ปลดล็อกศักยภาพ: ทำไมการเปิดทางให้ “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” จึงเป็นกุญแจสำคัญสู่การฟื้นฟูเศรษฐกิจไทยในปี 2025 และอนาคต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมเฝ้ามองพลวัตของตลาดนี้ด้วยความเข้าใจอย่างลึกซึ้งถึงโอกาสและความท้าทายที่หมุนเวียนเปลี่ยนไปเสมอ วันนี้ประเทศไทยกำลังเผชิญหน้ากับสภาวะเศรษฐกิจที่ต้องอาศัยกลยุทธ์ที่เฉียบคมและกล้าหาญ เพื่อพลิกฟื้นและสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืน หนึ่งในแนวคิดสำคัญที่ถูกหยิบยกขึ้นมาพิจารณาอย่างจริงจัง คือการปรับแก้กฎหมายเพื่อเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งไม่ใช่เพียงแค่การกระตุ้นยอดขายอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นการวางรากฐานเพื่อดึงเม็ดเงินลงทุนมหาศาลจากต่างประเทศเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจไทยอย่างเป็นระบบและโปร่งใส
ข้อเสนอนี้ไม่ได้เกิดขึ้นโดยไร้เหตุผล แต่เป็นเสียงสะท้อนจากผู้ประกอบการในภาคตะวันออก ซึ่งเป็นหนึ่งในฟันเฟืองสำคัญของเศรษฐกิจประเทศ ที่มองเห็นถึงความจำเป็นเร่งด่วนในการหาสายธารแห่งรายได้ใหม่ๆ เข้ามาหล่อเลี้ยงประเทศท่ามกลางความท้าทายรอบด้าน บทความนี้จะเจาะลึกถึงเบื้องหลังแนวคิดนี้ วิเคราะห์ผลกระทบทางเศรษฐกิจในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ และสำรวจแนวทางที่เป็นไปได้ในการดำเนินการ เพื่อให้ประเทศไทยก้าวไปข้างหน้าได้อย่างมั่นคง
วิกฤตซ้อนวิกฤต: ภูมิทัศน์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ณ ปัจจุบัน
เราปฏิเสธไม่ได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับช่วงเวลาที่ยากลำบากอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน นับตั้งแต่การระบาดใหญ่ของโควิด-19 ในปี 2563 จนถึงปัจจุบัน เศรษฐกิจไทยยังคงฟื้นตัวอย่างเชื่องช้าจากผลกระทบต่อเนื่องของวิกฤตการณ์ทั่วโลก ไม่ว่าจะเป็นความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ อัตราเงินเฟ้อที่พุ่งสูงขึ้น และอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งล้วนส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อภายในประเทศอย่างมีนัยสำคัญ
ประเด็นสำคัญที่ฉุดรั้งตลาดให้ซบเซาคือปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงถึงกว่า 90% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ทำให้สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อมากขึ้น ผู้บริโภคเข้าถึงสินเชื่อยากขึ้น และความสามารถในการซื้อลดลงอย่างเห็นได้ชัด นอกจากนี้ การก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยของประเทศไทยยังเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ส่งผลต่อโครงสร้างกำลังแรงงานและพฤติกรรมการบริโภค ซึ่งกระทบต่อศักยภาพการเติบโตทางเศรษฐกิจในระยะยาว ปัจจัยเหล่านี้ได้สร้างแรงกดดันอย่างมหาศาลต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ที่ต้องแบกรับต้นทุนที่สูงขึ้นและยอดขายที่ชะลอตัว การหาทางออกด้วยการเปิดตลาดให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จึงไม่ใช่ทางเลือก แต่เป็นความจำเป็นเชิงกลยุทธ์
เสียงจากภาคตะวันออก: หัวใจสำคัญของ “Thailand World Best Second Homes”
