เปิดวิสัยทัศน์ใหม่: ปลดล็อกศักยภาพ “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” วาระเร่งด่วนเพื่อเศรษฐกิจไทย 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นถึงวัฏจักรการขึ้นลงของตลาดมาแล้วหลายครั้งหลายครา และสิ่งที่กำลังเผชิญหน้าอยู่ในปัจจุบันนี้คือหนึ่งในช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดหลังวิกฤตการณ์โควิด-19 ที่ผ่านมา แม้เศรษฐกิจโลกจะเริ่มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป แต่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงอยู่ในภาวะ “ขายยาก” อย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน ด้วยปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง การเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ และกำลังซื้อภายในประเทศที่ชะลอตัว ทำให้เราจำเป็นต้องมองหานวัตกรรมการแก้ปัญหาและแหล่งเงินทุนใหม่ๆ มาหล่อเลี้ยงตลาด
หนึ่งในข้อเสนอที่ได้รับการผลักดันอย่างจริงจังจากผู้ประกอบการในพื้นที่ยุทธศาสตร์อย่างภาคตะวันออก ซึ่งเป็นประตูสู่การลงทุนในโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) คือ การปรับแก้กฎหมายเพื่อเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ข้อเสนอนี้ไม่ใช่เพียงแค่การแก้ไขข้อจำกัดทางกฎหมายเท่านั้น แต่เป็นการจุดประกายความหวังครั้งสำคัญที่จะพลิกฟื้นเศรษฐกิจของประเทศ สร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุน และดึงดูดเม็ดเงินมหาศาลจากต่างชาติให้เข้ามาหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจไทย ผมมองว่านี่คือจังหวะเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการพิจารณาเรื่องนี้อย่างจริงจัง เพื่อนำประเทศไทยก้าวเข้าสู่ยุคแห่งการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่โปร่งใสและยั่งยืน
วิกฤตการณ์และโอกาส: ทำไมต้อง “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” ในตอนนี้?
ตลอดหลายปีที่ผ่านมา ตั้งแต่สถานการณ์โรคระบาดใหญ่ในปี 2563 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับพายุเศรษฐกิจที่ซัดกระหน่ำอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นอัตราเงินเฟ้อที่พุ่งสูง ต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น การขาดแคลนแรงงาน และที่สำคัญที่สุดคือ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงกว่า 90% ของ GDP ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในประเทศ ยอดปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารพุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ ทำให้ผู้ประกอบการจำนวนมากต้องแบกรับภาระสต็อกที่อยู่อาศัยที่ยังขายไม่ได้
ในอดีต ตลาดคอนโดมิเนียมเคยเป็นพระเอกในการดึงดูดเงินลงทุนจากต่างชาติ โดยมีกฎหมายรองรับให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการ อย่างไรก็ตาม สำหรับโครงการบ้านจัดสรร กฎหมายปัจจุบันยังคงจำกัดการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินสำหรับบุคคลสัญชาติไทยเท่านั้น ทำให้เกิดช่องว่างและปัญหาที่เรียกว่า “นอมินีซื้อบ้าน” ซึ่งเป็นวิธีการที่ชาวต่างชาติใช้ภรรยาคนไทย หรือตั้งบริษัทไทยเป็นเจ้าของแทน ซึ่งเป็นวิธีที่ไม่โปร่งใสและนำมาซึ่งความเสี่ยงมากมาย ทั้งสำหรับผู้ซื้อและผู้ขาย
จากการที่ผมได้พูดคุยกับผู้ประกอบการและนักลงทุนต่างชาติหลายราย หลายคนมองว่าประเทศไทยเป็นประเทศอันดับต้นๆ ที่น่าเข้ามาอยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มผู้เกษียณอายุ หรือ Digital Nomads ที่ต้องการบ้านพักตากอากาศคุณภาพดีพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน หากเราสามารถทำให้การ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร เป็นเรื่องที่ถูกกฎหมายและโปร่งใสได้ จะเป็นการเปิดประตูให้เม็ดเงินเหล่านี้ไหลเข้ามาในระบบเศรษฐกิจอย่างมหาศาล และเป็นหนึ่งในการกระตุ้นเศรษฐกิจไทยที่รวดเร็วและมีประสิทธิภาพที่สุด
