พลิกโฉมอสังหาฯ ไทย: ทำไมการเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรจึงเป็นหัวใจสำคัญในการฟื้นฟูเศรษฐกิจชาติปี 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตและเป็นส่วนหนึ่งของการเปลี่ยนแปลงต่างๆ ที่เกิดขึ้นในตลาดเสมอมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา สถานการณ์เศรษฐกิจโลกและภายในประเทศได้สร้างความท้าทายอย่างใหญ่หลวงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ปัญหาหนี้ครัวเรือนพุ่งสูง กำลังซื้อในประเทศที่อ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด และการฟื้นตัวที่ล่าช้าจากวิกฤตการณ์ต่างๆ ล้วนบีบให้ผู้ประกอบการต้องมองหานวัตกรรมและทางออกใหม่ๆ เพื่อประคองธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน ในบริบทนี้ ข้อเสนอจากภาคอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคตะวันออกที่ต้องการผลักดันให้มีการแก้ไขกฎหมาย เพื่อเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมาย จึงมิใช่แค่เพียงข้อเรียกร้องธรรมดา แต่เป็นวิสัยทัศน์ที่อาจพลิกโฉมภูมิทัศน์เศรษฐกิจไทยโดยรวมได้
วิกฤตการณ์อสังหาฯ ไทย: ภาพรวมและความจำเป็นเร่งด่วนที่ต้องเผชิญ
สถานการณ์เศรษฐกิจไทยในปัจจุบันเปรียบเสมือนเรือที่กำลังแล่นฝ่าคลื่นลมรุนแรง การแพร่ระบาดของโควิด-19 ได้ทิ้งร่องรอยบาดแผลลึกไว้ทั่วทุกภาคส่วน โดยเฉพาะภาคธุรกิจที่ต้องรับมือกับภาวะชะลอตัวอย่างหนัก แม้สถานการณ์โรคระบาดจะคลี่คลายลง แต่เศรษฐกิจโลกกลับต้องเผชิญกับปัจจัยท้าทายใหม่ๆ ทั้งสงคราม ความผันผวนของราคาน้ำมัน และภาวะเงินเฟ้อสูง ซึ่งส่งผลกระทบต่อการค้า การลงทุน และภาคการท่องเที่ยวของไทยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ภายในประเทศ เรายังต้องแบกรับภาระหนี้ครัวเรือนที่พุ่งทะยานสูงขึ้นจนน่าเป็นห่วง ตัวเลขที่สูงถึง 90% ของ GDP สะท้อนให้เห็นถึงข้อจำกัดในการใช้จ่ายของประชาชนอย่างชัดเจน ซึ่งแน่นอนว่าย่อมส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องพึ่งพากำลังซื้อภายในเป็นหลัก นอกจากนี้ การก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างเต็มตัว ยังสร้างความท้าทายในด้านแรงงานและโครงสร้างประชากร ซึ่งอาจนำไปสู่การลดลงของจำนวนครัวเรือนใหม่และความต้องการที่อยู่อาศัยในระยะยาว
จากข้อมูลและสถิติที่ผมได้ศึกษามาอย่างต่อเนื่อง ชี้ให้เห็นว่าศักยภาพการเติบโตของประเทศไทยอยู่ในเกณฑ์ที่ต่ำลง การพึ่งพาเพียงกำลังซื้อภายในประเทศจึงไม่เพียงพออีกต่อไป การมองหาแหล่งเงินทุนใหม่ๆ จากภายนอกประเทศ กลายเป็นความจำเป็นเร่งด่วนที่ไม่สามารถละเลยได้ และในบรรดาทางเลือกเหล่านั้น การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างเป็นระบบ ถือเป็นหนึ่งในกลไกที่มีศักยภาพสูงในการอัดฉีดเม็ดเงินเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจโดยตรง
เสียงสะท้อนจากภาคตะวันออก: หัวหอกแห่งการเปลี่ยนแปลงและมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ
ภาคตะวันออก โดยเฉพาะพื้นที่อย่างชลบุรีและระยอง ถือเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจและอุตสาหกรรมที่สำคัญของประเทศ เป็นที่ตั้งของเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ที่ดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติจำนวนมาก ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่นี้จึงมีความใกล้ชิดกับกลุ่มเป้าหมายชาวต่างชาติ และมองเห็นความต้องการที่อยู่อาศัยจากกลุ่มคนเหล่านี้มาโดยตลอด
จากงานสัมมนาและเวทีเสวนาต่างๆ ที่ผ่านมา ผู้นำในวงการอสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออกหลายท่านได้ออกมารวมพลังเรียกร้องในประเด็นนี้ อาทิ คุณมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งปัจจุบันเป็นผู้บริหารระดับสูงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในชลบุรีและระยอง ได้ย้ำถึงความจำเป็นเร่งด่วนในการแก้ไขกฎหมาย ผมเห็นด้วยกับมุมมองของท่านที่ว่า หากเราสามารถดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาซื้อบ้านได้เพียง 1 แสนหลัง ด้วยราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาทต่อหลัง เม็ดเงินมหาศาลนี้จะช่วยพลิกฟื้น GDP ของประเทศได้อย่างก้าวกระโดด ท่านยังได้กล่าวถึงแนวคิด “Thailand World Best Second Homes” ซึ่งเป็นความฝันที่จะยกระดับให้ไทยเป็นจุดหมายปลายทางอันดับต้นๆ สำหรับการมีบ้านหลังที่สองของชาวต่างชาติทั่วโลก
คุณวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ก็ได้เน้นย้ำถึงความสำคัญของการจัดตั้งคณะกรรมการเฉพาะกิจ ที่ประกอบด้วยตัวแทนจากภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคประชาสังคม เพื่อร่วมกันพิจารณากำหนดกรอบและเงื่อนไขที่เหมาะสม นี่คือสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง เพราะการเปลี่ยนแปลงกฎหมายครั้งใหญ่เช่นนี้ จำเป็นต้องได้รับความเห็นชอบจากทุกฝ่าย และต้องมีการวางแผนอย่างรอบคอบ ไม่ใช่แค่การเปิดกว้างอย่างไม่มีทิศทาง
นอกจากนี้ คุณณัฐนนท ศรีสมบูรณ์ และคุณชนินทร์ วานิชวงศ์ สองผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มากประสบการณ์ในพื้นที่ ก็ได้ให้มุมมองที่สอดคล้องกันว่า แม้ในปัจจุบันจะมีชาวต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านในไทยจำนวนมากผ่านการใช้นอมินี หรือจดทะเบียนสมรสกับคนไทย แต่การกระทำเหล่านี้ล้วนแฝงไปด้วยความเสี่ยงและปัญหาในระยะยาว การผลักดันให้เรื่องนี้ถูกต้องตามกฎหมาย จึงเป็นการยกระดับความโปร่งใสและสร้างความมั่นใจให้กับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย
กลไกปัจจุบันและช่องโหว่: ทำไม “นอมินี” จึงไม่ใช่ทางออกยั่งยืน?
