เปิดประตูสู่โอกาสทอง: วิสัยทัศน์ผู้เชี่ยวชาญ 10 ปีกับการผลักดัน “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” ฟื้นเศรษฐกิจไทยปี 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นถึงวัฏจักรแห่งการเติบโตและความท้าทายที่หลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นวิกฤตต้มยำกุ้ง แฮมเบอร์เกอร์ หรือล่าสุดคือโควิด-19 ที่ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อทุกภาคส่วน โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงต้องเผชิญกับคลื่นลมที่โหมกระหน่ำอย่างต่อเนื่องจนถึงปี 2025 นี้ ภาพรวมของเศรษฐกิจไทยในปัจจุบันยังคงฟื้นตัวอย่างเชื่องช้าจากผลพวงของความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจโลก ภาวะสงคราม และปัญหาเชิงโครงสร้างภายในประเทศ ไม่ว่าจะเป็นหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง การก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างสมบูรณ์ และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแรงลง ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ฉุดรั้งศักยภาพการเติบโตของประเทศไทยให้ต่ำกว่าที่ควรจะเป็น
ในห้วงเวลาที่ยากลำบากเช่นนี้ การแสวงหา “กลไกขับเคลื่อน” ใหม่ๆ เพื่อพยุงและพลิกฟื้นเศรษฐกิจจึงกลายเป็นวาระเร่งด่วนที่ไม่อาจมองข้ามได้ และหนึ่งในข้อเสนอที่ได้รับการพูดถึงอย่างกว้างขวางและมีศักยภาพในการสร้างเม็ดเงินมหาศาลเข้าสู่ประเทศได้อย่างรวดเร็ว คือการ “เปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย นี่ไม่ใช่แนวคิดใหม่เอี่ยม แต่เป็นแนวทางที่ได้รับการพิสูจน์แล้วในหลายประเทศทั่วโลก และเป็นสิ่งที่ประเทศไทยควรพิจารณาอย่างจริงจังด้วยมุมมองที่เปิดกว้างและรอบด้าน ผมเชื่อมั่นว่าการปลดล็อกข้อจำกัดนี้จะไม่ได้เป็นเพียงแค่การช่วยพยุงตลาดอสังหาฯ เท่านั้น แต่ยังเป็นการฉีดเลือดใหม่เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจไทย สร้างงาน และกระจายรายได้อย่างทั่วถึง
สถานการณ์ปัจจุบัน: ตลาดอสังหาฯ ไทยกับความท้าทายเชิงโครงสร้าง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันกำลังเผชิญกับสถานการณ์ที่ซับซ้อน ผู้ประกอบการหลายรายยอมรับว่าการขายอสังหาฯ เป็นเรื่องที่ “ยาก” กว่าในอดีตมาก กำลังซื้อภายในประเทศที่ลดลงอย่างต่อเนื่องจากภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงถึง 90% ของ GDP ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นที่ทำให้ต้นทุนการกู้ยืมสูงขึ้น ส่งผลให้ความสามารถในการขอสินเชื่อของผู้ซื้อลดลงอย่างมีนัยสำคัญ นอกจากนี้ การเข้าสู่สังคมสูงวัยยังทำให้ตลาดแรงงานหดตัวและลดศักยภาพในการบริโภคระยะยาวอีกด้วย
