ปลดล็อกศักยภาพ: อนาคตของการถือครองกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรรโดยชาวต่างชาติในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นถึงพลวัตที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วของตลาด ทั้งจากปัจจัยภายในและภายนอกประเทศที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อธุรกิจนี้ เมื่อมองไปข้างหน้าถึงปี 2025 และปีต่อๆ ไป ทิศทางการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศไทยมีความจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องพิจารณาถึงกลยุทธ์ใหม่ๆ ที่สร้างสรรค์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นหนึ่งในฟันเฟืองสำคัญของระบบเศรษฐกิจ ที่ผ่านมาเราเผชิญกับความท้าทายมากมาย ไม่ว่าจะเป็นวิกฤตเศรษฐกิจจากโควิด-19 หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้น และกำลังซื้อภายในประเทศที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง สถานการณ์เหล่านี้ได้บีบให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับตัวอย่างหนัก และหนึ่งในข้อเสนอที่ได้รับการผลักดันอย่างจริงจังในขณะนี้ คือการเปิดโอกาสให้ ชาวต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งผมเชื่อว่านี่คือกลยุทธ์สำคัญที่จะพลิกฟื้นและสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
วิกฤตการณ์และโอกาส: ทำไมต้องเร่งพิจารณาการถือครองกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรรของชาวต่างชาติ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบันกำลังเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ซับซ้อนและยาวนานกว่าที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้ ปัจจัยหลักมาจากการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ล่าช้า หนี้ครัวเรือนที่สูงถึง 90% ของ GDP ซึ่งจำกัดความสามารถในการกู้ยืมและกำลังซื้อของผู้บริโภคชาวไทย นอกจากนี้ การเข้าสู่สังคมสูงวัยยังส่งผลให้จำนวนประชากรวัยแรงงานลดลง ซึ่งเป็นฐานสำคัญของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ สถานการณ์เหล่านี้ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากต้องเผชิญกับสินค้าคงค้าง (stock) ที่เพิ่มขึ้น การแข่งขันที่รุนแรง และกำไรที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ในทางกลับกัน ประเทศไทยยังคงเป็นจุดหมายปลายทางอันดับต้นๆ ของโลกที่ชาวต่างชาติต้องการมาใช้ชีวิต พักผ่อน และทำงาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มวัยเกษียณ (retirees) และกลุ่มดิจิทัลโนแมด (digital nomads) ที่มองหาคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น ด้วยเสน่ห์ของวัฒนธรรมไทย อาหารเลิศรส ธรรมชาติที่สวยงาม และค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล สิ่งเหล่านี้คือต้นทุนทางสังคมที่ล้ำค่าซึ่งเรามี แต่กลับยังไม่สามารถดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากต่างประเทศเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างเต็มศักยภาพ เนื่องมาจากข้อจำกัดทางกฎหมายเรื่อง การถือครองกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรรของชาวต่างชาติ ที่ยังไม่ชัดเจนและไม่เอื้อต่อการลงทุน
จุดจบของ “นอมินี”: ความจำเป็นเร่งด่วนในการทำเรื่องเทาให้เป็นขาว