ปัญหาการใช้นอมินี หรือการซื้อผ่านการจดทะเบียนสมรสกับคนไทย เป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนว่าความต้องการของชาวต่างชาติในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในไทยนั้นมีอยู่จริงและสูงมาก ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอยืนยันว่าการที่ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร โดยอาศัยช่องโหว่ทางกฎหมายเช่นนี้ ไม่ใช่แนวทางที่ยั่งยืนและสร้างประโยชน์สูงสุดให้กับประเทศชาติเลยแม้แต่น้อย
ประการแรก การใช้นอมินีก่อให้เกิดความเสี่ยงมหาศาลต่อชาวต่างชาติผู้ซื้อตัวจริง เราเห็นกรณีศึกษามากมายที่คู่สมรสชาวไทยนำบ้านไปจำนอง ขาย หรือกระทำการใดๆ โดยที่เจ้าของเงินที่แท้จริงไม่สามารถดำเนินการใดๆ ได้ ซึ่งนำมาสู่ความขัดแย้งและคดีความมากมาย การลงทุนระยะยาวในอสังหาริมทรัพย์ไทยจึงขาดความมั่นคงทางกฎหมาย
ประการที่สอง การซื้อขายผ่านนอมินียังทำให้รัฐสูญเสียรายได้จากภาษีจำนวนมาก เพราะธุรกรรมเหล่านี้มักจะอยู่ใต้ดินหรือไม่สามารถตรวจสอบได้อย่างเต็มที่ เม็ดเงินลงทุนจากต่างประเทศที่เข้ามาจึงไม่สามารถนำไปพัฒนาเศรษฐกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพเท่าที่ควร
ประการที่สาม การที่รัฐบาลเคยมีนโยบายอนุญาตให้ชาวต่างชาติที่ลงทุนในประเทศไทยเกิน 40 ล้านบาท สามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้ไม่เกิน 1 ไร่ นั้น เป็นการกระตุ้นการลงทุนในภาคธุรกิจขนาดใหญ่ แต่ยังไม่ตอบโจทย์ในแง่ของการดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาพำนักอาศัยและใช้ชีวิตในไทย ซึ่งจะนำมาซึ่งการจับจ่ายใช้สอยในชีวิตประจำวัน และสร้างเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจในภาพรวม
หากเรามองย้อนกลับไป เราเคยมีประสบการณ์ที่ประสบความสำเร็จในการอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการ ซึ่งพิสูจน์แล้วว่าเป็นโมเดลที่ใช้งานได้จริงและไม่ก่อให้เกิดผลกระทบเชิงลบต่อประเทศชาติ การนำโมเดลที่ประสบความสำเร็จนี้มาปรับใช้กับการเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จึงเป็นแนวทางที่มีเหตุผลและลดความเสี่ยงลงได้มาก
โมเดลการเปิดทางที่ยั่งยืน: บทเรียนจากต่างประเทศและข้อเสนอแนะที่สร้างสรรค์
การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ไม่ใช่เรื่องใหม่ในเวทีโลก หลายประเทศที่มีศักยภาพด้านการท่องเที่ยวและการเป็นจุดหมายปลายทางการเกษียณอายุ ได้มีการปรับปรุงกฎหมายเพื่อรองรับความต้องการนี้มานานแล้ว และประสบความสำเร็จในการดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติเป็นจำนวนมาก โดยส่วนใหญ่จะมาพร้อมกับเงื่อนไขและข้อจำกัดที่รัดกุม
จากประสบการณ์ของผมและข้อเสนอแนะจากผู้เชี่ยวชาญในภาคตะวันออก ผมมองว่าประเทศไทยควรพิจารณากลไกที่ยั่งยืนและรอบคอบ ดังนี้:
การกำหนดสัดส่วนการถือครองเบื้องต้น: ควรเริ่มต้นจากการจำกัดสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในโครงการบ้านจัดสรรไว้ที่ 49% เช่นเดียวกับกรณีคอนโดมิเนียม เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับประชาชนและลดข้อกังวลเรื่องการครอบงำตลาด จากนั้นเมื่อประเมินผลตอบรับและผลกระทบในระยะ 3-5 ปีแล้ว จึงค่อยพิจารณาเพิ่มสัดส่วนเป็น 60-70% ได้ในอนาคต
การกำหนดขนาดที่ดินและประเภทอสังหาริมทรัพย์: ควรจำกัดเฉพาะการซื้อบ้านพร้อมที่ดินในโครงการบ้านจัดสรร ที่มีขนาดที่ดินไม่เกิน 100 ตารางวา และห้ามมิให้ชาวต่างชาติซื้อที่ดินเปล่า เพื่อป้องกันการเก็งกำไรในที่ดิน และเพื่อให้มั่นใจว่าการลงทุนนั้นมีจุดประสงค์เพื่อการอยู่อาศัยเป็นหลัก
