ปลดล็อกศักยภาพ: ทำไมการเปิดทางให้ “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” คือกุญแจขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยยุคใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมเฝ้ามองพลวัตของตลาดนี้ด้วยความเข้าใจอย่างลึกซึ้งถึงโอกาสและความท้าทายที่เปลี่ยนผันไปตามยุคสมัย ปัจจุบันนี้ เรากำลังยืนอยู่บนทางแยกที่สำคัญยิ่ง ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวนและปัจจัยภายในประเทศที่ท้าทายอย่างต่อเนื่อง คำถามใหญ่ที่สะท้อนจากเสียงของผู้ประกอบการและนักลงทุนภาคอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะใน อสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออก อย่างชลบุรีและระยอง คือ “ถึงเวลาแล้วหรือยังที่เราจะเปิดประตูรับการลงทุนจากต่างชาติให้เข้ามา ซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมายและโปร่งใส?” นี่ไม่ใช่แค่การถกเถียงเชิงนโยบาย แต่คือการปลดล็อกกลไกสำคัญที่จะเร่งเครื่องยนต์เศรษฐกิจไทยในห้วงเวลาที่ต้องการแรงขับเคลื่อนอย่างยิ่งยวด
วิกฤตการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: ความจริงที่ต้องเผชิญในยุค 2025
สถานการณ์ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา โดยเฉพาะหลังจากการระบาดของโควิด-19 และผลกระทบจากภาวะสงคราม รวมถึงความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ทั่วโลก ได้ส่งผลให้เศรษฐกิจชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ เราเผชิญกับปัญหาวิกฤตเศรษฐกิจหลายมิติที่สะสมมาต่อเนื่อง อาทิ หนี้ครัวเรือนที่สูงแตะระดับ 90% ของ GDP ซึ่งบั่นทอนกำลังซื้อภายในประเทศอย่างรุนแรง ขณะเดียวกัน การก้าวเข้าสู่สังคมสูงอายุอย่างเต็มตัวก็ส่งผลกระทบต่อตลาดแรงงานและลดทอนศักยภาพการบริโภคของคนวัยทำงาน ปัจจัยเหล่านี้ล้วนกดดันให้ อสังหาริมทรัพย์ขายยาก ยิ่งขึ้น เพราะผู้บริโภคขาดความมั่นใจและกำลังซื้อลดลงอย่างเห็นได้ชัด
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ ผู้บริหารบริษัท ไลฟแอนด์ ลีฟวิ่ง จำกัด และอดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์หลายองค์กร ได้ให้ภาพที่ชัดเจนถึงความจำเป็นเร่งด่วนนี้ ท่านได้เน้นย้ำถึงสถานการณ์ที่คนไทยไม่มีกำลังซื้อ ซึ่งเป็นโจทย์ใหญ่ที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญอยู่ทุกวัน การพึ่งพาตลาดภายในประเทศเพียงอย่างเดียวในภาวะเช่นนี้จึงไม่เพียงพออีกต่อไป การมองหาแหล่งเงินทุนใหม่ๆ จากภายนอกจึงไม่ใช่ทางเลือก แต่เป็นความจำเป็นเร่งด่วนเพื่อรักษาเสถียรภาพของอุตสาหกรรมและขับเคลื่อน เศรษฐกิจไทย ให้พ้นจากภาวะซบเซา
เสียงจากภาคตะวันออก: ทำไมต้อง “ปลดล็อก” ให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร?