เป็นที่ทราบกันดีในวงการว่า ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา การที่ชาวต่างชาติจะเข้ามาเป็นเจ้าของบ้านในประเทศไทยมักทำผ่านช่องทางที่เรียกว่า “นอมินี” หรือการใช้นิติบุคคลไทยเป็นผู้ถือครองแทน ซึ่งการกระทำเหล่านี้ แม้จะแก้ปัญหาเฉพาะหน้าให้กับผู้ซื้อและผู้ขายได้ แต่ก็แฝงไว้ด้วยความเสี่ยงมากมาย ทั้งต่อตัวชาวต่างชาติเองที่อาจเสียสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของอย่างสมบูรณ์ และต่อระบบเศรษฐกิจของประเทศที่ไม่สามารถเก็บภาษีหรือควบคุมการลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ การที่ชาวต่างชาติซื้อบ้านผ่านนอมินีเป็นการสร้างช่องโหว่ทางกฎหมายและก่อให้เกิดปัญหาตามมามากมาย เช่น กรณีพิพาทเมื่อคู่สมรสชาวไทยนำบ้านไปจำนองหรือขายโดยพลการ หรือการที่รัฐไม่สามารถควบคุมการไหลเวียนของเงินตราต่างประเทศได้อย่างแท้จริง
จากประสบการณ์ 10 ปีในอุตสาหกรรม ผมเชื่อว่าถึงเวลาแล้วที่เราจะต้อง “ทำเรื่องเทาให้เป็นขาว” ด้วยการแก้ไขกฎหมายเพื่อให้ ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อยกระดับความโปร่งใส ลดปัญหาการหลีกเลี่ยงกฎหมาย และที่สำคัญที่สุดคือการดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากต่างประเทศเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจโดยตรง การดำเนินการเช่นนี้ไม่เพียงแต่จะช่วยลดความเสี่ยงให้กับทุกฝ่าย แต่ยังเป็นการสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนต่างชาติที่ต้องการเข้ามาอยู่อาศัยและลงทุนในประเทศไทยอย่างจริงจังอีกด้วย
พลิกฟื้นเศรษฐกิจไทย: ประโยชน์มหาศาลจากการเปิดประตูสู่ชาวต่างชาติ
หากประเทศไทยสามารถเปิดโอกาสให้ ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรร ได้อย่างมีเงื่อนไขที่เหมาะสม ประโยชน์ที่เกิดขึ้นกับเศรษฐกิจไทยจะมหาศาลและหลากหลายมิติ
กระตุ้น GDP และเศรษฐกิจในภาพรวม: ลองจินตนาการว่า หากเราสามารถดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาซื้อบ้านจัดสรรเพียง 100,000 หลัง ด้วยราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาทต่อหลัง นั่นหมายถึงเม็ดเงินมหาศาลกว่า 500,000 – 1,000,000 ล้านบาท ที่จะไหลเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจโดยตรง ซึ่งจะส่งผลให้ GDP ของประเทศผงกหัวขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
เพิ่มกำลังซื้อและลดสินค้าคงค้าง: การเข้ามาของชาวต่างชาติจะเป็นการเพิ่มฐานลูกค้าใหม่ให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ช่วยระบายสินค้าคงค้างในตลาด และกระตุ้นให้เกิดการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ๆ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงอย่างภาคตะวันออก ซึ่งมีโครงสร้างพื้นฐานรองรับและมีเสน่ห์ดึงดูดนักลงทุนต่างชาติอยู่แล้ว
สร้างงานและรายได้ในอุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่อง: การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้จบลงแค่การโอนกรรมสิทธิ์ แต่ยังก่อให้เกิดการจ้างงานในอุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่องมากมาย ตั้งแต่ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ตกแต่งบ้าน ไปจนถึงบริการดูแลรักษาบ้าน การจัดการนิติบุคคล และธุรกิจการท่องเที่ยว ซึ่งทั้งหมดนี้จะสร้างการหมุนเวียนของเงินในระบบเศรษฐกิจอย่างมหาศาล
เพิ่มรายได้ภาษีให้กับรัฐ: เมื่อการถือครองกรรมสิทธิ์เป็นไปอย่างถูกต้องตามกฎหมาย รัฐบาลจะสามารถจัดเก็บภาษีได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ไม่ว่าจะเป็นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีการโอนกรรมสิทธิ์ และภาษีอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง ซึ่งจะเป็นแหล่งรายได้สำคัญในการพัฒนาประเทศ
ยกระดับคุณภาพชีวิตและมาตรฐานการบริการ: การแข่งขันที่เพิ่มขึ้นจากผู้ซื้อชาวต่างชาติอาจส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องยกระดับคุณภาพของโครงการ สิ่งอำนวยความสะดวก และบริการหลังการขายให้ดียิ่งขึ้น เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้ากลุ่มนี้ ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อผู้บริโภคชาวไทยเองด้วย
