ปลดล็อกศักยภาพ: อนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทยกับการเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร (ฉบับผู้เชี่ยวชาญ)
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงทั้งขึ้นและลงของตลาดแห่งนี้มาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ประเทศไทยต้องเผชิญกับความท้าทายทางเศรษฐกิจหลายประการ ตั้งแต่ผลกระทบจากวิกฤตการณ์โควิด-19 ไปจนถึงปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และการก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ สิ่งเหล่านี้ล้วนส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อภายในประเทศ และทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะที่ต้องมองหา “ทางออกใหม่” เพื่อขับเคลื่อนการเติบโตอย่างยั่งยืน และหนึ่งในข้อเสนอที่ได้รับการผลักดันอย่างจริงจังจากผู้ประกอบการในพื้นที่สำคัญอย่างภาคตะวันออก คือการเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งในมุมมองของผม นี่ไม่ใช่แค่เพียงทางออกฉุกเฉิน แต่เป็นกุญแจสำคัญที่จะปลดล็อกศักยภาพอันมหาศาลของตลาดอสังหาฯ ไทยไปสู่ระดับโลก
ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา ภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยได้พิสูจน์แล้วว่ามีเสน่ห์ดึงดูดชาวต่างชาติอย่างไม่อาจปฏิเสธได้ ไม่ว่าจะเป็นในรูปแบบของการลงทุนซื้อคอนโดมิเนียม การเช่าระยะยาว หรือแม้กระทั่งการใช้ “นอมินี” เพื่อถือครองที่ดินและบ้าน ซึ่งเป็นวิธีการที่รู้กันในวงกว้าง แต่ก็แฝงไว้ด้วยความเสี่ยงและช่องโหว่ทางกฎหมายมากมาย ประเด็นเรื่อง ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จึงไม่ใช่เรื่องใหม่ หากแต่เป็นสิ่งที่ควรนำขึ้นมาพิจารณาอย่างจริงจังและรอบด้าน เพื่อเปลี่ยนสิ่งที่เคยอยู่ใต้ดินให้ขึ้นมาอยู่บนดินอย่างโปร่งใสและเป็นประโยชน์ต่อประเทศชาติอย่างแท้จริง
วิกฤตและโอกาส: สภาพตลาดอสังหาฯ ไทยในปัจจุบัน
ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบันสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่สั่งสมมานาน กำลังซื้อภายในประเทศที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ประกอบกับหนี้ครัวเรือนที่สูงถึง 90% ของ GDP ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายต้องประสบกับภาวะยอดขายซบเซา โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงล่างราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นฐานลูกค้าหลักของตลาด แต่กลับมีปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อและกำลังผ่อนชำระ ขณะที่ตลาดบนยังคงประคองตัวไปได้ แต่ก็ไม่อาจขับเคลื่อนเศรษฐกิจโดยรวมได้เพียงลำพัง
นอกจากนี้ การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากรสู่สังคมผู้สูงอายุยังส่งผลกระทบต่อตลาดแรงงานและกำลังซื้อในระยะยาว การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยที่ยังคงเป็นไปอย่างช้าๆ จากปัจจัยภายนอก อาทิ ความขัดแย้งระหว่างประเทศ และภาวะเงินเฟ้อ ล้วนเป็นเงื่อนไขที่ทำให้ศักยภาพการเติบโตของประเทศอยู่ในเกณฑ์ต่ำ ส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับตัวและแสวงหาแหล่งรายได้ใหม่ๆ การเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จึงเป็นหนึ่งในกลยุทธ์สำคัญที่จะนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจ
เสียงจากภาคตะวันออก: ทำไมต้องเป็นตอนนี้?
ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดชลบุรี ระยอง และพัทยา ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ได้ออกมาส่งเสียงเรียกร้องให้รัฐบาลพิจารณาแก้ไขกฎหมายอย่างเร่งด่วน โดยเฉพาะนายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และผู้บริหารบริษัท ไลฟ์แอนด์ ลีฟวิ่ง จำกัด ได้ย้ำถึงความจำเป็นเร่งด่วนในการผลักดันโครงการ “Thailand World Best Second Homes” โดยชี้ว่า หากประเทศไทยสามารถดึงดูดชาวต่างชาติให้มา ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้เพียง 1 แสนหลัง ด้วยราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาทต่อหลัง จะสามารถสร้างเม็ดเงินมหาศาลและกระตุ้น GDP ให้ฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็ว
จากประสบการณ์ของผม ข้อเสนอนี้ไม่ใช่แค่การขายทรัพย์สิน แต่เป็นการขาย “ไลฟ์สไตล์” และ “โอกาส” ประเทศไทยติดอันดับต้นๆ ของโลกที่ชาวต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มวัยเกษียณและผู้ที่มองหาบ้านหลังที่สอง (Second Home) ต้องการเข้ามาอยู่อาศัย ด้วยค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล วัฒนธรรมที่งดงาม และบริการสุขภาพระดับโลก การเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมาย จะเป็นการเติมเต็มช่องว่างที่ตลาดภายในประเทศยังอ่อนแอ และเปลี่ยนการไหลเวียนของเงินตราต่างประเทศที่เคยผ่านช่องทางสีเทา ให้เข้ามาในระบบอย่างโปร่งใส พร้อมทั้งสร้างประโยชน์ให้กับประเทศในทุกมิติ
ข้อเสนอที่เป็นรูปธรรม: กลไกและเงื่อนไขการเปิดทาง
ข้อเสนอจากภาคเอกชนไม่ได้ต้องการการเปิดเสรีอย่างไม่มีเงื่อนไข แต่เป็นการวางกรอบและกลไกที่รอบคอบ เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดและลดความกังวลที่อาจเกิดขึ้น โดยมีประเด็นสำคัญดังนี้:
การจัดตั้งคณะกรรมการเฉพาะกิจ: ควรมีการจัดตั้งคณะกรรมการ คณะอนุกรรมการ หรือคณะทำงานร่วมกันระหว่างภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคประชาสังคม รวมถึงผู้ที่ไม่เห็นด้วย เพื่อเปิดเวทีรับฟังความคิดเห็นอย่างรอบด้าน กำหนดข้อกำหนด ระเบียบ และวิธีการที่เหมาะสม โดยจะต้องพิจารณาถึงผลกระทบในระยะสั้นและระยะยาวอย่างถี่ถ้วน
เงื่อนไขการถือครองที่สมเหตุสมผล:
สัดส่วนการถือครอง: เบื้องต้นอาจกำหนดให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้ในสัดส่วนที่ไม่เกิน 49% ของจำนวนยูนิตในโครงการ หรืออาจเริ่มจากสัดส่วนที่น้อยกว่า เช่น 5-10% ต่อโครงการ (เช่น โครงการ 100 หลัง ให้ต่างชาติซื้อได้ 5-10 หลัง) คล้ายคลึงกับกฎเกณฑ์การถือครองคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติ ซึ่งเป็นโมเดลที่ประสบความสำเร็จมาแล้ว จากนั้นจึงค่อยพิจารณาเพิ่มสัดส่วนเป็น 60-70% เมื่อระบบมีความพร้อม
ขนาดที่ดิน: อาจจำกัดขนาดที่ดินที่ต่างชาติสามารถถือครองได้ เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา ซึ่งเป็นขนาดที่เหมาะสมกับการอยู่อาศัยและป้องกันการเก็งกำไรที่ดินผืนใหญ่
ประเภทอสังหาริมทรัพย์: ควรเน้นเฉพาะการซื้อบ้านจัดสรร หรืออสังหาริมทรัพย์ที่มีการพัฒนาแล้วเพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น ไม่ใช่ที่ดินเปล่า เพื่อป้องกันการกว้านซื้อที่ดินเพื่อการเก็งกำไร
ระยะเวลาประเมินผล: กำหนดระยะเวลาดำเนินการนำร่อง 3-5 ปี เพื่อประเมินผลกระทบและความเหมาะสม ก่อนขยายผลหรือปรับปรุงกฎเกณฑ์ในอนาคต
