ปลดล็อกศักยภาพ: ทำไมการเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรคือฟันเฟืองสำคัญขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยยุคใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นภูมิทัศน์ของตลาดแห่งนี้พลิกผันมาหลายครั้ง จากยุครุ่งเรืองสู่ความท้าทายที่ซับซ้อนยิ่งขึ้นในปัจจุบัน สถานการณ์เศรษฐกิจโลกและปัจจัยภายในประเทศหลายประการได้ผลักดันให้เราต้องคิดนอกกรอบและแสวงหาโอกาสใหม่ ๆ อย่างจริงจัง วันนี้ ผมขอชวนทุกท่านมาร่วมพิจารณาข้อเสนอที่อาจพลิกโฉมตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจของประเทศไทยไปอย่างสิ้นเชิง นั่นคือการเปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรได้อย่างเป็นรูปธรรมและถูกต้องตามกฎหมาย
ภาคอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันกำลังเผชิญกับพายุเศรษฐกิจที่โหมกระหน่ำอย่างหนักหน่วง ไม่ว่าจะเป็นผลพวงจากวิกฤตการณ์โควิด-19 ที่กินเวลายาวนาน ตามมาด้วยความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ทั่วโลกที่ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจมหภาค ตลาดภายในประเทศอ่อนแอลงด้วยภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคไทยลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ประกอบกับการก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างเต็มรูปแบบ ส่งผลให้แรงงานและโครงสร้างประชากรเปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก ปัจจัยเหล่านี้ล้วนฉุดรั้งศักยภาพการเติบโตของเศรษฐกิจไทยและตลาดที่อยู่อาศัยที่เคยคึกคักให้ซบเซาลงอย่างเห็นได้ชัด ผู้ประกอบการหลายรายต้องแบกรับภาระสต็อกที่เพิ่มขึ้น และหลายโครงการต้องชะลอหรือเลื่อนการพัฒนาออกไปอย่างไม่มีกำหนด
วิกฤตโอกาส: เสียงสะท้อนจากภาคตะวันออก
ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ เสียงเรียกร้องจากภาคอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคตะวันออก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในจังหวัดชลบุรีและระยอง ซึ่งเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์สำคัญอย่างระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ได้จุดประกายความหวังครั้งใหม่ ผู้ประกอบการในพื้นที่ได้รวมตัวกันเสนอให้รัฐบาลพิจารณาแก้ไขกฎหมาย เพื่ออนุญาตให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรได้ ซึ่งเชื่อว่าจะเป็นกลไกสำคัญในการฟื้นฟูเศรษฐกิจและสร้างความเข้มแข็งให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์โดยรวม ข้อเสนอนี้ไม่ใช่แค่การแก้ปัญหาเฉพาะหน้า แต่เป็นการมองไปข้างหน้าเพื่อปลดล็อกศักยภาพที่ประเทศไทยมีมาอย่างยาวนานในฐานะจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดใจสำหรับชาวต่างชาติ
