ปลดล็อกศักยภาพ: ทำไมการเปิดทางให้ “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” จึงเป็นกุญแจฟื้นเศรษฐกิจไทยในยุค 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นภูมิทัศน์ตลาดนี้เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วและท้าทาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ประเทศไทยเผชิญกับมรสุมเศรษฐกิจหลายลูก ไม่ว่าจะเป็นผลพวงจากสถานการณ์การแพร่ระบาดครั้งใหญ่ของโควิด-19 ความผันผวนจากภาวะสงครามในต่างประเทศ และปัญหาเชิงโครงสร้างภายในประเทศ เช่น หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง การเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างสมบูรณ์ และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลงอย่างน่าใจหาย ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ทำให้การขับเคลื่อนตลาดภายในประเทศเป็นไปอย่างยากลำบาก และเกิดคำถามสำคัญว่า เราจะหาทางออกให้ภาคส่วนนี้กลับมาเป็นกลไกขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้อย่างไร และหนึ่งในคำตอบที่กำลังได้รับการผลักดันอย่างจริงจังในขณะนี้ คือการเปิดประตูให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย
วิกฤตเศรษฐกิจและภาคอสังหาฯ ไทยในปัจจุบัน: โจทย์ใหญ่ที่รอการแก้ไข
สถานการณ์เศรษฐกิจไทยตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมานั้น จัดได้ว่าอยู่ในช่วงที่ต้องเผชิญกับแรงกดดันมหาศาล อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ (GDP) ที่ฟื้นตัวช้ากว่าที่คาดการณ์ไว้ ประกอบกับปัญหาหนี้ครัวเรือนที่แตะระดับสูงถึง 90% ของ GDP สะท้อนให้เห็นถึงข้อจำกัดด้านกำลังซื้อของคนไทยอย่างชัดเจน ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายประสบปัญหาในการระบายสต็อกโครงการ โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านจัดสรรระดับกลางและล่าง ซึ่งเป็นฐานตลาดที่ใหญ่ที่สุด การพึ่งพาตลาดภายในประเทศเพียงอย่างเดียวนับเป็นความเสี่ยงที่ไม่อาจมองข้ามได้อีกต่อไป
ยิ่งไปกว่านั้น การเปลี่ยนผ่านสู่สังคมสูงวัยยังส่งผลกระทบต่อตลาดแรงงานและกำลังผลิตของประเทศ ซึ่งกระทบต่อศักยภาพการเติบโตในระยะยาว ปัญหาเหล่านี้มิได้จำกัดอยู่เพียงกรุงเทพมหานคร แต่ยังแผ่ขยายไปทั่วประเทศ รวมถึงภาคตะวันออก ซึ่งเป็นฐานเศรษฐกิจสำคัญของประเทศ ที่พึ่งพาทั้งภาคอุตสาหกรรมและการท่องเที่ยว การฟื้นตัวของเศรษฐกิจจึงเป็นวาระเร่งด่วนที่ต้องอาศัยกลไกใหม่ ๆ เข้ามาสนับสนุน และการดึงเม็ดเงินจากต่างชาติผ่านการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทย โดยเฉพาะการเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้ เป็นหนึ่งในแนวทางที่มีศักยภาพสูงที่ควรค่าแก่การพิจารณาอย่างจริงจัง
เสียงจากภาคตะวันออก: ทำไมต้องเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร?
