อนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย: ปลดล็อกศักยภาพ “บ้านจัดสรร” ด้วยการเปิดทางต่างชาติอย่างชาญฉลาด (2025 Insight)
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดมาโดยตลอด และในปัจจุบันนี้ สถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่ท้าทายได้ผลักดันให้เราต้องคิดนอกกรอบ เพื่อปลดล็อกศักยภาพที่แท้จริงของภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งประเด็นร้อนที่กำลังถูกหยิบยกขึ้นมาพิจารณาอย่างจริงจัง นั่นคือ การเปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย นี่ไม่ใช่แค่การแก้ปัญหาเฉพาะหน้า แต่คือการวางรากฐานเพื่ออนาคตที่ยั่งยืนของตลาด อสังหาริมทรัพย์ ของประเทศเรา
วิกฤตเศรษฐกิจไทย: แรงกดดันที่ภาคอสังหาฯ ต้องเผชิญ
สถานการณ์เศรษฐกิจโลกและภายในประเทศตลอดหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งตั้งแต่การระบาดของโควิด-19 ในปี 2563 และผลกระทบต่อเนื่องจากความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ทั่วโลก ได้ส่งผลให้เศรษฐกิจไทยฟื้นตัวช้ากว่าที่คาดการณ์ไว้ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงถึง 90% ของ GDP สังคมผู้สูงอายุที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว และกำลังซื้อภายในประเทศที่ซบเซา ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ฉุดรั้งศักยภาพการเติบโตของประเทศ และส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาด อสังหาริมทรัพย์
ผมสังเกตเห็นว่ายอดขาย บ้านจัดสรร และโครงการที่อยู่อาศัยหลายประเภทกำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก ผู้บริโภคชาวไทยจำนวนมากไม่มีกำลังซื้อ หรือไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ ทำให้สต็อกที่อยู่อาศัยคงค้างเพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นสัญญาณอันตรายสำหรับผู้ประกอบการ การพึ่งพากำลังซื้อภายในประเทศเพียงอย่างเดียวจึงไม่เพียงพออีกต่อไป การมองหาช่องทางใหม่ๆ ในการดึงเม็ดเงินจากต่างชาติเข้ามา จึงกลายเป็นสิ่งจำเป็นเร่งด่วนที่มิอาจหลีกเลี่ยงได้
ทำไม “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” จึงเป็นกุญแจสำคัญ?
เราปฏิเสธไม่ได้ว่าประเทศไทยเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางยอดนิยมอันดับต้นๆ ของโลก ไม่ว่าจะเป็นการท่องเที่ยว การทำงาน หรือการใช้ชีวิตหลังเกษียณ โดยเฉพาะกลุ่ม ชาวต่างชาติ วัยเกษียณที่มองหา “บ้านหลังที่สอง” (Second Home) ในสภาพแวดล้อมที่อบอุ่น ปลอดภัย และมีค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล ซึ่งประเทศไทยมีคุณสมบัติเหล่านี้อย่างครบถ้วน
ปัจจุบันนี้ การถือครองอสังหาริมทรัพย์ ประเภทที่ดินและ บ้านจัดสรร สำหรับ ชาวต่างชาติ ยังคงเป็นข้อจำกัดทางกฎหมาย ส่งผลให้เกิดการใช้ “นอมินี” หรือการจดทะเบียนในชื่อคู่สมรสชาวไทย ซึ่งนำมาซึ่งปัญหามากมาย อาทิ การถูกฟ้องร้อง การที่ภรรยาคนไทยนำทรัพย์สินไปจำนองหรือขายโดยพลการ ทำให้ ชาวต่างชาติ ผู้เป็นเจ้าของที่แท้จริงเสียสิทธิ์ นี่คือช่องโหว่ที่บ่อนทำลายความเชื่อมั่นและสร้างความเสี่ยงให้กับทุกฝ่าย หากเราสามารถทำให้การ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร เป็นไปอย่างถูกต้องตามกฎหมาย โปร่งใส และมีกลไกที่ชัดเจน จะช่วยแก้ปัญหานอมินีได้อย่างสิ้นเชิง และที่สำคัญกว่านั้นคือ จะเป็นการดึงเม็ดเงินลงทุนมหาศาลจากต่างประเทศเข้ามาสู่ระบบเศรษฐกิจไทยโดยตรง
