ปลดล็อกศักยภาพ: วิสัยทัศน์ใหม่ของการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ (ฉบับปี 2025)
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการปรับตัวของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในยุคปัจจุบันที่บริบททางเศรษฐกิจและสังคมโลกมีการเคลื่อนไหวอย่างรวดเร็ว ข้อเสนอการปรับแก้กฎหมายเพื่อเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในประเทศไทยได้อย่างถูกกฎหมาย ไม่ได้เป็นเพียงแนวคิดที่เกิดขึ้นใหม่ แต่เป็นประเด็นเชิงกลยุทธ์ที่มีความสำคัญอย่างยิ่งยวดต่อการฟื้นฟูและขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศให้ก้าวไปข้างหน้าอย่างยั่งยืน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในศักราชปี 2025 ที่ประเทศไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายและโอกาสที่ซับซ้อน
สถานการณ์ปัจจุบันของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญกับแรงกดดันหลายด้าน ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง การเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างเต็มตัวซึ่งส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อภายในประเทศ และการฟื้นตัวที่ช้ากว่าคาดหลังวิกฤตการณ์ต่างๆ ปัจจัยเหล่านี้ล้วนฉุดรั้งศักยภาพการเติบโตของประเทศ และส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เคยเป็นหัวจักรสำคัญต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัว ความยากลำบากในการขายที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น สะท้อนถึงความจำเป็นเร่งด่วนในการแสวงหาแหล่งเงินทุนและกำลังซื้อใหม่ๆ จากภายนอกประเทศ
ย้อนรอยความจำเป็น: ทำไมต้อง “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร”
แนวคิดในการดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่เป็นประเด็นที่ถูกหยิบยกมาพิจารณาอยู่เสมอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภูมิภาคที่พึ่งพาการท่องเที่ยวและการลงทุนจากต่างประเทศสูงอย่างภาคตะวันออกของไทย ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี และระยองหลายท่านได้ส่งเสียงสะท้อนถึงปัญหานี้มาโดยตลอด สิ่งที่เราเห็นในปัจจุบันคือ การที่ชาวต่างชาติจำนวนมากมีความต้องการที่จะพำนักอาศัยในประเทศไทย ไม่ว่าจะเป็นเพื่อการเกษียณ เพื่อการทำงานระยะยาว หรือเพื่อเป็นบ้านพักตากอากาศ ด้วยเสน่ห์ของวัฒนธรรม ค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล และความสวยงามตามธรรมชาติของประเทศ ส่งผลให้ประเทศไทยติดอันดับต้นๆ ของประเทศที่ชาวต่างชาติอยากเข้ามาใช้ชีวิตในระยะยาว
อย่างไรก็ตาม กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันยังคงมีข้อจำกัดที่เข้มงวด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องของการถือครองที่ดินสำหรับชาวต่างชาติ ซึ่งโดยหลักการแล้วไม่ได้รับอนุญาตให้ถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยตรง ทำให้เกิดช่องว่างและปัญหาที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ นั่นคือ “การใช้นอมินี” หรือการให้คนไทยเป็นตัวแทนในการถือครองกรรมสิทธิ์แทนชาวต่างชาติ ซึ่งเป็นวิธีปฏิบัติที่แพร่หลายในตลาด แต่แฝงไปด้วยความเสี่ยงทางกฎหมาย และปัญหาต่างๆ เช่น การที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ตัวจริง (ชาวต่างชาติ) ไม่มีอำนาจในการตัดสินใจอย่างเต็มที่ หรือกรณีที่นอมินีนำทรัพย์สินไปจำนอง ขาย หรือกระทำการใดๆ ที่เป็นผลเสียต่อผู้ซื้อชาวต่างชาติ สิ่งเหล่านี้ล้วนบ่อนทำลายความน่าเชื่อถือและความมั่นคงในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าการทำให้การถือครองเป็นไปอย่างถูกกฎหมายและโปร่งใส จะเป็นการสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุนต่างชาติอย่างมหาศาล และดึงดูดเม็ดเงินจำนวนมหาศาลที่ปัจจุบันไหลเวียนอยู่ใต้ดินให้ขึ้นมาอยู่บนดินอย่างเป็นระบบ ก่อให้เกิดประโยชน์ต่อประเทศชาติในหลายมิติ
