การปลดล็อกศักยภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: โอกาสทองจากนโยบายต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในยุคเศรษฐกิจ 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตและวิเคราะห์พลวัตของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ช่วงเฟื่องฟูสู่ความท้าทายในปัจจุบันที่เปรียบเสมือนพายุที่ถาโถมเข้ามาจากหลายทิศทาง ท่ามกลางสถานการณ์ที่กำลังซื้อในประเทศอ่อนแรง หนี้ครัวเรือนพุ่งสูง และเศรษฐกิจโลกผันผวน ข้อเสนอในการปรับแก้กฎหมายเพื่อให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในประเทศไทยได้ถูกกฎหมายและมีประสิทธิภาพ จึงไม่ใช่แค่ทางเลือกหนึ่ง แต่คือ “ความจำเป็นเร่งด่วน” ที่จะพลิกฟื้นและสร้างภูมิคุ้มกันให้กับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ
ประเทศไทยยังคงเป็นจุดหมายปลายทางในฝันของนักลงทุน ผู้เกษียณอายุ และผู้ที่มองหา “บ้านหลังที่สอง” ทว่าข้อจำกัดทางกฎหมายปัจจุบันกลับกลายเป็นกำแพงขวางกั้นเม็ดเงินลงทุนมหาศาลที่พร้อมจะหลั่งไหลเข้ามา การเปิดประตูให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรไม่ใช่เพียงการขายบ้าน แต่คือการลงทุนในอนาคตของชาติ การสร้างงาน การกระตุ้นการบริโภค และการยกระดับโครงสร้างพื้นฐาน ซึ่งเป็นสิ่งที่สำคัญอย่างยิ่งในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยให้ก้าวข้ามความท้าทายในปี 2025 และปีต่อ ๆ ไป
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน: โจทย์ใหญ่ที่รอการแก้ไข
ปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญกับสถานการณ์ที่ซับซ้อนและท้าทายอย่างยิ่ง นับตั้งแต่การระบาดของโควิด-19 ในปี 2563 ตลาดก็ยังคงไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยที่ยังคงเป็นไปอย่างช้า ๆ จากปัจจัยภายในและภายนอกประเทศ เช่น หนี้ครัวเรือนที่สูงถึง 90% ของ GDP (จากข้อมูลล่าสุด) ซึ่งบีบรัดกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างหนัก นอกจากนี้ การก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุยังส่งผลให้โครงสร้างประชากรและพฤติกรรมการบริโภคเปลี่ยนแปลงไป แรงงานลดลง และความต้องการที่อยู่อาศัยรูปแบบเดิม ๆ ก็อาจไม่ตอบโจทย์อีกต่อไป ปัจจัยเหล่านี้รวมกันทำให้ศักยภาพการเติบโตของประเทศอยู่ในเกณฑ์ต่ำ และส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มียอดขายซบเซา
ในฐานะผู้ประกอบการที่ดำเนินธุรกิจในพื้นที่สำคัญอย่างจังหวัดชลบุรีและระยอง ซึ่งเป็นประตูสู่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ผมเห็นถึงภาพที่ชัดเจนของความต้องการที่อยู่อาศัยจากชาวต่างชาติ ทั้งผู้ที่ทำงานในภาคอุตสาหกรรม ผู้เกษียณอายุ และนักลงทุน แต่กลับต้องเผชิญกับข้อจำกัดในการถือครองกรรมสิทธิ์ บ้านจัดสรรในชลบุรี และ บ้านจัดสรรในระยอง ที่มีศักยภาพมากมาย กลับต้องรอคอยผู้ซื้อจากตลาดในประเทศที่มีกำลังซื้อจำกัด สิ่งที่เกิดขึ้นในทางปฏิบัติคือการใช้ “นอมินี” หรือการให้คู่สมรสชาวไทยเป็นผู้ถือครองแทน ซึ่งไม่เพียงแต่เต็มไปด้วยความเสี่ยงทางกฎหมายสำหรับทั้งสองฝ่าย แต่ยังเป็นการปิดกั้นโอกาสในการดึงดูดการลงทุนอสังหาฯต่างชาติอย่างโปร่งใสและยั่งยืน
