ปลดล็อกศักยภาพ: ทำไม “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” คือกุญแจฟื้นตลาดอสังหาฯ ไทย และเศรษฐกิจปี 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและคลื่นลมในตลาดมากมาย ทั้งช่วงรุ่งเรืองและช่วงท้าทาย แต่สถานการณ์ปัจจุบันนับเป็นหนึ่งในห้วงเวลาที่ซับซ้อนที่สุด ที่เราจำเป็นต้องมองหาทางออกที่กล้าหาญและนอกกรอบ เพื่อพลิกฟื้นตลาดและขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศให้ก้าวเดินต่อไปได้อย่างมั่นคง ข้อถกเถียงเรื่อง “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” ที่กำลังกลับมาเป็นประเด็นร้อนแรงอีกครั้ง ไม่ใช่แค่การแก้ปัญหาเฉพาะหน้า แต่คือการเปิดประตูบานใหม่สู่โอกาสมหาศาล ที่ประเทศไทยไม่ควรมองข้าม
วิกฤตเศรษฐกิจซ่อนเร้น: โจทย์ใหญ่ของตลาดอสังหาฯ ไทย
ประเทศไทยเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวล่าช้ามาอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การระบาดใหญ่ของโควิด-19 ในปี 2563 ผนวกกับความผันผวนจากสถานการณ์เศรษฐกิจโลก และปัญหาเชิงโครงสร้างภายในประเทศหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงถึงกว่า 90% ของ GDP การก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างสมบูรณ์ ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อจำนวนแรงงานและกำลังซื้อภายในประเทศ ปัจจัยเหล่านี้ได้กัดเซาะรากฐานศักยภาพการเติบโตของไทย และสร้างแรงกดดันอย่างหนักต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ยอดขายชะลอตัว ผู้ประกอบการต้องปรับตัวอย่างหนัก และผู้บริโภคเองก็เผชิญกับข้อจำกัดด้านสินเชื่อและความสามารถในการซื้อ
จากประสบการณ์ของผม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันกำลังเผชิญกับภาวะที่ “ขายยาก” เป็นพิเศษ แม้จะมีซัพพลายออกสู่ตลาด แต่กำลังซื้อจากคนไทยกลับหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในตลาดระดับกลางและล่าง ซึ่งเป็นฐานที่ใหญ่ที่สุดของอุตสาหกรรม หากเรายังคงพึ่งพากำลังซื้อภายในประเทศเป็นหลักเพียงอย่างเดียว การฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ และเศรษฐกิจโดยรวมก็จะยังคงเป็นไปอย่างเชื่องช้า
“ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร”: ไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่คือความจำเป็นเร่งด่วน
ในท่ามกลางความท้าทายนี้ ข้อเสนอเรื่องการอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมาย จึงมิใช่แค่การหยิบยกประเด็นเดิมขึ้นมาพูดคุย แต่เป็นความจำเป็นเร่งด่วนที่ต้องพิจารณาอย่างจริงจัง ผมเคยผลักดันแนวคิด “Thailand World Best Second Homes” มาโดยตลอด และเชื่อมั่นว่าถึงเวลาแล้วที่รัฐบาลต้องมองประเด็นนี้ในมุมที่กว้างขึ้นและกล้าตัดสินใจ
หากพิจารณาจากศักยภาพของประเทศไทย เรายังคงเป็นหนึ่งในประเทศที่ชาวต่างชาติใฝ่ฝันอยากมาใช้ชีวิต ทั้งในวัยทำงานที่ต้องการบรรยากาศการทำงานแบบ Work From Anywhere หรือกลุ่มวัยเกษียณที่มองหาบ้านหลังที่สองที่มีคุณภาพชีวิตที่ดี ค่าครองชีพสมเหตุสมผล และวัฒนธรรมที่งดงาม การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จะเป็นการดึงเม็ดเงินลงทุนมหาศาลจากต่างประเทศเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจไทยโดยตรง
ลองจินตนาการว่า หากเราสามารถดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาซื้อบ้านในโครงการจัดสรรได้เพียง 100,000 ยูนิต ด้วยราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาทต่อหลัง นั่นหมายถึงเงินทุนหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจอย่างน้อย 5 แสนล้านบาท ถึง 1 ล้านล้านบาท ตัวเลขนี้เพียงพอที่จะเป็นแรงผลักดันสำคัญให้ GDP ของประเทศกลับมาเติบโตได้อย่างรวดเร็ว สร้างงาน สร้างรายได้ และกระตุ้นธุรกิจเกี่ยวเนื่องทั้งระบบ
เจาะลึกข้อเสนอ: เงื่อนไขที่สมเหตุสมผลเพื่อการ “ลงทุนอสังหาฯ ต่างชาติ” อย่างยั่งยืน
ข้อเสนอที่กำลังมีการถกเถียงกันอยู่นั้น มีการวางกรอบเงื่อนไขที่น่าสนใจ เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดและลดความกังวลของทุกฝ่าย โดยเฉพาะการให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ภายใต้ข้อจำกัดที่ชัดเจน ไม่ใช่การเปิดเสรีทั้งหมด:
สัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์: เสนอให้เริ่มต้นที่ 49% ของโครงการ คล้ายกับคอนโดมิเนียมที่ชาวต่างชาติสามารถถือครองได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดในอาคารชุด การเริ่มต้นในสัดส่วนนี้จะช่วยลดความกังวลเรื่องการครอบงำตลาด และสามารถค่อยๆ ปรับเพิ่มขึ้นได้ในอนาคต เช่น 60-70% หากผลตอบรับเป็นไปในทางที่ดี
ขนาดที่ดิน: กำหนดพื้นที่ของบ้านจัดสรรที่จะให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้ไม่เกิน 100 ตารางวา ซึ่งถือเป็นขนาดที่ดินที่เหมาะสมสำหรับการอยู่อาศัย ไม่ใหญ่จนเกินไปจนนำไปสู่การเก็งกำไรที่ดิน และยังคงรักษาสมดุลของความเป็นเจ้าของที่ดินของคนไทย
กรอบเวลาทดลอง: เสนอให้มีระยะเวลาดำเนินการนำร่องภายใน 3-5 ปี เพื่อประเมินผลตอบรับ ผลกระทบ และปรับปรุงกฎระเบียบให้มีความเหมาะสมก่อนขยายผลในวงกว้าง
ประเภทอสังหาริมทรัพย์: เน้นให้การอนุญาตนี้จำกัดเฉพาะ “โครงการบ้านจัดสรร” และ “คอนโดมิเนียม” เท่านั้น ไม่รวมที่ดินเปล่า เพื่อป้องกันการกว้านซื้อที่ดินเพื่อการเก็งกำไร และส่งเสริมการอยู่อาศัยจริง
หยุดวงจร “นอมินี”: สร้างความโปร่งใสและรายได้เข้ารัฐ
ปัญหาที่ปฏิเสธไม่ได้ในปัจจุบันคือ การที่ชาวต่างชาติจำนวนมากเข้ามาซื้อบ้านในประเทศไทยผ่านกลไก “นอมินี” หรือการใช้ชื่อคนไทยเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์แทน ซึ่งสร้างช่องโหว่ทางกฎหมายมากมาย นำไปสู่ปัญหาการหลีกเลี่ยงภาษี ความไม่ชัดเจนในกรรมสิทธิ์ และความเสี่ยงต่อทั้งฝ่ายต่างชาติและคนไทยเอง
การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมาย จะเป็นการนำเงินเหล่านี้ขึ้นมาอยู่บนดิน ทำให้เกิดความโปร่งใสในการซื้อขาย ทุกธุรกรรมจะถูกตรวจสอบได้ รายได้จากการซื้อขาย รวมถึงภาษีต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็จะไหลเข้ารัฐอย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ซึ่งสามารถนำไปพัฒนาประเทศต่อไปได้
จากที่ผมได้สัมผัสมา ผู้ประกอบการหลายรายต่างทราบดีว่ามีชาวต่างชาติเข้ามาซื้อโครงการบ้านจัดสรรของตนเองผ่านนอมินีจำนวนมาก หากเราเปลี่ยนระบบให้ถูกต้อง ชาวต่างชาติก็จะได้รับความคุ้มครองทางกฎหมายอย่างเต็มที่ พวกเขาก็จะมีความมั่นใจในการ ลงทุนอสังหาฯ ต่างชาติ ในประเทศไทยมากขึ้น ซึ่งจะดึงดูดเม็ดเงินลงทุนเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
ภาคตะวันออก: หัวหอกแห่งโอกาสและพื้นที่ยุทธศาสตร์