ในภูมิภาคภาคตะวันออก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในจังหวัดชลบุรีและระยอง ซึ่งเป็นพื้นที่สำคัญของการลงทุนในโครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และเป็นแหล่งท่องเที่ยวระดับโลกอย่างพัทยา แม้จะมีศักยภาพสูงจากโครงสร้างพื้นฐานและการลงทุนจากภาครัฐ แต่ก็ยังได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจโดยรวม การพึ่งพิงตลาดส่งออกและท่องเที่ยวทำให้ภาคตะวันออกมีความอ่อนไหวต่อปัจจัยภายนอกค่อนข้างสูง และเมื่อนักท่องเที่ยวลดลง หรือการค้าชะลอตัว ผลกระทบก็ส่งตรงมายังตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่นี้อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ทำให้โครงการบ้านจัดสรรหลายแห่งต้องแบกรับภาระสต็อกที่เพิ่มขึ้น
ในสถานการณ์เช่นนี้ การพึ่งพิงกำลังซื้อภายในประเทศเพียงอย่างเดียวจึงไม่เพียงพออีกต่อไป การเปิดโอกาสให้เม็ดเงินจากต่างชาติเข้ามา “ลงทุนอสังหาฯ ไทย” โดยเฉพาะการ “ซื้อบ้านในประเทศไทย” ที่เป็นที่ต้องการของชาวต่างชาติ จึงเป็นทางออกที่สมเหตุสมผลและจะสร้างผลกระทบเชิงบวกได้อย่างรวดเร็ว
ความต้องการจากต่างชาติที่ซ่อนเร้น: โอกาสที่มองไม่เห็น
ประเทศไทยมีเสน่ห์ดึงดูดชาวต่างชาติมาโดยตลอด ทั้งในด้านวัฒนธรรม อาหาร การบริการด้านสุขภาพที่ดีเยี่ยม ค่าครองชีพที่ไม่สูงจนเกินไปเมื่อเทียบกับหลายประเทศ และสภาพภูมิอากาศที่อบอุ่น เป็นเหตุผลที่ทำให้ประเทศไทยเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางอันดับต้นๆ สำหรับผู้ที่มองหา “บ้านพักตากอากาศ” หรือ “บ้านหลังที่สอง” โดยเฉพาะกลุ่มวัยเกษียณ (retirees) ที่ต้องการใช้ชีวิตบั้นปลายอย่างสงบสุขและมีคุณภาพ รวมถึงกลุ่มนักลงทุนต่างชาติที่มองหาโอกาสในการ “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” เพื่อผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว
แต่ในปัจจุบัน ข้อจำกัดทางกฎหมายที่ไม่อนุญาตให้ต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดิน ทำให้ความต้องการที่แท้จริงเหล่านี้ไม่สามารถแปลงเป็นเม็ดเงินลงทุนที่ถูกกฎหมายได้อย่างเต็มศักยภาพ สิ่งที่เราเห็นคือการใช้ “นอมินี” หรือการจดทะเบียนสมรสกับคนไทยเพื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์แทน ซึ่งเป็นรูปแบบที่ไม่โปร่งใส เต็มไปด้วยความเสี่ยงทางกฎหมาย ทั้งสำหรับชาวต่างชาติเองและสำหรับประเทศไทยในภาพรวม การใช้นอมินีทำให้รัฐสูญเสียรายได้จากภาษีที่ควรจะได้รับอย่างถูกต้อง อีกทั้งยังสร้างช่องโหว่และปัญหาทางสังคมตามมา ตัวอย่างเช่น กรณีที่ภรรยาคนไทยนำบ้านที่สามีต่างชาติเป็นผู้ลงทุนไปจำนองหรือขาย ทำให้เจ้าของเงินตัวจริงต้องเสียสิทธิ์ไปในที่สุด
ด้วยประสบการณ์ในวงการ ผมสามารถยืนยันได้ว่าปริมาณของ “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” ผ่านช่องทางนอมินีนั้นมีอยู่มากมายมหาศาลในทุกภูมิภาคของไทย ไม่ใช่แค่ในภาคตะวันออกเท่านั้น การทำให้กระบวนการเหล่านี้ขึ้นมาอยู่บนดิน จะเป็นการสร้างความโปร่งใส ป้องกันปัญหาการฉ้อโกง และที่สำคัญที่สุดคือการดึงดูด “เม็ดเงินลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ก้อนใหญ่จากต่างประเทศเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจไทยได้อย่างถูกกฎหมายและมีประสิทธิภาพ
ข้อเสนอแนะเชิงลึก: ปลดล็อก “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” อย่างชาญฉลาด