จากประสบการณ์ตรง ผมเชื่อว่าการแก้ปัญหานี้อย่างตรงจุดจะนำมาซึ่งเม็ดเงินมหาศาลเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ ลองจินตนาการว่าหากมีต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในโครงการทั่วประเทศสัก 100,000 หลัง ในราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาทต่อหลัง จะสามารถสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจได้ถึง 500,000 ล้านบาท ถึง 1 ล้านล้านบาท ซึ่งจะช่วยกระตุ้น GDP และสร้างวงจรเศรษฐกิจหมุนเวียนให้กลับมาคึกคักอีกครั้งอย่างมีนัยสำคัญ
ถอดบทเรียนจากนานาชาติ: เปิดมุมมองสู่การเปิดรับ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร
การพิจารณาแนวทางในการให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรได้นั้น เราไม่จำเป็นต้องเริ่มต้นจากศูนย์ ประเทศต่าง ๆ ทั่วโลกที่มีอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวและอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่ง ต่างก็มีโมเดลและกฎเกณฑ์ที่หลากหลายในการบริหารจัดการการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ
ยกตัวอย่างเช่น มาเลเซีย มีโครงการ Malaysia My Second Home (MM2H) ที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด สิงคโปร์มีข้อจำกัดในการซื้อที่ดิน แต่เปิดโอกาสให้ต่างชาติเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมได้ เช่นเดียวกับประเทศไทยในปัจจุบัน หลายประเทศในยุโรป เช่น สเปน โปรตุเกส กรีซ ก็มีโปรแกรม Golden Visa ที่ผูกโยงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กับการได้มาซึ่งสิทธิพำนักระยะยาว ซึ่งดึงดูดเม็ดเงินลงทุนมหาศาลเข้าสู่ประเทศ
จากบทเรียนเหล่านี้ สิ่งที่สำคัญคือการสร้างกรอบกฎหมายที่ชัดเจน โปร่งใส และสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุนต่างชาติ การกำหนดเงื่อนไขที่เหมาะสม ไม่ว่าจะเป็นสัดส่วนการถือครอง ประเภทอสังหาริมทรัพย์ หรือพื้นที่ที่ได้รับอนุญาต ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยลดความกังวลและเพิ่มแรงจูงใจในการ ลงทุนอสังหาฯ ต่างชาติ ได้อย่างมีประสิทธิภาพ การทำความเข้าใจ กฎหมายที่ดินต่างชาติ ในประเทศอื่นๆ ช่วยให้เราสามารถออกแบบโมเดลที่เหมาะสมกับบริบทของประเทศไทยได้
ข้อเสนอเชิงกลยุทธ์: เส้นทางสู่การปลดล็อกศักยภาพให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร
จากสถานการณ์และความต้องการที่ผมได้กล่าวมา ผมขอสนับสนุนข้อเสนอที่ผลักดันโดยผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในภาคตะวันออกและส่วนกลาง ซึ่งเป็นการผสานมุมมองจากผู้ที่อยู่ในสมรภูมิธุรกิจจริง:
การจัดตั้งคณะกรรมการร่วมเพื่อพิจารณา: สิ่งแรกที่รัฐบาลควรทำคือการจัดตั้งคณะกรรมการเฉพาะกิจ ที่ประกอบด้วยผู้แทนจากภาครัฐ ภาคเอกชน ภาคประชาสังคม และนักวิชาการ รวมถึงผู้ที่มีมุมมองแตกต่างกัน เพื่อเปิดเวทีปรึกษาหารืออย่างรอบด้าน การพิจารณาประเด็นการให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรเป็นเรื่องที่ละเอียดอ่อน จึงต้องอาศัยข้อมูลเชิงลึกและการรับฟังความคิดเห็นจากทุกภาคส่วน เพื่อกำหนดข้อกำหนด ข้อระเบียบ และวิธีการดำเนินงานที่รัดกุมและเป็นธรรม
แนวทางการจำกัดสัดส่วนและประเภทอสังหาริมทรัพย์:
เริ่มจากโควต้าเดียวกับคอนโดมิเนียม: ในระยะเริ่มต้น ควรกำหนดสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรได้ไม่เกิน 49% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดในโครงการ เช่นเดียวกับการถือครองคอนโดมิเนียม นี่จะเป็นจุดเริ่มต้นที่ปลอดภัยและสามารถประเมินผลกระทบได้อย่างใกล้ชิด หลังจากนั้น หากผลตอบรับเป็นไปในทางที่ดี อาจพิจารณาเพิ่มสัดส่วนเป็น 60-70% ในอนาคต
จำกัดประเภทอสังหาริมทรัพย์: ควรจำกัดให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อได้เฉพาะบ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียมเท่านั้น ไม่รวมที่ดินเปล่า เพื่อป้องกันการเก็งกำไรที่ดินและผลกระทบต่อราคาที่ดินของคนไทย
กำหนดขนาดพื้นที่: อาจกำหนดขนาดที่ดินสูงสุดที่อนุญาตให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ได้ เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา เพื่อให้สอดคล้องกับวัตถุประสงค์ของการซื้อเพื่ออยู่อาศัย ไม่ใช่เพื่อการพัฒนาเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่
การจำกัดระยะเวลาและการประเมินผล:
โครงการนำร่องและระยะเวลาประเมิน: ควรให้มีการดำเนินการในระยะเริ่มต้น (Pilot Program) โดยกำหนดระยะเวลาภายใน 3-5 ปี เพื่อประเมินผลตอบรับ ผลกระทบทางเศรษฐกิจและสังคม ก่อนที่จะขยายผลไปยังวงกว้าง การประเมินผลอย่างสม่ำเสมอจะช่วยให้ปรับปรุงและแก้ไขกฎระเบียบให้เหมาะสมกับสถานการณ์ได้
ไม่จำกัดพื้นที่ (No Sandbox): แทนที่จะจำกัดให้ต่างชาติซื้อได้เฉพาะในพื้นที่ Sandbox ใดพื้นที่หนึ่ง ควรเปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรได้ในโครงการที่กระจายไปทั่วประเทศ หรืออย่างน้อยในพื้นที่ที่มีศักยภาพสูง เช่น เขต EEC (ชลบุรี, ระยอง, ฉะเชิงเทรา), แหล่งท่องเที่ยวสำคัญ (ภูเก็ต, สมุย, เชียงใหม่) เพื่อกระจายรายได้และลดความเหลื่อมล้ำ
แก้ปัญหา “นอมินี” ให้ขึ้นมาบนดิน: สิ่งที่เราปฏิเสธไม่ได้คือทุกวันนี้การซื้อขายโดยใช้นอมินีเกิดขึ้นอย่างแพร่หลาย การทำให้การถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติถูกกฎหมายและโปร่งใส จะเป็นการนำเม็ดเงินและกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่เคยอยู่ใต้ดินขึ้นมาสู่บนดิน ซึ่งจะทำให้ภาครัฐสามารถจัดเก็บภาษีและควบคุมดูแลได้อย่างมีประสิทธิภาพ การใช้กฎหมายที่ชัดเจนยังช่วยคุ้มครองสิทธิของชาวต่างชาติผู้ซื้อ และลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นกับคู่สมรสชาวไทยที่ต้องรับภาระทางกฎหมายในกรณีที่เกิดปัญหา
คลี่คลายข้อกังวลและบริหารความเสี่ยงอย่างมืออาชีพ