ประเด็นเรื่อง ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร มีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับภูมิภาคตะวันออก โดยเฉพาะจังหวัดชลบุรี ระยอง และพื้นที่ในเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งเป็นทำเลทองที่มีศักยภาพสูงและเป็นที่ต้องการของชาวต่างชาติมาโดยตลอด
ชลบุรีและพัทยา: เป็นเมืองท่องเที่ยวและเมืองรองรับชาวต่างชาติอันดับต้นๆ มีโครงสร้างพื้นฐานที่ดี สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ทั้งโรงพยาบาลนานาชาติ โรงเรียนนานาชาติ แหล่งช้อปปิ้ง และสถานที่พักผ่อนหย่อนใจ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ดึงดูดทั้งนักลงทุนและผู้ที่ต้องการบ้านพักตากอากาศ หรือบ้านเพื่อการเกษียณ
ระยอง: แม้จะเป็นฐานอุตสาหกรรมหลัก แต่ก็มีศักยภาพด้านการท่องเที่ยวเชิงธรรมชาติและบ้านพักตากอากาศ การขยายโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ในระยอง จะช่วยกระจายการลงทุนและสร้างสมดุลให้กับเศรษฐกิจท้องถิ่น
การจำกัดการซื้อขายเฉพาะในเขต EEC อาจไม่ใช่แนวทางที่ดีที่สุด เพราะเป็นการรวมศูนย์โอกาส ควรจะกระจายการอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ไปยังทุกจังหวัดที่มีศักยภาพ เพื่อให้เกิดการกระจายรายได้และกระตุ้นเศรษฐกิจในวงกว้าง ไม่ใช่แค่การมองหา “ที่ดินเพื่อการลงทุน” ในพื้นที่เฉพาะ แต่เป็นการสร้างชุมชนการอยู่อาศัยที่หลากหลาย
ตั้งคณะกรรมการพิจารณา: ก้าวสำคัญสู่การตัดสินใจที่รอบด้าน
จากเสียงสะท้อนของผู้ประกอบการและผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทุกฝ่าย ต่างเห็นพ้องต้องกันว่ารัฐบาลควรจัดตั้งคณะกรรมการหรือคณะอนุกรรมการขึ้นมาโดยเฉพาะ เพื่อศึกษาและพิจารณาประเด็นการอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร อย่างละเอียดรอบคอบ
คณะกรรมการชุดนี้ควรประกอบด้วยตัวแทนจากภาครัฐ ภาคเอกชน ภาคประชาสังคม นักวิชาการ รวมถึงผู้ที่ไม่เห็นด้วย เพื่อนำทุกมุมมองมาถกแถลง หาข้อกำหนด ระเบียบ และวิธีการปฏิบัติที่เป็นมาตรฐานสากล โดยมีวัตถุประสงค์หลักคือการสร้างความชัดเจน ความโปร่งใส และความเป็นธรรมให้กับทุกฝ่าย
ประเด็นสำคัญที่ต้องพิจารณาอย่างถี่ถ้วนคือ:
ป้องกันการเก็งกำไร: ต้องมีกลไกที่ชัดเจนเพื่อป้องกันการซื้อขายเพื่อการเก็งกำไรระยะสั้น โดยเฉพาะการใช้ “ที่ดินเพื่อการลงทุน” ที่อาจสร้างความผันผวนให้กับราคาที่ดินในพื้นที่
ผลกระทบต่อราคาที่ดิน: ต้องประเมินผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นกับราคาที่ดินและบ้านของคนไทย เพื่อไม่ให้ส่งผลกระทบในทางลบต่อการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของประชาชน
การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์: กำหนดแนวทางการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่ชาวต่างชาติถือครอง เพื่อให้เป็นไปตามกฎระเบียบของไทย
ภาษีอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ: กำหนดโครงสร้างภาษีที่เหมาะสมและเป็นธรรม เพื่อให้รัฐได้รับประโยชน์สูงสุดจากการ ลงทุนอสังหาฯ ต่างชาติ
วีซ่าเพื่อการลงทุน: พิจารณาการออกวีซ่าระยะยาวหรือวีซ่าพิเศษสำหรับผู้ที่เข้ามา ลงทุนอสังหาฯ ต่างชาติ เพื่อสร้างแรงจูงใจเพิ่มเติม
บทเรียนจากต่างประเทศ: การบริหารจัดการการถือครองอสังหาฯ ของต่างชาติ
