พลิกโฉมอสังหาฯ ไทย 2025: เจาะลึกข้อเสนอ ‘ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร’ โอกาสทองหรือความท้าทายครั้งใหม่
ในฐานะที่คร่ำหวอดอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการปรับตัวของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา สถานการณ์เศรษฐกิจโลกและภายในประเทศได้ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อศักยภาพการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ กระทั่งนำมาซึ่งการถกเถียงครั้งสำคัญเกี่ยวกับนโยบายที่อาจพลิกโฉมภูมิทัศน์ของตลาด นั่นคือข้อเสนอในการเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมายในประเทศไทย ซึ่งผมมองว่าเป็นทั้งโอกาสอันยิ่งใหญ่และความท้าทายที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
บริบทเศรษฐกิจไทย: แรงกดดันที่กระตุ้นการเปลี่ยนแปลง
ก่อนที่เราจะดำดิ่งลงไปในรายละเอียดของข้อเสนอดังกล่าว เราต้องทำความเข้าใจถึงแรงขับเคลื่อนเบื้องหลังก่อน นับตั้งแต่ปี 2563 ที่โลกต้องเผชิญกับสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 เศรษฐกิจไทยได้รับผลกระทบอย่างหนัก การฟื้นตัวเป็นไปอย่างเชื่องช้าจากปัจจัยซับซ้อนหลายประการ ทั้งความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ที่ส่งผลต่อห่วงโซ่อุปทานและราคาสินค้า ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเกิน 90% ของ GDP ซึ่งบั่นทอนกำลังซื้อภายในประเทศอย่างรุนแรง และโครงสร้างประชากรที่กำลังก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ ส่งผลให้จำนวนแรงงานลดลงและกำลังซื้อของกลุ่มวัยทำงานอ่อนแอลง เหล่านี้ล้วนเป็นปัจจัยที่ฉุดรั้งศักยภาพการเติบโตโดยรวมของประเทศ และแน่นอนว่าส่งผลกระทบโดยตรงต่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์หลักของเศรษฐกิจ
ในสภาวะที่กำลังซื้อภายในประเทศอ่อนแอ และการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินเป็นไปได้ยากขึ้นอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในภาคตะวันออกที่พึ่งพิงกำลังซื้อจากนักลงทุนและผู้ที่ต้องการบ้านหลังที่สอง จึงได้เร่งผลักดันข้อเสนอที่หวังว่าจะนำเม็ดเงินจากต่างประเทศเข้ามาช่วยหล่อเลี้ยงและฟื้นฟูอุตสาหกรรม
ข้อเสนอจากภาคตะวันออก: ความจำเป็นที่ถูกมองข้ามไม่ได้
เสียงจากผู้ประกอบการในพื้นที่จังหวัดชลบุรีและระยอง ซึ่งเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจและ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่สำคัญของภาคตะวันออก โดยเฉพาะในเขตระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ได้เสนอให้รัฐบาลพิจารณาแก้ไขกฎหมาย เพื่อให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในไทย ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย หลักการที่เสนอมานั้นมีความคล้ายคลึงกับการให้ชาวต่างชาติ ถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม ซึ่งกำหนดเพดานไว้ที่ 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการ ข้อเสนอนี้ยังรวมถึงการจำกัดขนาดที่ดินไม่เกิน 100 ตารางวา และอาจเริ่มในลักษณะโครงการนำร่องภายในระยะเวลา 3-5 ปี เพื่อประเมินผลกระทบและความเหมาะสมก่อนขยายผล
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ ผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์และอดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์หลายสมัย ได้เน้นย้ำถึงความจำเป็นเร่งด่วนนี้ว่า การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมาย จะเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศอย่างมหาศาล หากมีชาวต่างชาติมาซื้อบ้านในโครงการต่างๆ เพียง 100,000 หลัง ในราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาทต่อหลัง ก็จะสามารถเพิ่ม GDP ของประเทศให้ผงกหัวขึ้นมาได้ทันที นี่ไม่ใช่เพียงตัวเลขที่สวยงาม แต่เป็นเม็ดเงินลงทุนจริงที่จะหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจ สร้างงาน สร้างรายได้ให้กับธุรกิจที่เกี่ยวข้อง ตั้งแต่ผู้รับเหมา ผู้ผลิตวัสดุก่อสร้าง ไปจนถึงภาคบริการและค้าปลีก
ปัจจุบัน เราปฏิเสธไม่ได้ว่ามีชาวต่างชาติจำนวนมากที่เข้ามาพำนักและต้องการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในไทย โดยเฉพาะกลุ่มผู้เกษียณอายุและผู้ที่ต้องการ บ้านพักตากอากาศ หรือ บ้านหลังที่สอง ในเมืองไทย แต่ด้วยข้อจำกัดทางกฎหมาย พวกเขาจำเป็นต้องใช้ “นอมินี” หรือผู้ถือครองแทน ซึ่งก่อให้เกิดปัญหาตามมามากมาย ทั้งความเสี่ยงทางกฎหมายสำหรับชาวต่างชาติเอง การขาดความโปร่งใส และการที่รัฐอาจพลาดโอกาสในการเก็บภาษีและกำกับดูแลอย่างเป็นระบบ การทำให้เรื่องนี้ “ขึ้นมาบนดิน” หรือถูกกฎหมายอย่างเปิดเผย จึงเป็นหนทางแก้ไขปัญหาที่คาราคาซังมานาน
ทำไมถึงเป็นเวลาที่เหมาะสมที่สุดในตอนนี้?