ข้อเสนอที่หนักแน่นจากผู้ประกอบการในพื้นที่ EEC (Eastern Economic Corridor) ซึ่งเป็นศูนย์กลางการลงทุนและท่องเที่ยวสำคัญของประเทศ สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่แท้จริงจากภาคสนาม ประเด็นเรื่องการอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่เป็นประเด็นที่ถูกหยิบยกขึ้นมาพิจารณาอย่างจริงจังอีกครั้ง เพราะปัญหาเดิมๆ อย่างการใช้ “นอมินี” เข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นเงาตามหลอกหลอน ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความต้องการของชาวต่างชาติในการมีที่อยู่อาศัยในไทยอย่างแท้จริง แต่ติดขัดด้วยข้อจำกัดทางกฎหมาย
นายวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ได้เรียกร้องให้รัฐบาลจัดตั้งคณะกรรมการเฉพาะกิจขึ้นมาพิจารณาเรื่องนี้อย่างรอบด้าน โดยดึงหน่วยงานภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคประชาสังคม รวมถึงผู้ที่อาจมีข้อกังวล มาร่วมกันหารือเพื่อวางกรอบกฎหมายและเงื่อนไขที่เหมาะสม การเปิดเวทีปรึกษาหารืออย่างเปิดใจจะช่วยให้เราสามารถออกแบบนโยบายที่ตอบโจทย์ทั้งการกระตุ้นเศรษฐกิจและการรักษาผลประโยชน์ของชาติได้อย่างสมดุล
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าข้อดีของการเปิดทางให้ ชาวต่างชาติซื้อบ้าน อย่างถูกกฎหมายนั้นมีมหาศาล:
ดึงเม็ดเงินลงทุนเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจโดยตรง: การเข้ามา ลงทุนอสังหาฯ ต่างชาติ จะนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจไทย ซึ่งไม่เพียงแค่ค่าซื้อขายอสังหาฯ เท่านั้น แต่ยังรวมถึงการใช้จ่ายเพื่อปรับปรุงตกแต่งบ้าน, ค่าบริการดูแลรักษา, ค่าครองชีพ, การท่องเที่ยว, และการใช้บริการอื่นๆ ซึ่งจะช่วยกระตุ้น GDP ได้อย่างรวดเร็วและเห็นผลจริง
แก้ไขปัญหา “นอมินี” อย่างเป็นรูปธรรม: การทำให้การถือครองเป็นไปอย่างถูกกฎหมายจะขจัดช่องโหว่และลดความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการใช้ “นอมินี” ซึ่งหลายครั้งนำไปสู่ปัญหาความไม่โปร่งใส หรือแม้กระทั่งความขัดแย้งทางกฎหมายดังที่นายณัฐนนท ศรีสมบูรณ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ภัททา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ได้ยกตัวอย่างถึงปัญหาที่เกิดขึ้นเมื่อคู่สมรสชาวไทยนำบ้านไปจำนองหรือขายโดยพลการ ทำให้เจ้าของที่แท้จริงคือชาวต่างชาติเสียสิทธิ์ การทำให้ทุกอย่างอยู่บนดินจะสร้างความมั่นใจและดึงดูด การลงทุนระยะยาวอสังหาฯ ได้มากขึ้น
ตอกย้ำไทยในฐานะ “World’s Best Second Homes”: ประเทศไทยเป็นจุดหมายปลายทางอันดับต้นๆ ที่ชาวต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มผู้เกษียณอายุจากประเทศพัฒนาแล้ว ต้องการเข้ามาใช้ชีวิตหลังเกษียณ วีซ่าระยะยาวเพื่อการลงทุน และการเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จะยิ่งเสริมสร้างภาพลักษณ์นี้ ทำให้ไทยเป็น “บ้านหลังที่สอง” ที่น่าอยู่อาศัยและน่าลงทุนอย่างแท้จริง ซึ่งนำมาซึ่งการย้ายถิ่นฐานและเพิ่มการบริโภคในระยะยาว
เพิ่มมูลค่าและโอกาสในธุรกิจเกี่ยวเนื่อง: เมื่อมีการเข้ามาซื้อและอยู่อาศัย จะเกิดความต้องการ บริการจัดการทรัพย์สิน (Property Management), บริการซ่อมบำรุง, ธุรกิจออกแบบตกแต่งภายใน, ธุรกิจค้าปลีก, และบริการอื่นๆ อีกมากมาย ก่อให้เกิดการจ้างงานและกระจายรายได้ไปสู่ภาคส่วนต่างๆ ในท้องถิ่น ไม่ใช่แค่ในพื้นที่ท่องเที่ยวอย่าง ชลบุรี ระยอง หรือพัทยาเท่านั้น แต่ยังรวมถึงจังหวัดอื่นๆ ที่มีศักยภาพ
