ปลดล็อกศักยภาพ: ทำไมการเปิดทางให้ “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” จึงเป็นกุญแจสำคัญสำหรับเศรษฐกิจไทยในยุค 2025+
จากประสบการณ์ในวงการอสังหาริมทรัพย์กว่าทศวรรษ ผมได้ประจักษ์ถึงพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ประเทศไทยต้องเผชิญกับคลื่นความท้าทายทางเศรษฐกิจหลายระลอก ตั้งแต่วิกฤตการณ์โควิด-19 ไปจนถึงภาวะเงินเฟ้อ และหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง สิ่งเหล่านี้ได้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อภายในประเทศ ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เคยเป็นหัวใจสำคัญของการขับเคลื่อนเศรษฐกิจต้องเผชิญกับสถานการณ์ที่ยากลำบากอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อมั่นว่าถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องพิจารณาทางออกเชิงกลยุทธ์ที่กล้าหาญและรอบด้าน เพื่อปลดล็อกศักยภาพที่แท้จริงของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หนึ่งในข้อเสนอที่ได้รับการผลักดันอย่างจริงจังจากผู้ประกอบการและผู้มีวิสัยทัศน์ โดยเฉพาะในพื้นที่ภาคตะวันออก คือการเปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรได้อย่างถูกกฎหมาย นี่ไม่ใช่แค่การแก้ปัญหาระยะสั้น แต่เป็นการวางรากฐานเพื่อสร้างความมั่นคงและเติบโตอย่างยั่งยืนในระยะยาว ซึ่งสอดคล้องกับแนวโน้มเศรษฐกิจโลกที่กำลังมองหาแหล่งลงทุนและที่อยู่อาศัยที่น่าดึงดูดใจ และผมมั่นใจว่าหากเราดำเนินการอย่างชาญฉลาด นี่จะเป็นโอกาสทองที่ประเทศไทยไม่ควรพลาด
วิกฤตการณ์และโอกาส: ทำไมต้อง “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” ตอนนี้?
สถานการณ์เศรษฐกิจไทยในปัจจุบันเปรียบเสมือนเรือที่กำลังแล่นทวนกระแส หนี้ครัวเรือนที่สูงถึง 90% ของ GDP ประเทศ รวมถึงการฟื้นตัวที่ช้ากว่าที่คาดการณ์ และการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากรสู่สังคมสูงวัยอย่างรวดเร็ว ล้วนเป็นปัจจัยกดดันที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคชาวไทยโดยตรง ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ โดยเฉพาะในตลาดกลาง-ล่าง ต่างประสบปัญหายอดขายตกต่ำ โครงการบ้านจัดสรรจำนวนมากต้องชะลอการลงทุน หรือแม้กระทั่งเผชิญกับภาวะซบเซา ความต้องการซื้อจากคนในประเทศลดลงอย่างเห็นได้ชัด และนี่คือจุดที่ผมมองเห็นโอกาสอันยิ่งใหญ่
ประเทศไทยยังคงเป็นจุดหมายปลายทางอันดับต้นๆ ของโลก ไม่ว่าจะเป็นนักท่องเที่ยว ผู้พำนักระยะยาว กลุ่มผู้เกษียณอายุ หรือแม้แต่นักลงทุนที่กำลังมองหาบ้านหลังที่สอง (Second Home) ที่มีคุณภาพชีวิตที่ดีเยี่ยมและต้นทุนที่สมเหตุสมผล การที่ประเทศไทยได้รับการจัดอันดับให้เป็นหนึ่งในประเทศที่น่าอยู่ที่สุดในโลกสำหรับชาวต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มวัยเกษียณ สะท้อนให้เห็นถึงเสน่ห์ที่แข็งแกร่งของเรา อย่างไรก็ตาม ข้อจำกัดทางกฎหมายปัจจุบันที่ไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยโดยตรง (นอกเหนือจากกรณีการลงทุนขนาดใหญ่ตามเงื่อนไขที่ซับซ้อน) ได้กลายเป็นอุปสรรคสำคัญที่ขัดขวางการไหลเข้าของเงินลงทุนมหาศาล
ในมุมมองของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรได้อย่างถูกต้อง จะเป็นการฉีดเม็ดเงินใหม่เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจโดยตรง ไม่ใช่เพียงแค่การกระตุ้นยอดขายอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังเป็นการสร้างวงจรเศรษฐกิจหมุนเวียนที่จะส่งผลดีต่อภาคส่วนอื่นๆ อีกมากมาย เช่น ธุรกิจก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ การออกแบบ บริการจัดการอสังหาริมทรัพย์ การท่องเที่ยว และธุรกิจค้าปลีกต่างๆ การตัดสินใจที่เด็ดขาดในเรื่องนี้จะช่วยพลิกฟื้นตลาดอสังหาริมทรัพย์และเป็นแรงผลักดันสำคัญให้ GDP ของประเทศผงกหัวขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
