ปลดล็อกศักยภาพ: ทำไมการเปิดทางให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรคืออนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นทั้งยุครุ่งเรืองและความท้าทายที่ถาโถมเข้าใส่ตลาดอย่างไม่ขาดสาย วันนี้เรายืนอยู่บนจุดเปลี่ยนสำคัญที่ประเทศไทยต้องตัดสินใจครั้งใหญ่ เพื่อก้าวข้ามข้อจำกัดเดิมๆ และปลุกยักษ์หลับทางเศรษฐกิจให้ตื่นขึ้นอีกครั้ง นั่นคือการพิจารณาเปิดทางให้ ชาวต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย นี่ไม่ใช่เพียงแค่การเปลี่ยนแปลงนโยบาย หากแต่เป็นการวางรากฐานเพื่ออนาคตที่มั่นคงและยั่งยืนสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจของชาติโดยรวม
สถานการณ์ปัจจุบันของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญกับพายุหลายลูก ทั้งจากปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงกว่า 90% ของ GDP ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อภายในประเทศ ตลอดจนอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวสูง สภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวนจากความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ และการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากรที่กำลังก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างเต็มตัว ปัจจัยเหล่านี้ล้วนกดดันให้ยอดขายชะลอตัว โครงการใหม่ๆ เปิดตัวด้วยความระมัดระวัง และสภาพคล่องในระบบลดลงอย่างเห็นได้ชัด ผู้ประกอบการหลายรายโดยเฉพาะในพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญอย่าง อสังหาฯ ชลบุรี และ อสังหาฯ ระยอง ซึ่งเป็นศูนย์กลางของการพัฒนา EEC อสังหาริมทรัพย์ กำลังมองหาทางออกเพื่อพยุงตลาดให้เดินหน้าต่อไปได้
ผมเชื่อมั่นว่าการแก้กฎหมายเพื่อเอื้อให้ ชาวต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้นั้น ไม่ใช่ทางเลือก แต่คือความจำเป็นเร่งด่วน การเปิดประตูนี้จะนำมาซึ่งเม็ดเงินลงทุนมหาศาลจากต่างประเทศ ซึ่งไม่เพียงแต่จะช่วยพยุงตลาดอสังหาฯ แต่ยังจะกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวมให้คึกคักขึ้นอีกครั้ง นี่คือโอกาสทองที่ประเทศไทยไม่ควรมองข้าม และผมจะขอลงรายละเอียดจากประสบการณ์จริงว่าทำไมจึงเป็นเช่นนั้น
วิกฤตภายใน: กำลังซื้อที่ถดถอยและสังคมผู้สูงอายุ
ก่อนที่เราจะพูดถึงโซลูชั่นภายนอก เราต้องเข้าใจสถานการณ์ภายในอย่างถ่องแท้ ปัญหาหนี้ครัวเรือนเป็นเหมือนโซ่ตรวนที่ผูกมัดกำลังซื้อของผู้บริโภคชาวไทย ยิ่งหนี้สูง ความสามารถในการขอสินเชื่อบ้าน หรือแม้แต่การตัดสินใจซื้ออสังหาฯ ชิ้นใหม่ก็ยิ่งยากลำบาก ธนาคารเองก็เพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณา สินเชื่อบ้านสำหรับชาวต่างชาติ เช่นเดียวกับสินเชื่อสำหรับคนไทย ทำให้การกู้ยืมเพื่อซื้อบ้านกลายเป็นเรื่องท้าทายมากขึ้นสำหรับหลายๆ คน นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นยังเพิ่มภาระผ่อนต่อเดือน ทำให้หลายครอบครัวต้องชะลอการตัดสินใจซื้อออกไป