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ: ผลประโยชน์มหาศาลต่อ GDP
ลองจินตนาการถึงภาพที่ ชาวต่างชาติ จำนวน 100,000 ราย ตัดสินใจ ซื้อบ้านจัดสรร ในประเทศไทย โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 5-10 ล้านบาทต่อหลัง นั่นหมายถึงเงินลงทุนหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจทันทีกว่า 500,000 ล้านบาท ถึง 1 ล้านล้านบาท ซึ่งจะส่งผลให้ GDP ของประเทศกระเตื้องขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ไม่ใช่แค่ในภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังรวมถึงอุตสาหกรรมต่อเนื่องอื่นๆ เช่น วัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า บริการออกแบบตกแต่งภายใน ตลอดจนภาคบริการ เช่น ร้านอาหาร โรงแรม สถานพยาบาล โรงเรียนนานาชาติ และแน่นอนว่ารวมถึงการจ้างงานอีกจำนวนมาก
ผมมองว่านี่คือโอกาสทองที่ประเทศไทยไม่ควรมองข้าม หากรัฐบาลสามารถปลดล็อกข้อจำกัดนี้ได้ จะเป็นการจุดประกายให้เศรษฐกิจกลับมามีชีวิตชีวาอีกครั้ง ซึ่งสอดคล้องกับแนวคิด “Thailand World Best Second Homes” ที่ผมได้ผลักดันมาอย่างต่อเนื่อง
กรอบการพิจารณาและข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: มิติใหม่ของการเปิดประเทศ
การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ไม่ใช่เรื่องที่จะทำได้โดยปราศจากการไตร่ตรองอย่างรอบคอบ แต่ต้องมาพร้อมกับกลไกและเงื่อนไขที่รัดกุม เพื่อรักษาสมดุลระหว่างประโยชน์ทางเศรษฐกิจและความมั่นคงของประเทศ
การจัดตั้งคณะกรรมการร่วมบูรณาการ: สิ่งสำคัญอันดับแรกคือการจัดตั้งคณะกรรมการพิเศษที่ประกอบด้วยผู้แทนจากภาครัฐ ภาคเอกชน ภาคประชาสังคม และผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายและเศรษฐศาสตร์ เพื่อร่วมกันศึกษา วิเคราะห์ และกำหนดแนวทางที่เหมาะสม โดยต้องเปิดใจรับฟังความคิดเห็นจากทุกฝ่าย รวมถึงผู้ที่ไม่เห็นด้วย เพื่อหาจุดร่วมและสร้างความเข้าใจที่ถูกต้อง นี่คือหลักการสำคัญของธรรมาภิบาล
กำหนดประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ชัดเจน: ควรจำกัดเฉพาะการ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ในโครงการที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการเท่านั้น ไม่ใช่การซื้อที่ดินเปล่า เพื่อป้องกันการเก็งกำไรที่ดินและควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดินของประเทศ และอาจขยายไปถึงคอนโดมิเนียมและอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ขนาดเล็กที่สนับสนุนการลงทุน แต่หลักสำคัญคือต้องไม่ใช่ที่ดินเปล่า
สัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์: แนวทางที่เหมาะสมในช่วงเริ่มต้นคือการจำกัดสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ของ ชาวต่างชาติ ในโครงการ บ้านจัดสรร ไม่เกิน 49% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดในโครงการ ซึ่งเป็นรูปแบบเดียวกับที่ประสบความสำเร็จในการอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียม มาแล้วในอดีต หากมีการประเมินผลในระยะแรกแล้วพบว่าได้ผลดีและไม่มีผลกระทบในทางลบ อาจพิจารณาเพิ่มสัดส่วนเป็น 60-70% ในอนาคต สิ่งนี้จะเป็นการสร้างความเชื่อมั่นและดึงดูด การลงทุนอสังหาฯ จากต่างประเทศได้ดียิ่งขึ้น
เงื่อนไขและระยะเวลาที่กำหนด:
ขนาดที่ดิน: อาจมีการกำหนดพื้นที่การถือครอง บ้านจัดสรร เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา หรือ 1 ไร่ ขึ้นอยู่กับการศึกษาและประเภทของโครงการ เพื่อให้สอดคล้องกับวัตถุประสงค์ของการซื้อเพื่ออยู่อาศัย ไม่ใช่เพื่อการลงทุนขนาดใหญ่หรือการถือครองที่ดินจำนวนมาก
