โอกาสทองของอสังหาฯ ไทย: ปลดล็อกต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ทางรอดและประตูสู่การเติบโตอย่างยั่งยืนในยุค 2025+
ในฐานะที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ประจักษ์ถึงวัฏจักรแห่งการเปลี่ยนแปลงและความท้าทายที่ภาคธุรกิจนี้ต้องเผชิญมาโดยตลอด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในห้วงเวลาปัจจุบันที่ประเทศไทยกำลังเผชิญกับคลื่นลมแห่งเศรษฐกิจที่ถาโถมเข้ามา ไม่ว่าจะเป็นปัญหาหนี้ครัวเรือนพุ่งสูง กำลังซื้อภายในประเทศที่อ่อนแรง และสังคมผู้สูงอายุที่ก้าวเข้ามาอย่างรวดเร็ว ปัจจัยเหล่านี้ได้สร้างแรงกดดันมหาศาลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางและล่าง ทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งมองหาทางออกใหม่ๆ เพื่อพยุงธุรกิจและขับเคลื่อนอุตสาหกรรมให้ก้าวพ้นวิกฤตนี้
หนึ่งในข้อเสนอสำคัญที่ได้รับการพูดถึงและผลักดันอย่างจริงจังในขณะนี้ โดยเฉพาะจากผู้ประกอบการในพื้นที่ภาคตะวันออก ซึ่งเป็นประตูสู่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) คือการพิจารณาแก้ไขกฎหมายเพื่อ เปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย นี่ไม่ใช่เพียงแค่การ “แก้กฎหมาย” ธรรมดา แต่เป็นข้อริเริ่มเชิงยุทธศาสตร์ที่สามารถพลิกโฉมภูมิทัศน์ของอสังหาริมทรัพย์ไทย และอาจเป็นกุญแจสำคัญในการปลดล็อกศักยภาพทางเศรษฐกิจของประเทศในภาพรวม
วิกฤตการณ์ที่บีบคั้น: ทำไมเราต้องมองหาทางออกใหม่?
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับสถานการณ์ที่ซับซ้อนและท้าทายอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน นับตั้งแต่การระบาดใหญ่ของโควิด-19 ในปี 2563 จนถึงปัจจุบัน เศรษฐกิจไทยฟื้นตัวอย่างช้าๆ อันเป็นผลพวงจากปัจจัยทั้งภายในและภายนอก ไม่ว่าจะเป็นความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ หรือแม้แต่ปัญหาโครงสร้างภายในประเทศ เช่น อัตราเงินเฟ้อที่ส่งผลกระทบต่อต้นทุนการก่อสร้าง และที่สำคัญที่สุดคือปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงแตะระดับ 90% ของ GDP ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของคนไทย การเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยกลายเป็นเรื่องยากลำบากสำหรับผู้บริโภคจำนวนมาก ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงขึ้นอย่างน่าวิตก
ในภาวะเช่นนี้ โครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ รวมถึงสต็อกเก่าที่ยังค้างอยู่ในตลาด จึงประสบปัญหาในการระบายออก ผู้ประกอบการจำนวนมากต้องแบกรับภาระดอกเบี้ย ต้นทุนการบริหารจัดการ และความไม่แน่นอนของตลาด การพึ่งพากำลังซื้อภายในประเทศเพียงอย่างเดียวจึงไม่เพียงพออีกต่อไป นี่คือจุดที่แนวคิดเรื่อง ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้กลายเป็นประเด็นที่ได้รับความสนใจอย่างมาก เพราะเชื่อว่าจะสามารถนำเม็ดเงินลงทุนมหาศาลจากต่างประเทศเข้ามาช่วยเติมเต็มช่องว่างที่กำลังซื้อในประเทศขาดหายไป