ข้อเสนอจากภาคตะวันออก: กรอบแนวคิดและการปรับใช้ (อัปเดต 2025)
ข้อเสนอที่ถูกหยิบยกขึ้นมาพิจารณาจากกลุ่มผู้ประกอบการในภาคตะวันออก ซึ่งเป็นพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญอย่าง EEC (ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก) สะท้อนถึงความเข้าใจอย่างลึกซึ้งในพลวัตของตลาดและความต้องการของนักลงทุน ข้อเสนอหลักๆ ประกอบด้วย:
การจำกัดสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์: คล้ายคลึงกับกฎเกณฑ์ของคอนโดมิเนียมที่ชาวต่างชาติสามารถถือครองได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดในโครงการ ข้อเสนอนี้จะช่วยให้เกิดความสมดุลระหว่างการดึงดูดเงินลงทุนจากต่างชาติกับการรักษาสิทธิในการถือครองที่ดินของคนไทย ผมเชื่อว่านี่คือจุดเริ่มต้นที่เหมาะสม เพราะเป็นการนำแนวทางที่พิสูจน์แล้วว่าประสบความสำเร็จและได้รับการยอมรับมาปรับใช้กับบ้านจัดสรร
จำกัดขนาดที่ดินต่อหน่วย: การกำหนดขนาดที่ดินสูงสุดที่ 100 ตารางวา (ซึ่งเทียบเท่ากับ 400 ตารางเมตร) เป็นอีกหนึ่งมาตรการสำคัญในการป้องกันการเก็งกำไรที่ดินในวงกว้าง และทำให้มั่นใจว่าการอนุญาตให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรนั้น มุ่งเน้นไปที่วัตถุประสงค์เพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุนในบ้าน ไม่ใช่การกว้านซื้อที่ดินเปล่าเพื่อการเก็งกำไรในอนาคต การจำกัดขนาดนี้ยังช่วยควบคุมไม่ให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นจนส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของคนไทยอีกด้วย
ระยะเวลาทดลองและประเมินผล: การจำกัดกรอบระยะเวลาในการดำเนินการเบื้องต้นไว้ที่ 3-5 ปี ถือเป็นแนวทางที่ชาญฉลาดและรอบคอบ ทำให้ภาครัฐสามารถประเมินผลกระทบที่เกิดขึ้นได้อย่างใกล้ชิด ทั้งในด้านเศรษฐกิจ สังคม และสิ่งแวดล้อม ก่อนที่จะพิจารณาขยายผลหรือปรับแก้กฎเกณฑ์เพิ่มเติมในอนาคต นี่คือการดำเนินการแบบค่อยเป็นค่อยไป ที่จะช่วยลดความเสี่ยงและสร้างความเชื่อมั่นให้กับทุกภาคส่วน
การกระจายพื้นที่: ข้อเสนอไม่ได้จำกัดการลงทุนอสังหาฯ ภาคตะวันออก หรือเพียงแค่ในพื้นที่ EEC เท่านั้น แต่สนับสนุนให้กระจายโอกาสนี้ไปในทุกจังหวัดที่มีศักยภาพ โดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยวสำคัญ เช่น โครงการบ้านจัดสรรพัทยา, ภูเก็ต, หรือหัวหิน ซึ่งเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมสำหรับชาวต่างชาติ การกระจายตัวนี้จะช่วยกระจายรายได้และกระตุ้นเศรษฐกิจในวงกว้าง ไม่ให้กระจุกตัวอยู่เฉพาะบางพื้นที่
ประโยชน์ทางเศรษฐกิจมหภาค: การขับเคลื่อน GDP และการสร้างงาน
หากสามารถปลดล็อกให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรได้อย่างเป็นระบบและถูกกฎหมาย ผลประโยชน์ที่จะเกิดขึ้นกับเศรษฐกิจไทยนั้นมหาศาลและจับต้องได้
กระตุ้น GDP อย่างมีนัยสำคัญ: หากสมมติฐานที่ว่าชาวต่างชาติสนใจซื้อบ้าน 100,000 หลัง ในราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาท เป็นจริง นั่นหมายถึงเม็ดเงินลงทุนที่ไหลเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจไม่ต่ำกว่า 5 แสนล้านบาท ถึง 1 ล้านล้านบาท ซึ่งจะส่งผลให้ GDP ของประเทศผงกหัวขึ้นอย่างรวดเร็วและเป็นรูปธรรม