ขณะเดียวกัน การเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุส่งผลให้โครงสร้างแรงงานเปลี่ยนแปลง ความต้องการที่อยู่อาศัยของคนหนุ่มสาวลดลง ในขณะที่ตลาดต้องการที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับผู้สูงอายุมากขึ้น แต่ความสามารถในการซื้อของกลุ่มนี้ก็มีข้อจำกัดเช่นกัน ความท้าทายเหล่านี้ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัวอย่างหนัก และมองหาตลาดใหม่ๆ ที่มีศักยภาพ ซึ่งตลาดต่างชาติคือคำตอบที่ชัดเจนที่สุด
ปลุกยักษ์หลับ: ความต้องการจากนักลงทุนต่างชาติที่รอคอย
ประเทศไทยยังคงเป็นจุดหมายปลายทางอันดับต้นๆ ของโลกที่ชาวต่างชาติใฝ่ฝันอยากมาใช้ชีวิต ไม่ว่าจะเป็นวัยเกษียณ ผู้ที่มองหาบ้านหลังที่สอง หรือนักลงทุนที่เล็งเห็นศักยภาพในระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองท่องเที่ยวสำคัญและพื้นที่ EEC อสังหาริมทรัพย์ อย่าง อสังหาฯ พัทยา หรือ บ้านจัดสรรใกล้ทะเล ในจังหวัด ชลบุรี และ ระยอง มีเสน่ห์ดึงดูดใจอย่างปฏิเสธไม่ได้ ด้วยวัฒนธรรมที่งดงาม อาหารเลิศรส ธรรมชาติที่อุดมสมบูรณ์ และค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล
อย่างไรก็ตาม ข้อจำกัดทางกฎหมายปัจจุบันที่ไม่อนุญาตให้ ชาวต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ในลักษณะกรรมสิทธิ์ได้โดยตรง ทำให้เกิดช่องโหว่และปัญหาตามมามากมาย เราทราบกันดีว่ามีการใช้ “นอมินี” หรือการจดทะเบียนในนามคู่สมรสชาวไทย ซึ่งแม้จะช่วยให้การซื้อขายเกิดขึ้นได้ แต่ก็เต็มไปด้วยความเสี่ยงและปัญหาทางกฎหมายในระยะยาว บางกรณีคู่สมรสชาวต่างชาติต้องเสียสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของอย่างแท้จริงเมื่อเกิดข้อพิพาท หรือเมื่อความสัมพันธ์สิ้นสุดลง ทำให้ขาดความมั่นคงในการลงทุน
ผมได้เห็นกับตาตนเองว่ามีชาวต่างชาติจำนวนมากพร้อมที่จะ ลงทุนอสังหาฯ ไทย หากกฎหมายเอื้ออำนวย การที่เงินจำนวนมหาศาลเหล่านี้ยังคงถูกปิดกั้นอยู่ ถือเป็นการสูญเสียโอกาสทางเศรษฐกิจครั้งใหญ่ของประเทศ หากเราสามารถทำให้การซื้อขายเป็นไปอย่างโปร่งใส ถูกต้องตามกฎหมาย ก็จะสามารถดึงดูดเม็ดเงินโดยตรงเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ และแปลง “นอมินี” ใต้ดินให้ขึ้นมาบนดินอย่างภาคภูมิ
กลไกขับเคลื่อนเศรษฐกิจ: ผลประโยชน์ที่จะได้รับจากการเปิดประตู
การแก้ไขกฎหมายเพื่อให้ ชาวต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้ ไม่ได้เป็นเพียงแค่การช่วยพยุงภาคอสังหาฯ แต่ยังเป็นกลไกสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจในภาพรวม:
