การพลิกโฉมอสังหาริมทรัพย์ไทย: ปลดล็อกศักยภาพตลาดบ้านจัดสรรผ่านการถือครองของต่างชาติ สู่เศรษฐกิจที่ยั่งยืนในปี 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการปรับตัวของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ไม่เคยมีครั้งไหนที่สถานการณ์จะบีบให้เราต้องคิดนอกกรอบและมองหาทางออกที่กล้าหาญเท่าปัจจุบัน วิกฤตการณ์เศรษฐกิจโลกที่ต่อเนื่อง ผลกระทบจากสถานการณ์โรคระบาด ภาวะเงินเฟ้อ และความผันผวนทางภูมิรัฐศาสตร์ ได้ส่งแรงกระเพื่อบถึงทุกภาคส่วน โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถือเป็นหนึ่งในหัวใจสำคัญที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ ความท้าทายเหล่านี้ได้ตอกย้ำถึงความจำเป็นที่เราต้องเร่งสร้างภูมิคุ้มกันและเปิดประตูสู่โอกาสใหม่ๆ และหนึ่งในแนวคิดที่กำลังถูกหยิบยกขึ้นมาพิจารณาอย่างจริงจัง คือ การเปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในประเทศไทยได้อย่างถูกกฎหมาย ซึ่งผมเชื่อว่านี่คือกุญแจดอกสำคัญที่จะปลดล็อกศักยภาพอันมหาศาล และนำพาอสังหาริมทรัพย์ไทยสู่ยุคใหม่แห่งความรุ่งเรืองอย่างยั่งยืนในปี 2025 และปีต่อๆ ไป
ภูมิทัศน์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน: ความท้าทายที่ต้องเร่งแก้ไข
สถานการณ์เศรษฐกิจไทยตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา เผชิญกับความท้าทายหลายประการ ตั้งแต่ผลกระทบของวิกฤตการณ์โควิด-19 ที่ทำให้กำลังซื้อภายในประเทศหดตัวอย่างรุนแรง ตามมาด้วยอัตราหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้นกว่า 90% ของ GDP ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่ากังวลอย่างยิ่ง และส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการกู้ยืมและตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทย นอกจากนี้ การก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างสมบูรณ์ยังทำให้กำลังแรงงานลดลง และกระทบต่อศักยภาพการเติบโตทางเศรษฐกิจในระยะยาว ปัจจัยเหล่านี้ล้วนเป็นเสมือน “พายุลูกใหญ่” ที่ถาโถมเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทำให้การขายโครงการต่างๆ โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดล่างและกลางค่อนข้างซบเซาอย่างเห็นได้ชัด แม้ตลาดบนยังพอไปได้ แต่ก็ไม่อาจขับเคลื่อนภาคธุรกิจโดยรวมให้ฟื้นตัวได้ตามที่คาดหวัง
จากประสบการณ์ของผมในธุรกิจการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย ผมพบว่าผู้ประกอบการหลายรายกำลังเผชิญกับสภาพคล่องที่ตึงตัว และความจำเป็นในการระบายสต็อกสินค้าที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังไม่สามารถหาผู้ซื้อได้ หากสถานการณ์ยังคงเป็นเช่นนี้ต่อไป ย่อมส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อภาคอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้อง อาทิ ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง ไปจนถึงภาคบริการต่างๆ ที่พึ่งพิงการหมุนเวียนของเงินในระบบอสังหาริมทรัพย์ การหาทางออกเพื่อเพิ่มกำลังซื้อจากภายนอกจึงไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่คือความจำเป็นเร่งด่วน
ทำไม “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” จึงเป็นทางออกที่สำคัญและเร่งด่วน?