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ไลฟแอนด์ ลีฟวิ่ง จำกัด และอดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ได้ย้ำถึงความจำเป็นเร่งด่วนในประเด็นนี้มาโดยตลอด ท่านมองว่าประเทศไทยมีศักยภาพที่จะเป็น “World Best Second Homes” สำหรับชาวต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มผู้เกษียณอายุหรือผู้ที่ต้องการมาพำนักระยะยาว หากสามารถเปิดช่องทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรได้อย่างถูกกฎหมาย จะเป็นการดึงดูดเม็ดเงินลงทุนมหาศาลเข้าสู่ประเทศ กระตุ้น GDP และสร้างการหมุนเวียนทางเศรษฐกิจในหลากหลายภาคส่วน ไม่ใช่เพียงแค่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังรวมถึงการท่องเที่ยว บริการ และการค้าปลีก ซึ่งทั้งหมดจะช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตของคนไทยในวงกว้าง
เจาะลึกข้อเสนอ: กลไกและเงื่อนไขสู่การปฏิบัติจริง
ข้อเสนอที่ถูกนำเสนอจากผู้ประกอบการในภาคตะวันออกนั้นไม่ได้ปราศจากกรอบและเงื่อนไขที่รัดกุม แต่กลับคำนึงถึงความสมดุลระหว่างผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจและความมั่นคงของชาติอย่างรอบด้าน โดยมีประเด็นสำคัญดังนี้:
การถือครองกรรมสิทธิ์แบบมีสัดส่วน: เสนอให้ใช้โมเดลเดียวกับการถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) ซึ่งอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวมของโครงการ ซึ่งเป็นแนวทางที่ประสบความสำเร็จมาแล้วและสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนต่างชาติ
ข้อจำกัดด้านขนาดที่ดิน: กำหนดพื้นที่สำหรับการถือครองบ้านจัดสรรที่ชัดเจน เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา ซึ่งเป็นขนาดที่เหมาะสมกับการอยู่อาศัยส่วนบุคคล และเป็นการป้องกันการกว้านซื้อที่ดินจำนวนมากเพื่อการเก็งกำไร
กรอบเวลาทดลองและประเมินผล: เสนอให้มีระยะเวลาดำเนินการนำร่อง 3-5 ปี เพื่อประเมินผลตอบรับและผลกระทบที่เกิดขึ้นอย่างรอบด้าน ก่อนจะพิจารณาปรับปรุงหรือขยายผลต่อไป
สิ่งที่สำคัญยิ่งกว่านั้นคือ การทำให้สิ่งที่เคยอยู่ใต้ดินขึ้นมาอยู่บนดิน ปฏิเสธไม่ได้ว่าในปัจจุบันมีการใช้ “นอมินี” หรือการให้คนไทยถือครองกรรมสิทธิ์แทนชาวต่างชาติอยู่แล้ว ซึ่งเป็นช่องโหว่ทางกฎหมายที่นำไปสู่ปัญหาและข้อพิพาทมากมายในอนาคต หากเราทำให้การต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรเป็นสิ่งที่ถูกกฎหมายและโปร่งใส จะช่วยขจัดปัญหาเหล่านี้ สร้างความมั่นคงทางกฎหมายให้กับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย และยังสามารถจัดเก็บภาษีและควบคุมได้ง่ายขึ้นอีกด้วย นอกจากนี้ การมีกฎหมายที่ชัดเจนยังจะเป็นการสร้างความน่าเชื่อถือให้กับประเทศไทยในสายตานักลงทุนและผู้ที่ต้องการมาพำนักระยะยาว ซึ่งจะช่วยส่งเสริมภาพลักษณ์ด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในระดับสากล
ผลกระทบทางเศรษฐกิจ: พลังขับเคลื่อนแห่งการเติบโต
การเปิดประตูให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรได้นั้น ไม่ได้เป็นเพียงแค่การช่วยพยุงภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังเป็นการจุดชนวนเครื่องยนต์ทางเศรษฐกิจในหลากหลายมิติ:
เงินทุนไหลเข้ามหาศาล: หากมีชาวต่างชาติมาซื้อบ้านจัดสรรในโครงการต่าง ๆ นับแสนหลัง ด้วยราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาทต่อหลัง จะทำให้เม็ดเงินหลายแสนล้านบาทไหลเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจไทยโดยตรง ซึ่งจะช่วยกระตุ้น GDP ให้กลับมาผงกหัวขึ้นได้อย่างรวดเร็ว