ในมุมมองของผม ในฐานะที่ปรึกษาด้าน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย ผมเห็นว่าสถานการณ์ปัจจุบันเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมอย่างยิ่งในการพิจารณาข้อเสนอนี้อย่างจริงจัง:
กำลังซื้อภายในประเทศอ่อนแอ: ตลาดอสังหาฯ ในประเทศกำลังเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างหนัก โดยเฉพาะในตลาดล่างและกลาง หากไม่มีมาตรการกระตุ้นจากภายนอกเข้ามาพยุง อาจนำไปสู่ภาวะโอเวอร์ซัพพลายและการชะลอตัวที่รุนแรงกว่าเดิม การเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จะเป็นการเติมกำลังซื้อใหม่เข้ามาในระบบโดยตรง
ประเทศไทยยังคงเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยม: ไม่ว่าจะเป็นในด้านการท่องเที่ยว วัฒนธรรม ค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล และคุณภาพชีวิตที่ดี ทำให้ไทยยังคงเป็นประเทศอันดับต้นๆ ที่ชาวต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มผู้เกษียณอายุจากยุโรป อเมริกา จีน และญี่ปุ่น ต้องการเข้ามาพำนักระยะยาว การเปิดประตูให้พวกเขาเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยจะยิ่งดึงดูดกลุ่มคนเหล่านี้
การดึงดูดเงินลงทุนโดยตรง: การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ไม่เพียงนำเม็ดเงินเข้ามาซื้อบ้านเท่านั้น แต่ยังกระตุ้นการใช้จ่ายในประเทศ ทั้งการดำรงชีวิต การท่องเที่ยว และบริการอื่นๆ ซึ่งเป็นการหมุนเวียนเศรษฐกิจในภาพรวม นอกจากธุรกิจส่งออกและท่องเที่ยวแล้ว อสังหาริมทรัพย์ก็สามารถเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญในการดึงดูดเงินตราต่างประเทศได้
รายละเอียดและเงื่อนไขที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
แน่นอนว่าการเปลี่ยนแปลงกฎหมายครั้งสำคัญเช่นนี้ ย่อมต้องมีการพิจารณารายละเอียดอย่างถี่ถ้วน เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดและลดผลกระทบเชิงลบให้น้อยที่สุด ผู้ประกอบการและผู้มีส่วนเกี่ยวข้องได้เสนอประเด็นสำคัญที่ควรนำมาหารือดังนี้:
การจัดตั้งคณะกรรมการร่วม: นายวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ได้เสนอให้รัฐบาลจัดตั้งคณะกรรมการหรือคณะอนุกรรมการ โดยดึงหน่วยงานภาครัฐ ภาคเอกชน ภาคประชาสังคม และแม้แต่ผู้ที่ไม่เห็นด้วย เข้ามาร่วมหารืออย่างเปิดใจ เพื่อกำหนดข้อระเบียบและแนวทางปฏิบัติที่เหมาะสม โดยเฉพาะประเด็นที่อาจก่อให้เกิดปัญหาในอนาคต การมีส่วนร่วมจากทุกภาคส่วนจะช่วยให้ กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ที่จะออกมามีความรอบด้านและเป็นที่ยอมรับ
ประเภทของอสังหาริมทรัพย์: ควรจำกัดเฉพาะ “บ้านจัดสรร” หรือ “คอนโดมิเนียม” เท่านั้น ไม่รวมถึง “ที่ดินเปล่า” เพื่อป้องกันการเก็งกำไรที่ดินและผลกระทบต่อราคาที่ดินสำหรับคนไทย ซึ่งเป็นประเด็นที่อ่อนไหวอย่างมาก