ดึงดูดเงินตราต่างประเทศมหาศาล: เมื่อกฎหมายชัดเจนและสร้างความมั่นใจได้ นักลงทุนต่างชาติและผู้ที่ต้องการมาใช้ชีวิตในไทยจะกล้าตัดสินใจ ลงทุนบ้านจัดสรรไทย มากขึ้น ซึ่งหมายถึงเงินทุนโดยตรงที่จะไหลเข้าสู่ประเทศ เป็นการเพิ่มสภาพคล่องและมูลค่าทางเศรษฐกิจในทันที
กระตุ้นการก่อสร้างและจ้างงาน: ความต้องการที่เพิ่มขึ้นย่อมนำไปสู่การพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรใหม่ๆ ผู้ประกอบการจะกล้าลงทุนมากขึ้น ซึ่งจะสร้างงานในภาคการก่อสร้าง แรงงานที่เกี่ยวข้อง วัสดุก่อสร้าง และบริการต่างๆ ตั้งแต่ต้นน้ำถึงปลายน้ำ
สร้างรายได้ให้ธุรกิจต่อเนื่อง: เมื่อ ชาวต่างชาติซื้อบ้าน และเข้ามาพำนัก จะมีการใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน เช่น ค่าอาหาร การท่องเที่ยว การช้อปปิ้ง การใช้บริการด้านสุขภาพและการแพทย์ การศึกษาบุตรหลาน ซึ่งจะส่งผลดีต่อธุรกิจโรงแรม ร้านอาหาร ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล โรงเรียน และธุรกิจบริการอื่นๆ อย่างมหาศาล นี่คือวงจรเศรษฐกิจหมุนเวียนที่แข็งแกร่ง
เพิ่มรายได้ภาครัฐจากภาษี: การซื้อขายที่ถูกต้องตามกฎหมายจะนำมาซึ่งรายได้จากภาษีต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีโอน และภาษีเงินได้จากการให้เช่า (ในกรณีเช่าระยะยาว) ซึ่งสามารถนำไปพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและบริการสาธารณะต่อไปได้
พัฒนาคุณภาพชีวิตและมาตรฐาน: การแข่งขันในตลาดอสังหาฯ เพื่อดึงดูดผู้ซื้อต่างชาติอาจนำไปสู่การพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพสูงขึ้น พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการที่ได้มาตรฐานสากล ซึ่งจะยกระดับมาตรฐานของ โครงการบ้านจัดสรร โดยรวมในประเทศให้ดียิ่งขึ้น
กรอบการพิจารณา: เงื่อนไขที่สมดุลและรอบคอบ
แน่นอนว่าการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่นี้ต้องมาพร้อมกับกรอบและเงื่อนไขที่รัดกุม เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดและลดผลกระทบเชิงลบให้น้อยที่สุด จากการหารือกับผู้ประกอบการและผู้เชี่ยวชาญในวงการ ข้อเสนอแนะเบื้องต้นที่สมเหตุสมผลควรประกอบด้วย:
โฟกัสที่โครงการบ้านจัดสรรเท่านั้น: สิ่งสำคัญคือต้องเน้นย้ำว่าการอนุญาตนี้ควรจำกัดอยู่เฉพาะ โครงการบ้านจัดสรร ที่พัฒนาแล้วเท่านั้น ไม่รวมถึงที่ดินเปล่า เพื่อป้องกันการเก็งกำไรในที่ดิน และเพื่อให้มั่นใจว่าเงินทุนจะนำไปสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าเพิ่ม
กำหนดสัดส่วนการถือครอง: เราสามารถเริ่มต้นด้วยการจำกัดสัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติในแต่ละโครงการ คล้ายคลึงกับกฎหมายคอนโดมิเนียมที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดในโครงการ หรืออาจเริ่มต้นที่สัดส่วนที่น้อยกว่า เช่น 5-10% ของจำนวนยูนิตในโครงการ และค่อยๆ พิจารณาเพิ่มขึ้นเมื่อเห็นผลตอบรับที่ดีและสามารถควบคุมสถานการณ์ได้