ประเทศไทยมีเสน่ห์ดึงดูดชาวต่างชาติมาโดยตลอด ทั้งในแง่ของแหล่งท่องเที่ยว วัฒนธรรม ค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล และคุณภาพชีวิตที่ดีเยี่ยม ทำให้ไทยเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางอันดับต้นๆ สำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการมีบ้านหลังที่สอง หรือเลือกใช้ชีวิตหลังเกษียณ วิกฤตการณ์ครั้งนี้จึงเป็นโอกาสที่เราจะเปลี่ยน “ความต้องการ” เหล่านั้นให้กลายเป็น “กำลังซื้อ” ที่แท้จริง
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ ผู้คร่ำหวอดในวงการและอดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้เคยผลักดันแนวคิด “Thailand World Best Second Homes” ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ที่ตรงจุด หากเราสามารถทำให้ชาวต่างชาติเข้าถึงการถือครองบ้านจัดสรรได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย จะสร้างแรงกระเพื่อมเชิงบวกที่มหาศาลต่อเศรษฐกิจ:
เพิ่มเม็ดเงินลงทุนเข้าประเทศมหาศาล: ลองจินตนาการว่า หากชาวต่างชาติซื้อบ้านในโครงการ 1 แสนหลัง ด้วยราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาทต่อหลัง เม็ดเงินหลายแสนล้านบาทจะไหลเวียนเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจไทยโดยตรง ซึ่งจะช่วยให้ GDP ของประเทศกระเตื้องขึ้นอย่างรวดเร็ว นี่คือการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่แท้จริง ไม่ใช่แค่การท่องเที่ยวระยะสั้น
แก้ปัญหานอมินีและสร้างความโปร่งใส: ปฏิเสธไม่ได้ว่าปัจจุบันมีชาวต่างชาติจำนวนมากที่ต้องการมีบ้านในไทย แต่ด้วยข้อจำกัดทางกฎหมาย พวกเขาจึงต้องใช้วิธี “นอมินี” หรือการอาศัยชื่อบุคคลสัญชาติไทย (เช่น ภรรยาคนไทยที่จดทะเบียนสมรส) ในการถือครอง ซึ่งสร้างความเสี่ยงและความไม่แน่นอนทางกฎหมายอย่างมาก ทั้งสำหรับชาวต่างชาติเองและสำหรับเจ้าของที่ดินตัวจริงในกรณีที่เกิดปัญหา การเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรอย่างถูกกฎหมายจะนำพาธุรกรรมเหล่านี้ขึ้นมาอยู่บนดิน สร้างความโปร่งใส ตรวจสอบได้ และป้องกันปัญหาการฉ้อโกงหรือการใช้ช่องโหว่ทางกฎหมาย
กระตุ้นธุรกิจเกี่ยวเนื่อง: เมื่อมีชาวต่างชาติเข้ามาซื้อและอยู่อาศัยในบ้านจัดสรร พวกเขาจะมีการใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน ไม่ว่าจะเป็นค่าอาหาร ค่าบริการต่างๆ ค่าสาธารณูปโภค การตกแต่งบ้าน การดูแลสวน หรือแม้กระทั่งการจ้างงานในครัวเรือน ซึ่งจะสร้างการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจและกระตุ้นธุรกิจ SMEs ในท้องถิ่นอย่างกว้างขวาง นอกจากนี้ ยังดึงดูดนักลงทุนต่างชาติให้เข้ามาลงทุนในธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการบริการสำหรับชาวต่างชาติโดยเฉพาะ
เพิ่มรายได้ภาครัฐ: การซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างโดยชาวต่างชาติ ย่อมหมายถึงรายได้จากภาษีอสังหาริมทรัพย์ ค่าธรรมเนียมการโอน และภาษีอื่นๆ ที่จะเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งจะนำไปสู่การพัฒนาประเทศในด้านต่างๆ ต่อไป
บทเรียนจากอดีตและข้อเสนอแนะเชิงนโยบายสำหรับปี 2025