กรอบแนวคิดและเงื่อนไขที่เหมาะสม: บทเรียนจากอดีต สู่ข้อเสนอแนะสำหรับอนาคต
การพิจารณาอนุญาตให้ ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของบ้านจัดสรร ไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่เป็นเรื่องที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบและมีเงื่อนไขที่ชัดเจน บทเรียนจากการเปิดให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการ เป็นตัวอย่างที่ดีที่แสดงให้เห็นถึงประโยชน์ที่เกิดขึ้นโดยไม่ส่งผลกระทบต่ออธิปไตยของชาติ
ผมขอเสนอแนวทางและเงื่อนไขเบื้องต้นสำหรับการเปิดโอกาสนี้ โดยอ้างอิงจากข้อเสนอของผู้เชี่ยวชาญในวงการและประสบการณ์ของผมเอง:
การตั้งคณะกรรมการพิจารณาโดยเฉพาะ: รัฐบาลควรจัดตั้งคณะกรรมการหรือคณะอนุกรรมการขึ้นมาโดยเฉพาะ โดยมีผู้แทนจากภาครัฐ ภาคเอกชน ภาคประชาสังคม และผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทุกฝ่ายเข้าร่วม เพื่อเปิดเวทีปรึกษาหารืออย่างกว้างขวาง รับฟังความคิดเห็นอย่างรอบด้าน และร่วมกันวางกรอบกติกาที่เหมาะสมที่สุด เพื่อให้แน่ใจว่าผลประโยชน์จะตกอยู่กับประเทศชาติอย่างแท้จริง
จำกัดสัดส่วนการถือครอง: เบื้องต้นอาจเริ่มต้นด้วยการจำกัดสัดส่วนการถือครอง บ้านจัดสรรโดยชาวต่างชาติ เช่นเดียวกับคอนโดมิเนียม คือไม่เกิน 49% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดในโครงการ หรืออาจเริ่มต้นด้วยสัดส่วนที่น้อยกว่า เช่น 5-10% ของโครงการในระยะแรก เพื่อประเมินผลตอบรับและผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น ก่อนที่จะพิจารณาเพิ่มสัดส่วนในอนาคต หากผลเป็นบวก การค่อยๆ เพิ่มสัดส่วนเป็น 60-70% ก็เป็นสิ่งที่เป็นไปได้
กำหนดประเภทอสังหาริมทรัพย์: ควรเน้นเฉพาะ โครงการบ้านจัดสรร ที่พัฒนาขึ้นเพื่อการอยู่อาศัย ไม่ควรอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อที่ดินเปล่าโดยตรง เพื่อป้องกันการเก็งกำไรที่ดินและผลกระทบต่อเกษตรกรรม หรือการควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดินของชาติ
เงื่อนไขขนาดที่ดินและระยะเวลา: อาจกำหนดขนาดที่ดินสำหรับบ้านจัดสรรที่ชาวต่างชาติถือครองได้ไม่เกิน 100 ตารางวา (ประมาณ 400 ตารางเมตร) และอาจมีเงื่อนไขในการดำเนินการซื้อขายภายในระยะเวลาที่กำหนด เช่น 3-5 ปี เพื่อให้เกิดการหมุนเวียนของเงินทุนและกระตุ้นตลาดในระยะสั้น
ไม่จำกัดพื้นที่เฉพาะ: การจำกัดให้ ต่างชาติซื้อบ้าน ได้เฉพาะในพื้นที่เศรษฐกิจพิเศษอย่าง EEC เพียงอย่างเดียว อาจจำกัดศักยภาพที่แท้จริงของประเทศไทย ควรพิจารณาอนุญาตให้มีการซื้อขายได้ในทุกจังหวัดที่มีศักยภาพและมีความต้องการจากชาวต่างชาติ เพื่อกระจายรายได้และกระตุ้นเศรษฐกิจในวงกว้าง
ระบบการเช่าระยะยาว (Long-Term Lease): แม้ว่าการเช่าระยะยาว 30 ปี จะเป็นอีกทางเลือกหนึ่ง แต่จากประสบการณ์ การเช่าไม่ให้ความรู้สึกมั่นคงเท่ากับการถือครองกรรมสิทธิ์ ซึ่งอาจเป็นอุปสรรคต่อการตัดสินใจลงทุนระยะยาวของชาวต่างชาติ การแก้ไขกฎหมายให้สามารถเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้จะตอบโจทย์ความต้องการของพวกเขาได้ดีกว่า
ความท้าทายและแนวทางแก้ไข: สร้างความสมดุลเพื่อประโยชน์สูงสุด
แน่นอนว่าการเปิดโอกาสให้ ชาวต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ย่อมมาพร้อมกับความท้าทายที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
ความกังวลเรื่องการเก็งกำไร: รัฐบาลต้องมีมาตรการป้องกันการเก็งกำไร เช่น กำหนดระยะเวลาการถือครองขั้นต่ำก่อนการขายต่อ หรือกำหนดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราที่เหมาะสมสำหรับชาวต่างชาติ
ผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์: อาจส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์บางประเภทปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งอาจกระทบต่อกำลังซื้อของคนไทยบางกลุ่ม การจำกัดสัดส่วนการถือครองและการกระจายพื้นที่การลงทุนจะช่วยลดความเสี่ยงนี้ได้
ประเด็นทางวัฒนธรรมและสังคม: การเข้ามาของชาวต่างชาติจำนวนมากอาจก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงทางสังคมและวัฒนธรรมในบางพื้นที่ การวางแผนผังเมืองและการบริหารจัดการชุมชนที่ดีจะช่วยลดผลกระทบเชิงลบได้
ในการแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น ประมวลกฎหมายที่ดิน และกฎหมาย การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ รัฐบาลควรทำงานอย่างใกล้ชิดกับผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายและผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้มั่นใจว่ากฎหมายที่ออกมานั้นมีความชัดเจน บังคับใช้ได้จริง และเป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย นอกจากนี้ การสร้างความเข้าใจให้กับประชาชนทั่วไปถึงประโยชน์ที่จะได้รับจากการเปลี่ยนแปลงนี้ก็เป็นสิ่งสำคัญ
อนาคตของอสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออกและประเทศไทย
ภาคตะวันออกของประเทศไทย โดยเฉพาะจังหวัดชลบุรี ระยอง และพัทยา มีศักยภาพสูงอย่างยิ่งในการเป็นจุดหมายปลายทางสำหรับ การลงทุนอสังหาฯไทย ของชาวต่างชาติ ด้วยความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐาน การคมนาคมขนส่ง ท่าเรือ สนามบิน และการเป็นเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งดึงดูดการลงทุนในอุตสาหกรรมเป้าหมาย การอนุญาตให้ ต่างชาติเป็นเจ้าของบ้านจัดสรร ในพื้นที่เหล่านี้ จะเป็นการเสริมสร้างความแข็งแกร่งให้กับ ตลาดอสังหาฯ ในภูมิภาคนี้ให้เติบโตยิ่งขึ้น และสร้างโอกาสทางเศรษฐกิจที่ยิ่งใหญ่
การมองไปข้างหน้าถึงปี 2025 และปีต่อๆ ไป ท่ามกลางแนวโน้มเศรษฐกิจโลกที่ไม่แน่นอนและภูมิทัศน์การแข่งขันที่เปลี่ยนแปลงไป การที่ประเทศไทยจะคงความได้เปรียบและสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนได้นั้น จำเป็นต้องอาศัยวิสัยทัศน์ที่กว้างไกลและความกล้าหาญในการตัดสินใจ การเปิดโอกาสให้ ชาวต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ไม่ใช่เพียงแค่การแก้ปัญหาวิกฤตอสังหาริมทรัพย์เฉพาะหน้า แต่เป็นการวางรากฐานสำคัญสำหรับการเติบโตในระยะยาว สร้างภาพลักษณ์ที่ทันสมัยและเป็นมิตรกับการลงทุน ดึงดูดเงินทุน ความรู้ และบุคลากรคุณภาพจากทั่วโลกเข้ามายังประเทศไทย ซึ่งจะนำไปสู่การพัฒนาที่ยั่งยืนในทุกมิติ
จากประสบการณ์ที่สั่งสมมา ผมเชื่อมั่นว่านี่คือช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการพิจารณาข้อเสนอนี้อย่างจริงจัง เรามีทั้งความต้องการจากฝั่งผู้ซื้อต่างชาติ และความจำเป็นจากฝั่งผู้ประกอบการไทย เหลือเพียงการตัดสินใจที่เด็ดขาดและการออกแบบกฎเกณฑ์ที่รอบคอบจากภาครัฐ เพื่อให้ประเทศไทยสามารถปลดล็อกศักยภาพที่แท้จริงในภาคอสังหาริมทรัพย์และขับเคลื่อนเศรษฐกิจให้ก้าวไปข้างหน้าได้อย่างมั่นคง
ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องร่วมกันสร้างประวัติศาสตร์ใหม่ให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่ออนาคตที่สดใสและมั่นคงยิ่งขึ้น หากท่านเป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุน หรือผู้สนใจในทิศทางการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญนี้ เราขอเชิญชวนให้ทุกท่านร่วมกันศึกษา วิเคราะห์ และส่งเสียงสนับสนุนการผลักดันนโยบายนี้ เพื่อให้วิสัยทัศน์นี้เป็นจริงขึ้นมาได้ ติดตามข่าวสารและร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการเปลี่ยนแปลงกับเรา เพื่ออนาคตที่ยั่งยืนของอสังหาริมทรัพย์ไทย.