ภาคตะวันออก โดยเฉพาะจังหวัดชลบุรีและระยอง ถือเป็นหัวหอกสำคัญในการผลักดันประเด็นนี้ ด้วยเหตุผลที่จับต้องได้และสะท้อนสภาพความเป็นจริงในพื้นที่มาอย่างยาวนาน ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ต่างออกมาแสดงจุดยืนและข้อเสนอแนะอย่างต่อเนื่อง โดยมองว่าการที่ประเทศไทยติดอันดับประเทศที่ชาวต่างชาติต้องการเข้ามาพำนักอาศัย โดยเฉพาะกลุ่มผู้เกษียณอายุ หรือ “ผู้สูงอายุต่างชาติ” คือโอกาสทองที่เรากำลังละเลย
ปัจจุบัน ปฏิเสธไม่ได้ว่ามีชาวต่างชาติจำนวนมากเข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยผ่านช่องทาง “นอมินี” หรือการใช้ชื่อบุคคลสัญชาติไทยถือครองแทน ซึ่งก่อให้เกิดปัญหาตามมามากมาย ทั้งความไม่โปร่งใส ความเสี่ยงด้านกฎหมายสำหรับทั้งสองฝ่าย และการสูญเสียโอกาสในการเก็บภาษีและควบคุมดูแลจากภาครัฐอย่างเต็มที่ หากเราสามารถทำให้กระบวนการเหล่านี้ถูกต้องตามกฎหมายและโปร่งใส จะเป็นการดึงเม็ดเงินลงทุนเข้าสู่ระบบอย่างมหาศาล และยังช่วยแก้ไขปัญหาที่ซับซ้อนภายใต้โครงสร้างการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ไม่ชัดเจนในปัจจุบัน
ประสบการณ์ของผมในภาคตะวันออกยืนยันได้ว่า มีความต้องการซื้อที่พักอาศัยระยะยาวจากชาวต่างชาติในพื้นที่สูงมาก ไม่ว่าจะเป็น บ้านจัดสรร ชลบุรี หรือ บ้านจัดสรร ระยอง รวมถึง อสังหาริมทรัพย์ พัทยา ซึ่งเป็นเมืองท่องเที่ยวระดับโลก หากภาครัฐสามารถสร้างกลไกที่เอื้อให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้อง จะไม่เพียงช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาค แต่ยังส่งเสริมธุรกิจเกี่ยวเนื่องอื่น ๆ เช่น การบริการ การค้าขาย และการท่องเที่ยว ซึ่งเป็นรากฐานสำคัญของเศรษฐกิจในพื้นที่ เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC)
ข้อเสนอที่เป็นรูปธรรม: กลไกและเงื่อนไขการถือครองที่สมดุล
การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร มิใช่การเปิดแบบไร้ขอบเขต แต่ควรมาพร้อมกับกฎกติกาที่รัดกุมและเป็นธรรม เพื่อปกป้องผลประโยชน์ของชาติและประชาชนไทย ข้อเสนอที่ได้รับการพูดถึงอย่างกว้างขวางคือการนำโมเดลเดียวกับการถือครองคอนโดมิเนียมของต่างชาติมาปรับใช้ โดยกำหนดสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ในโครงการบ้านจัดสรรไม่เกิน 49% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดในโครงการ ซึ่งเป็นสัดส่วนที่พิสูจน์แล้วว่าประสบความสำเร็จและเป็นที่ยอมรับในตลาดคอนโดมานาน
นอกจากนี้ ยังมีข้อเสนอเพิ่มเติมเกี่ยวกับเงื่อนไขเฉพาะ เช่น การจำกัดขนาดที่ดินที่ต่างชาติสามารถถือครองได้ในโครงการบ้านจัดสรรไว้ที่ประมาณ 100 ตารางวา ซึ่งเป็นขนาดที่เหมาะสมสำหรับบ้านพักอาศัย และไม่เป็นการครอบงำที่ดินขนาดใหญ่ การกำหนดกรอบเวลาทดลองดำเนินการในช่วง 3-5 ปี เพื่อประเมินผลกระทบและปรับปรุงแก้ไขกฎระเบียบให้มีความเหมาะสมยิ่งขึ้น ก็เป็นแนวทางที่น่าสนใจและแสดงถึงความรอบคอบในการดำเนินนโยบาย
ประเด็นสำคัญคือการเน้นย้ำว่า การเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร นี้ ควรมุ่งเน้นไปที่โครงการบ้านจัดสรรที่พัฒนาแล้วเท่านั้น ไม่ใช่การเปิดทางให้ซื้อที่ดินเปล่า เพื่อป้องกันการเก็งกำไรที่ดินและรักษาทรัพยากรที่ดินของประเทศ ผู้ประกอบการในภาคตะวันออกเองก็เห็นตรงกันว่า การเริ่มต้นด้วยสัดส่วนที่จำกัด เช่น 5-10% ของจำนวนยูนิตในแต่ละโครงการ จะเป็นจุดเริ่มต้นที่ปลอดภัยและสามารถขยายผลได้ในอนาคต หากผลตอบรับเป็นไปในทางที่ดี