ระยะเวลาประเมินผล: ควรมีกรอบระยะเวลาในการดำเนินการและประเมินผล เช่น 3-5 ปีแรก เพื่อทบทวนประสิทธิภาพของมาตรการ ผลกระทบทางเศรษฐกิจและสังคม และปรับปรุงกฎระเบียบให้มีความเหมาะสมอย่างต่อเนื่อง
กระจายโอกาสไปทั่วประเทศ: แทนที่จะจำกัดให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ในพื้นที่เฉพาะเจาะจงอย่าง EEC หรือรูปแบบ Sandbox ควรเปิดโอกาสให้มีการลงทุนกระจายไปในทุกจังหวัดที่มีศักยภาพ โดยเฉพาะจังหวัดท่องเที่ยวหลักและเมืองรองที่มีโครงสร้างพื้นฐานรองรับ เพื่อกระจายรายได้และกระตุ้นเศรษฐกิจในวงกว้าง ไม่ว่าจะเป็น บ้านจัดสรร ชลบุรี บ้านจัดสรร ระยอง ภูเก็ต เชียงใหม่ หรือแม้แต่ ซื้อบ้านต่างชาติ กรุงเทพฯ นี่จะเป็นการสร้างความเท่าเทียมและกระตุ้นเศรษฐกิจภูมิภาค
มาตรการสำหรับผู้ลงทุน: ควรพิจารณาออก วีซ่าระยะยาว สำหรับผู้ที่ลงทุน อสังหาริมทรัพย์ ตามเงื่อนไขที่กำหนด เพื่ออำนวยความสะดวกในการพำนักและสร้างแรงจูงใจในการ ซื้อบ้านไทยเพื่อลงทุน ระยะยาว โดยอาจเชื่อมโยงกับโครงการ Long-Term Resident Visa (LTR Visa) ที่มีอยู่แล้ว
ภาคตะวันออก: ประตูสู่การลงทุนอสังหาริมทรัพย์แห่งอนาคต
ผมมองว่าภาคตะวันออก โดยเฉพาะพื้นที่ในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) อันได้แก่ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ถือเป็นทำเลทองที่มีศักยภาพสูงอย่างยิ่งในการดึงดูด การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ ทำเลนี้มีจุดแข็งหลายประการ ทั้งโครงสร้างพื้นฐานระดับโลกอย่างสนามบินนานาชาติอู่ตะเภา ท่าเรือแหลมฉบัง นิคมอุตสาหกรรมที่ทันสมัย และแหล่งท่องเที่ยวระดับโลกอย่างพัทยา
โครงการ บ้านจัดสรร ชลบุรี และ อสังหาฯ ระยอง มีความหลากหลายและตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของ ชาวต่างชาติ ได้เป็นอย่างดี ไม่ว่าจะเป็นผู้ที่ทำงานใน EEC กลุ่มผู้เกษียณอายุที่มองหาบ้านพักตากอากาศ หรือนักลงทุนที่ต้องการโอกาสในการ ลงทุน EEC การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร อย่างถูกกฎหมายจะช่วยให้เม็ดเงินจากนักลงทุนและผู้ที่ต้องการเข้ามาอยู่อาศัยหลั่งไหลเข้ามาในภูมิภาคนี้อย่างมหาศาล ยิ่งไปกว่านั้น ยังเป็นการเสริมสร้างภาพลักษณ์ของไทยในฐานะศูนย์กลางเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวที่เปิดกว้างสำหรับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ ที่โปร่งใสและเชื่อถือได้
การแก้ไขปัญหาในปัจจุบัน: จาก “นอมินี” สู่ “เจ้าของที่แท้จริง”
ปัจจุบันนี้ การซื้อขายผ่าน “นอมินี” เป็นสิ่งที่เกิดขึ้นจริงและเป็นที่รู้กันในวงกว้าง ผมมีประสบการณ์เห็นกรณีที่ ต่างชาติ ใช้ภรรยาคนไทยจดทะเบียนสมรสเป็นผู้ซื้อทรัพย์สิน แต่เมื่อเกิดปัญหาความสัมพันธ์ หรือฝ่ายภรรยานำบ้านไปจำนอง ไปขาย หรือนำไปใช้ประโยชน์ในทางที่มิชอบ ลูกค้าตัวจริงที่เป็น ชาวต่างชาติ ก็จะเสียสิทธิ์ทันที การแก้กฎหมายให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้เองอย่างถูกกฎหมาย จะช่วยยุติปัญหาเหล่านี้ สร้างความมั่นคงทางทรัพย์สินให้กับ ชาวต่างชาติ และกระตุ้นให้เกิดความมั่นใจในการลงทุนในระยะยาวในประเทศไทย
แม้ว่าการเช่าระยะยาว 30 ปี จะเป็นอีกทางเลือกหนึ่ง แต่ก็มีข้อจำกัดด้านความรู้สึกของการเป็นเจ้าของที่แท้จริงและข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์ในบางกรณี การเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยตรงจึงเป็นแรงจูงใจที่สำคัญกว่าสำหรับ การลงทุนอสังหาฯ ระยะยาว