จำกัดขนาดที่ดิน: อาจมีการกำหนดพื้นที่ของแปลงที่ดินที่ชาวต่างชาติสามารถถือครองได้ เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา เพื่อให้เหมาะสมกับการเป็นที่อยู่อาศัย และป้องกันการถือครองที่ดินขนาดใหญ่เกินความจำเป็น
ระยะเวลาการประเมิน: อาจมีการกำหนดกรอบเวลาสำหรับนโยบายนำร่อง เช่น 3-5 ปี เพื่อให้รัฐบาลสามารถประเมินผลกระทบ ข้อดีข้อเสีย และปรับปรุงนโยบายให้เหมาะสมยิ่งขึ้นในอนาคต
ไม่จำกัดพื้นที่ “แซนด์บ็อกซ์”: แม้ว่าการจำกัดพื้นที่ในระยะแรกอาจดูปลอดภัย แต่จากประสบการณ์ การจำกัดเพียงไม่กี่พื้นที่มักไม่เกิดผลกระทบเชิงบวกที่รวดเร็วและทั่วถึงเท่าที่ควร การกระจายโอกาสไปทั่วประเทศ โดยเฉพาะในเมืองใหญ่และเมืองที่มีศักยภาพจะช่วยกระจายรายได้และกระตุ้นเศรษฐกิจในวงกว้างกว่า อย่างไรก็ตาม พื้นที่ EEC อสังหาริมทรัพย์ ก็ยังคงเป็นแม่เหล็กสำคัญที่ดึงดูด นักลงทุนต่างชาติ ได้ดี และควรได้รับการส่งเสริมเป็นพิเศษ
ทางเลือกเช่าระยะยาวที่น่าสนใจ: แม้ว่าการถือครองกรรมสิทธิ์จะเป็นที่ต้องการสูงสุด แต่หากยังติดขัด การเสนอทางเลือก เช่าระยะยาว ที่มีประสิทธิภาพและน่าสนใจกว่า 30 ปี เช่น 50 ปี หรือ 90 ปี ซึ่งเป็นมาตรฐานในหลายประเทศ ก็อาจเป็นสะพานเชื่อมที่ดีในระยะเปลี่ยนผ่าน และควรพิจารณาในภาพรวมของ กฎหมายที่ดินต่างชาติ เพื่อสร้างความชัดเจนและมั่นใจให้กับผู้ลงทุน
การแก้ปัญหาความกังวลและสร้างความเชื่อมั่น
แน่นอนว่าการเปิดทางให้ ชาวต่างชาติซื้อบ้าน ย่อมมาพร้อมกับความกังวลบางประการ โดยเฉพาะประเด็นเรื่องราคาอสังหาฯ ที่อาจสูงขึ้นจนคนไทยเข้าถึงยาก หรือการที่ต่างชาติเข้ามาถือครองที่ดินจำนวนมาก ซึ่งต้องได้รับการพิจารณาอย่างรอบคอบ
กลไกควบคุมราคา: รัฐบาลสามารถใช้มาตรการทางภาษี หรือกำหนดประเภทของ โครงการบ้านจัดสรร ที่อนุญาตให้ต่างชาติซื้อได้ เช่น อาจเน้นโครงการในกลุ่มตลาดบน หรือโครงการที่ราคาเกินกว่าที่คนไทยส่วนใหญ่เข้าถึง เพื่อป้องกันไม่ให้ไปแข่งขันแย่งชิงบ้านในตลาดล่างและตลาดกลางกับคนไทย
การศึกษาและติดตามผลกระทบ: ควรมีการจัดตั้งคณะกรรมการจากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคประชาสังคม เพื่อร่วมกันออกแบบรายละเอียด การขอใบอนุญาตซื้อบ้าน และเงื่อนไขต่างๆ รวมถึงการติดตามผลกระทบอย่างใกล้ชิด เพื่อให้การดำเนินการเป็นไปอย่างโปร่งใสและเป็นธรรม
ประโยชน์ต่อคนไทย: ต้องเน้นย้ำถึงประโยชน์ที่คนไทยจะได้รับจากการที่ต่างชาติเข้ามาพำนักและใช้จ่าย รวมถึงการเก็บภาษีที่นำมาพัฒนาประเทศ ซึ่งจะส่งผลให้คุณภาพชีวิตของคนไทยดีขึ้นในระยะยาว