บทเรียนจากคอนโดฯ และข้อเสนอที่เป็นรูปธรรม
ประสบการณ์จากการเปิดให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการ ถือเป็นบทเรียนที่ประสบความสำเร็จ การดำเนินการดังกล่าวไม่ได้ก่อให้เกิดปัญหาตามที่หลายฝ่ายกังวล แต่กลับเป็นกลไกสำคัญที่ช่วยขับเคลื่อน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมมาอย่างยาวนาน
ข้อเสนอสำหรับการเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จึงควรยึดหลักการที่คล้ายคลึงกัน แต่ปรับให้เหมาะสมกับประเภททรัพย์สิน:
จำกัดสัดส่วนการถือครอง: เริ่มต้นอาจจำกัดสัดส่วนการถือครองในโครงการบ้านจัดสรรไว้ที่ 5-10% ต่อโครงการ หรือไม่เกิน 49% เช่นเดียวกับคอนโดมิเนียม เพื่อดูผลตอบรับก่อนขยายในอนาคต ดังที่นายชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด ได้เสนอให้เริ่มที่ 49% แล้วค่อยๆ เพิ่มเป็น 60-70% เมื่อทุกอย่างลงตัวและมี กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ที่ชัดเจน
กำหนดขนาดพื้นที่: อาจจำกัดขนาดที่ดินที่ต่างชาติสามารถถือครองได้ในโครงการบ้านจัดสรร เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา เพื่อป้องกันการกว้านซื้อที่ดินขนาดใหญ่
จำกัดประเภทอสังหาฯ: ควรเน้นเฉพาะ บ้านจัดสรร ที่เป็นโครงการพัฒนาแล้ว ไม่ใช่การอนุญาตให้ซื้อ ที่ดินเปล่า ซึ่งเป็นประเด็นที่อ่อนไหวมากกว่า และจะช่วยควบคุมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นไปในทิศทางที่เหมาะสม
ระยะเวลาประเมินผล: กำหนดกรอบระยะเวลาในการดำเนินการและประเมินผล 3-5 ปี เพื่อศึกษาผลกระทบและปรับปรุงนโยบายให้มีประสิทธิภาพสูงสุด
การกระจายพื้นที่: ควรส่งเสริมให้เกิดการลงทุนในหลายพื้นที่ ไม่จำกัดอยู่แค่ใน EEC เท่านั้น เพื่อกระจายรายได้และโอกาสการลงทุนไปทั่วประเทศ
ความท้าทายและข้อควรพิจารณาอย่างรอบด้าน
แน่นอนว่าทุกนโยบายย่อมมีทั้งข้อดีและข้อท้าทาย การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ก็เช่นกัน ข้อกังวลหลักที่มักถูกหยิบยกขึ้นมาคือ:
การขึ้นราคาของอสังหาริมทรัพย์: มีความกังวลว่าอาจทำให้ราคาที่ดินและบ้านสูงขึ้น จนคนไทยไม่สามารถซื้อหาได้ อย่างไรก็ตาม หากกำหนดสัดส่วนการถือครองอย่างรอบคอบ และเน้นไปที่โครงการบ้านจัดสรรที่มีมูลค่าสูงขึ้นเล็กน้อย หรือโครงการที่ตอบโจทย์ตลาดต่างชาติโดยเฉพาะ ผลกระทบต่อตลาดระดับกลาง-ล่างของคนไทยอาจไม่รุนแรงนัก การพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับคนไทยก็ยังคงเป็นหน้าที่หลักของภาครัฐและผู้ประกอบการ
ผลกระทบต่อวัฒนธรรมและสังคม: การมีชาวต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัยมากขึ้น อาจก่อให้เกิดความเปลี่ยนแปลงทางสังคมและวัฒนธรรมในบางพื้นที่ ซึ่งเป็นสิ่งที่ต้องมีการศึกษาและเตรียมพร้อมด้านการบริหารจัดการชุมชนที่ดี
การควบคุมและกำกับดูแล: กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ที่รัดกุมและกลไกการบังคับใช้ที่โปร่งใสและมีประสิทธิภาพเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อป้องกันการเก็งกำไรที่ไม่เหมาะสม หรือการใช้ช่องโหว่ทางกฎหมาย
การจัดตั้งคณะกรรมการร่วมที่ประกอบด้วยผู้เชี่ยวชาญจากภาครัฐ ภาคเอกชน และผู้ทรงคุณวุฒิด้านกฎหมายและเศรษฐศาสตร์ จะเป็นหัวใจสำคัญในการพิจารณาหาจุดสมดุลที่เหมาะสม และวางรากฐานนโยบายที่แข็งแกร่งและยั่งยืน