หลายประเทศทั่วโลกก็มีการอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้ภายใต้เงื่อนไขที่แตกต่างกันไป ไม่ว่าจะเป็นออสเตรเลีย สิงคโปร์ มาเลเซีย หรือแม้แต่บางรัฐในสหรัฐอเมริกา ที่มีการกำหนดประเภทของอสังหาริมทรัพย์ สัดส่วนการถือครอง หรือแม้กระทั่งการอนุมัติจากหน่วยงานรัฐบาล
การศึกษาแนวทางปฏิบัติเหล่านี้ จะช่วยให้ประเทศไทยสามารถสร้างโมเดลที่เหมาะสมกับบริบทของเราได้ โดยเรียนรู้จากข้อผิดพลาดและความสำเร็จของประเทศอื่น เพื่อสร้างกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ที่เข้มแข็งและเอื้อต่อการ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ของประเทศ
อนาคตที่สดใส: โอกาสของ “อสังหาริมทรัพย์พรีเมียม” และการลงทุนระยะยาว
หากรัฐบาลตัดสินใจเดินหน้าในเรื่องนี้อย่างจริงจัง ผมเชื่อว่าเราจะเห็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์พรีเมียม และบ้านพักตากอากาศ ซึ่งเป็นกลุ่มที่ชาวต่างชาติมีกำลังซื้อสูงและต้องการคุณภาพชีวิตที่ดี
การเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จะไม่เพียงแค่ช่วยแก้ปัญหาเฉพาะหน้าเรื่องกำลังซื้อที่หดหาย แต่ยังเป็นการวางรากฐานสำหรับการ การลงทุนระยะยาวอสังหาฯ ของชาวต่างชาติ ที่จะเข้ามาใช้ชีวิต ทำธุรกิจ และมีส่วนร่วมในการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของไทยอย่างแท้จริง ซึ่งแตกต่างจากการเช่าระยะยาว 30 ปี ที่อาจไม่ได้สร้างความผูกพันและแรงจูงใจในการลงทุนที่ลึกซึ้งเท่าการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์
การตัดสินใจในครั้งนี้ไม่ใช่เรื่องง่าย แต่ก็เป็นเรื่องที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ หากเราต้องการเห็นประเทศไทยเติบโตและแข็งแกร่งในเวทีโลก การเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ การให้คำปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ที่ผมทำมาตลอด ผมมองเห็นโอกาสที่ซ่อนอยู่ในความท้าทายนี้
ก้าวต่อไป: สร้างโอกาสใหม่ให้ตลาดอสังหาฯ ไทย
ในสถานการณ์ที่กำลังซื้อภายในประเทศอ่อนแรง และเศรษฐกิจต้องการแรงกระตุ้นอย่างเร่งด่วน การเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จึงไม่ใช่แค่ประเด็นทางกฎหมาย แต่เป็นยุทธศาสตร์สำคัญในการปลดล็อกศักยภาพของประเทศไทย
ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องกล้าที่จะเปลี่ยนแปลง สร้างกฎกติกาที่ชัดเจน โปร่งใส และเป็นธรรม เพื่อดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากทั่วโลกเข้ามาสร้างความมั่งคั่งให้แก่ประเทศ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนการเปลี่ยนแปลงนี้ และผมเชื่อมั่นว่าหากเราจับมือกัน ทั้งภาครัฐและเอกชน เราจะสามารถสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่ง ยั่งยืน และเป็นที่ต้องการของคนทั่วโลกได้อย่างแน่นอน
หากท่านเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้สนใจในทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการมุมมองเชิงลึกเกี่ยวกับการปรับเปลี่ยนกฎหมายครั้งสำคัญนี้ อย่าลังเลที่จะเข้าร่วมการเสวนาหรือปรึกษาหารือกับผู้เชี่ยวชาญ เพื่อร่วมกันวางแผนและเตรียมพร้อมสำหรับโอกาสใหม่ๆ ที่กำลังจะมาถึง อนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังรอคอยการตัดสินใจที่กล้าหาญของเราทุกคน.