การผลักดันให้ “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” ได้อย่างถูกกฎหมายนั้น ไม่ได้หมายถึงการเปิดประตูโดยไร้การควบคุม ตรงกันข้าม เราต้องสร้างกรอบและเงื่อนไขที่รัดกุมรอบคอบ เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดแก่ประเทศและลดผลกระทบเชิงลบที่อาจเกิดขึ้น ผมมีข้อเสนอแนะจากการสั่งสมประสบการณ์ดังนี้:
การจัดตั้งคณะกรรมการร่วมบูรณาการ (Multi-Stakeholder Committee):
สิ่งสำคัญที่สุดคือการสร้างเวทีให้ทุกภาคส่วนได้เข้ามาหารือกันอย่างเปิดอก ทั้งภาครัฐ (กระทรวงมหาดไทย, กระทรวงการคลัง, BOI, กรมที่ดิน) ภาคเอกชน (สมาคมอสังหาริมทรัพย์, ผู้ประกอบการ) ภาคประชาสังคม และแม้กระทั่งกลุ่มผู้ที่ไม่เห็นด้วย เพื่อร่วมกันวางแผน กำหนดข้อกำหนด กฎระเบียบ และมาตรการป้องกันต่างๆ ให้ครอบคลุมทุกมิติ โดยมีกรอบเวลาที่ชัดเจน
การจำกัดสัดส่วนและประเภทอสังหาริมทรัพย์ (Proportional and Property Type Restrictions):
บทเรียนจากการอนุญาตให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการ เป็นต้นแบบที่ดี เราสามารถนำมาปรับใช้กับการ “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” ได้เช่นกัน โดยอาจเริ่มต้นที่สัดส่วนที่น้อยกว่า เช่น 5-10% ของจำนวนยูนิตในโครงการบ้านจัดสรร เพื่อทดลองและประเมินผลก่อนที่จะขยายผลในอนาคต
นอกจากนี้ ควรจำกัดประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของได้ให้ชัดเจน โดยมุ่งเน้นที่ “บ้านจัดสรร” หรือ “บ้านพักตากอากาศ” ที่มีวัตถุประสงค์เพื่อการอยู่อาศัย ไม่ใช่ที่ดินเปล่าเพื่อการเก็งกำไร ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อราคาที่ดินโดยรวมและผู้ซื้อคนไทยได้ โดยอาจกำหนดขนาดพื้นที่ที่ดินสูงสุดที่ต่างชาติสามารถครอบครองได้ เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา เพื่อควบคุมไม่ให้มีการกว้านซื้อที่ดินขนาดใหญ่
การกำหนดพื้นที่เป้าหมายและการกระจายรายได้ (Targeted Areas and Income Distribution):
ไม่ควรจำกัดการ “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” อยู่เพียงแค่ในเขตเศรษฐกิจพิเศษ (EEC) หรือเมืองท่องเที่ยวหลักอย่างพัทยา ภูเก็ต เท่านั้น แต่ควรส่งเสริมให้กระจายไปในจังหวัดที่มีศักยภาพอื่นๆ ทั่วประเทศ เพื่อเป็นการกระจายเม็ดเงินลงทุนและโอกาสทางเศรษฐกิจให้ครอบคลุม ไม่กระจุกตัวอยู่แค่พื้นที่ใดพื้นที่หนึ่ง ซึ่งจะช่วยยกระดับ “อสังหาฯ ภาคตะวันออก” และภูมิภาคอื่นๆ ไปพร้อมกัน
เงื่อนไขและระยะเวลาในการถือครอง (Holding Conditions and Tenure):
อาจมีการกำหนดเงื่อนไขการถือครองกรรมสิทธิ์ เช่น ต้องลงทุนในประเทศไทยเกินกว่า 40 ล้านบาทตามที่เคยมีการเสนอไว้ หรือมี “วีซ่าระยะยาว” สำหรับนักลงทุน หรือวีซ่าเกษียณ เพื่อให้แน่ใจว่าผู้ซื้อมีความตั้งใจที่จะพำนักอาศัยและมีส่วนร่วมกับเศรษฐกิจไทยอย่างแท้จริง นอกจากนี้ อาจเริ่มต้นด้วยการอนุญาตให้ซื้อได้ในกรอบระยะเวลาจำกัด เช่น 3-5 ปีแรก เพื่อประเมินผลตอบรับและผลกระทบ ก่อนจะพิจารณาปรับขยายเงื่อนไขต่อไป การเช่าระยะยาว 30 ปีอาจไม่เพียงพอต่อความต้องการของนักลงทุนที่ต้องการความมั่นคงในระยะยาว