ภาคตะวันออก โดยเฉพาะจังหวัดชลบุรีและระยอง ถือเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจและอุตสาหกรรมที่สำคัญของประเทศ และเป็นหัวหอกในการผลักดันข้อเสนออันก้าวหน้านี้ นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และผู้คร่ำหวอดในวงการ ได้จุดประกายแนวคิด “Thailand World Best Second Homes” ซึ่งมุ่งเน้นการเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร เพื่ออยู่อาศัยในประเทศไทยอย่างถูกต้องตามกฎหมาย
นายมีศักดิ์ ชี้ให้เห็นว่าในอดีต รัฐบาลเคยอนุญาตให้นักลงทุนต่างชาติที่เข้ามาลงทุนในประเทศไทยเกิน 40 ล้านบาท สามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้ในเนื้อที่ไม่เกิน 1 ไร่ แต่ข้อเสนอปัจจุบันนั้นแตกต่างออกไป โดยมุ่งเน้นไปที่การซื้อเพื่อการอยู่อาศัย ซึ่งจะสร้างผลกระทบเชิงบวกต่อเศรษฐกิจในภาพรวมมากกว่า เพราะเงินจะหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจในหลายภาคส่วน หากลองจินตนาการว่ามีชาวต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านในโครงการต่างๆ เพียง 1 แสนหลัง ด้วยราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาทต่อหลัง เม็ดเงินที่หมุนเวียนจะสามารถกระตุ้น GDP ให้ผงกหัวขึ้นได้อย่างรวดเร็ว
ปัจจุบันนี้ เราต่างทราบดีว่ามีการใช้ “นอมินี” หรือตัวแทนคนไทยในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติอยู่เป็นจำนวนมาก ซึ่งเป็นการดำเนินธุรกรรมที่อยู่ใต้ดินและขาดความโปร่งใส การทำให้กระบวนการเหล่านี้ถูกกฎหมายจะนำมาซึ่งตัวเลขที่แท้จริงของการลงทุนจากต่างชาติ เพิ่มรายได้จากการจัดเก็บภาษี และทำให้ภาครัฐสามารถควบคุมและบริหารจัดการได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น นี่คือโอกาสสำคัญในการยกระดับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ให้ไปสู่มาตรฐานสากล
กรอบแนวคิดและเงื่อนไข: ก้าวที่มั่นคงสู่การเปิดตลาด
การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร นั้น ต้องมาพร้อมกับเงื่อนไขและกฎกติกาที่รัดกุมและยุติธรรม เพื่อปกป้องผลประโยชน์ของประเทศและประชาชนไทย ในขณะเดียวกันก็สร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุนต่างชาติ จากการประชุมและระดมสมองของผู้ประกอบการ แนวคิดเบื้องต้นได้ถูกนำเสนอ ดังนี้:
สัดส่วนการถือครองที่ดิน: คล้ายคลึงกับคอนโดมิเนียม โดยอาจเริ่มต้นที่ 49% ของพื้นที่ในโครงการบ้านจัดสรรทั้งหมด ซึ่งเป็นสัดส่วนที่เคยประสบความสำเร็จในการกระตุ้นตลาดคอนโดมาแล้ว และอาจพิจารณาเพิ่มสัดส่วนเป็น 60-70% ในอนาคตหากผลตอบรับเป็นไปในทางที่ดี
ขนาดที่ดิน: กำหนดพื้นที่ซื้อบ้านจัดสรรเบื้องต้นไม่เกิน 100 ตารางวา ซึ่งเป็นขนาดที่เหมาะสมสำหรับการอยู่อาศัยและควบคุมไม่ให้เกิดการเก็งกำไรที่ดินในวงกว้าง
ระยะเวลาดำเนินการและการประเมินผล: เสนอให้มีการดำเนินการภายในกรอบเวลา 3-5 ปี เพื่อประเมินผลตอบรับและผลกระทบที่เกิดขึ้นอย่างรอบด้าน ก่อนที่จะมีการขยายขอบเขตหรือปรับปรุงเงื่อนไขเพิ่มเติม
ประเภทอสังหาริมทรัพย์: ควรจำกัดเฉพาะบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมเท่านั้น ไม่รวมที่ดินเปล่า เพื่อป้องกันการเก็งกำไรที่ดินและรักษาความมั่นคงของทรัพยากรที่ดินของประเทศ
การไม่จำกัดพื้นที่: ข้อเสนอนี้เน้นย้ำว่าไม่ควรจำกัดการซื้อบ้านของชาวต่างชาติเฉพาะในพื้นที่ EEC เท่านั้น แต่ควรจะกระจายไปทุกจังหวัด เพื่อกระจายรายได้และโอกาสทางเศรษฐกิจให้ทั่วถึงทั้งประเทศ โดยเฉพาะในเมืองรองที่มีศักยภาพแต่ยังขาดกำลังซื้อภายใน
นายวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ได้เน้นย้ำถึงความสำคัญของการจัดตั้งคณะกรรมการร่วมที่ประกอบด้วยตัวแทนจากภาครัฐ ภาคเอกชน ภาคประชาสังคม รวมถึงผู้ที่ไม่เห็นด้วย เพื่อเปิดเวทีปรึกษาหารืออย่างเปิดใจ หาข้อกำหนดและระเบียบวิธีปฏิบัติที่เหมาะสมที่สุด ซึ่งจะทำให้ กฎหมายการซื้อบ้านของชาวต่างชาติ มีความชัดเจน โปร่งใส และได้รับการยอมรับจากทุกฝ่าย
ด้านนายณัฐนนท ศรีสมบูรณ์ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี เสนอแนวคิดการจำกัดสัดส่วนการซื้อในแต่ละโครงการในระยะเริ่มต้น เช่น โครงการบ้านจัดสรร 100 หลัง อนุญาตให้ต่างชาติซื้อได้เพียง 5-10 หลัง เพื่อศึกษาผลกระทบและปรับปรุงกลยุทธ์ให้เหมาะสม ซึ่งเป็นแนวทางที่ระมัดระวังแต่ยังคงเปิดโอกาส
ส่วนนายชนินทร์ วานิชวงศ์ ผู้บริหารจากส่วนกลางที่เข้ามาลงทุนในภาคตะวันออก ได้เสริมว่าการนำการซื้อขายที่ปัจจุบันเป็น “นอมินี” ขึ้นมาอยู่บนดิน จะทำให้เกิดความชัดเจนมากขึ้น ยิ่งกฎหมายชัดเจนเท่าไหร่ นักลงทุนต่างชาติก็ยิ่งมั่นใจและเข้ามาซื้อมากเท่านั้น ซึ่งจะทำให้ประเทศไทยได้รับประโยชน์จากเม็ดเงินหมุนเวียนและภาษีต่างๆ ที่ตามมา
ผลกระทบทางเศรษฐกิจ: มิติที่มากกว่าแค่ยอดขาย
การเปิดให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ไม่ใช่แค่การเพิ่มยอดขายอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นการปลดล็อกศักยภาพทางเศรษฐกิจในหลายมิติ:
กระตุ้น GDP และการจ้างงาน: เม็ดเงินที่ไหลเข้ามาจากการซื้อบ้านจะหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจอย่างรวดเร็ว ผ่านภาคการก่อสร้าง การออกแบบตกแต่งภายใน เฟอร์นิเจอร์ และบริการต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง ก่อให้เกิดการจ้างงานในหลายภาคส่วน และเป็นแรงส่งสำคัญในการฟื้นตัวของ GDP
เพิ่มรายได้จากภาษี: เมื่อธุรกรรมเป็นไปอย่างถูกต้องตามกฎหมาย รัฐจะสามารถจัดเก็บภาษีที่เกี่ยวข้องได้เต็มเม็ดเต็มหน่วย ทั้งภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับต่างชาติ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้จากการจับจ่ายใช้สอย
ดึงดูดนักท่องเที่ยวและผู้พำนักระยะยาว: ประเทศไทยเป็นจุดหมายปลายทางอันดับต้นๆ ของโลกที่ชาวต่างชาติต้องการเข้ามาอยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มวัยเกษียณ และกลุ่ม Digital Nomads ที่กำลังเติบโต การมีโอกาสเป็นเจ้าของบ้านจะยิ่งดึงดูดคนกลุ่มนี้ให้เข้ามาพำนักในระยะยาว ซึ่งจะนำมาซึ่งการบริโภค การท่องเที่ยว และการลงทุนในธุรกิจอื่นๆ
พัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและบริการ: เมื่อมีชาวต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัยมากขึ้น ความต้องการด้านโครงสร้างพื้นฐาน สาธารณูปโภค และบริการต่างๆ จะเพิ่มขึ้น ซึ่งจะนำไปสู่การพัฒนาและยกระดับคุณภาพชีวิตในท้องถิ่นนั้นๆ
ส่งเสริมภาพลักษณ์การลงทุน: การมีนโยบายที่เปิดกว้างและชัดเจนจะช่วยส่งเสริมภาพลักษณ์ของประเทศไทยในฐานะศูนย์กลาง การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่น่าเชื่อถือและมีศักยภาพ ซึ่งจะดึงดูดเม็ดเงินลงทุนในภาคส่วนอื่นๆ ตามมา
เพิ่มโอกาสลงทุนอสังหาฯ ภาคตะวันออก: โดยเฉพาะในพื้นที่ EEC เช่น บ้านจัดสรรชลบุรี หรือ ซื้อบ้านระยองชาวต่างชาติ ที่มีศักยภาพสูงอยู่แล้ว จะยิ่งเห็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดด ทำให้เกิด โอกาสลงทุนอสังหาฯ ภาคตะวันออก ที่หลากหลาย
การบริหารจัดการความเสี่ยงและข้อกังวล
แน่นอนว่าทุกนโยบายย่อมมีข้อกังวลและต้องมีการบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างรอบคอบ ข้อกังวลหลักๆ มักจะเกี่ยวกับ:
การเก็งกำไรที่ดิน: การกำหนดประเภทอสังหาริมทรัพย์ (บ้านจัดสรร ไม่ใช่ที่ดินเปล่า) และสัดส่วนการถือครอง จะช่วยลดความเสี่ยงนี้ได้ และการประเมินผลในช่วง 3-5 ปีแรก จะเป็นกลไกสำคัญในการปรับปรุงนโยบาย
ราคาอสังหาริมทรัพย์สำหรับคนไทย: การจำกัดสัดส่วนการถือครองในแต่ละโครงการ และการกำหนดขนาดที่ดิน จะช่วยให้ไม่เกิดการผลักดันราคาจนสูงเกินไปสำหรับคนไทย และการกระจายพื้นที่การซื้อไปทั่วประเทศจะลดการกระจุกตัวของความต้องการในบางพื้นที่
ผลกระทบต่อวัฒนธรรมท้องถิ่น: การจัดตั้งคณะกรรมการร่วมที่รวมภาคประชาสังคม จะเป็นช่องทางในการรับฟังและหาแนวทางในการอยู่ร่วมกันอย่างยั่งยืน
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อมั่นว่าหากมีการออกแบบนโยบายที่ดี มีการสื่อสารที่ชัดเจน และมีกลไกการควบคุมที่โปร่งใส ข้อกังวลเหล่านี้สามารถบริหารจัดการได้ โดยมีบทเรียนจากหลายประเทศที่เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ ซึ่งล้วนประสบความสำเร็จในการดึงดูดเม็ดเงินและพัฒนาเศรษฐกิจ
เส้นทางข้างหน้า: โอกาสทองของประเทศไทยในปี 2025
ปี 2025 และปีต่อๆ ไป จะเป็นช่วงเวลาที่โลกกำลังมองหาแหล่งลงทุนและที่อยู่อาศัยใหม่ๆ การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมหลังยุคโควิด-19 การเติบโตของกลุ่ม Digital Nomads และการค้นหาประเทศที่มอบคุณภาพชีวิตที่ดีในราคาที่เข้าถึงได้ ล้วนเป็นปัจจัยที่เอื้อต่อประเทศไทย การมีนโยบายที่ชัดเจนในการให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จะทำให้ประเทศไทยมีความได้เปรียบในการแข่งขันอย่างมหาศาล
นี่คือจังหวะเวลาที่เหมาะสมที่สุด ด้วยสถานการณ์ภายในประเทศที่กำลังต้องการแรงขับเคลื่อน และสถานการณ์ภายนอกที่เปิดกว้างและพร้อมจะเข้ามาลงทุน หากเราสามารถผลักดันให้เกิดกฎหมายที่เอื้ออำนวยต่อ สิทธิการถือครองอสังหาฯ ต่างชาติ ได้อย่างโปร่งใสและมีเงื่อนไขที่ชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของ วีซ่าพำนักระยะยาว หรือ การจัดการสินทรัพย์ต่างชาติ เราจะสามารถดึงดูดเม็ดเงินทุนจากต่างประเทศได้อย่างมหาศาล และจะสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนบ้านได้ทั้งทางตรงและทางอ้อม
บทสรุปและคำเชิญชวน
จากประสบการณ์และความเข้าใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผมมองว่าการเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ไม่ใช่เพียงแค่มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจระยะสั้น แต่คือการลงทุนในอนาคตของชาติ เป็นการปรับตัวให้เข้ากับภูมิทัศน์เศรษฐกิจโลกที่เปลี่ยนแปลงไป และเป็นการปลดล็อกศักยภาพที่ซ่อนเร้นของประเทศไทยอย่างแท้จริง ข้อเสนอนี้สะท้อนถึงความกล้าหาญและความเข้าใจอย่างถ่องแท้ถึงความจำเป็นในการสร้างความแข็งแกร่งทางเศรษฐกิจจากฐานราก
ถึงเวลาแล้วที่ทุกภาคส่วนจะร่วมกันทำงานอย่างใกล้ชิด เพื่อให้วิสัยทัศน์นี้กลายเป็นความจริง หากท่านเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหาโอกาสในการขยายตลาด หรือเป็นนักลงทุนที่สนใจ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ขอเชิญชวนให้ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและร่วมกันผลักดันให้ประเทศไทยก้าวสู่การเป็น “World Best Second Homes” อย่างแท้จริง สำหรับคำปรึกษาเชิงลึกด้าน ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือเพื่อสำรวจโอกาสในโครงการ อสังหาฯ EEC และ ซื้อบ้านพัทยา ต่างชาติ ที่มีศักยภาพสูง โปรดติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมสร้างอนาคตที่สดใสไปด้วยกัน.