ข้อเสนอจากภาคตะวันออก: การพลิกวิกฤตให้เป็นโอกาส
ภาคตะวันออกของไทย ไม่ว่าจะเป็น ชลบุรี ระยอง หรือพัทยา ถือเป็นหัวใจสำคัญของการท่องเที่ยวและการลงทุน โดยเฉพาะในโครงการ EEC ซึ่งดึงดูดนักลงทุนต่างชาติและกลุ่มคนทำงานที่มีศักยภาพจำนวนมากเข้ามาในพื้นที่ ทำให้พื้นที่เหล่านี้มีความเหมาะสมอย่างยิ่งในการเป็น “แซนด์บ็อกซ์” หรือพื้นที่นำร่องสำหรับการเปิดให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ ผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ชลบุรีและระยอง และอดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ผลักดันแนวคิด “Thailand World Best Second Homes” มาอย่างต่อเนื่อง โดยเสนอให้มีการแก้ไขกฎหมาย เพื่อให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในบ้านจัดสรรได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย แทนที่จะต้องพึ่งพาโครงสร้าง “นอมินี” ซึ่งเป็นที่ทราบกันดีว่าแพร่หลายอยู่ในปัจจุบัน ข้อเสนอหลักๆ ประกอบด้วยการกำหนดโควตาการถือครอง เช่น เริ่มต้นที่ 49% ของจำนวนยูนิตในโครงการ เช่นเดียวกับการถือครองคอนโดมิเนียม กำหนดขนาดที่ดินไม่เกิน 100 ตารางวา และจำกัดระยะเวลาการซื้อ-ขายภายใน 3-5 ปี เพื่อประเมินผลกระทบ ข้อเสนอนี้สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการเร่งด่วนในการดึงเม็ดเงินจากต่างชาติ ซึ่งหากเกิดขึ้นจริงและมีประสิทธิภาพ ก็อาจทำให้ GDP ของประเทศกลับมาเติบโตได้อีกครั้งอย่างรวดเร็ว
ทำไม “การทำให้ถูกกฎหมาย” จึงสำคัญกว่าการเพิกเฉยต่อ “นอมินี”?
ประเด็นเรื่อง “นอมินี” หรือการใช้คนไทยเป็นตัวแทนในการถือครองอสังหาริมทรัพย์แทนชาวต่างชาติไม่ใช่เรื่องใหม่ และเป็น “สิ่งที่รู้กัน” ในวงการมาอย่างยาวนาน แม้จะผิดกฎหมายแต่ก็ยังคงมีอยู่แพร่หลาย ซึ่งก่อให้เกิดปัญหาตามมามากมาย ทั้งความไม่โปร่งใส การหลีกเลี่ยงภาษี และความเสี่ยงทางกฎหมายสำหรับทั้งชาวต่างชาติและคนไทยเอง ดังที่เคยมีกรณีที่คู่สมรสชาวไทยนำบ้านไปจำนองหรือขายโดยพลการ ทำให้ชาวต่างชาติผู้เป็นเจ้าของตัวจริงต้องเสียสิทธิ์ไป การปล่อยให้ปัญหานี้ดำรงอยู่ต่อไปจึงไม่ใช่ทางออกที่ยั่งยืน
การทำให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมายภายใต้กรอบที่ชัดเจน จะนำมาซึ่งความโปร่งใสและประโยชน์มหาศาลต่อประเทศ ตัวอย่างเช่น:
เม็ดเงินลงทุนตรง: ดึงดูดเงินลงทุนจากต่างชาติเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจโดยตรง ทำให้เกิดการหมุนเวียนในภาคการก่อสร้าง แรงงาน วัสดุอุปกรณ์ และธุรกิจเกี่ยวเนื่อง
รายได้จากภาษี: การซื้อขายที่ถูกต้องจะนำไปสู่การจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ซึ่งจะเพิ่มรายได้เข้ารัฐอย่างมหาศาล
การกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวม: เมื่อชาวต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัยจริง ย่อมเกิดการจับจ่ายใช้สอยในชีวิตประจำวัน ทั้งค่าครองชีพ การท่องเที่ยว การศึกษา สาธารณสุข และบริการต่างๆ ซึ่งจะกระตุ้นเศรษฐกิจท้องถิ่นและยกระดับคุณภาพชีวิตของคนในพื้นที่นั้นๆ โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวและเมืองรอง
ยกระดับมาตรฐานอสังหาริมทรัพย์: การแข่งขันเพื่อดึงดูดตลาดต่างชาติจะผลักดันให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพ มาตรฐานสากล และดีไซน์ที่หลากหลายมากขึ้น ตอบโจทย์ตลาด อสังหาริมทรัพย์หรู และ บ้านตากอากาศ ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
เงื่อนไขและข้อควรพิจารณาเพื่อความสำเร็จอย่างยั่งยืน
แน่นอนว่าการเปลี่ยนแปลงกฎหมายครั้งสำคัญนี้ ย่อมต้องมีการหารือและกำหนดเงื่อนไขอย่างรอบคอบ เพื่อป้องกันผลกระทบที่ไม่พึงประสงค์ และสร้างสมดุลระหว่างผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจกับการรักษาผลประโยชน์ของชาติ ดังที่นายวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ได้เสนอให้มีการจัดตั้งคณะกรรมการจากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน ภาคประชาสังคม และแม้แต่กลุ่มผู้ที่ไม่เห็นด้วย เพื่อร่วมกันพิจารณากำหนดข้อจำกัดและกติกาที่เหมาะสม ผมมองว่าคณะกรรมการชุดนี้ควรพิจารณาในประเด็นสำคัญดังนี้:
ประเภทอสังหาริมทรัพย์: ควรจำกัดเฉพาะ บ้านจัดสรร หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่มีมูลค่าสูงเท่านั้น ไม่ควรรวมถึงที่ดินเปล่า หรือที่อยู่อาศัยในตลาดระดับล่างที่อาจส่งผลกระทบต่อราคาและโอกาสในการมีบ้านของคนไทย
โควตาการถือครอง: การเริ่มต้นด้วยโควตา 5-10% หรือสูงสุด 49% ในแต่ละโครงการ ถือเป็นแนวทางที่ระมัดระวังและสามารถประเมินผลได้ หากผลตอบรับดี อาจพิจารณาเพิ่มสัดส่วนในอนาคต แต่ควรมีเพดานสูงสุดที่เหมาะสม
ขนาดที่ดิน: การจำกัดขนาดที่ดินสำหรับ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา จะช่วยลดความกังวลเรื่องการถือครองที่ดินขนาดใหญ่
พื้นที่เป้าหมาย: แม้ว่าภาคตะวันออกจะเป็นพื้นที่นำร่องที่มีศักยภาพ แต่ก็ไม่ควรจำกัดเฉพาะในเขต EEC เท่านั้น ควรพิจารณาขยายโอกาสไปยังพื้นที่ท่องเที่ยวสำคัญอื่นๆ ทั่วประเทศ เพื่อกระจายรายได้และกระตุ้นเศรษฐกิจในวงกว้าง
การกำกับดูแลและภาษี: ต้องมีระบบการกำกับดูแลที่เข้มงวด โปร่งใส และมีประสิทธิภาพ รวมถึงโครงสร้างภาษีที่ชัดเจนและเป็นธรรม เพื่อให้เกิดการจ่ายภาษีอย่างถูกต้อง และป้องกันการเก็งกำไรจนเกิดฟองสบู่
การเชื่อมโยงกับนโยบายอื่น: ควรผนวกเข้ากับนโยบายด้านการส่งเสริมการลงทุน การท่องเที่ยวระยะยาว (Long-Term Visa) และการดึงดูดผู้มีทักษะสูง (Digital Nomads) เพื่อสร้างแพ็คเกจที่น่าสนใจครบวงจรสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการมาพำนักและลงทุนในไทย
เปรียบเทียบกับนานาชาติ: ศึกษาโมเดลจากประเทศอื่นๆ ที่ประสบความสำเร็จในการดึงดูด นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้พำนักระยะยาวจากต่างชาติ ว่ามีมาตรการหรือกฎหมายใดที่สามารถนำมาปรับใช้ได้ เพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของไทย
กลุ่มเป้าหมายที่มีศักยภาพ: การเจาะตลาดที่ใช่
เมื่อพูดถึง ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร เรากำลังมองหากลุ่มเป้าหมายที่หลากหลายและมีศักยภาพสูง:
กลุ่มผู้เกษียณอายุ (Retirees): ประเทศไทยได้รับการจัดอันดับให้เป็นหนึ่งในประเทศที่น่าอยู่ที่สุดสำหรับผู้เกษียณอายุ ด้วยค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล การบริการทางการแพทย์ที่ดีเยี่ยม และวัฒนธรรมที่อบอุ่น หากสามารถถือครองบ้านได้ จะยิ่งเพิ่มแรงจูงใจให้เข้ามาพำนักระยะยาว
กลุ่มนักลงทุนต่างชาติ: สำหรับกลุ่มนี้ สิ่งที่สำคัญคือ ผลตอบแทนการลงทุนอสังหาฯ ที่คุ้มค่า และโอกาสในการสร้างมูลค่าเพิ่มของสินทรัพย์ การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ประเภทบ้านจัดสรรในทำเลทอง เช่น พัทยา ภูเก็ต หรือหัวหิน สามารถเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ
กลุ่มผู้ทำงานระยะไกล (Digital Nomads) และผู้บริหารต่างชาติ: การที่สามารถเป็นเจ้าของบ้านพักตากอากาศหรือบ้านที่อยู่อาศัยในไทย จะช่วยสร้างความมั่นคงและจูงใจให้เข้ามาทำงานและใช้ชีวิตในไทยได้นานขึ้น
ครอบครัวที่ต้องการมีบ้านหลังที่สอง: สำหรับชาวต่างชาติที่มาทำธุรกิจหรือมีครอบครัวในไทย การมีสิทธิเป็นเจ้าของบ้านจัดสรรจะช่วยให้พวกเขารู้สึกมั่นคงและเป็นส่วนหนึ่งของสังคมไทยมากยิ่งขึ้น
การสื่อสารและทำการตลาดที่ตรงกลุ่มเป้าหมายเหล่านี้ โดยเน้นย้ำถึงข้อได้เปรียบของประเทศไทยในฐานะ “World Best Second Homes” หรือ “ศูนย์กลางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์” จะเป็นกุญแจสำคัญในการดึงดูดเม็ดเงินเข้ามา
คำถามด้านกฎหมายและการแก้ปัญหาเชิงโครงสร้าง
ประเด็นทางกฎหมายคือหัวใจสำคัญของการเปลี่ยนแปลงนี้ ประเทศไทยมีกฎหมายที่ดินที่ค่อนข้างเข้มงวด โดยจำกัดการถือครองที่ดินของคนต่างชาติ ซึ่งเป็นรากฐานของข้อกังวลที่หลายฝ่ายมี การแก้ไขกฎหมายเพื่อให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้ ไม่ได้หมายถึงการยกเลิกข้อจำกัดทั้งหมด แต่เป็นการเพิ่ม “ข้อยกเว้น” ที่มีเงื่อนไขรัดกุม ผมมองว่าการให้สิทธิ “เช่าระยะยาว” (Long-Term Lease) ซึ่งปัจจุบันทำได้สูงสุด 30 ปี อาจไม่เพียงพอสำหรับความต้องการของชาวต่างชาติที่ต้องการความมั่นคงและสิทธิ์ในการจัดการทรัพย์สินอย่างแท้จริง การอนุญาตให้ถือครองกรรมสิทธิ์ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนดจึงเป็นแนวทางที่ตอบโจทย์กว่าในระยะยาว และยังสอดคล้องกับแนวปฏิบัติของหลายประเทศที่เปิดรับการลงทุนจากต่างชาติ
บทบาทของ ที่ปรึกษากฎหมายอสังหาฯ จะยิ่งมีความสำคัญมากขึ้นในการให้คำแนะนำแก่ทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อต่างชาติ เพื่อให้มั่นใจว่าการดำเนินการทุกขั้นตอนเป็นไปตามกฎหมาย และป้องกันปัญหาในอนาคต
ก้าวต่อไป: การลงมือทำอย่างชาญฉลาด
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรม ผมเชื่อว่านี่คือช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการพิจารณาข้อเสนอนี้อย่างจริงจัง ด้วยกำลังซื้อในประเทศที่ยังอ่อนแอและสต็อกที่อยู่อาศัยที่รอการระบาย การเปิดประตูให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร สามารถเป็นพลังขับเคลื่อนที่สำคัญ แต่ต้องดำเนินการด้วยความรอบคอบและมีวิสัยทัศน์:
เริ่มจากการทำโครงการนำร่อง: การกำหนดพื้นที่และโครงการนำร่องในระยะแรก เช่น ในพื้นที่ EEC หรือเมืองท่องเที่ยวสำคัญ จะช่วยให้เราสามารถเก็บข้อมูล ประเมินผลกระทบ และปรับปรุงกฎระเบียบให้มีความสมบูรณ์แบบก่อนขยายผลในวงกว้าง
สร้างกฎหมายที่ชัดเจนและเข้าใจง่าย: สิ่งนี้จะสร้างความมั่นใจให้กับ นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ และผู้ซื้อชาวต่างชาติ ว่าการลงทุนในประเทศไทยมีความปลอดภัยและโปร่งใส
สร้างแพลตฟอร์มข้อมูลที่เข้าถึงง่าย: เพื่อให้ชาวต่างชาติสามารถเข้าถึงข้อมูลเกี่ยวกับขั้นตอน กฎหมาย และโอกาสในการ ซื้อบ้านไทยเพื่อต่างชาติ ได้อย่างสะดวก
ให้ความรู้และสร้างความเข้าใจ: แก่ประชาชนทั่วไป เพื่อลดความกังวลและความเข้าใจผิดเกี่ยวกับผลกระทบที่จะเกิดขึ้น
การตัดสินใจในวันนี้เกี่ยวกับ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ไม่ได้เป็นเพียงแค่การแก้ไขกฎหมาย แต่เป็นการกำหนดทิศทางอนาคตของเศรษฐกิจไทยและอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไปอีกหลายปี หากเราสามารถสร้างสมดุลระหว่างผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจและผลประโยชน์ของชาติได้อย่างชาญฉลาด ประเทศไทยจะสามารถก้าวขึ้นเป็นศูนย์กลางของบ้านหลังที่สองและการลงทุนในภูมิภาคได้อย่างแท้จริง และดึงดูดเม็ดเงิน ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่มีมูลค่าสูงเข้ามา พลิกฟื้นเศรษฐกิจและสร้างความมั่งคั่งให้ประเทศชาติได้อย่างยั่งยืน
ได้เวลาแล้วที่เราจะกล้าคิดนอกกรอบและร่วมกันสร้างโอกาสใหม่ๆ
ในฐานะที่เป็นผู้ที่อยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่านี่คือช่วงเวลาสำคัญที่ประเทศไทยจะต้องตัดสินใจอย่างเด็ดเดี่ยวและชาญฉลาด การเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ภายใต้กรอบกติกาที่ชัดเจนและเป็นธรรม ไม่เพียงแต่จะเป็นทางรอดของผู้ประกอบการในวันนี้ แต่ยังเป็นประตูบานสำคัญที่จะนำพาเม็ดเงินลงทุนมหาศาลจากต่างประเทศมาสู่ระบบเศรษฐกิจไทย ช่วยกระตุ้นการจ้างงาน สร้างรายได้ และยกระดับคุณภาพชีวิตของคนไทยในระยะยาว
เราไม่สามารถปล่อยให้ปัญหาเรื่องนอมินีและกฎหมายที่ไม่ทันสมัยฉุดรั้งศักยภาพของประเทศได้อีกต่อไป ถึงเวลาแล้วที่ผู้มีอำนาจทุกภาคส่วนจะร่วมกันพิจารณาข้อเสนอเหล่านี้อย่างจริงจัง และลงมือสร้างกฎกติกาที่ตอบโจทย์โลกยุคใหม่ เพื่อปลดล็อกโอกาสทองที่รออยู่ตรงหน้า
หากท่านเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มองเห็นศักยภาพในตลาดนี้ หรือเป็นผู้สนใจในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ไม่ว่าจะเป็นชาวไทยหรือชาวต่างชาติ อย่าลังเลที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึกและร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนอนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทยไปพร้อมกัน มาสร้างการเติบโตที่ยั่งยืนให้เศรษฐกิจของเรา เพื่อประโยชน์ของทุกคนในวันนี้และวันข้างหน้า!