ข้อเสนอจากภาคตะวันออก: รูปแบบและเงื่อนไขที่น่าสนใจ
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ ผู้บริหารจากไลฟแอนด์ ลีฟวิ่ง และอดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์หลายสมัย ได้นำเสนอแนวคิดที่น่าสนใจ โดยเสนอให้รัฐบาลพิจารณาแก้กฎหมายเพื่อปลดล็อกการ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร โดยมีเงื่อนไขนำร่องที่คล้ายคลึงกับการถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม คือ กำหนดสัดส่วนการถือครองของต่างชาติไว้ที่ 49% ของพื้นที่โครงการ และอาจจำกัดขนาดที่ดินที่ต่างชาติสามารถถือครองได้ เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา พร้อมทั้งกำหนดระยะเวลาการดำเนินการภายใน 3-5 ปี เพื่อประเมินผลตอบรับและผลกระทบที่เกิดขึ้น
ข้อเสนอเหล่านี้ไม่ได้มุ่งเน้นแค่การดึงเงินเข้าประเทศเท่านั้น แต่ยังมองถึงการสร้างระบบที่โปร่งใสและลดปัญหา “นอมินีซื้อบ้าน” ซึ่งเป็นช่องโหว่ที่ทำให้เกิดความเสี่ยงและปัญหาตามมามากมาย การทำให้ทุกอย่างอยู่บนดินจะช่วยให้รัฐสามารถจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์จากชาวต่างชาติได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย เกิดการหมุนเวียนเงินตราต่างประเทศในภาคธุรกิจที่เกี่ยวข้อง ตั้งแต่ผู้พัฒนาโครงการ วัสดุก่อสร้าง ไปจนถึงภาคบริการและท่องเที่ยว
นายวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ยังได้เน้นย้ำถึงความจำเป็นในการจัดตั้งคณะกรรมการหรือคณะอนุกรรมการเฉพาะกิจ โดยมีตัวแทนจากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน ภาคประชาสังคม และผู้ที่ไม่เห็นด้วย เข้ามาร่วมหารือเพื่อวางกรอบกฎหมาย กฎระเบียบ และวิธีการปฏิบัติที่ชัดเจน เช่น การจำกัดให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้เฉพาะโครงการที่อยู่อาศัย ไม่ใช่ที่ดินเปล่า เพื่อป้องกันการเก็งกำไรและผลกระทบต่อราคาที่ดินโดยรวม ซึ่งเป็นข้อกังวลที่หลายฝ่ายมีร่วมกัน การสร้างความชัดเจนเช่นนี้จะช่วยให้ทั้งนักลงทุนต่างชาติและคนไทยมีความมั่นใจในการลงทุน และลดข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต
ยิ่งไปกว่านั้น นายณัฐนนท ศรีสมบูรณ์ จากภัททา ดีเวลลอปเม้นท์ ก็เสนอแนวคิดการจำกัดสัดส่วนการซื้อในเบื้องต้น เช่น ให้ต่างชาติซื้อได้เพียง 5-10% ของจำนวนยูนิตในโครงการ เพื่อเป็นการทดลองตลาดและดูผลกระทบก่อนขยายผล ซึ่งเป็นแนวทางที่ระมัดระวังและสมเหตุสมผลสำหรับทุกฝ่าย
มุมมองผู้เชี่ยวชาญ: บทเรียนจากอดีตและโอกาสในอนาคต
จากประสบการณ์ของผม การอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ไม่ใช่เรื่องใหม่ในเวทีโลก หลายประเทศที่มีตลาดอสังหาริมทรัพย์แข็งแกร่งอย่างสเปน โปรตุเกส หรือแม้แต่บางรัฐในสหรัฐอเมริกา ก็มีนโยบายที่เปิดกว้างสำหรับนักลงทุนต่างชาติ โดยมีการกำหนดเงื่อนไขที่หลากหลาย เพื่อปกป้องผลประโยชน์ของคนในชาติและควบคุมการลงทุนให้เกิดประโยชน์สูงสุด สิ่งที่เราต้องเรียนรู้จากพวกเขาคือการสร้างสมดุลระหว่างการเปิดรับการลงทุนกับการรักษาเสถียรภาพของตลาด
