ปลดล็อกศักยภาพ: ทำไมการเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรคือหัวใจสำคัญในการพลิกฟื้นอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจไทยปี 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมเฝ้าสังเกตและวิเคราะห์พลวัตของตลาดมาอย่างใกล้ชิด ผมเห็นทั้งช่วงเวลาแห่งความรุ่งเรืองและช่วงเวลาที่ต้องเผชิญกับมรสุมเศรษฐกิจ วันนี้เรากำลังยืนอยู่บนทางแยกที่สำคัญยิ่ง การฟื้นตัวจากวิกฤตการณ์ต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นสถานการณ์โรคระบาดครั้งใหญ่ หรือผลพวงจากความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ทั่วโลก ได้สร้างแรงกดดันมหาศาลต่อทุกภาคส่วนของเศรษฐกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นตัวขับเคลื่อนที่สำคัญ แต่ปัจจุบันกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างหนัก การพูดคุยเรื่อง การเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จึงไม่ใช่แค่ข้อเสนอทางนโยบายทั่วไปอีกต่อไป หากแต่เป็นวาระเร่งด่วนที่อาจเป็นกุญแจสำคัญในการปลดล็อกศักยภาพที่ซ่อนอยู่ และจุดประกายการฟื้นตัวครั้งใหม่ให้กับเศรษฐกิจไทยในปี 2025 และปีต่อๆ ไป
วิกฤตเศรษฐกิจไทย: กำลังซื้อภายในประเทศที่อ่อนแรงและหนี้ครัวเรือนพุ่งสูง
สถานการณ์เศรษฐกิจมหภาคของประเทศไทยนับตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา ต้องเผชิญกับความท้าทายรอบด้านอย่างไม่เคยมีมาก่อน ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงแตะระดับ 90% ของ GDP ซึ่งเป็นหนึ่งในสัดส่วนที่สูงที่สุดในภูมิภาค ประกอบกับอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ยังคงเปราะบาง (การเติบโตของ GDP) ทำให้กำลังซื้อภายในประเทศอ่อนแอลงอย่างมีนัยสำคัญ ผู้คนจำนวนมากยังคงต้องรับมือกับภาระค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น และหนี้สินที่สะสม ส่งผลให้ความสามารถในการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการบ้านจัดสรร ในระดับราคาปานกลางถึงล่างลดลงอย่างเห็นได้ชัด
นอกจากนี้ การก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ (สังคมสูงวัย) ก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยเชิงโครงสร้างที่ส่งผลกระทบต่อตลาดแรงงานและกำลังซื้อในระยะยาว เมื่อประชากรวัยทำงานลดลงและผู้สูงอายุเพิ่มขึ้น ความต้องการที่อยู่อาศัยในรูปแบบเดิมๆ ก็เปลี่ยนแปลงไป การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จึงต้องปรับตัวอย่างรวดเร็วเพื่อตอบรับกับพลวัตเหล่านี้ แต่ด้วยข้อจำกัดด้านกฎหมายและการเข้าถึงแหล่งทุน ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ จำนวนมาก โดยเฉพาะในภูมิภาคอย่าง อสังหาฯภาคตะวันออก ทั้งในจังหวัด ชลบุรี และ ระยอง ซึ่งเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์สำคัญ ต้องเผชิญกับยอดขายที่ซบเซาและสต็อกที่อยู่อาศัยที่ค้างอยู่จำนวนมาก หากไม่มีกลไกใหม่ๆ มาช่วยกระตุ้น เม็ดเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็จะยิ่งหดตัวลงไปอีก
ปลดล็อก “นอมินี”: ความจำเป็นในการนำการลงทุนต่างชาติขึ้นบนดิน