การไม่จำกัดพื้นที่ในรูปแบบ Sandbox: การเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านจัดสรรได้ ควรกระจายไปทั่วทุกจังหวัด ไม่ควรจำกัดอยู่เฉพาะในพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่ง หรือในรูปแบบ Sandbox เหมือนที่เคยทำในอดีต การกระจายโอกาสนี้จะช่วยกระจายเม็ดเงินสู่ภูมิภาคต่างๆ และช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวมได้ดียิ่งขึ้น
การตั้งคณะกรรมการผู้ทรงคุณวุฒิ: รัฐบาลควรจัดตั้งคณะกรรมการพิจารณาเรื่องนี้อย่างจริงจัง โดยรวบรวมผู้แทนจากหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง (เช่น กระทรวงมหาดไทย, กระทรวงการคลัง, กรมที่ดิน, กระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา) ภาคเอกชน (สมาคมอสังหาริมทรัพย์, หอการค้า) ภาคประชาสังคม และผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมาย เพื่อร่วมกันกำหนดข้อบังคับ กฎระเบียบ และมาตรการป้องกันผลกระทบเชิงลบที่อาจเกิดขึ้น
การพิจารณาวีซ่าระยะยาวที่เอื้อต่อการลงทุน: เพื่อดึงดูดกลุ่มผู้เกษียณอายุ และผู้ที่ต้องการพำนักระยะยาว ควรพิจารณาควบคู่ไปกับการออกวีซ่าระยะยาวสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะช่วยเพิ่มความน่าสนใจและสร้างแรงจูงใจในการตัดสินใจ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ ในประเทศไทย
การดำเนินการเหล่านี้จะช่วยสร้างกรอบการทำงานที่โปร่งใส ชัดเจน และเป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย ทำให้ชาวต่างชาติสามารถ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย และรัฐก็สามารถเก็บเกี่ยวผลประโยชน์ได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย
ผลกระทบเชิงบวกที่คาดหวัง: มากกว่าแค่การเพิ่มยอดขาย
หากเราสามารถปลดล็อกข้อจำกัดทางกฎหมายให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างมีระบบ ผลกระทบเชิงบวกที่จะเกิดขึ้นกับเศรษฐกิจไทยนั้นมีมากกว่าแค่การเพิ่มยอดขายของภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างแน่นอน
กระตุ้นเศรษฐกิจและ GDP: เม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติที่ไหลเข้าสู่ตลาดบ้านจัดสรร จะสร้างการหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจอย่างมหาศาล ไม่ว่าจะเป็นเงินค่าซื้อบ้าน ค่าโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ ค่าตกแต่ง ค่าเฟอร์นิเจอร์ และค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวันของชาวต่างชาติที่เข้ามาพำนัก ซึ่งจะส่งผลให้ GDP ของประเทศเติบโตขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
ดึงดูดเงินตราต่างประเทศ: การเปิดทางนี้จะเป็นอีกหนึ่งกลไกสำคัญในการดึงดูดเงินตราต่างประเทศเข้าสู่ประเทศ เทียบเท่ากับธุรกิจส่งออกและการท่องเที่ยว ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการเสริมสร้างเสถียรภาพทางการเงินของประเทศ
สร้างงานและกระจายรายได้: ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นอุตสาหกรรมที่มีห่วงโซ่อุปทานที่กว้างขวาง การเติบโตของตลาดบ้านจัดสรรจะสร้างงานในหลายภาคส่วน ตั้งแต่แรงงานก่อสร้าง ผู้ผลิตวัสดุก่อสร้าง ธุรกิจตกแต่งภายใน สถาปนิก ผู้รับเหมา ไปจนถึงธุรกิจบริการต่างๆ เช่น ร้านอาหาร โรงแรม และธุรกิจค้าปลีก ซึ่งจะช่วยกระจายรายได้ไปสู่คนในท้องถิ่นอย่างทั่วถึง
เพิ่มรายได้จากภาษี: การทำให้ธุรกรรมการซื้อขายโปร่งใสและถูกต้องตามกฎหมาย จะช่วยให้รัฐสามารถจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ไม่ว่าจะเป็นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือภาษีเงินได้จากการให้เช่า (หากมีการให้เช่า) ซึ่งเงินภาษีเหล่านี้สามารถนำไปพัฒนาประเทศได้ต่อไป
