พลิกโฉมอสังหาฯ ไทย: กลยุทธ์ปลดล็อกศักยภาพตลาดบ้านจัดสรร ด้วยการเปิดทางให้ต่างชาติอย่างถูกกฎหมาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นถึงพลวัตที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างมหาศาล ทั้งช่วงเวลาที่รุ่งโรจน์และช่วงที่ต้องเผชิญกับความท้าทายหนักหน่วง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ประเทศไทยต้องเผชิญกับมรสุมเศรษฐกิจหลายระลอก ตั้งแต่สถานการณ์โรคระบาดครั้งใหญ่ ไปจนถึงผลกระทบจากความขัดแย้งระหว่างประเทศ ซึ่งล้วนส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อภายในประเทศอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการบ้านจัดสรร ต้องดิ้นรนอย่างหนัก ความฝันที่จะเห็นเศรษฐกิจไทยผงกหัวขึ้นอย่างแข็งแกร่งดูเหมือนจะต้องรอคอย ด้วยเหตุนี้ การพิจารณากลยุทธ์ใหม่ๆ เพื่อดึงเม็ดเงินจากภายนอกเข้ามาจึงไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็น “ความจำเป็นเร่งด่วน” ที่ไม่อาจมองข้ามได้ และประเด็นที่ร้อนแรงที่สุดในวันนี้คือ “การเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” อย่างถูกกฎหมาย ซึ่งผมมองว่านี่คือโอกาสทองที่อาจพลิกโฉมวงการได้อย่างแท้จริง
วิกฤตเศรษฐกิจภายในและศักยภาพที่ยังไม่ถูกใช้
ปัจจุบัน ประเทศไทยกำลังเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้า ตัวเลขหนี้ครัวเรือนพุ่งสูงกว่า 90% ของ GDP ประชากรเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ตลาดแรงงานและกำลังซื้อชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายต้องปรับตัวอย่างหนัก การพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรใหม่ๆ จำเป็นต้องรัดกุมและรอบคอบมากขึ้น ท่ามกลางสถานการณ์เช่นนี้ การพึ่งพากำลังซื้อภายในประเทศเพียงอย่างเดียวจึงไม่เพียงพออีกต่อไป การมองหาแหล่งเงินทุนใหม่ๆ จากต่างชาติจึงเป็นหนทางสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ กระตุ้นการจ้างงาน และสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์และระบบเศรษฐกิจโดยรวม
ในช่วงที่ผ่านมา มีความพยายามที่จะเสนอแนวทางแก้ไขกฎหมายเพื่อเปิดโอกาสให้ต่างชาติสามารถเข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้หลากหลายรูปแบบ ทั้งในส่วนของการลงทุนขนาดใหญ่ และการซื้อเพื่ออยู่อาศัย แต่ยังไม่ประสบความสำเร็จอย่างเป็นรูปธรรมมากนัก ผมมองว่าถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องพิจารณาเรื่องนี้อย่างจริงจังและรอบด้าน ด้วยนโยบายที่ชัดเจนและเป็นธรรม โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับตลาด “บ้านจัดสรร” ซึ่งเป็นสินค้าที่มีความต้องการสูงจากชาวต่างชาติที่ต้องการเข้ามาใช้ชีวิตในประเทศไทย ไม่ว่าจะเป็นการอยู่อาศัยหลังเกษียณ การทำงานแบบดิจิทัลโนแมด หรือการลงทุนระยะยาว
ปัญหานอมินี: รอยรั่วที่ต้องอุดให้สนิท
ปฏิเสธไม่ได้ว่าตลอดหลายทศวรรษที่ผ่านมา การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยต่างชาติในประเทศไทย มักอาศัยช่องว่างทางกฎหมายผ่านการใช้ “นอมินี” หรือตัวแทนคนไทย ซึ่งนับเป็นปัญหาเรื้อรังที่สร้างความซับซ้อนและความเสี่ยงให้กับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ตัวอย่างเช่น กรณีที่ต่างชาติจดทะเบียนสมรสกับคนไทย และใช้ชื่อคู่สมรสเป็นผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ หรือการจัดตั้งบริษัทที่มีคนไทยถือหุ้นใหญ่เกิน 51% เพื่อเลี่ยงข้อจำกัดการถือครองที่ดินของต่างชาติ แม้วิธีการเหล่านี้จะช่วยให้ต่างชาติสามารถ “เข้าถึง” การเป็นเจ้าของบ้านจัดสรรได้ แต่ก็มาพร้อมกับความไม่มั่นคงทางกฎหมาย การฉ้อโกง และการละเมิดสิทธิ์ที่อาจเกิดขึ้นได้ตลอดเวลา