แน่นอนว่าทุกนโยบายย่อมมาพร้อมกับข้อกังวล ผู้ที่คัดค้านอาจมองว่าการเปิดให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรได้จะนำไปสู่การเก็งกำไร ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น จนคนไทยไม่สามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ หรืออาจส่งผลกระทบต่อวิถีชีวิตและวัฒนธรรมท้องถิ่นในบางพื้นที่ อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าเราสามารถออกแบบกลไกเพื่อบริหารจัดการความเสี่ยงเหล่านี้ได้:
กำหนดเกณฑ์ขั้นต่ำของการลงทุน: อาจกำหนดมูลค่าการซื้อขั้นต่ำสำหรับ อสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม หรือบ้านจัดสรรที่ชาวต่างชาติสามารถซื้อได้ เพื่อดึงดูดกลุ่มนักลงทุนที่มีกำลังซื้อสูง และลดแรงกดดันต่อตลาดบ้านในระดับราคาที่คนไทยสามารถเข้าถึงได้
มาตรการป้องกันการเก็งกำไร: พิจารณากำหนดเงื่อนไขการถือครองขั้นต่ำ เช่น ต้องถือครองเป็นระยะเวลาอย่างน้อย 3-5 ปี ก่อนการขายต่อ หรือกำหนดภาษีการขายที่สูงขึ้นสำหรับผู้ที่ขายก่อนกำหนด เพื่อลดแรงจูงใจในการเก็งกำไรระยะสั้น
สนับสนุนโครงการบ้านสำหรับคนไทย: รัฐบาลต้องมีนโยบายสนับสนุนและส่งเสริมโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับคนไทยที่มีรายได้น้อยถึงปานกลางอย่างต่อเนื่องและเพียงพอ เพื่อให้มั่นใจว่าคนไทยยังคงมีโอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสม
ระบบติดตามและประเมินผลที่เข้มแข็ง: การมีคณะกรรมการและระบบข้อมูลที่โปร่งใสจะช่วยให้สามารถติดตามผลกระทบของนโยบายได้อย่างใกล้ชิด และปรับปรุงมาตรการต่าง ๆ ได้ทันท่วงทีหากเกิดผลกระทบที่ไม่พึงประสงค์
การส่งเสริมการเช่าระยะยาว: การให้สิทธิการเช่าระยะยาวสำหรับชาวต่างชาติสูงสุด 30 ปี และสามารถต่อสัญญาได้ ก็เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจเช่นกัน หากการซื้อขาดมีข้อจำกัดมากเกินไป การเช่าระยะยาวก็สามารถดึงเม็ดเงินเข้ามาในระบบและสร้างความมั่นคงให้กับผู้ประกอบการได้
ความจำเป็นทางเศรษฐกิจและภาพอนาคตปี 2568
เมื่อมองไปข้างหน้าถึงปี 2568 และในระยะยาว ผมมองว่าการปรับแก้กฎหมายเพื่อเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ถือเป็นหนึ่งในมาตรการสำคัญที่จะช่วยให้ เศรษฐกิจไทย สามารถฟื้นตัวและเติบโตได้อย่างยั่งยืนในยุคหลังโควิด-19 นี่คือโอกาสในการดึงดูดเม็ดเงิน ลงทุนอสังหาฯต่างชาติ โดยตรง ซึ่งเป็นแหล่งเงินทุนที่มีเสถียรภาพและมีผลทวีคูณทางเศรษฐกิจสูง การให้สิทธิในการเป็นเจ้าของบ้านไม่เพียงดึงดูดนักลงทุน แต่ยังดึงดูดผู้เกษียณอายุที่มีกำลังซื้อสูง ผู้ที่ต้องการใช้ชีวิตระยะยาวในประเทศไทย ซึ่งจะนำมาซึ่งการจับจ่ายใช้สอยในชีวิตประจำวัน การใช้บริการด้านสุขภาพ การศึกษา และการท่องเที่ยว ซึ่งล้วนแต่เป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจในวงกว้าง
เรากำลังพูดถึงกลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพสูง ทั้งจากยุโรป อเมริกา จีน ญี่ปุ่น เกาหลี และกลุ่มประเทศเกิดใหม่ที่มองหาโอกาสในการลงทุนและไลฟ์สไตล์ที่ดีกว่า การเสนอ วีซ่าระยะยาวสำหรับนักลงทุน และการอำนวยความสะดวกในการ ช่องทางการลงทุนอสังหาฯ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่เสริมสร้างความน่าสนใจของประเทศไทย การมีบ้านเป็นของตนเองจะสร้างความรู้สึกมั่นคง และกระตุ้นให้ชาวต่างชาติเหล่านี้ใช้จ่ายและลงทุนในประเทศมากขึ้น
ดังที่ นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยได้กล่าวไว้ว่า ไทยเป็นประเทศที่ต่างชาติต้องการมาอาศัยอยู่ในอันดับต้น ๆ โดยเฉพาะวัยเกษียณ การทำให้การซื้อขายเป็นไปอย่างถูกต้องตามกฎหมาย จะเพิ่มจำนวนชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้อบ้านอย่างมีนัยสำคัญ และนำมาซึ่งการกระตุ้นเศรษฐกิจในทุกมิติ
บทสรุปและก้าวต่อไป
ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องมองข้ามกรอบความคิดแบบเดิม ๆ และกล้าที่จะปรับเปลี่ยนเพื่อประโยชน์สูงสุดของประเทศ ข้อเสนอในการปรับแก้กฎหมายเพื่อให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรได้นั้น ไม่ใช่เรื่องของการเสียเปรียบหรือการเสียดินแดน หากแต่เป็นการบริหารจัดการทรัพยากรของประเทศอย่างชาญฉลาด เพื่อดึงดูดเม็ดเงินลงทุนที่สะอาด โปร่งใส และสร้างประโยชน์ร่วมกัน การเปิดประตูให้ชาวต่างชาติเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของสังคมไทยผ่านการเป็นเจ้าของบ้าน จะช่วยสร้างความสัมพันธ์ระยะยาวและส่งเสริมภาพลักษณ์ของประเทศไทยในเวทีโลก
ในฐานะผู้ประกอบการและผู้เชี่ยวชาญในวงการ ผมเชื่อมั่นอย่างยิ่งว่านี่คือจังหวะเวลาที่เหมาะสมที่สุด ด้วยสถานการณ์เศรษฐกิจในประเทศที่กำลังซื้อระดับล่างยังคงเปราะบาง การพึ่งพากำลังซื้อจากภายนอกจึงเป็นเสมือนลมใต้ปีกที่จะพยุงอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ให้รอดพ้นจากวิกฤต และเป็นกลไกสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของชาติให้ก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคงและยั่งยืน
ผมขอเรียกร้องให้รัฐบาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เร่งจัดตั้งคณะกรรมการชุดดังกล่าว และเปิดเวทีรับฟังความคิดเห็นอย่างจริงจัง เพื่อนำไปสู่การพิจารณาแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้องโดยเร็วที่สุด การตัดสินใจในวันนี้ จะเป็นตัวกำหนดทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศในอีกหลายทศวรรษข้างหน้า
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้สนใจในศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการทำความเข้าใจโอกาสที่ซ่อนอยู่ในกฎหมายที่กำลังจะเปลี่ยนแปลงนี้ หรือกำลังมองหา โอกาสการลงทุนใน EEC และ บ้านจัดสรร ชลบุรี ระยอง สำหรับชาวต่างชาติ ผมขอเชิญชวนให้ท่านติดต่อ ปรึกษากฎหมายอสังหาฯ และผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรม เพื่อศึกษาข้อมูลเชิงลึกและวางแผนกลยุทธ์การลงทุนของท่าน เราพร้อมที่จะแบ่งปันประสบการณ์และความรู้เพื่อนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จใน การลงทุนอสังหาฯต่างชาติ ในประเทศไทย
