎหมายและโปร่งใส จะเป็นการสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุนต่างชาติ และดึงเม็ดเงินที่เคยซ่อนเร้นอยู่ใต้ดินให้ขึ้นมาสู่ระบบเศรษฐกิจอย่างเป็นทางการ ซึ่งจะส่งผลดีต่อประเทศในระยะยาว
สร้างสรรค์กลไกการขับเคลื่อน: คณะกรรมการและมาตรการควบคุม
เพื่อให้การผลักดันนโยบายนี้เป็นไปอย่างรอบด้านและได้รับการยอมรับจากทุกภาคส่วน การจัดตั้งคณะกรรมการหรือคณะอนุกรรมการขึ้นมาเพื่อพิจารณาประเด็นนี้อย่างจริงจัง โดยมีตัวแทนจากหน่วยงานภาครัฐ ภาคเอกชน ภาคประชาสังคม รวมถึงผู้ที่ไม่เห็นด้วย เข้ามาร่วมหารือและให้ความเห็น เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง คณะกรรมการชุดนี้ควรมีหน้าที่กำหนดข้อกำหนด ข้อระเบียบ และวิธีการที่ชัดเจน เพื่อให้การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร เป็นไปอย่างมีระบบและมีประสิทธิภาพสูงสุด
มาตรการควบคุมที่สามารถนำมาพิจารณาได้ เช่น:
การจำกัดสัดส่วน: ในระยะเริ่มต้น อาจจำกัดสัดส่วนการซื้อของต่างชาติในโครงการบ้านจัดสรรแต่ละแห่งไว้ในระดับต่ำ เช่น 5-10% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด เพื่อศึกษาผลกระทบและปรับปรุงมาตรการในอนาคต หากพบว่ามีผลตอบรับที่ดีและไม่ส่งผลกระทบเชิงลบ ก็สามารถพิจารณาเพิ่มสัดส่วนได้ในภายหลัง
ประเภทของอสังหาริมทรัพย์: กำหนดให้ชัดเจนว่าอนุญาตให้ซื้อได้เฉพาะบ้านจัดสรรพร้อมที่ดิน ซึ่งมีกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้างอยู่แล้ว และอยู่ในโครงการที่ได้รับอนุญาตอย่างถูกต้อง ไม่ใช่ที่ดินเปล่าเพื่อป้องกันการเก็งกำไรที่ดิน
เงื่อนไขเพิ่มเติม: อาจพิจารณาเงื่อนไขที่ผูกกับการลงทุน การสร้างงาน หรือการพำนักระยะยาว เช่น การมีวีซ่าผู้เกษียณอายุ หรือวีซ่าระยะยาวประเภทอื่น ๆ เพื่อดึงดูดกลุ่มที่มีคุณภาพและต้องการเข้ามาใช้ชีวิตในไทยอย่างแท้จริง
ระบบการตรวจสอบและติดตาม: สร้างระบบที่โปร่งใสในการตรวจสอบการซื้อขาย การถือครองกรรมสิทธิ์ และการปฏิบัติตามกฎระเบียบ เพื่อป้องกันการใช้ช่องว่างทางกฎหมาย
การมีระบบภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่ชัดเจนและเป็นธรรมสำหรับชาวต่างชาติ จะเป็นอีกกลไกสำคัญในการบริหารจัดการและสร้างรายได้ให้กับประเทศ พร้อมทั้งการมีที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเชี่ยวชาญจะช่วยให้นักลงทุนต่างชาติได้รับข้อมูลที่ถูกต้องและครบถ้วน ลดความเสี่ยงและเพิ่มความมั่นใจในการตัดสินใจลงทุน
ประโยชน์มหาศาลและการพลิกฟื้นเศรษฐกิจ
หากนโยบายการเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้รับการอนุมัติและดำเนินการอย่างชาญฉลาด ประโยชน์ที่จะเกิดขึ้นต่อเศรษฐกิจไทยนั้นมีมหาศาลและหลากหลายมิติ:
กระตุ้น GDP และเศรษฐกิจโดยรวม: การดึงเม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านจัดสรร ซึ่งมีมูลค่าเฉลี่ย 5-10 ล้านบาทต่อหลัง หากสามารถขายได้จำนวนมาก เช่น 1 แสนหลัง ตามที่ผู้ประกอบการคาดการณ์ จะก่อให้เกิดเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจหลายแสนล้านบาท ซึ่งจะช่วยให้ GDP ของประเทศผงกหัวขึ้นได้อย่างรวดเร็ว
สร้างงานและรายได้: ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีห่วงโซ่มูลค่าที่กว้างขวาง ตั้งแต่การจัดซื้อที่ดิน การออกแบบ การก่อสร้าง การตกแต่ง ไปจนถึงธุรกิจบริการหลังการขาย การซื้อขายที่เพิ่มขึ้นย่อมนำไปสู่การจ้างงานในภาคส่วนเหล่านี้ และยังส่งผลดีต่อธุรกิจท่องเที่ยว ร้านอาหาร และบริการอื่น ๆ ที่ชาวต่างชาติจะเข้ามาใช้จ่ายในขณะที่พำนักอยู่ในประเทศไทย
แก้ปัญหาสินค้าคงค้าง: ช่วยระบายสต็อกบ้านจัดสรรที่ผู้ประกอบการสร้างไว้แต่ยังขายไม่ได้ เนื่องจากกำลังซื้อภายในประเทศชะลอตัว ซึ่งจะช่วยลดภาระทางการเงินของผู้ประกอบการ และกระตุ้นให้เกิดการลงทุนโครงการใหม่ ๆ
สร้างความโปร่งใสและรายได้เข้ารัฐ: การทำให้การถือครองกรรมสิทธิ์ของต่างชาติเป็นไปอย่างถูกต้องตามกฎหมาย จะช่วยแก้ไขปัญหาการใช้ชื่อนอมินี ซึ่งนำไปสู่ความเสี่ยงและปัญหาทางกฎหมาย การทำธุรกรรมที่โปร่งใสขึ้นจะทำให้รัฐสามารถจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย
ส่งเสริมภาพลักษณ์ประเทศไทย: ตอกย้ำความเป็น Thailand World Best Second Homes และเป็นศูนย์กลางสำหรับผู้เกษียณอายุและผู้ที่ต้องการคุณภาพชีวิตที่ดี ซึ่งจะดึงดูดกลุ่มชาวต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูงและมีศักยภาพในการเป็นผู้พำนักระยะยาว ส่งเสริมการกระจายรายได้ออกสู่ต่างจังหวัด ไม่จำกัดอยู่แค่กรุงเทพฯ หรือเมืองท่องเที่ยวหลัก
เพิ่มประสิทธิภาพการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์: การเข้ามาของนักลงทุนต่างชาติอาจนำมาซึ่งมาตรฐานการบริหารจัดการโครงการและอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อภาพรวมของอุตสาหกรรม
ก้าวสู่ยุคใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ไทย: ข้อพิจารณาเชิงลึกสำหรับปี 2025
สำหรับปี 2025 และปีต่อ ๆ ไป แนวโน้มของตลาดโลกกำลังเปลี่ยนไป ผู้คนแสวงหาความยืดหยุ่นในการทำงานและที่อยู่อาศัยมากขึ้น กลุ่ม Digital Nomads และผู้เกษียณอายุที่มีศักยภาพทางการเงินกำลังมองหาประเทศที่มีคุณภาพชีวิตที่ดี ความปลอดภัย และสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ซึ่งประเทศไทยมีคุณสมบัติเหล่านี้อย่างเต็มเปี่ยม การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จึงไม่ใช่แค่การแก้ปัญหาเฉพาะหน้า แต่เป็นการวางรากฐานเพื่อดึงดูดกลุ่มประชากรคุณภาพเหล่านี้ให้เข้ามาใช้ชีวิตในไทยในระยะยาว
การที่ต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของบ้านจัดสรรได้ จะสร้างความรู้สึกเป็นเจ้าของและกระตุ้นให้เกิดการลงทุนเพิ่มเติมในด้านต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นการตกแต่งบ้าน การใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน การใช้บริการทางการแพทย์ และการลงทุนในธุรกิจท้องถิ่นอื่น ๆ ซึ่งจะสร้างผลกระทบเชิงบวกที่ต่อเนื่องและยั่งยืน
อย่างไรก็ตาม การดำเนินการต้องคำนึงถึงผลกระทบต่อตลาดภายในประเทศและราคาอสังหาริมทรัพย์ของคนไทยด้วย การจำกัดสัดส่วนและประเภทของอสังหาริมทรัพย์ จึงเป็นหัวใจสำคัญ เพื่อให้เกิดความสมดุลและเป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย นอกจากนี้ การพิจารณาทางเลือกอื่น ๆ เช่น การเช่าระยะยาว (Long-term Lease) ที่ให้สิทธิ์การเช่าสูงสุดถึง 30 ปี ก็ยังคงเป็นมาตรการเสริมที่สามารถรองรับความต้องการของต่างชาติบางกลุ่มได้ แต่การเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ย่อมมีแรงจูงใจและความมั่นคงที่มากกว่า
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่านี่คือช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการพิจารณานโยบายนี้อย่างจริงจัง ตลาดภายในประเทศอ่อนแอลงจนถึงจุดที่ต้องการกลไกภายนอกเข้ามากระตุ้นอย่างเร่งด่วน การเปิดรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์จากต่างชาติอย่างถูกกฎหมายและมีเงื่อนไขที่ชัดเจน จะเป็นการสร้างโอกาสในการเติบโตให้กับประเทศอย่างยั่งยืน โดยเฉพาะการให้ความสำคัญกับศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออก ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีความพร้อมและเป็นประตูสู่การลงทุนและการท่องเที่ยวระดับโลก
อย่าปล่อยให้โอกาสทองนี้หลุดลอยไปถึงปี 2025 และปีต่อๆ ไป โลกกำลังเปลี่ยน เราต้องปรับตัวเพื่อช่วงชิงความได้เปรียบในการแข่งขันในระดับโลก หากคุณเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้สนใจในทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยและโอกาสในการลงทุนจากต่างชาติ ขอเชิญร่วมศึกษาและแสดงความคิดเห็น เพื่อร่วมกันสร้างอนาคตที่แข็งแกร่งให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจของประเทศไทย โปรดติดตามข่าวสารและบทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญอย่างใกล้ชิด เพื่อทำความเข้าใจถึงกลยุทธ์การลงทุนอสังหาฯ และโอกาสที่ไม่ควรมองข้ามในยุคที่กำลังซื้อต่างชาติจะเข้ามามีบทบาทสำคัญเช่นนี้.