ในฐานะที่ผมได้ทำงานคลุกคลีกับทั้งผู้ประกอบการและนักลงทุนมานานหลายปี ผมเห็นถึงความต้องการอันแรงกล้าของชาวต่างชาติที่ต้องการมีบ้านในประเทศไทยอย่างถูกกฎหมาย และความหงุดหงิดที่ต้องพึ่งพิงโครงสร้างที่ไม่มั่นคงอย่าง “นอมินี” การแก้ไขกฎหมายนี้จะเป็นการสร้างความเชื่อมั่นอย่างมหาศาล และเป็นก้าวสำคัญในการวางรากฐานการเติบโตของ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ของไทยในระยะยาว
มองไปข้างหน้า: ประเทศไทย 2025 และ Beyond
การเปิดทางให้ ชาวต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ไม่ใช่เพียงแค่การแก้ปัญหาเฉพาะหน้า แต่คือวิสัยทัศน์ที่มองไปข้างหน้า เพื่อทำให้ประเทศไทยยังคงเป็นศูนย์กลางที่น่าดึงดูดใจสำหรับการใช้ชีวิต การพักผ่อน และการลงทุนในระยะยาว เรามีศักยภาพที่จะเป็น “World Best Second Homes” อย่างแท้จริง หากเรากล้าที่จะปลดล็อกข้อจำกัดที่ไม่จำเป็น ผมเชื่อว่านี่คือกลยุทธ์สำคัญที่จะช่วยพลิกฟื้นเศรษฐกิจ สร้างงาน สร้างรายได้ และยกระดับคุณภาพชีวิตของคนไทยให้ดีขึ้นอย่างยั่งยืน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในยุคที่ทั่วโลกต้องการความยืดหยุ่นในการใช้ชีวิตและทำงานมากขึ้น การเสนอ วีซ่าระยะยาวสำหรับผู้ซื้อบ้าน ควบคู่ไปกับนโยบายที่ชัดเจน จะเป็นการสร้างแพ็กเกจที่น่าสนใจอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่ต้องการย้ายถิ่นฐานหรือลงทุนในระยะยาว
มันถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องก้าวข้ามความลังเล และมองการณ์ไกลถึงประโยชน์มหาศาลที่การเปลี่ยนแปลงนี้จะนำมาให้ ประเทศไทยมีโอกาสทองที่จะกลับมาผงาดอีกครั้งในเวทีโลกของการลงทุนและที่อยู่อาศัย
ก้าวต่อไป: ร่วมสร้างอนาคตที่ยั่งยืน
ผมขอเชิญชวนทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และประชาชน มาร่วมกันพิจารณาประเด็นนี้อย่างจริงจัง ด้วยมุมมองที่เปิดกว้างและสร้างสรรค์ การจัดตั้งคณะกรรมการร่วมกันเพื่อพิจารณารายละเอียด เงื่อนไข และผลกระทบอย่างรอบด้าน คือสิ่งที่เราต้องการในขณะนี้ เพื่อให้กฎหมายที่ออกมามีความสมบูรณ์ที่สุด และเป็นประโยชน์ต่อประเทศชาติในระยะยาว หากเราสามารถผลักดันนโยบายนี้ให้สำเร็จได้ ผมมั่นใจว่าเราจะได้เห็นการหลั่งไหลของเงินทุนต่างชาติ และการเติบโตอย่างก้าวกระโดดของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย ซึ่งจะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจในภาพรวมอย่างมหาศาล
อย่ารอช้าที่จะเป็นส่วนหนึ่งของการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญนี้ มาร่วมกันสร้างอนาคตที่สดใสให้กับ อสังหาริมทรัพย์ไทย และเศรษฐกิจของชาติ ด้วยวิสัยทัศน์ที่กล้าหาญและปฏิบัติได้จริง หากท่านเป็นผู้ประกอบการหรือนักลงทุนที่สนใจในศักยภาพนี้ หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับ การจัดการอสังหาฯ สำหรับชาวต่างชาติ และ ภาษีอสังหาฯ ต่างชาติ โปรดติดต่อผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนและเตรียมพร้อมสำหรับโอกาสทองที่จะมาถึงในอีกไม่นานเกินรอ!