การแก้ไข กฎหมายที่ดิน ที่เกี่ยวข้อง เพื่อรองรับการถือครอง อสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออก โดยชาวต่างชาติอย่างเป็นระบบ จะช่วยเพิ่มความมั่นคงทางกฎหมายให้กับนักลงทุน และดึงดูดเม็ดเงินจากต่างประเทศเข้ามาอย่างยั่งยืน แทนที่จะเป็นเพียงการเช่าระยะยาว (ซึ่งปัจจุบันทำได้สูงสุด 30 ปีและขาดความมั่นคงในระยะยาว) การเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยตรงจะสร้างแรงจูงใจที่แข็งแกร่งกว่ามาก และยังแก้ปัญหาที่เกิดขึ้นบ่อยครั้งจากการใช้นอมินี เช่น กรณีที่คู่สมรสคนไทยนำบ้านไปจำนองหรือขายโดยไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของเงินตัวจริง ซึ่งก่อให้เกิดข้อพิพาทและความเสียหาย
ผลกระทบทางเศรษฐกิจและสังคม: โอกาสที่มองข้ามไม่ได้
หากนโยบายการเปิดให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร สามารถเกิดขึ้นจริงภายใต้กรอบการควบคุมที่รัดกุม ผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจที่จะตามมานั้นมหาศาลและหลากหลายมิติ:
การกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวม: การไหลเข้าของเงินทุนจากต่างประเทศเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย จะเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญที่ช่วยเพิ่ม GDP ของประเทศอย่างมีนัยยะ ผู้ประกอบการในภาคตะวันออกประเมินว่า หากมีชาวต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านในโครงการต่าง ๆ ได้ราว 100,000 หลัง ในราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาทต่อหลัง จะสร้างเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจได้หลายแสนล้านบาท นี่คือโอกาสสำคัญในการ กระตุ้นเศรษฐกิจ ครั้งใหญ่
ดึงดูดเงินตราต่างประเทศ: การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติโดยตรง หมายถึงการไหลเข้าของเงินตราต่างประเทศ ซึ่งจะช่วยเสริมสร้างความแข็งแกร่งของเงินบาท และเพิ่มทุนสำรองระหว่างประเทศของไทย
สร้างงานและกระตุ้นอุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่อง: เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัว ความต้องการแรงงานในภาคการก่อสร้าง การออกแบบ การตกแต่งภายใน ไปจนถึงธุรกิจบริการต่าง ๆ เช่น การดูแลบ้าน การจัดสวน การท่องเที่ยว และการบริการสุขภาพ ก็จะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย ซึ่งจะช่วยสร้างงานและกระจายรายได้ไปสู่ภาคส่วนต่าง ๆ ของเศรษฐกิจ
เพิ่มรายได้ภาครัฐ: การซื้อขายที่ถูกต้องตามกฎหมายจะนำมาซึ่งรายได้จากภาษีการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีบำรุงท้องที่ ซึ่งสามารถนำไปใช้ในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและบริการสาธารณะของประเทศได้
ยกระดับคุณภาพชีวิตและภาพลักษณ์ประเทศ: การมีชาวต่างชาติที่มีกำลังซื้อเข้ามาพำนักอาศัย จะนำมาซึ่งการพัฒนาสิ่งอำนวยความสะดวก บริการ และมาตรฐานการใช้ชีวิตในพื้นที่ให้ดียิ่งขึ้น ตอบสนองทั้งความต้องการของชาวต่างชาติและคนไทยเอง นอกจากนี้ยังตอกย้ำภาพลักษณ์ของประเทศไทยในฐานะศูนย์กลางสำหรับ “Thailand World Best Second Homes” และจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดสำหรับ “วีซ่าระยะยาว” หรือผู้ที่ต้องการมา “ซื้อวิลล่าในไทย” เพื่อใช้ชีวิตหลังเกษียณ