กระตุ้นธุรกิจต่อเนื่อง: การซื้อบ้านหนึ่งหลังไม่ใช่แค่การซื้อตัวบ้าน แต่ยังรวมถึงการใช้จ่ายในการตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า บริการดูแลสวน ทำความสะอาด รวมถึงการจับจ่ายใช้สอยในชีวิตประจำวันของชาวต่างชาติที่เข้ามาพำนัก ซึ่งจะส่งผลดีต่อธุรกิจก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง ร้านค้าปลีก ร้านอาหาร โรงพยาบาล และบริการอื่น ๆ อีกมากมาย
สร้างงานและกระจายรายได้: การลงทุนและการใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นย่อมนำไปสู่การสร้างงานในหลายภาคส่วน ไม่ว่าจะเป็นแรงงานก่อสร้าง พนักงานในธุรกิจบริการ ผู้ดูแลอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนอาชีพที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยวและการค้า ซึ่งจะช่วยลดปัญหาการว่างงานและกระจายรายได้ไปสู่คนในท้องถิ่น
เพิ่มรายได้ภาครัฐ: เมื่อการซื้อขายเป็นไปอย่างถูกกฎหมาย รัฐบาลจะสามารถจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ไม่ว่าจะเป็นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีการโอน หรือภาษีอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง ซึ่งจะนำมาใช้พัฒนาประเทศและดูแลสวัสดิการของประชาชนต่อไป
จากประสบการณ์ของผม พบว่าชาวต่างชาติจำนวนมากโดยเฉพาะในกลุ่มผู้เกษียณอายุจากยุโรป อเมริกา จีน และญี่ปุ่น ต่างมองหาที่อยู่อาศัยในประเทศไทย โดยเฉพาะในเมืองตากอากาศยอดนิยมอย่างภูเก็ต เชียงใหม่ พัทยา และหัวหิน พวกเขาไม่ได้มองหาแค่ที่พักอาศัยชั่วคราว แต่ต้องการ “บ้าน” ที่สามารถใช้ชีวิตได้อย่างสบายใจและมั่นคง ซึ่งการเช่าระยะยาวเพียง 30 ปี อาจไม่ตอบโจทย์ความต้องการนี้ การเปิดโอกาสให้ครอบครองกรรมสิทธิ์จะทำให้พวกเขารู้สึกผูกพันและลงทุนในประเทศไทยมากขึ้น
การบริหารจัดการความกังวลและแนวทางการสร้างความยั่งยืน
แน่นอนว่าทุกการเปลี่ยนแปลงย่อมมาพร้อมกับคำถามและความกังวล ซึ่งต้องได้รับการพิจารณาอย่างรอบคอบจากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทุกฝ่าย:
ความกังวลเรื่องการเก็งกำไรและการขึ้นราคา: มีความกังวลว่าการเข้ามาของชาวต่างชาติอาจผลักดันให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นจนคนไทยไม่สามารถซื้อหาได้ ซึ่งเป็นเรื่องที่ต้องวางมาตรการควบคุม เช่น การจำกัดสัดส่วนการถือครอง การกำหนดเงื่อนไขการขายต่อ หรือการจัดสรรพื้นที่ที่ชัดเจนเพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบต่อตลาดท้องถิ่น
ความมั่นคงของที่ดิน: ข้อเสนอเน้นย้ำว่าควรจำกัดเฉพาะโครงการบ้านจัดสรร ไม่ใช่ที่ดินเปล่า เพื่อป้องกันการเข้ามาครอบครองที่ดินจำนวนมาก ซึ่งจะช่วยรักษาความมั่นคงของทรัพยากรที่ดินของประเทศ
การตั้งคณะกรรมการพิจารณา: ผู้ประกอบการในชลบุรีเองก็เสนอให้รัฐบาลจัดตั้งคณะกรรมการหรือคณะอนุกรรมการ โดยนำหน่วยงานที่เกี่ยวข้องทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคประชาสังคม รวมถึงผู้ที่อาจมีมุมมองที่แตกต่างกัน มาร่วมหารือและกำหนดข้อกำหนด ข้อระเบียบที่ชัดเจน เพื่อให้การดำเนินการเป็นไปอย่างรอบคอบและโปร่งใส โดยมีที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์และผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่ดินสำหรับชาวต่างชาติให้คำแนะนำอย่างใกล้ชิด