จากประสบการณ์ของผม พบว่ามีหลายกรณีที่เกิดปัญหาเมื่อคู่สมรสชาวไทยนำบ้านไปจำนองหรือขายโดยพลการ ส่งผลให้ผู้ซื้อต่างชาติตัวจริงต้องเสียสิทธิ์ไปอย่างน่าเสียดาย ยิ่งไปกว่านั้น การใช้นอมินียังบิดเบือนข้อมูลตลาด ทำให้ภาครัฐไม่สามารถเก็บภาษีได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย และยังขาดข้อมูลที่แท้จริงเกี่ยวกับการลงทุนจากต่างชาติในภาคอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย การแก้ไขกฎหมายให้ต่างชาติสามารถซื้อบ้านจัดสรรได้โดยตรงอย่างถูกกฎหมาย จะช่วยยกระดับความโปร่งใส ลดความเสี่ยง และดึงเม็ดเงินที่เคยอยู่ใต้ดินขึ้นมาสู่ระบบเศรษฐกิจอย่างเป็นทางการ ทำให้เกิดการหมุนเวียนและสร้างประโยชน์ให้กับประเทศชาติในระยะยาว
บทเรียนจากอดีตและข้อเสนอแนะเพื่ออนาคต
ย้อนกลับไปในช่วงปลายปี 2563 รัฐบาลพลเอกประยุทธ์เคยมีนโยบายที่อนุญาตให้ต่างชาติที่ลงทุนในประเทศไทยเกิน 40 ล้านบาท สามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้ในเนื้อที่ไม่เกิน 1 ไร่ แต่เงื่อนไขดังกล่าวมักจำกัดอยู่กับการลงทุนขนาดใหญ่ ไม่ได้ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มต่างชาติที่ต้องการซื้อบ้านจัดสรรเพื่ออยู่อาศัยโดยตรงอย่างแท้จริง ซึ่งเป็นตลาดที่มีศักยภาพสูงและมีจำนวนมากกว่า ในอดีต เรามีบทเรียนจากการเปิดให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการ ซึ่งนับเป็นโมเดลที่ประสบความสำเร็จและสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนต่างชาติได้อย่างดีเยี่ยม ผมเชื่อว่าเราสามารถนำหลักการนี้มาปรับใช้กับการเปิดให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรได้เช่นกัน โดยกำหนดสัดส่วนการถือครองที่เหมาะสมและเป็นไปตามกลไกตลาด
กลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในภาคตะวันออก ซึ่งเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์สำคัญอย่างเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ได้เสนอแนวทางที่เป็นรูปธรรมและน่าสนใจยิ่ง โดยเน้นย้ำถึงการจัดตั้งคณะกรรมการร่วมพิจารณาเรื่องนี้อย่างจริงจัง ประกอบด้วยหน่วยงานภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคประชาสังคม เพื่อกำหนดหลักเกณฑ์ที่ชัดเจนและเป็นธรรม ผมเห็นด้วยอย่างยิ่งกับการจัดเวทีปรึกษาหารือจากทุกภาคส่วน เพื่อรับฟังข้อกังวลและหาทางออกร่วมกัน ซึ่งจะนำไปสู่ข้อกำหนด กฎระเบียบ และวิธีการปฏิบัติที่เหมาะสม โดยมีข้อเสนอเบื้องต้นที่น่าพิจารณา ดังนี้:
การจำกัดสัดส่วน: อาจเริ่มต้นจากการอนุญาตให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรได้ในสัดส่วน 5-10% ของจำนวนยูนิตในแต่ละโครงการ หรืออาจใช้โมเดลเดียวกับคอนโดมิเนียม คือไม่เกิน 49% ของมูลค่าโครงการ หรือจำนวนยูนิตทั้งหมดในโครงการก่อน จากนั้นจึงค่อยประเมินผลและปรับเพิ่มในอนาคต เช่น เป็น 60-70% หากได้ผลตอบรับที่ดี