มาตรการป้องกันการเก็งกำไรและการดูแลผู้ซื้อคนไทย (Anti-Speculation and Local Buyer Protection):
เพื่อป้องกันผลกระทบต่อราคา “บ้านจัดสรร” สำหรับผู้ซื้อคนไทย อาจมีการกำหนดเงื่อนไขเพิ่มเติม เช่น การเก็บภาษีการขายหรือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราที่สูงขึ้นสำหรับการถือครองโดยต่างชาติ หรือการกำหนดระยะเวลาห้ามขาย (holding period) เพื่อลดการเก็งกำไร นอกจากนี้ ควรมีกลไกตรวจสอบและควบคุมราคาเพื่อไม่ให้เกิดการปั่นราคาในตลาดที่อยู่อาศัย
ผลกระทบทางเศรษฐกิจในวงกว้าง: มองไกลไปกว่าตลาดอสังหาฯ
หากมีการปลดล็อกให้ “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” ได้อย่างถูกกฎหมาย ผลประโยชน์ที่จะเกิดขึ้นจะไม่ได้จำกัดอยู่แค่ในภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่จะส่งผลกระทบเชิงบวกในวงกว้างต่อเศรษฐกิจไทยในหลากหลายมิติ:
ยกระดับ GDP และสร้างเงินตราต่างประเทศ: การไหลเข้าของเงินทุนจากต่างชาติเพื่อซื้อ “บ้านจัดสรรพรีเมี่ยม” หรือบ้านในราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาท หากมีโครงการที่รองรับได้ถึง 1 แสนหลังตามที่เคยมีการประมาณการ จะสร้างเม็ดเงินมหาศาลเข้าสู่ประเทศ ซึ่งจะทำให้ GDP ของประเทศพลิกฟื้นและเติบโตขึ้นได้อย่างรวดเร็ว
กระตุ้นการจ้างงาน: ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นหัวใจสำคัญของการจ้างงาน ตั้งแต่แรงงานก่อสร้าง วิศวกร สถาปนิก ไปจนถึงพนักงานขาย นายหน้าอสังหาฯ และผู้ให้บริการต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการบำรุงรักษาและการบริการหลังการขาย การฟื้นตัวของตลาด “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” จะสร้างงานในระบบเศรษฐกิจอย่างมหาศาล
ส่งเสริมอุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่อง: เมื่อมีชาวต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัยมากขึ้น ความต้องการสินค้าและบริการต่างๆ ก็จะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย เช่น เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า บริการตกแต่งภายใน ร้านอาหาร โรงเรียนนานาชาติ บริการสุขภาพและการแพทย์ รวมถึงอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว การจับจ่ายใช้สอยของชาวต่างชาติจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจท้องถิ่นและกระจายรายได้อย่างทั่วถึง
เพิ่มความเชื่อมั่นนักลงทุน: การปรับเปลี่ยนกฎหมายที่เอื้อต่อการลงทุนจากต่างชาติ แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ที่กว้างไกลของประเทศ ซึ่งจะช่วยเพิ่มความเชื่อมั่นให้กับ “นักลงทุนต่างชาติ” ในภาคส่วนอื่นๆ ที่ต้องการเข้ามาลงทุนในประเทศไทยอีกด้วย
ลดปัญหานอมินีและเพิ่มความโปร่งใส: การทำให้การ “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” เป็นไปอย่างถูกกฎหมาย จะช่วยแก้ไขปัญหานอมินีที่สั่งสมมานาน นำเงินที่เคยอยู่ในระบบสีเทาขึ้นมาสู่ระบบเศรษฐกิจที่โปร่งใสและตรวจสอบได้ ทำให้รัฐสามารถจัดเก็บภาษีได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย
โอกาสของภาคตะวันออก: ชลบุรี ระยอง และ EEC