ดึงดูดเงินตราต่างประเทศ: การเข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนโดยตรงจากชาวต่างชาติ จะนำมาซึ่งเงินตราต่างประเทศจำนวนมหาศาล ซึ่งจะช่วยเสริมสร้างเสถียรภาพทางการเงินของประเทศ และเพิ่มสภาพคล่องในตลาด นี่เป็นโอกาสทองในการดึงดูดเงินทุนระยะยาวเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ
กระตุ้นธุรกิจต่อเนื่อง: เมื่อมีการซื้อขายบ้านเดี่ยวสำหรับชาวต่างชาติ ธุรกิจที่เกี่ยวข้องจะได้รับอานิสงส์อย่างเต็มที่ ตั้งแต่ผู้พัฒนาโครงการวัสดุก่อสร้าง ผู้รับเหมา ผู้ตกแต่งภายใน เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ไปจนถึงธุรกิจบริการต่างๆ เช่น การจัดการทรัพย์สิน (Property Management), การทำความสะอาด, การดูแลสวน, การคมนาคม, และการท่องเที่ยว การเพิ่มขึ้นของกิจกรรมทางเศรษฐกิจเหล่านี้จะนำไปสู่การสร้างงานจำนวนมากในทุกระดับ
เพิ่มสภาพคล่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์: ในช่วงที่ตลาดภายในประเทศอ่อนแอ การมีกำลังซื้อจากภายนอกจะช่วยเพิ่มสภาพคล่องให้กับตลาด อสังหาริมทรัพย์ ทำให้ผู้ประกอบการสามารถระบายสต็อกบ้านคงค้าง และมีเงินทุนหมุนเวียนไปพัฒนาโครงการใหม่ๆ หรือลงทุนในโครงการที่สอดรับกับความต้องการที่หลากหลายมากขึ้น รวมถึงการพัฒนาโครงการในพื้นที่ต่างๆ เช่น บ้านจัดสรรระยอง เพื่อรองรับกลุ่มเป้าหมายต่างชาติ
ภาษีและรายได้เข้ารัฐ: การซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างย่อมมีเรื่องของภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ เข้ามาเกี่ยวข้อง ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียมการโอน, ภาษีธุรกิจเฉพาะ, หรือภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการให้เช่าหรือขายต่อ สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นรายได้ที่สำคัญสำหรับภาครัฐในการนำไปพัฒนาประเทศต่อไปอย่างยั่งยืน การที่ทุกอย่างอยู่บนดินอย่างถูกกฎหมายจะทำให้รัฐสามารถจัดเก็บภาษีได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย
ข้อกังวลและการแก้ไข: การสร้างสมดุลอย่างรอบคอบ
แน่นอนว่าทุกการเปลี่ยนแปลงย่อมมาพร้อมกับข้อกังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่งในประเด็นละเอียดอ่อนเช่นการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ ซึ่งอาจนำไปสู่ความกังวลในเรื่อง:
ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น: ความกลัวว่าราคาที่ดินและบ้านจะสูงขึ้นจนคนไทยไม่สามารถจับต้องได้เป็นประเด็นที่ต้องได้รับการแก้ไข อย่างไรก็ตาม การจำกัดสัดส่วนและขนาดที่ดินตามที่เสนอ จะช่วยควบคุมปัญหานี้ได้ระดับหนึ่ง นอกจากนี้ การกำหนดพื้นที่เป้าหมาย หรือการจัดสรรโควตาในแต่ละโครงการอย่างรอบคอบ ก็เป็นอีกมาตรการที่ช่วยลดผลกระทบ
การเก็งกำไร: การป้องกันการเก็งกำไรในตลาดเป็นสิ่งสำคัญ รัฐบาลอาจพิจารณามาตรการภาษี เช่น ภาษีการถือครองอสังหาริมทรัพย์ระยะสั้นสำหรับชาวต่างชาติ หรือการกำหนดเงื่อนไขการอยู่อาศัยขั้นต่ำ เพื่อส่งเสริมให้เกิดการซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริง
ผลกระทบทางสังคม: การเข้ามาของชาวต่างชาติจำนวนมากอาจนำมาซึ่งการเปลี่ยนแปลงทางสังคมและวัฒนธรรมในบางพื้นที่ การเตรียมความพร้อมของชุมชนและโครงสร้างพื้นฐานจึงเป็นสิ่งจำเป็น ต้องมีการศึกษาและวางแผนอย่างรอบคอบ
เพื่อคลายข้อกังวลเหล่านี้ และสร้างความเข้าใจร่วมกัน ผู้ประกอบการได้เสนอให้รัฐบาลจัดตั้งคณะกรรมการหรือคณะอนุกรรมการขึ้นมาโดยเฉพาะ ซึ่งควรประกอบด้วยผู้แทนจากทุกภาคส่วน ไม่ว่าจะเป็นภาครัฐ ภาคเอกชน ภาคประชาสังคม และแม้กระทั่งกลุ่มผู้ที่ไม่เห็นด้วย เพื่อเปิดเวทีปรึกษาหารือ แลกเปลี่ยนมุมมอง และร่วมกันกำหนดกฎระเบียบและข้อบังคับที่เหมาะสมและเป็นธรรม การมีส่วนร่วมจากทุกฝ่ายจะนำไปสู่นโยบายที่มีความสมบูรณ์ โปร่งใส และได้รับการยอมรับจากสังคม