เจาะลึกข้อเสนอภาคตะวันออก: ก้าวสำคัญสู่การปลดล็อกศักยภาพ
ข้อเสนอในการแก้ไขกฎหมายที่ผลักดันโดยผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในภาคตะวันออก โดยเฉพาะจากจังหวัดชลบุรีและระยอง ซึ่งเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์ภายใต้โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) สะท้อนถึงความเข้าใจอย่างลึกซึ้งถึงสภาพตลาดและความต้องการที่แท้จริง การรวมตัวของกลุ่มผู้เชี่ยวชาญในวงการ ไม่ว่าจะเป็นนายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย, นายวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี และนายณัฐนนท ศรีสมบูรณ์ ผู้ประกอบการในพื้นที่ รวมถึงนายชนินทร์ วานิชวงศ์ จากส่วนกลางที่เข้ามาลงทุนในพื้นที่ ชลบุรี ได้ตอกย้ำถึงความจำเป็นเร่งด่วนในการเปลี่ยนแปลงครั้งนี้
ข้อเสนอหลักที่น่าสนใจคือการนำรูปแบบการถือกรรมสิทธิ์เช่นเดียวกับคอนโดมิเนียมมาปรับใช้ นั่นคือการให้สิทธิ์ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวมของโครงการ หรือในบางกรณีอาจพิจารณาที่จำนวนยูนิต เช่น 5-10% ของจำนวนบ้านทั้งหมดในโครงการ ซึ่งเป็นตัวเลขที่สามารถควบคุมและบริหารจัดการได้อย่างมีประสิทธิภาพ นอกจากนี้ยังมีการเสนอเงื่อนไขที่ดินไม่เกิน 100 ตารางวา และกำหนดระยะเวลาในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ภายใน 3-5 ปี เพื่อประเมินผลตอบรับและผลกระทบอย่างรอบด้านก่อนขยายผล
สิ่งที่ผมมองว่าเป็นประเด็นเร่งด่วนที่สุดที่ข้อเสนอนี้จะเข้ามาแก้ไขได้อย่างเป็นรูปธรรมคือ “ปัญหานอมินี” ที่เป็นที่รู้กันในวงการว่ามีการใช้กันอย่างแพร่หลาย การที่ชาวต่างชาติที่ต้องการมีบ้านในประเทศไทยต้องอาศัยคู่สมรสคนไทย หรือใช้บริษัทนอมินีในการซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น ไม่เพียงแต่มีความเสี่ยงทางกฎหมายที่สูงสำหรับทุกฝ่าย แต่ยังทำให้รัฐไม่สามารถเก็บภาษีได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย และบิดเบือนข้อมูลการลงทุนที่แท้จริง การทำให้เรื่องนี้ “ขึ้นมาบนดิน” ผ่านการแก้ไขกฎหมาย จะเป็นการสร้างความโปร่งใส ความเชื่อมั่น และผลประโยชน์สูงสุดให้กับประเทศชาติ และนักลงทุนต่างชาติจะได้รู้สึกมั่นคงในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในพื้นที่อย่างพัทยา ชลบุรี และระยอง ซึ่งเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวที่สำคัญของภาคตะวันออก ความต้องการบ้านจัดสรรจากชาวต่างชาติมีสูงมาก โดยเฉพาะกลุ่มที่ต้องการที่พักอาศัยระยะยาว หรือบ้านพักตากอากาศคุณภาพสูง การปลดล็อกข้อจำกัดนี้จะทำให้โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคนี้สามารถตอบสนองความต้องการของตลาดต่างประเทศได้อย่างเต็มที่ และเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญของการพัฒนาในพื้นที่ EEC ที่ต้องการการลงทุนจากต่างประเทศเพื่อเติบโตตามเป้าหมาย
ผลกระทบทางเศรษฐกิจ: พลิกฟื้น GDP และสร้างความมั่งคั่ง
ลองจินตนาการถึงสถานการณ์ที่ประเทศไทยสามารถขายบ้านจัดสรรสำหรับชาวต่างชาติได้เพียง 100,000 หลัง ในราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาทต่อหลัง นั่นหมายถึงเงินลงทุนมหาศาลถึง 500,000 ล้านบาท ถึง 1 ล้านล้านบาท ที่จะไหลเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจไทยโดยตรง นี่คือเม็ดเงินที่จะสร้างแรงกระเพื่อมเชิงบวกอย่างมหาศาลต่อ GDP ของประเทศ และเป็นสิ่งที่นักลงทุนและผู้เชี่ยวชาญอย่างผมเชื่อมั่นว่าเป็นจริงได้