การกำหนดพื้นที่และประเภทอสังหาฯ: เน้นให้ต่างชาติซื้อได้เฉพาะ “บ้านจัดสรร” เพื่อการอยู่อาศัย ไม่ใช่ที่ดินเปล่า หรือที่ดินเพื่อการพาณิชย์ขนาดใหญ่ และอาจกำหนดขนาดที่ดินสูงสุดที่อนุญาตให้ถือครอง เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา เพื่อป้องกันการกว้านซื้อที่ดิน และควรเปิดโอกาสให้สามารถซื้อได้ในทุกจังหวัด ไม่จำกัดเพียงในเขต EEC เท่านั้น เพื่อกระจายรายได้และกระตุ้นเศรษฐกิจในวงกว้าง
กรอบระยะเวลาทดลองและประเมินผล: กำหนดระยะเวลาดำเนินการนำร่อง 3-5 ปี เพื่อประเมินผลกระทบ ข้อดีข้อเสีย และความต้องการที่แท้จริง ก่อนที่จะขยายผลหรือปรับแก้กฎหมายให้เป็นไปอย่างยั่งยืน
ศักยภาพของภาคตะวันออก: แม่เหล็กดึงดูดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
ภาคตะวันออก โดยเฉพาะอย่างยิ่งจังหวัดชลบุรี ระยอง และพัทยา ถือเป็นหัวใจสำคัญของเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งได้รับการส่งเสริมการลงทุนจากภาครัฐอย่างต่อเนื่อง ด้วยโครงสร้างพื้นฐานที่ทันสมัย ไม่ว่าจะเป็นสนามบินนานาชาติ ท่าเรือน้ำลึก นิคมอุตสาหกรรม และถนนที่เชื่อมโยงถึงกันอย่างมีประสิทธิภาพ นอกจากนี้ ยังเป็นแหล่งรวมบ้านพักหรู และวิลล่าริมทะเล ที่มีทัศนียภาพงดงาม เป็นที่ต้องการของชาวต่างชาติที่ต้องการบ้านพักตากอากาศ หรือที่อยู่อาศัยหลังเกษียณ ด้วยปัจจัยเหล่านี้ ภาคตะวันออกจึงเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงในการดึงดูดนักลงทุนและผู้ซื้อบ้านจัดสรรจากต่างชาติ
การเปิดให้ต่างชาติซื้อบ้านในพื้นที่ EEC ไม่เพียงแต่จะช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่น แต่ยังส่งเสริมการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) และสร้างงานในภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง ทั้งการก่อสร้าง การบริการ และการท่องเที่ยว และหากเราขยายนโยบายนี้ออกไปในพื้นที่อื่นๆ ที่มีศักยภาพ เช่น ภูเก็ต เชียงใหม่ หัวหิน ก็จะช่วยให้เกิดการกระจายความมั่งคั่งและลดความแออัดในพื้นที่เศรษฐกิจหลักได้อีกด้วย การเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรอย่างถูกต้องตามกฎหมาย จะสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ลงทุน ซึ่งจะนำไปสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพ มาตรฐานระดับสากล และเพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยรวมของประเทศ
ตอบโจทย์เทรนด์โลก: ดิจิทัลโนแมดและวัยเกษียณ
ประเทศไทยยังคงเป็นจุดหมายปลายทางอันดับต้นๆ ที่ชาวต่างชาติต้องการเข้ามาอยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มวัยเกษียณที่มองหาคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น ด้วยค่าครองชีพที่เหมาะสม บริการสุขภาพที่ดีเยี่ยม และวัฒนธรรมที่เปี่ยมด้วยมิตรไมตรี หรือกลุ่มดิจิทัลโนแมดที่มองหาบ้านจัดสรรที่เอื้อต่อการทำงานระยะไกล ด้วยโครงสร้างพื้นฐานด้านดิจิทัลที่แข็งแกร่งและแหล่งท่องเที่ยวที่หลากหลาย การมีบ้านเป็นของตัวเองในประเทศไทย ย่อมเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจเลือกประเทศไทยเป็นฐานชีวิตของพวกเขา การแก้ไขกฎหมายให้สอดรับกับความต้องการเหล่านี้ โดยพิจารณาถึงการออกวีซ่าระยะยาวควบคู่ไปกับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นการส่งเสริมการท่องเที่ยวระยะยาว การใช้จ่ายในท้องถิ่น และการสร้างรายได้ที่ยั่งยืนให้กับประเทศชาติอย่างแท้จริง