ภาคตะวันออก โดยเฉพาะชลบุรีและระยอง มีศักยภาพที่โดดเด่นในการรองรับความต้องการของชาวต่างชาติที่ต้องการ “ซื้อบ้านในประเทศไทย” ด้วยปัจจัยดังนี้:
ทำเลที่ตั้ง: ใกล้กรุงเทพฯ มีสนามบินนานาชาติอู่ตะเภาที่กำลังพัฒนา และเป็นศูนย์กลางโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง
แหล่งท่องเที่ยว: พัทยา ระยอง และเกาะต่างๆ เป็นแหล่งท่องเที่ยวยอดนิยมที่ดึงดูดชาวต่างชาติจำนวนมาก
EEC: การเป็นเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก ทำให้มีโครงการลงทุนขนาดใหญ่และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทันสมัย
คุณภาพชีวิต: เมืองใหญ่ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ทั้งโรงพยาบาล โรงเรียนนานาชาติ และแหล่งไลฟ์สไตล์
การผลักดันให้ “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” ในพื้นที่เหล่านี้ จะเป็นการสร้างโอกาสทองให้กับ “อสังหาฯ ภาคตะวันออก” ได้อย่างมหาศาล และเป็นฟันเฟืองสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของภูมิภาคและของประเทศโดยรวม
สรุปและก้าวต่อไป
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้เห็นการเปลี่ยนแปลงมาตลอดทศวรรษ ผมเชื่อว่าถึงเวลาแล้วที่ประเทศไทยจะต้องกล้าคิดและกล้าทำในสิ่งที่แตกต่าง การแก้ไข “กฎหมายอสังหาฯ ต่างชาติ” เพื่อเปิดทางให้ “ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร” ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ไม่ใช่แค่การแก้ปัญหาเฉพาะหน้าของตลาดอสังหาฯ ที่ซบเซา แต่เป็นการลงทุนเชิงยุทธศาสตร์ที่จะสร้างประโยชน์มหาศาลและยั่งยืนให้กับเศรษฐกิจไทยในระยะยาว
นี่คือโอกาสครั้งสำคัญสำหรับประเทศไทยในการยกระดับขีดความสามารถในการแข่งขัน ดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติ สร้างความมั่งคั่ง และกระจายรายได้อย่างทั่วถึง หากเราสามารถดำเนินการด้วยความรอบคอบ โปร่งใส และมีวิสัยทัศน์ เชื่อมั่นว่าประเทศไทยจะสามารถพลิกวิกฤตให้เป็นโอกาส สร้างอนาคตที่สดใสให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจของชาติได้อย่างแน่นอน
เราพร้อมแล้วที่จะสร้างประวัติศาสตร์หน้าใหม่ให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่สิ่งนี้จะเกิดขึ้นไม่ได้หากปราศจากความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ผมจึงขอเชิญชวนทุกท่าน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และประชาชน มาร่วมกันหารือ แลกเปลี่ยนความคิดเห็น และผลักดันแนวทางนี้ให้เป็นรูปธรรม เพื่ออนาคตที่สดใสของประเทศไทย สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมองหาโอกาสในการปรับกลยุทธ์ หรือนักลงทุนต่างชาติที่สนใจ “ลงทุนอสังหาฯ ไทย” และต้องการคำปรึกษาจาก “ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์” ผู้เชี่ยวชาญ เรายินดีที่จะให้คำแนะนำและข้อมูลเชิงลึกเพื่อนำพาโครงการของท่านไปสู่ความสำเร็จในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ ติดต่อเราเพื่อปรึกษาโอกาสทองแห่งการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยวันนี้.