การกระจายพื้นที่: แทนที่จะจำกัดให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้เฉพาะในพื้นที่ EEC หรือพื้นที่เศรษฐกิจพิเศษ ควรพิจารณาเปิดโอกาสให้ครอบคลุมทุกจังหวัดที่มีศักยภาพ โดยเฉพาะจังหวัดท่องเที่ยวและจังหวัดที่มีโครงสร้างพื้นฐานรองรับ เพื่อเป็นการกระจายรายได้และกระตุ้นเศรษฐกิจในวงกว้าง ไม่ใช่เพียงแค่พื้นที่ใดพื้นที่หนึ่ง ซึ่งจะช่วยให้การพัฒนาอสังหาฯ และ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เกิดขึ้นอย่างทั่วถึง
พลิกฟื้นเศรษฐกิจ: ประโยชน์ที่มากกว่าการขายบ้าน
การเปิดประตูให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมาย จะนำมาซึ่งผลประโยชน์มหาศาลต่อเศรษฐกิจไทยในหลากหลายมิติ:
กระตุ้นเศรษฐกิจโดยตรง: การไหลเข้าของเงินลงทุนจากต่างประเทศเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ จะสร้างเม็ดเงินหมุนเวียนจำนวนมหาศาลในระบบเศรษฐกิจโดยตรง ซึ่งจะช่วยเร่งการฟื้นตัวของ GDP ให้เร็วยิ่งขึ้น
สร้างงานและรายได้: ภาคอสังหาริมทรัพย์มีความเชื่อมโยงกับอุตสาหกรรมอื่นๆ อีกมากมาย เช่น วัสดุก่อสร้าง การตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ ภูมิทัศน์ และบริการต่างๆ การลงทุนที่เพิ่มขึ้นจะช่วยสร้างงานให้กับคนไทยจำนวนมาก และเพิ่มรายได้ให้กับธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs) ในท้องถิ่น
ดึงดูดนักลงทุนและผู้มีความมั่งคั่งสูง: การมีกฎหมายที่ชัดเจนและโปร่งใสจะสร้างความมั่นใจให้กับ นักลงทุนต่างชาติ และกลุ่มผู้มีความมั่งคั่งสูง (HNWIs) ที่ต้องการเข้ามาอยู่อาศัยหรือ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย ซึ่งอาจนำไปสู่การลงทุนในภาคส่วนอื่นๆ ที่ไม่ใช่แค่เพียงอสังหาริมทรัพย์ เช่น ธุรกิจ สตาร์ทอัพ หรือตลาดทุน
เพิ่มพูนรายได้จากภาษี: เมื่อธุรกรรมการซื้อขายเป็นไปอย่างถูกต้องตามกฎหมาย รัฐจะสามารถจัดเก็บภาษีต่างๆ ได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ไม่ว่าจะเป็นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งจะเป็นรายได้สำคัญในการพัฒนาประเทศ
ยกระดับอสังหาริมทรัพย์หรูและคุณภาพชีวิต: การแข่งขันที่เพิ่มขึ้นจากตลาดต่างชาติจะกระตุ้นให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์หรู และบ้านจัดสรรที่มีคุณภาพมาตรฐานสากลมากยิ่งขึ้น ทั้งในด้านการออกแบบ นวัตกรรม และบริการหลังการขาย ซึ่งจะส่งผลดีต่อภาพรวมของอสังหาฯ ไทย และเพิ่มตัวเลือกที่อยู่อาศัยสำหรับชาวต่างชาติ
ลดปัญหาการใช้ “นอมินี”: ปัญหาที่ชาวต่างชาติใช้ภรรยาคนไทยจดทะเบียนสมรส หรือใช้บริษัทนอมินีในการถือครองที่ดินและบ้าน เป็นสิ่งที่เกิดขึ้นมานานและก่อให้เกิดปัญหาตามมามากมาย เช่น การที่ภรรยานำบ้านไปจำนองหรือขายโดยไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของเงินที่แท้จริง การทำให้การถือครองเป็นไปอย่างถูกกฎหมายจะช่วยขจัดช่องโหว่เหล่านี้ สร้างความมั่นคงให้กับผู้ซื้อ และปกป้องสิทธิของทุกฝ่าย
การเดินหน้าอย่างมีกลยุทธ์: แผนงานสู่ความสำเร็จ
เพื่อให้การเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร บรรลุผลสำเร็จสูงสุดและเป็นที่ยอมรับจากทุกภาคส่วน รัฐบาลควรพิจารณากลยุทธ์ดังต่อไปนี้:
สร้างความเข้าใจกับสาธารณะ: รัฐบาลและภาคเอกชนต้องร่วมกันสื่อสารข้อมูลที่ถูกต้อง ชี้แจงถึงประโยชน์ที่จะได้รับ และสร้างความมั่นใจว่าการเปลี่ยนแปลงกฎหมายนี้จะไม่กระทบต่อสิทธิของคนไทย หรือทำให้ที่ดินของประเทศตกไปอยู่ในมือต่างชาติอย่างไร้การควบคุม
กำหนดกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: ควรเน้นดึงดูดกลุ่มชาวต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูง กลุ่มวัยเกษียณที่ต้องการมาใช้ชีวิตหลังเกษียณในไทย กลุ่ม Digital Nomads ที่สามารถทำงานจากที่ใดก็ได้ หรือกลุ่มผู้ที่ต้องการบ้านพักตากอากาศ ซึ่งเป็นกลุ่มที่ต้องการที่อยู่อาศัยระยะยาวและมีศักยภาพในการใช้จ่ายสูง