การไหลเข้าของเงินลงทุนจากต่างประเทศในภาคอสังหาริมทรัพย์จะก่อให้เกิด “ผลทวีคูณ” (Multiplier Effect) ที่กว้างขวางและลึกซึ้ง ไม่ใช่แค่เฉพาะการซื้อบ้าน แต่ยังรวมถึง:
การจ้างงาน: การสร้างบ้านจัดสรรจำนวนมากจะสร้างงานในภาคก่อสร้าง แรงงานฝีมือ และอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้อง
อุตสาหกรรมต่อเนื่อง: ความต้องการวัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ ของตกแต่งบ้าน และอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์จะเพิ่มขึ้น
บริการ: ความต้องการบริการจัดการอสังหาริมทรัพย์ การบำรุงรักษา บริการทำความสะอาด และการรักษาความปลอดภัยจะสูงขึ้น
ภาคการท่องเที่ยวและบริการ: ชาวต่างชาติที่มาพำนักในประเทศไทยจะใช้จ่ายในภาคการท่องเที่ยว ร้านอาหาร สปา โรงเรียนนานาชาติ และบริการสุขภาพ ซึ่งจะช่วยสนับสนุนธุรกิจในท้องถิ่น
การจัดเก็บภาษี: การซื้อขายที่ถูกต้องตามกฎหมายจะทำให้รัฐสามารถจัดเก็บภาษีการโอน ภาษีโรงเรือน และภาษีอื่นๆ ได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ซึ่งจะนำไปใช้ในการพัฒนาประเทศ
นอกจากนี้ การอนุญาตให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรยังเป็นการดึงดูดกลุ่มนักลงทุนที่มีศักยภาพสูง ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อผลตอบแทนสูง กลุ่มดิจิทัลโนแมดที่มองหาบ้านในต่างประเทศสำหรับการทำงานระยะไกล หรือกลุ่มผู้เกษียณอายุที่มีกำลังซื้อสูง ซึ่งบุคคลเหล่านี้มักจะนำเงินลงทุนและกำลังซื้อจำนวนมากมาสู่ประเทศ การวางแผนภาษีอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติที่ชัดเจนและเป็นธรรม จะยิ่งเพิ่มความน่าสนใจให้กับประเทศไทยในฐานะศูนย์กลางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก
บทเรียนจากอดีตและแนวทางในอนาคต: การสร้างกลไกที่ยั่งยืน
เราได้เห็นความพยายามในการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านการดึงดูดชาวต่างชาติมาแล้วหลายครั้ง เช่น การประกาศให้ชาวต่างชาติที่ลงทุนในประเทศไทยเกิน 40 ล้านบาท สามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้ไม่เกิน 1 ไร่ อย่างไรก็ตาม การโฟกัสเฉพาะการลงทุนขนาดใหญ่ หรือการจำกัดพื้นที่แบบ Sandbox อาจไม่ใช่แนวทางที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายในวงกว้างได้อย่างแท้จริง
จากประสบการณ์ของผม การแก้ไขกฎหมายให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรควรจะดำเนินการอย่างรอบคอบและมีโครงสร้างที่ชัดเจน โดย:
การจัดตั้งคณะกรรมการเฉพาะกิจ: ควรสานต่อข้อเสนอในการตั้งคณะกรรมการที่ประกอบด้วยตัวแทนจากภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคประชาสังคม รวมถึงผู้ที่ไม่เห็นด้วย เพื่อเปิดเวทีปรึกษาหารืออย่างเปิดอก และหาข้อกำหนด ข้อระเบียบ และวิธีการที่เหมาะสมและเป็นธรรมกับทุกฝ่าย
เงื่อนไขที่ชัดเจนและควบคุมได้: การเริ่มต้นด้วยการจำกัดสัดส่วนการถือครอง เช่น 49% ของมูลค่าหรือจำนวนยูนิตในโครงการ หรือการกำหนดขนาดที่ดิน (เช่น 100 ตารางวา) เป็นการเริ่มต้นที่ดีและช่วยสร้างความเชื่อมั่นว่าจะไม่มีผลกระทบต่อราคาที่ดินในภาพรวม หรือการเก็งกำไรที่รุนแรง นอกจากนี้ยังควรจำกัดประเภทของอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นบ้านจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น ไม่รวมที่ดินเปล่า หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการเกษตร
การกระจายโอกาส: แทนที่จะจำกัดการซื้อขายเฉพาะในพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่ง เช่น EEC เพียงอย่างเดียว ควรพิจารณาการกระจายโอกาสไปยังจังหวัดอื่นๆ ที่มีศักยภาพและต้องการการลงทุน เช่น ภูเก็ต เชียงใหม่ หรือหัวหิน ซึ่งจะช่วยกระจายรายได้และลดความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจในภูมิภาคต่างๆ
การเปรียบเทียบกับโมเดลในต่างประเทศที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้นั้นแสดงให้เห็นว่า การมีกฎหมายที่ชัดเจนและควบคุมได้ จะนำมาซึ่งประโยชน์ทางเศรษฐกิจมหาศาล ยิ่งกฎหมายมีความโปร่งใสเท่าไร นักลงทุนต่างชาติก็จะยิ่งมีความมั่นใจในการลงทุนในประเทศไทยมากขึ้นเท่านั้น ปัญหาการเช่าระยะยาว (Leasehold) เพียง 30 ปี ซึ่งเป็นข้อจำกัดที่ทำให้ชาวต่างชาติไม่รู้สึกมั่นคงในการลงทุนระยะยาว จะถูกแก้ไขด้วยการอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ได้อย่างแท้จริง ซึ่งจะเป็นการยกระดับความน่าสนใจของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไปอีกขั้น
โอกาสสำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการ: ทิศทางตลาดอสังหาฯ ไทย 2025+
หากการแก้ไขกฎหมายนี้เกิดขึ้นจริง มันจะเปิดประตูบานใหม่ให้กับทั้งนักลงทุนต่างชาติและผู้ประกอบการในประเทศ นี่คือโอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย 2025+ ที่น่าตื่นเต้นอย่างยิ่ง:
ตลาดพรีเมียมและลักซ์ชัวรี: ความต้องการบ้านพักตากอากาศหรู และอสังหาริมทรัพย์พรีเมียมจากกลุ่มนักลงทุนและผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงจะเติบโตอย่างก้าวกระโดด ซึ่งสอดคล้องกับเทรนด์การมองหาที่อยู่อาศัยที่มอบประสบการณ์และคุณภาพชีวิตที่เหนือกว่า
นวัตกรรมและการพัฒนาที่ยั่งยืน: ผู้ประกอบการจะถูกกระตุ้นให้พัฒนานวัตกรรมในโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็น Smart Home, Eco-friendly Home หรือโครงการที่เน้น Wellness & Health Living เพื่อตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของชาวต่างชาติ
การลงทุนในทำเลทอง: นอกจากภาคตะวันออกแล้ว ทำเลทองอื่นๆ เช่น กรุงเทพฯ ภูเก็ต และ เชียงใหม่ ก็จะมีโอกาสในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรคุณภาพสูงเพื่อรองรับตลาดนี้เช่นกัน
บริการเสริมครบวงจร: ธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับบริการจัดการอสังหาริมทรัพย์ บริการให้คำปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ และการวางแผนภาษีอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ จะเป็นที่ต้องการอย่างมาก
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่านี่คือจังหวะเวลาที่เหมาะสมที่สุด การที่เราต้องเผชิญกับกำลังซื้อภายในประเทศที่อ่อนแอ ทำให้เราต้องหันมามองหาแหล่งรายได้ใหม่จากภายนอก และการดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากต่างประเทศผ่านการเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรได้อย่างถูกกฎหมาย คือหนทางที่ชัดเจนและมีประสิทธิภาพที่สุดในการกอบกู้และยกระดับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
ผมขอเชิญชวนทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และประชาชน มาร่วมกันพิจารณาข้อเสนอเชิงรุกนี้อย่างเปิดใจ เพื่ออนาคตที่สดใสของเศรษฐกิจไทย การตัดสินใจที่กล้าหาญในวันนี้ จะสร้างโอกาสและความมั่งคั่งให้ประเทศของเราอย่างยั่งยืนในวันข้างหน้า หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อปรึกษาแนวทางที่ดีที่สุดสำหรับคุณ เพราะโอกาสทองนี้รออยู่แล้ว และประเทศไทยพร้อมที่จะต้อนรับนักลงทุนจากทั่วโลกด้วยความมั่นใจและกฎหมายที่โปร่งใส.