ภาพรวมเศรษฐกิจและอนาคตของตลาดอสังหาฯ ไทย 2025: โอกาสที่รออยู่
มองไปข้างหน้าถึงปี 2025 และปีต่อๆ ไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงในหลายมิติ การเข้ามาของเทคโนโลยีดิจิทัล (PropTech), กระแสความยั่งยืน (Green Building), และความต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่และกลุ่มผู้สูงอายุที่มีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น ล้วนเป็นปัจจัยขับเคลื่อนใหม่ๆ
การเปิดรับ การลงทุนอสังหาฯ ต่างชาติ จะเป็นอีกหนึ่งฟันเฟืองสำคัญที่ช่วยเร่งให้เกิดการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ทันสมัย มีคุณภาพ และเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมมากขึ้น เพื่อดึงดูดกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงจากต่างประเทศ ซึ่งมองหามากกว่าแค่บ้าน แต่คือ “คุณภาพชีวิต” และ “ประสบการณ์” การอยู่อาศัยในประเทศไทย
นโยบายนี้ยังสอดคล้องกับแนวคิดการสร้างประเทศไทยให้เป็น “ศูนย์กลาง” ในด้านต่างๆ ไม่ว่าจะเป็น Medical Hub, Wellness Hub หรือแม้แต่ Digital Nomad Hub ซึ่งล้วนต้องการที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันเพื่อรองรับกลุ่มคนเหล่านี้ การมีตัวเลือกให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จะเป็นส่วนหนึ่งที่เติมเต็มจิ๊กซอว์เหล่านี้ได้อย่างสมบูรณ์
นอกจากนี้ การเข้ามาของนักลงทุนและผู้ซื้อชาวต่างชาติยังจะสร้างความต้องการสำหรับบริการเฉพาะทางที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนและภาษี เช่น ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ และ การวางแผนภาษีอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นกลุ่ม High-CPC Keywords ที่สะท้อนถึงมูลค่าทางเศรษฐกิจและบริการเสริมที่จะเกิดขึ้นรอบด้าน สิ่งเหล่านี้จะนำไปสู่การสร้างงานที่มีคุณภาพและเพิ่มรายได้ให้กับผู้ประกอบวิชาชีพต่างๆ ในประเทศอีกด้วย
บทสรุป: ก้าวสู่ยุคใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างยั่งยืน
ผมเชื่อมั่นว่าการพิจารณาอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมายภายใต้กรอบเงื่อนไขที่รัดกุมและเป็นธรรม จะเป็น นโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ ที่ทรงพลังที่สุดในเวลานี้ มันไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่คือการเปิดประตูสู่การไหลเข้าของเงินทุน ความรู้ และวัฒนธรรม ซึ่งจะช่วยยกระดับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้ก้าวไปสู่ระดับสากล และเป็นรากฐานสำคัญในการฟื้นฟูและสร้างความแข็งแกร่งให้กับ เศรษฐกิจไทย ในระยะยาว
ถึงเวลาแล้วที่เราต้องกล้าคิด กล้าทำ และตัดสินใจอย่างเด็ดขาดบนพื้นฐานของข้อมูลและวิสัยทัศน์ที่กว้างไกล เพื่อให้ประเทศไทยสามารถคว้าโอกาสที่อยู่ตรงหน้า และสร้างอนาคตที่มั่นคงสำหรับทุกคนในประเทศนี้
หากท่านคือผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้สนใจในศักยภาพของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผมขอเชิญชวนทุกท่านมาร่วมกันศึกษา แสดงความคิดเห็น และผลักดันนโยบายนี้ให้เกิดขึ้นจริง เพื่อประโยชน์สูงสุดของประเทศชาติ หากมีข้อสงสัยหรือต้องการปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในยุคใหม่ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของท่าน เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนการเติบโตครั้งสำคัญนี้ไปด้วยกัน