ความท้าทายของตลาดอสังหาฯ ภายในประเทศ และโอกาสที่กำลังจะมาถึง
จากประสบการณ์ตรง ผมเห็นว่าตลาด อสังหาริมทรัพย์ ระดับล่างของไทยกำลังเผชิญกับความยากลำบากอย่างมาก โดยเฉพาะโครงการ บ้านจัดสรร ราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุด ขณะที่ตลาดบนยังคงประคองตัวไปได้ แต่หากตลาดล่างยังคงมีปัญหาเช่นนี้ ย่อมส่งผลกระทบต่อทั้งระบบห่วงโซ่อุปทานของ อสังหาริมทรัพย์ การเปิดตลาดให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จึงเป็นการเติมเต็มช่องว่างของกำลังซื้อที่หายไปจากตลาดภายในประเทศ ช่วยพยุงและฟื้นฟูอุตสาหกรรมในภาพรวม
นอกจากนี้ การมาของ ชาวต่างชาติ ที่เข้ามาอยู่อาศัยยังสร้าง ripple effect ที่สำคัญ พวกเขาจะใช้จ่ายในท้องถิ่น เสียภาษี และสร้างการจ้างงานให้กับชุมชน ซึ่งเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจจากฐานรากอย่างแท้จริง และยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้คนในพื้นที่
สู่ปี 2025 และอนาคตที่สดใสของอสังหาริมทรัพย์ไทย
ผมเชื่อมั่นว่าถึงเวลาแล้วที่ประเทศไทยจะต้องกล้าตัดสินใจและเดินหน้าในเรื่องนี้อย่างจริงจัง การแก้ไขกฎหมายเพื่อเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ไม่ใช่แค่เรื่องของภาค อสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นเรื่องของประเทศชาติโดยรวม การเปลี่ยนแปลงนี้จะนำมาซึ่งเม็ดเงินลงทุนมหาศาล การกระตุ้นเศรษฐกิจ การสร้างงาน และการยกระดับคุณภาพชีวิต ซึ่งสอดคล้องกับวิสัยทัศน์การพัฒนาประเทศที่ต้องการดึงดูด การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ และผู้มีศักยภาพจากทั่วโลก
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเห็นถึงความจำเป็นเร่งด่วนที่ต้องดำเนินการเพื่อรักษาขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศไทยในตลาดโลก ไม่ว่าจะเป็น อสังหาริมทรัพย์หรู หรือโครงการ บ้านจัดสรร ทั่วไป หากเรามีกฎหมายที่ชัดเจน โปร่งใส และมีเงื่อนไขที่รัดกุม ประเทศไทยจะกลายเป็นจุดหมายปลายทางอันดับต้นๆ สำหรับการลงทุนและการอยู่อาศัยของ ชาวต่างชาติ อย่างแท้จริง
ดังนั้น ผมจึงขอเชิญชวนทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และประชาชน มาร่วมกันศึกษา วิเคราะห์ และผลักดันประเด็นสำคัญนี้อย่างจริงจัง เพื่อวางรากฐานอันแข็งแกร่งให้กับภาค อสังหาริมทรัพย์ และเศรษฐกิจไทยให้เติบโตอย่างยั่งยืนในระยะยาว อนาคตที่สดใสของการ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร รออยู่เบื้องหน้า หากเราพร้อมที่จะก้าวเดินไปข้างหน้าอย่างชาญฉลาดและกล้าหาญ
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้สนใจในศักยภาพของตลาด อสังหาริมทรัพย์ ไทย และต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการ ลงทุนอสังหาฯ ในประเทศไทย หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับโอกาสในการ ซื้อบ้านไทยเพื่อลงทุน ในพื้นที่ต่างๆ อาทิ บ้านจัดสรร ชลบุรี หรือ อสังหาฯ พัทยา ผมและทีมผู้เชี่ยวชาญของเรายินดีเป็นอย่างยิ่งที่จะให้คำแนะนำและร่วมวางแผนกลยุทธ์ เพื่อให้ท่านสามารถคว้าโอกาสในตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้ได้อย่างมั่นใจและประสบความสำเร็จ โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเฉพาะบุคคลได้แล้ววันนี้