ยกระดับคุณภาพชีวิตและมาตรฐานการบริการ: การเข้ามาของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มผู้เกษียณอายุ มักจะมองหาที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพและบริการที่ดี สิ่งนี้จะผลักดันให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์พัฒนาโครงการและบริการให้ได้มาตรฐานสากล ซึ่งเป็นประโยชน์ต่อผู้บริโภคชาวไทยด้วยเช่นกัน
ลดความเสี่ยงจากการใช้นอมินี: การแก้ไขกฎหมายจะช่วยขจัดปัญหาการใช้นอมินีที่แฝงไปด้วยความเสี่ยงและปัญหาทางกฎหมาย ทำให้การถือครองอสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติในไทยเป็นไปอย่างถูกต้อง โปร่งใส และสร้างความมั่นใจให้กับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย
อนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย 2025 และเส้นทางข้างหน้า
เมื่อมองไปข้างหน้าถึงปี 2025 และหลังจากนั้น ผมเชื่อว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจะยังคงเผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยภายในและภายนอกอย่างต่อเนื่อง การที่เราจะก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ จำเป็นต้องอาศัยวิสัยทัศน์ที่กว้างไกล และการตัดสินใจเชิงนโยบายที่กล้าหาญและทันท่วงที การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมาย ถือเป็นหนึ่งในนโยบายสำคัญที่สามารถสร้างแรงกระเพื่อมเชิงบวกได้อย่างมหาศาล
แน่นอนว่าทุกการเปลี่ยนแปลงย่อมมาพร้อมกับความกังวล สิ่งที่รัฐบาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องต้องทำคือ การสร้างสมดุลระหว่างผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจและการปกป้องผลประโยชน์ของชาติและประชาชน โดยการกำหนดเงื่อนไขที่รัดกุม การสื่อสารที่ชัดเจน และการสร้างความเข้าใจที่ถูกต้องให้กับสาธารณชน
ในฐานะที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ ผมได้เห็นถึงศักยภาพอันมหาศาลของประเทศไทยในการเป็นจุดหมายปลายทางสำหรับชาวต่างชาติ ไม่ว่าจะเป็นด้านวัฒนธรรม ค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล การบริการทางการแพทย์ที่เป็นเลิศ และอัธยาศัยไมตรีของผู้คน ปัจจัยเหล่านี้ล้วนเป็นแต้มต่อสำคัญที่เรามีอยู่ การปลดล็อกกฎหมายจะช่วยเสริมสร้างแต้มต่อเหล่านี้ให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น และทำให้ประเทศไทยก้าวขึ้นเป็นผู้นำในตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติในภูมิภาคนี้ได้อย่างเต็มภาคภูมิ
ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องพิจารณาเรื่องนี้อย่างจริงจังและรอบด้าน ด้วยความรู้และประสบการณ์ที่ผมสั่งสมมา ผมเชื่อมั่นว่าการปรับปรุงกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทย เพื่อเปิดประตูต้อนรับนักลงทุนและผู้พำนักชาวต่างชาติให้สามารถเป็นเจ้าของบ้านจัดสรรได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย จะเป็นก้าวสำคัญที่ไม่เพียงแต่ช่วยฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังเป็นการวางรากฐานที่แข็งแกร่งสำหรับการเติบโตทางเศรษฐกิจของชาติในระยะยาว
จึงขอเชิญชวนทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคประชาชน มาร่วมกันหารือและกำหนดแนวทางที่ชัดเจนและเป็นประโยชน์ร่วมกัน เพื่อให้วิสัยทัศน์ในการยกระดับประเทศไทยให้เป็น “World Best Second Homes” บรรลุผลสำเร็จได้ในเร็ววัน มาร่วมกันสร้างโอกาสใหม่ๆ ให้กับอสังหาริมทรัพย์ไทยและเศรษฐกิจชาติไปด้วยกันเถิด.