ก้าวต่อไป: การสร้างฉันทามติและโรดแมปที่ชัดเจน
ความสำเร็จของแนวคิดนี้ขึ้นอยู่กับการสร้างความเข้าใจและฉันทามติจากทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคประชาสังคม จำเป็นอย่างยิ่งที่รัฐบาลจะต้องจัดตั้งคณะกรรมการหรือคณะอนุกรรมการขึ้นมาพิจารณาเรื่องนี้อย่างจริงจัง โดยมีตัวแทนจากหน่วยงานต่าง ๆ และผู้มีส่วนได้ส่วนเสียเข้าร่วมหารืออย่างเปิดใจ เพื่อหาข้อกำหนด กฎระเบียบ และวิธีการดำเนินงานที่เหมาะสมที่สุด โดยต้องรับฟังความคิดเห็นจากทุกฝ่าย รวมถึงผู้ที่ไม่เห็นด้วย เพื่อคลายความกังวลและสร้างความมั่นใจว่านโยบายนี้จะไม่ส่งผลกระทบในทางลบต่ออธิปไตยเหนือที่ดินของชาติ
ในฐานะที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ และผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่านี่คือช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการพิจารณาเรื่องนี้อย่างจริงจัง เพราะตลาดในประเทศกำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก ขณะที่ตลาดระดับบนยังคงประคองตัวได้ แต่ตลาดล่างและกลางกลับอ่อนแออย่างมาก การเติมเม็ดเงินจากภายนอกเข้ามาจะช่วยพยุงและขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม ซึ่งจะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจมหภาคของประเทศในที่สุด
การพัฒนาโรดแมปที่ชัดเจนสำหรับการดำเนินนโยบาย เช่น การกำหนดพื้นที่นำร่อง การกำหนดเพดานสัดส่วนการถือครองที่ยืดหยุ่น การพิจารณา ภาษีอสังหาริมทรัพย์สำหรับต่างชาติ ที่เหมาะสม และการวางแผนการประเมินผลกระทบอย่างต่อเนื่อง จะช่วยให้การเปลี่ยนผ่านเป็นไปอย่างราบรื่นและสร้างความเชื่อมั่นให้กับทั้งนักลงทุนต่างชาติและประชาชนไทย
สรุป: เปิดโอกาสสร้างความเข้มแข็งให้เศรษฐกิจ
การพิจารณาเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมายภายใต้เงื่อนไขที่รัดกุม ไม่ใช่เพียงแค่การแก้ปัญหาเฉพาะหน้าสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นการสร้างรากฐานที่แข็งแกร่งสำหรับการเติบโตทางเศรษฐกิจในระยะยาวของประเทศไทย เป็นการเปลี่ยน “ปัญหาที่ซ่อนอยู่” ให้กลายเป็น “โอกาสที่โปร่งใส” ที่จะดึงดูดเม็ดเงินลงทุน เพิ่มพูนรายได้ของประเทศ สร้างงาน และยกระดับมาตรฐานการใช้ชีวิต รวมถึงทำให้ประเทศไทยเป็นที่พำนักในฝันของผู้คนทั่วโลกได้อย่างยั่งยืนในยุค 2025 และอนาคต การดำเนินการด้วยความรอบคอบ โปร่งใส และมีวิสัยทัศน์ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จนี้
ผมขอเชิญชวนทุกท่านที่เกี่ยวข้อง ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และประชาชน มาร่วมกันศึกษา แลกเปลี่ยนความคิดเห็น และผลักดันให้เกิดการเปลี่ยนแปลงเชิงนโยบายนี้ เพื่อปลดล็อกศักยภาพอันยิ่งใหญ่ของประเทศไทย และสร้างอนาคตที่เข้มแข็งร่วมกัน หากท่านมีความสนใจใน โอกาสลงทุนอสังหาฯไทย 2568 หรือต้องการ ปรึกษากฎหมายอสังหาฯ เกี่ยวกับการถือครองทรัพย์สินในประเทศไทย เราพร้อมให้คำแนะนำอย่างมืออาชีพ เพื่อให้ท่านสามารถก้าวสู่การลงทุนที่มั่นคงและยั่งยืน.