ผสานเข้ากับนโยบายวีซ่าเพื่อการลงทุนและระยะยาว: ควรเชื่อมโยงการอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร เข้ากับนโยบายวีซ่าประเภท Long-Term Resident (LTR Visa) หรือ วีซ่าเพื่อการลงทุน เพื่อให้ผู้ซื้อได้รับสิทธิประโยชน์เพิ่มเติมด้านการอยู่อาศัย ซึ่งจะช่วยเพิ่มแรงจูงใจในการตัดสินใจลงทุน
พัฒนาโครงสร้างพื้นฐานรองรับ: การที่ชาวต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัยมากขึ้น จะต้องมีการเตรียมความพร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐานและบริการสาธารณะ ไม่ว่าจะเป็นโรงพยาบาลนานาชาติ โรงเรียนนานาชาติ ร้านอาหาร หรือบริการอื่นๆ ที่รองรับความต้องการของชาวต่างชาติ
ส่งเสริมการพัฒนาโครงการในภูมิภาค: ควรสนับสนุนให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการ บ้านจัดสรรชลบุรี บ้านจัดสรรระยอง หรือ บ้านจัดสรรพัทยา และในจังหวัดอื่นๆ ที่มีศักยภาพ เพื่อดึงดูดชาวต่างชาติให้กระจายตัวไปในพื้นที่ต่างๆ สร้างความคึกคักให้กับเศรษฐกิจท้องถิ่น
ก้าวข้ามความท้าทาย สร้างฉันทามติแห่งชาติ
แน่นอนว่าทุกการเปลี่ยนแปลงย่อมมาพร้อมกับความท้าทายและความกังวล โดยเฉพาะประเด็นเรื่องการถือครองที่ดิน ซึ่งเป็นสินทรัพย์อันล้ำค่าของชาติ แต่ในฐานะผู้มีประสบการณ์ในวงการ ผมเชื่อว่าด้วยการวางแผนที่รอบคอบ การมีกฎหมายที่รัดกุม และการสื่อสารที่โปร่งใส เราสามารถสร้างสมดุลระหว่างการปกป้องผลประโยชน์ของประเทศชาติ และการเปิดรับโอกาสทางเศรษฐกิจจากภายนอกได้
การเรียนรู้จากประเทศอื่นๆ ที่ประสบความสำเร็จในการดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น มาเลเซีย สิงคโปร์ หรือสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ จะเป็นบทเรียนสำคัญที่ช่วยให้เราสามารถออกแบบโมเดลที่เหมาะสมกับบริบทของประเทศไทยได้
บทสรุป: ถึงเวลาที่ต้องตัดสินใจอย่างชาญฉลาด
สถานการณ์เศรษฐกิจปัจจุบันและแนวโน้มในอนาคตบ่งชี้ว่า การพึ่งพากำลังซื้อภายในประเทศเพียงอย่างเดียวย่อมไม่เพียงพอต่อการขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตอย่างยั่งยืน การเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย จึงไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็นความจำเป็นที่ต้องพิจารณาอย่างเร่งด่วนและจริงจัง นี่คือโอกาสทองที่จะเปลี่ยนวิกฤตให้เป็นโอกาส สร้างเม็ดเงินมหาศาลเข้าสู่ประเทศ ปลดล็อกศักยภาพของอสังหาฯ ไทย และยกระดับคุณภาพชีวิตของคนไทยโดยรวม
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอเรียกร้องให้ทุกภาคส่วน ไม่ว่าจะเป็นภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคประชาสังคม มาร่วมกันเปิดใจ แลกเปลี่ยนความคิดเห็น และร่วมกันสร้างฉันทามติเพื่อกำหนดทิศทางที่ชัดเจนและเป็นประโยชน์สูงสุดแก่ประเทศชาติ หากเราสามารถผลักดันกฎหมายนี้ให้เกิดขึ้นได้ด้วยความรอบคอบและโปร่งใส ผมเชื่อมั่นว่าอีกไม่นานเราจะได้เห็นภาพการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ ที่จะทำให้อสังหาริมทรัพย์ไทยกลับมาผงาดและเป็นที่ต้องการของคนทั่วโลกอีกครั้ง
หากท่านสนใจรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับแนวทางการดำเนินการ หรือต้องการแลกเปลี่ยนมุมมองในประเด็นนี้ ผมพร้อมที่จะร่วมหารือเพื่อขับเคลื่อนอนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกัน ติดต่อเราเพื่อขอคำปรึกษาเชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ เพื่อวางแผนการลงทุนหรือทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในบริบทที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างมืออาชีพ.