การวิเคราะห์ผลตอบแทนการลงทุน (ROI) สำหรับชาวต่างชาติที่ซื้อบ้านจัดสรรในประเทศไทยนั้น คาดการณ์ว่าจะมีความน่าสนใจอย่างยิ่ง เนื่องจากประเทศไทยมีศักยภาพในการเติบโตของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว นอกจากนี้ การมีอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในประเทศไทยยังสามารถสร้างรายได้จากการให้เช่า หรือใช้เป็นบ้านพักตากอากาศส่วนตัว ซึ่งล้วนเป็นสิทธิประโยชน์การลงทุนที่สำคัญ อย่างไรก็ตาม การกำหนดนโยบายต้องคำนึงถึงผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยของคนไทย ไม่ให้เกิดการเก็งกำไรจนราคาพุ่งสูงเกินจริง ซึ่งเป็นสิ่งที่คณะกรรมการที่ถูกตั้งขึ้นจะต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
การเช่าระยะยาว: ทางเลือกที่ยังไม่สมบูรณ์
แม้ว่าในปัจจุบันต่างชาติจะสามารถทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวได้สูงสุด 30 ปี ซึ่งสามารถต่ออายุได้ แต่ก็ยังไม่ใช่ “การถือครองกรรมสิทธิ์” ที่แท้จริง และมักสร้างความกังวลใจให้กับผู้เช่าในเรื่องของสิทธิและการคุ้มครองทางกฎหมาย การเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่ง แต่ก็ยังมีข้อจำกัดและไม่เป็นที่นิยมเท่ากับการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ การแก้ไขกฎหมายให้ต่างชาติสามารถซื้อบ้านจัดสรรได้โดยตรง จะช่วยตอบโจทย์ความต้องการเรื่องความมั่นคงในการถือครอง และสร้างแรงจูงใจในการลงทุนระยะยาวได้อย่างชัดเจน
ก้าวต่อไปเพื่อไทยแลนด์
จากการศึกษาและประสบการณ์อันยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่าการพิจารณาแก้ไขกฎหมายเพื่อเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรอย่างถูกกฎหมายในประเทศไทย เป็นนโยบายที่จำเป็นและมีศักยภาพในการปลดล็อกขีดความสามารถทางเศรษฐกิจของประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในยุคที่กำลังซื้อภายในประเทศอ่อนแรงและต้องเผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยภายนอก การกำหนดกฎกติกาที่ชัดเจน โปร่งใส และเป็นธรรม จะช่วยดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากต่างประเทศจำนวนมหาศาล ซึ่งจะนำไปสู่การกระตุ้นเศรษฐกิจ การสร้างงาน และการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตอย่างยั่งยืน ทั้งนี้ ต้องดำเนินควบคู่ไปกับการพิจารณาถึงผลกระทบในทุกมิติ เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อประเทศชาติและประชาชนชาวไทยทุกคน
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการเจาะลึกถึงโอกาสและกลยุทธ์ในการรับมือกับการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญนี้ ผมขอเชิญชวนให้ทุกท่านร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนอนาคตอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยไปพร้อมกัน หากมีข้อสงสัย หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับโอกาสในการลงทุน หรือการพัฒนาโครงการในบริบทของนโยบายใหม่นี้ โปรดติดต่อผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน เราพร้อมที่จะแบ่งปันประสบการณ์และความรู้ เพื่อให้ท่านสามารถคว้าโอกาสและเติบโตไปพร้อมกับศักยภาพอันไร้ขีดจำกัดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