ประเด็นการเปิดให้ต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่เป็นเรื่องที่ละเอียดอ่อนและต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ บทเรียนจากการอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการ เป็นตัวอย่างที่ประสบความสำเร็จและสามารถนำมาเป็นต้นแบบได้สำหรับบ้านจัดสรร
ในฐานะนักพัฒนาและที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ ผมเห็นด้วยกับข้อเสนอของนายวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ที่เสนอให้รัฐบาลจัดตั้ง “คณะกรรมการเฉพาะกิจ” ซึ่งประกอบด้วยตัวแทนจากภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคประชาสังคม รวมถึงผู้ที่อาจมีข้อกังวล เพื่อร่วมกันปรึกษาหารือ กำหนดกรอบนโยบาย และวางแผนการดำเนินการที่รัดกุมและเป็นธรรม โดยมีข้อเสนอแนะสำคัญดังนี้:
เน้น “บ้านจัดสรร” ไม่ใช่ที่ดินเปล่า: หัวใจสำคัญคือการจำกัดให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อได้เฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่มีการพัฒนาแล้วในโครงการบ้านจัดสรรเท่านั้น เพื่อป้องกันการกว้านซื้อที่ดินเปล่าซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อราคาที่ดินและการเข้าถึงของคนไทยในระยะยาว
กำหนดสัดส่วนการถือครองที่เหมาะสม: อาจเริ่มต้นด้วยสัดส่วนที่จำกัด เช่น 5-10% ของจำนวนยูนิตในแต่ละโครงการ หรืออาจจะอ้างอิงจากโมเดลคอนโดมิเนียมที่ 49% ของพื้นที่โครงการ โดยอาจจะพิจารณาเพิ่มสัดส่วนขึ้นในอนาคต หากผลตอบรับเป็นไปในทางที่ดีและไม่มีผลกระทบที่ไม่พึงประสงค์
เงื่อนไขและระยะเวลาจำกัด (Sandbox Approach): ควรเริ่มต้นด้วยการกำหนดเงื่อนไขที่ชัดเจน เช่น ขนาดที่ดินไม่เกิน 100 ตารางวา และจำกัดระยะเวลาการซื้อในช่วง 3-5 ปีแรก เพื่อประเมินผลกระทบและปรับปรุงกฎเกณฑ์ให้เหมาะสมก่อนขยายผลในวงกว้าง
กระจายโอกาส ไม่จำกัดเฉพาะพื้นที่: แม้ภาคตะวันออกอย่างชลบุรี ระยอง หรือพื้นที่ EEC จะเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าสนใจ แต่การเปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรควรจะกระจายไปทั่วประเทศ เพื่อให้เกิดการกระจายรายได้และกระตุ้นเศรษฐกิจในภูมิภาคอื่นๆ ด้วย เช่น ภูเก็ต หัวหิน เชียงใหม่ หรือจังหวัดที่มีศักยภาพในการเป็นเมืองรองสำหรับชาวต่างชาติ
พิจารณาเรื่องวีซ่าระยะยาวและวีซ่าผู้เกษียณอายุ: เพื่อดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาอยู่อาศัยในระยะยาว รัฐบาลควรพิจารณาผ่อนปรนหรือสร้างเงื่อนไขที่เอื้อต่อการขอวีซ่าผู้เกษียณอายุหรือวีซ่าทองคำ ประเทศไทย (Golden Visa) ที่เชื่อมโยงกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะช่วยเพิ่มความมั่นใจและแรงจูงใจในการตัดสินใจซื้อ
ทางเลือก “การเช่าระยะยาว”: แม้การเช่าระยะยาว (Long-term Leasehold Thailand) จะเป็นอีกทางเลือกหนึ่ง แต่จากประสบการณ์ การเช่าเพียง 30 ปีอาจยังไม่เพียงพอต่อความต้องการของชาวต่างชาติที่ต้องการสร้าง “บ้าน” ที่แท้จริง การพิจารณาเพิ่มระยะเวลาการเช่าเป็น 60-90 ปี หรือเทียบเท่ากับต่างประเทศ จะเป็นอีกปัจจัยที่เพิ่มแรงจูงใจ
การจัดการความกังวลและผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น
แน่นอนว่าทุกนโยบายย่อมมีทั้งข้อดีและข้อกังวล การเปิดให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรอาจนำมาซึ่งคำถามเช่น:
ราคาที่ดินและบ้านจะสูงขึ้นหรือไม่? นี่คือความกังวลที่สมเหตุสมผล การกำหนดสัดส่วนการถือครองที่จำกัด และการมุ่งเน้นที่โครงการจัดสรร จะช่วยลดแรงกดดันต่อราคาที่ดินโดยรวม และอาจทำให้ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กำลังซื้อของชาวต่างชาติโดยเฉพาะ แยกจากตลาดของคนไทย
ชาวต่างชาติจะเข้ามาครอบครองพื้นที่มากเกินไปหรือไม่? ด้วยการควบคุมสัดส่วนและประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อได้ ทำให้มั่นใจได้ว่าสัดส่วนการถือครองของคนไทยจะยังคงเป็นส่วนใหญ่
ผลกระทบทางสังคมและวัฒนธรรม? การผสมผสานทางวัฒนธรรมเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ แต่หากมีการวางแผนชุมชนที่ดี การส่งเสริมการมีส่วนร่วมในกิจกรรมท้องถิ่น และการสร้างความเข้าใจซึ่งกันและกัน ย่อมนำมาซึ่งประโยชน์ร่วมกัน
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าความกังวลเหล่านี้สามารถจัดการได้ด้วยกรอบกฎหมายที่ชัดเจน โปร่งใส และมีกลไกการติดตามประเมินผลอย่างต่อเนื่อง ที่สำคัญคือ รัฐบาลจะต้องสื่อสารทำความเข้าใจกับประชาชนถึงเจตนารมณ์และมาตรการป้องกันผลกระทบต่างๆ อย่างตรงไปตรงมา
ก้าวต่อไปของอสังหาริมทรัพย์ไทย สู่เป้าหมายปี 2025 และอนาคต
ถึงเวลาแล้วที่ประเทศไทยจะต้องกล้าที่จะเปลี่ยนแปลงและสร้างโอกาสใหม่ๆ การเปิดประตูให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรได้อย่างถูกกฎหมาย ไม่ใช่แค่การแก้ปัญหาเฉพาะหน้าของภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นการวางรากฐานที่สำคัญสำหรับการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ยั่งยืนในระยะยาว นี่คือโอกาสที่เราจะดึงดูดเม็ดเงินลงทุนต่างชาติชั้นดี สร้างงาน สร้างรายได้ และยกระดับภาพลักษณ์ของประเทศไทยในฐานะ “World Best Second Home” ที่มีกฎหมายที่โปร่งใสและเป็นธรรม การดำเนินการอย่างรวดเร็วและชาญฉลาดในเรื่องนี้ จะส่งผลดีอย่างยิ่งต่อภาพรวมของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย และเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้เศรษฐกิจไทยกลับมาผงกหัวได้อย่างแข็งแกร่ง
ผมขอเรียกร้องให้ผู้มีอำนาจทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และประชาชน ร่วมกันเปิดใจและพิจารณาประเด็นนี้อย่างจริงจัง ผมเชื่อมั่นว่าหากเราสามารถสร้างกรอบนโยบายที่รอบคอบและเป็นธรรมได้สำเร็จ ประเทศไทยจะสามารถปลดล็อกศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดึงดูดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทยจากทั่วโลก และสร้างอนาคตที่สดใสให้กับทุกคน
อนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทยอยู่ในมือเราแล้ว มาร่วมกันสร้างโอกาสนี้ให้เป็นจริง เพื่อเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งและยั่งยืน
หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูล หรือปรึกษาเกี่ยวกับทิศทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทยและกลยุทธ์การปรับตัวสำหรับปี 2025 โปรดติดต่อทีมงานที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ ของเราเพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญโดยตรง เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของท่านในตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้