การเรียนรู้จากนานาประเทศและแนวโน้มปี 2025
ทั่วโลกมีหลายประเทศที่เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า หรือเพื่อการอยู่อาศัยได้อย่างถูกกฎหมาย ภายใต้เงื่อนไขที่แตกต่างกันไป เช่น มาเลเซีย ออสเตรเลีย หรือแม้แต่เวียดนาม การศึกษาและถอดบทเรียนจากประเทศเหล่านี้จะช่วยให้ประเทศไทยสามารถพัฒนากรอบนโยบายที่แข็งแกร่งและมีประสิทธิภาพ
แนวโน้มในปี 2025 ชี้ให้เห็นว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อการเกษียณและบ้านหลังที่สอง (Second Home) ในประเทศที่มีสภาพอากาศดีและค่าครองชีพไม่สูงมากอย่างประเทศไทย จะเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากกลุ่มผู้สูงอายุในประเทศพัฒนาแล้วที่มองหาคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นหลังเกษียณ นอกจากนี้ การทำงานแบบ Remote Work ที่ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นหลังยุคโควิด-19 ยังทำให้กลุ่ม Digital Nomads มองหาที่พักอาศัยในต่างประเทศที่เอื้อต่อการทำงานและใช้ชีวิตอย่างลงตัว การปลดล็อกให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรได้ จะเป็นการตอบรับกับเมกะเทรนด์เหล่านี้ และดึงดูดกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อสูงให้เข้ามาใช้จ่ายและลงทุนในประเทศไทย
การมีกฎหมายที่ชัดเจน ไม่เพียงแต่จะดึงดูดนักลงทุนรายบุคคล แต่ยังรวมถึงนักลงทุนสถาบันที่สนใจโอกาสทางธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งจะนำไปสู่การพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพและได้มาตรฐานระดับสากล และอาจรวมถึงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่สร้างผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว
วิสัยทัศน์ระยะยาวและบทสรุป
ในฐานะผู้มีประสบการณ์ในวงการ ผมเชื่อมั่นว่าการเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในประเทศไทยได้อย่างถูกกฎหมายและโปร่งใส ไม่ได้เป็นเพียงแค่การแก้ปัญหาระยะสั้น แต่เป็นการวางรากฐานสำคัญสำหรับการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ยั่งยืนในระยะยาว นี่คือโอกาสที่จะเปลี่ยนข้อจำกัดในปัจจุบันให้กลายเป็นขุมทรัพย์ทางเศรษฐกิจ ดึงดูดเงินลงทุนใหม่ๆ สร้างความมั่นคงให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ และยกระดับคุณภาพชีวิตของคนไทยโดยรวม
การขับเคลื่อนนโยบายนี้จำเป็นต้องอาศัยวิสัยทัศน์ที่กว้างไกล ความกล้าหาญในการตัดสินใจ และความร่วมมือจากทุกภาคส่วน เพื่อสร้างกฎกติกาที่ชัดเจน เป็นธรรม และสามารถควบคุมได้ ซึ่งจะนำไปสู่การลดปัญหาการใช้นอมินีอย่างสิ้นเชิง สร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนต่างชาติ และนำพาภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยให้กลับมาเป็นกำลังสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยอีกครั้ง
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการ ผู้สนใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่มองเห็นศักยภาพอันไร้ขีดจำกัดของประเทศไทยในเวทีโลก ผมขอเชิญชวนท่านมาร่วมกันผลักดันประเด็นสำคัญนี้อย่างจริงจัง เพื่อวางรากฐานที่แข็งแกร่งให้แก่ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจของประเทศในทศวรรษหน้า ร่วมกันสร้างอนาคตที่เปิดกว้างและมั่งคั่งให้แก่ประเทศไทยไปด้วยกัน