กระจายโอกาส ไม่จำกัดเฉพาะพื้นที่: แม้ข้อเสนอจะมาจากภาคตะวันออก แต่ไม่ควรกำหนดให้การซื้อขายจำกัดอยู่แค่ในเขต EEC เท่านั้น ควรเปิดโอกาสให้มีการกระจายการลงทุนไปทั่วประเทศ เพื่อสร้างการกระจายรายได้และกระตุ้นเศรษฐกิจในภูมิภาคต่าง ๆ อย่างทั่วถึง เช่นในโครงการบ้านจัดสรร 1 โครงการ อาจเริ่มต้นจากการให้ต่างชาติซื้อได้ในสัดส่วน 5-10% ก่อน แล้วค่อยประเมินและขยายผลต่อไป
ในหลายประเทศทั่วโลกก็มีการอนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้ภายใต้เงื่อนไขที่แตกต่างกันไป การศึกษาและเรียนรู้จากแนวปฏิบัติสากล เช่น โมเดล Malaysia My Second Home (MM2H) หรือกฎระเบียบการซื้อบ้านของชาวต่างชาติในสิงคโปร์หรือออสเตรเลีย สามารถนำมาปรับใช้ให้เข้ากับบริบทของประเทศไทยได้ โดยคำนึงถึงผลประโยชน์สูงสุดของคนไทยเป็นหลัก
ก้าวต่อไป: การรวมพลังเพื่ออนาคตของประเทศไทย
ในฐานะที่ผมอยู่ในวงการนี้มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่านี่คือช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการพิจารณาข้อเสนอนี้อย่างจริงจัง กำลังซื้อภายในประเทศที่อ่อนแอลงทำให้ตลาดล่างในกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาทเผชิญกับความท้าทายอย่างมาก หากไม่มีกลไกใหม่ ๆ เข้ามาช่วยขับเคลื่อน เราอาจเห็นการชะลอตัวที่ยาวนานกว่าที่คาดการณ์ไว้ การเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรเป็นเหมือนการฉีดวัคซีนกระตุ้นเศรษฐกิจครั้งใหญ่ ที่จะช่วยสร้างภูมิคุ้มกันและขับเคลื่อนให้ประเทศก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
เราต้องการนโยบายรัฐบาลที่ชัดเจน กล้าหาญ และมองการณ์ไกล เพื่อปลดล็อกศักยภาพที่ซ่อนอยู่ของประเทศไทย สิ่งนี้ไม่เพียงแต่จะช่วยฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์และกระตุ้นเศรษฐกิจเท่านั้น แต่ยังเป็นการสร้างโอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรและยั่งยืนให้กับประเทศในระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติที่กำลังจับตามองประเทศไทยอย่างใกล้ชิด
ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องรวมพลังกัน ทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน นักวิชาการ และประชาชน ต้องมาร่วมกันสร้างสรรค์กฎหมายที่ตอบโจทย์อนาคตของชาติ เพื่อให้ประเทศไทยสามารถช่วงชิงโอกาสและผงาดขึ้นเป็นจุดหมายปลายทางของการลงทุนและการอยู่อาศัยระดับโลกได้อย่างแท้จริง
หากท่านผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในโอกาสที่สำคัญนี้ ต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับกฎหมายที่ดินสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย หรือต้องการคำแนะนำจากที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ผู้เชี่ยวชาญ เพื่อทำความเข้าใจถึงแนวทางและโอกาสในการลงทุนในตลาดที่อยู่อาศัยของไทยที่กำลังจะเปลี่ยนแปลงไปในอนาคตอันใกล้นี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อขอรับคำปรึกษา เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนการเติบโตและความสำเร็จของท่านไปพร้อมกับประเทศไทย