สิ่งที่ผมได้สังเกตเห็นจากวิกฤตการณ์ที่ผ่านมาคือ กำลังซื้อในตลาดล่างของไทยกำลังประสบปัญหาอย่างหนัก โดยเฉพาะบ้านราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มใหญ่ของตลาด หากเราสามารถดึงดูดกำลังซื้อจากต่างชาติเข้ามาเสริมในส่วนนี้ได้ จะเป็นการช่วยพยุงตลาดโดยรวมไม่ให้ทรุดตัวลงไปมากกว่านี้ นอกจากนี้ การลงทุนของชาวต่างชาติมักจะนำมาซึ่งความต้องการสินค้าและบริการอื่นๆ ตามมา ไม่ว่าจะเป็นการตกแต่งบ้าน การจ้างงานดูแลบ้าน การใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน ซึ่งจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในระดับท้องถิ่นได้อย่างมีนัยสำคัญ
ประเด็นสำคัญอีกประการหนึ่งคือการเปลี่ยนผ่านจากระบบ “เช่าระยะยาว” ที่จำกัดเพียง 30 ปี ซึ่งไม่ตอบโจทย์นักลงทุนหรือผู้ที่ต้องการเข้ามาอยู่อาศัยแบบถาวร ไปสู่การถือครองกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจนกว่า การเช่าระยะยาวมักจะสร้างความไม่แน่นอนและภาระทางกฎหมายที่ซับซ้อนให้กับทั้งสองฝ่าย หากเราสามารถอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้โดยตรง จะเป็นการสร้างความมั่นใจในระยะยาว ซึ่งจะดึงดูดนักลงทุนและผู้ที่ต้องการตั้งรกรากในไทยได้มากกว่า
อีกหนึ่งมิติที่สำคัญคือการพัฒนาแพ็กเกจการลงทุนที่น่าสนใจควบคู่ไปกับการเปิดให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร เช่น การเสนอวีซ่านักลงทุนระยะยาว หรือวีซ่าสำหรับผู้เกษียณอายุที่มีคุณสมบัติเฉพาะ พร้อมสิทธิประโยชน์ด้านภาษีที่จูงใจ สิ่งเหล่านี้จะช่วยสร้างระบบนิเวศที่เอื้อต่อการลงทุนและอยู่อาศัยของชาวต่างชาติในประเทศไทยได้อย่างสมบูรณ์แบบ
ความท้าทายและการสร้างความสมดุล
แน่นอนว่าการเปลี่ยนแปลงกฎหมายครั้งใหญ่นี้มาพร้อมกับความท้าทายและข้อกังวลที่ต้องจัดการอย่างรอบคอบ สิ่งที่หลายฝ่ายกังวลคือ ผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ หากไม่มีการควบคุมที่ดีพอ อาจทำให้ราคาบ้านและที่ดินพุ่งสูงขึ้น จนคนไทยไม่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ หรือเกิดปัญหาการเก็งกำไรจนส่งผลเสียต่อตลาดในระยะยาว
ดังนั้น การกำหนดเงื่อนไขที่รัดกุมจึงเป็นหัวใจสำคัญ เช่น
การจำกัดพื้นที่: อาจเริ่มต้นที่พื้นที่ที่ได้รับการกำหนดเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษอย่าง EEC (ชลบุรี, ระยอง, ฉะเชิงเทรา) หรือพื้นที่ท่องเที่ยวสำคัญที่ได้รับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอย่างดีแล้ว เพื่อควบคุมและประเมินผลกระทบได้อย่างใกล้ชิด
ประเภทอสังหาริมทรัพย์: ควรจำกัดเฉพาะโครงการบ้านจัดสรรที่ได้รับการอนุมัติเท่านั้น ไม่รวมถึงที่ดินเปล่า หรือที่ดินเพื่อการเกษตร เพื่อป้องกันการเข้าครอบครองทรัพยากรพื้นฐานของประเทศ
สัดส่วนการถือครอง: การเริ่มต้นที่ 49% หรือ 5-10% ของยูนิตในโครงการ เป็นแนวทางที่ปลอดภัย เพื่อให้ตลาดปรับตัวและประเมินผลกระทบก่อนการขยายผล
การตรวจสอบคุณสมบัติ: ควรมีการกำหนดคุณสมบัติของชาวต่างชาติผู้ซื้อ เช่น ต้องมีรายได้ที่แน่นอน มีแหล่งที่มาของเงินทุนที่ถูกต้องตามกฎหมาย และไม่เป็นผู้ที่มีประวัติอาชญากรรม เพื่อป้องกันการฟอกเงินและอาชญากรรมข้ามชาติ
ภาษีและค่าธรรมเนียม: การเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติในอัตราที่เหมาะสม รวมถึงค่าธรรมเนียมในการโอนหรือซื้อขาย จะเป็นแหล่งรายได้สำคัญของรัฐ และสามารถนำไปพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานหรือสนับสนุนโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยของไทยได้
การมี “บริการกฎหมายอสังหาริมทรัพย์” ที่เชี่ยวชาญ และ “บริษัทที่ปรึกษาด้านกฎหมายที่ดิน” ที่น่าเชื่อถือ จะเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในการช่วยให้การเปลี่ยนผ่านนี้เป็นไปอย่างราบรื่น ลดความเสี่ยง และสร้างความมั่นใจให้กับทั้งนักลงทุนและหน่วยงานภาครัฐ ผู้เชี่ยวชาญเหล่านี้จะสามารถให้คำแนะนำเกี่ยวกับการขอใบอนุญาตต่างชาติ การจัดการทรัพย์สินต่างชาติ และโครงสร้างภาษีอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติที่ซับซ้อน