สัดส่วนและเงื่อนไขการถือครอง: การเริ่มต้นที่สัดส่วน 49% เช่นเดียวกับคอนโดมิเนียม ถือเป็นแนวทางที่ปลอดภัย โดยอาจพิจารณาเพิ่มสัดส่วนในอนาคตเป็น 60-70% หากผลตอบรับเป็นไปในทางที่ดี และต้องมีเงื่อนไขเพิ่มเติม เช่น ขนาดที่ดินที่ไม่เกิน 100 ตารางวา ดังที่กล่าวไปแล้ว
ระยะเวลาการถือครองและการประเมินผล: อาจเริ่มจากโครงการนำร่องในระยะเวลา 3-5 ปี เพื่อให้สามารถประเมินผลกระทบเชิงบวกและลบได้อย่างแท้จริง ก่อนตัดสินใจขยายผลหรือปรับปรุงเงื่อนไขเพิ่มเติม
การกระจายโอกาส: ไม่ควรจำกัดการ ซื้อบ้านไทย เฉพาะในพื้นที่ EEC เท่านั้น แต่ควรเปิดกว้างให้ครอบคลุมทุกจังหวัดที่มีศักยภาพ โดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยวสำคัญอย่างภูเก็ต เชียงใหม่ หรือเมืองชายทะเลอื่นๆ เพื่อกระจายรายได้และกระตุ้นเศรษฐกิจในวงกว้าง
มาตรการควบคุมและป้องกันผลกระทบ: ต้องมีการวางมาตรการที่ชัดเจน เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้น เช่น การเก็งกำไร การปั่นราคา หรือผลกระทบต่อราคาบ้านสำหรับคนไทยในระยะยาว อาจพิจารณากำหนดประเภทของโครงการหรือระดับราคาที่ชาวต่างชาติสามารถซื้อได้ เพื่อไม่ให้ไปแข่งขันกับตลาดสำหรับคนไทยในระดับล่างถึงกลาง การกำหนด ภาษีอสังหาริมทรัพย์ สำหรับชาวต่างชาติที่เหมาะสมก็เป็นสิ่งสำคัญ
ปัญหาจากระบบ “นอมินี” และทางออกที่ยั่งยืน
นายณัฐนนท ศรีสมบูรณ์ และนายชนินทร์ วานิชวงศ์ ผู้ประกอบการในภาคตะวันออก ได้เน้นย้ำถึงปัญหาจากการใช้ระบบ “นอมินี” ในปัจจุบันว่าไม่ใช่แค่ความไม่โปร่งใส แต่ยังก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อทั้งชาวต่างชาติเองและคู่สมรสชาวไทยที่ถูกใช้เป็นชื่อผู้ซื้อจริง มีกรณีที่ชาวต่างชาติกลับประเทศไปแล้ว ภรรยาคนไทยนำบ้านไปจำนองหรือขาย ทำให้ชาวต่างชาติซึ่งเป็นเจ้าของเงินทุนที่แท้จริงเสียสิทธิ์ นี่คือช่องโหว่ทางกฎหมายที่สร้างปัญหาและบ่อนทำลายความน่าเชื่อถือของประเทศในสายตาของ นักลงทุนต่างชาติ การแก้ไข กฎหมายการลงทุน และเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องจะช่วยขจัดปัญหาเหล่านี้ สร้างความชัดเจนและมั่นคงทางกฎหมายให้กับทุกฝ่าย และยังช่วยให้รัฐสามารถเก็บภาษีได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย
แม้ว่าการเช่าระยะยาว (Leasehold) เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ชาวต่างชาติสามารถทำได้ในปัจจุบัน แต่ก็มีข้อจำกัดที่สำคัญคือระยะเวลาสูงสุดเพียง 30 ปี ซึ่งไม่เพียงพอต่อความต้องการของผู้ที่ต้องการพำนักระยะยาว หรือกลุ่ม ผู้เกษียณอายุ ที่ต้องการใช้ชีวิตบั้นปลายในไทย การมี สิทธิการเช่าระยะยาว หรือ การถือครองกรรมสิทธิ์ ที่ยืดหยุ่นกว่าจึงเป็นสิ่งจำเป็น
มองไปข้างหน้า: การพัฒนาที่ยั่งยืนและการเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน
การพิจารณาอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ไม่ใช่แค่การแก้ปัญหาเฉพาะหน้าในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว แต่เป็นการวางรากฐานสำคัญสำหรับการพัฒนาประเทศในระยะยาว หากเราสามารถบริหารจัดการนโยบายนี้ได้อย่างชาญฉลาด เราจะสามารถ:
เพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน: ไทยจะเป็นหนึ่งในไม่กี่ประเทศในภูมิภาคที่เสนอทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ให้กับชาวต่างชาติ ซึ่งจะดึงดูดเม็ดเงินลงทุนและ โอกาสลงทุนต่างชาติ ให้ไหลเข้าสู่ประเทศ
กระตุ้นการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน: ความต้องการที่เพิ่มขึ้นจะกระตุ้นให้เกิดการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และโครงสร้างพื้นฐานอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น โรงพยาบาลนานาชาติ โรงเรียนนานาชาติ ซึ่งเป็นประโยชน์ต่อคนไทยเช่นกัน
ส่งเสริมการท่องเที่ยวเชิงคุณภาพ: นักลงทุนและผู้พำนักระยะยาวมักจะเป็นกลุ่มนักท่องเที่ยวที่มีกำลังซื้อสูง สร้างรายได้ให้กับภาคบริการและส่งเสริมภาพลักษณ์การท่องเที่ยวเชิงคุณภาพ
สร้างความโปร่งใสและเป็นธรรม: การนำธุรกรรมที่เคยอยู่ใต้ดินขึ้นมาอยู่บนดิน จะช่วยให้เกิดความโปร่งใส ลดโอกาสของการทุจริต และสร้างความมั่นใจให้กับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย
แน่นอนว่าระหว่างทางย่อมมีผู้ที่ตั้งข้อสังเกตและมีความกังวลถึงผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น เช่น การที่ราคาบ้านและที่ดินอาจสูงขึ้นจนคนไทยหาซื้อได้ยากขึ้น ซึ่งเป็นความกังวลที่สมเหตุสมผล ดังนั้น การกำหนดเงื่อนไขที่รัดกุม การควบคุมสัดส่วน และการกระจายพื้นที่การลงทุนจึงเป็นกุญแจสำคัญ เพื่อให้มั่นใจว่าการเปลี่ยนแปลงครั้งนี้จะเป็นประโยชน์ต่อคนไทยส่วนใหญ่ และไม่สร้างภาระที่ไม่จำเป็น
บทสรุปและก้าวต่อไป
ในฐานะที่เห็นการเติบโตของอุตสาหกรรมนี้มาตลอด ผมเชื่อว่าการเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมายภายใต้เงื่อนไขที่เหมาะสมและรัดกุม ถือเป็นหนึ่งในทางออกสำคัญที่จะช่วยพลิกฟื้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ และกระตุ้นเศรษฐกิจไทยให้ก้าวผ่านความท้าทายในปัจจุบันและปี 2025 ไปได้ นี่ไม่ใช่เรื่องที่ควรปล่อยผ่าน แต่เป็นโอกาสที่รัฐบาลและทุกภาคส่วนควรเร่งพิจารณาอย่างจริงจัง
การจัดตั้งคณะกรรมการร่วมที่ครอบคลุมทุกฝ่ายเพื่อศึกษาและออกแบบ นโยบายการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ที่เป็นธรรมและมีประสิทธิภาพ จึงเป็นก้าวแรกที่สำคัญที่สุด เพื่อนำไปสู่การตัดสินใจที่รอบคอบและเป็นประโยชน์สูงสุดต่อประเทศชาติ และหากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหา ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ หรือกำลังพิจารณาโอกาสในการลงทุนในประเทศไทย นี่คือช่วงเวลาที่คุณไม่ควรมองข้ามการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญนี้ มาร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนอนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทยไปพร้อมกัน ติดต่อเราเพื่อรับข้อมูลเชิงลึกและคำแนะนำที่ตรงจุด เพื่อคว้าโอกาสทองนี้ไปด้วยกัน