ปลดล็อกโอกาสการลงทุนอสังหาฯ 2025: EEC และมากกว่า
ภาคตะวันออก โดยเฉพาะพื้นที่ EEC ทั้ง ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ถือเป็นพื้นที่นำร่องที่เหมาะสมอย่างยิ่งในการเริ่มทดลองนโยบาย ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร เนื่องจากเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรม การท่องเที่ยว และการลงทุนที่มีศักยภาพสูง โครงสร้างพื้นฐานได้รับการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง มีสนามบินนานาชาติ ท่าเรือน้ำลึก และระบบคมนาคมที่เชื่อมโยงถึงกัน ทำให้ชาวต่างชาติสามารถเดินทางเข้าออกและใช้ชีวิตได้อย่างสะดวกสบาย
ผมเชื่อมั่นว่าหากกฎหมายนี้ได้รับการแก้ไขอย่างเหมาะสม โดยมีคณะกรรมการที่มีวิสัยทัศน์และนำเสนอแนวทางที่รอบคอบ ประเทศไทยจะสามารถดึงดูด “นักลงทุนต่างชาติ” เข้ามาได้อย่างมหาศาล ไม่ใช่แค่เพื่อการอยู่อาศัย แต่ยังเป็นการลงทุนในระยะยาวที่ช่วยขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ไปพร้อมกับภาคส่วนอื่นๆ เช่น การท่องเที่ยว การแพทย์ การศึกษา และบริการต่างๆ
ในโลกที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว โอกาสลงทุนอสังหาฯ 2025 ไม่ได้จำกัดอยู่แค่การพัฒนาโครงการใหม่ๆ เท่านั้น แต่ยังรวมถึงการสร้างสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อการลงทุนและการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติ การปลดล็อกให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายจะช่วยให้ประเทศไทยอยู่ในแผนที่ของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก และสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันกับประเทศเพื่อนบ้าน
สรุปและก้าวต่อไป
การพิจารณาแก้ไขกฎหมายเพื่อเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร เป็นเรื่องที่ซับซ้อนแต่จำเป็นอย่างยิ่งในสถานการณ์เศรษฐกิจปัจจุบันของประเทศไทย มันคือโอกาสที่เราจะเปลี่ยน “วิกฤต” ให้เป็น “โอกาส” ด้วยการสร้างความโปร่งใสในตลาด ยุติปัญหา “นอมินีซื้อบ้าน” ที่บ่อนเซาะความน่าเชื่อถือ และดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติเข้ามาหล่อเลี้ยงเศรษฐกิจ
ในฐานะผู้ประกอบการและผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าประเทศไทยมีศักยภาพที่ไร้ขีดจำกัดในการเป็น “บ้านหลังที่สองที่ดีที่สุดในโลก” สำหรับชาวต่างชาติ ด้วยวัฒนธรรมที่งดงาม อาหารเลิศรส ผู้คนที่เป็นมิตร และค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล หากรัฐบาลสามารถนำข้อเสนอนี้มาพิจารณาอย่างรอบคอบ พร้อมด้วยมาตรการควบคุมที่เข้มงวดและโปร่งใส จะสามารถสร้างประโยชน์มหาศาลให้กับประเทศ ทั้งในแง่ของ GDP การจ้างงาน และการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยรวม
ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องก้าวข้ามความลังเลและผลักดันวาระสำคัญนี้ให้เกิดขึ้นจริง เพื่ออนาคตที่สดใสของอสังหาริมทรัพย์ไทย และเศรษฐกิจของประเทศโดยรวมครับ
ก้าวสู่การลงทุนที่มั่นคงและโปร่งใส: หากคุณคือนักลงทุนต่างชาติที่กำลังมองหาโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านจัดสรรในประเทศไทย หรือผู้ประกอบการที่ต้องการเข้าใจแนวทางและข้อกำหนดทางกฎหมายในอนาคต อย่าลังเลที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และกฎหมายที่พร้อมให้คำแนะนำเชิงลึกเพื่อการตัดสินใจที่ชาญฉลาดของคุณ เพื่อคว้าโอกาสในตลาดอสังหาฯ ไทยที่กำลังจะก้าวสู่ยุคใหม่ไปด้วยกัน