สิ่งที่เราทุกคนในวงการอสังหาริมทรัพย์ทราบดีคือ แม้กฎหมายไทยจะจำกัดสิทธิการถือครองอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ แต่ความเป็นจริงที่เกิดขึ้นมานานนมคือ การลงทุนและการเข้าซื้อที่อยู่อาศัยโดยชาวต่างชาติยังคงมีอยู่จำนวนมาก เพียงแต่ดำเนินการผ่านช่องทางที่ไม่เป็นทางการ นั่นคือ “นอมินี” หรือการใช้ชื่อคนไทยในการซื้อและถือครองกรรมสิทธิ์แทน ซึ่งก่อให้เกิดความเสี่ยงและความไม่โปร่งใสมากมาย ทั้งต่อตัวผู้ซื้อชาวต่างชาติเองที่อาจไม่ได้รับการคุ้มครองทางกฎหมายอย่างเต็มที่ และต่อประเทศชาติที่พลาดโอกาสในการควบคุมและเก็บภาษีอย่างเป็นระบบ การแก้ปัญหานี้ด้วยการ เปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร อย่างถูกต้องตามกฎหมาย จึงเป็นสิ่งที่ไม่สามารถละเลยได้อีกต่อไป
ผมเชื่อว่าถึงเวลาแล้วที่เราต้องนำการลงทุนของต่างชาติในตลาดอสังหาริมทรัพย์ขึ้นมาอยู่บนดินอย่างสมบูรณ์ เพื่อสร้างความชัดเจนทางกฎหมายและความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนต่างชาติ ซึ่งจะเป็นการเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศไทยในฐานะจุดหมายปลายทางการลงทุนและการพำนักอาศัยระดับโลก การมีกฎหมายที่เอื้อและชัดเจนจะช่วยดึงดูด เงินลงทุนต่างชาติ ให้ไหลเข้าสู่ประเทศอย่างเป็นรูปธรรม แทนที่จะซ่อนเร้นอยู่ในเงาของนอมินี
ข้อเสนอเชิงรุก: กลไกและเงื่อนไขสู่การเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร
แนวคิดในการ เปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ไม่ใช่เรื่องใหม่ที่ไม่เคยเกิดขึ้น แต่เป็นสิ่งที่ต้องมีการพิจารณาอย่างรอบคอบและวางแผนอย่างเป็นระบบ ดังเช่นที่หลายประเทศทั่วโลกได้ดำเนินการไปแล้ว ข้อเสนอสำคัญที่กำลังมีการผลักดันในปัจจุบัน โดยเฉพาะจากผู้ประกอบการใน อสังหาฯภาคตะวันออก คือ การพิจารณาแก้ไข กฎหมายต่างชาติซื้ออสังหาฯ โดยมีแนวทางที่น่าสนใจดังนี้:
การถือครองกรรมสิทธิ์แบบมีเงื่อนไข: คล้ายคลึงกับการอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุด (คอนโดมิเนียม) ได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการ ข้อเสนอนี้คือการอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร โดยอาจเริ่มต้นด้วยสัดส่วนที่ไม่เกิน 49% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดใน โครงการบ้านจัดสรร นั้นๆ หรือกำหนดเป็นสัดส่วนพื้นที่ เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวาต่อแปลง ซึ่งเป็นการควบคุมและจำกัดการเข้าถึง เพื่อให้มั่นใจว่าจะไม่ส่งผลกระทบต่อราคาที่ดินและความสามารถในการเป็นเจ้าของของคนไทยมากเกินไป การจำกัดสัดส่วนนี้จะช่วยลดความกังวลเรื่องการเก็งกำไรในตลาดที่ดิน และเป็นการสร้างความสมดุลระหว่างการดึงดูดการลงทุนกับการปกป้องผลประโยชน์ของคนในชาติ
การโฟกัสไปที่บ้านจัดสรร ไม่ใช่ที่ดินเปล่า: เพื่อลดความกังวลเรื่องการครอบงำที่ดินของต่างชาติ ข้อเสนอส่วนใหญ่เน้นย้ำว่าการอนุญาตนี้ควรจำกัดเฉพาะที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้วหรืออยู่ระหว่างการก่อสร้างใน โครงการบ้านจัดสรร เท่านั้น ไม่รวมถึงที่ดินเปล่า หรือที่ดินเพื่อการเกษตร ซึ่งจะช่วยให้ประเทศยังคงรักษาอธิปไตยเหนือทรัพยากรที่ดินที่สำคัญได้
ระยะเวลาทดลองและประเมินผล: ในช่วงเริ่มต้น อาจมีการกำหนดระยะเวลาทดลอง เช่น 3-5 ปี เพื่อประเมินผลกระทบที่เกิดขึ้นอย่างรอบด้าน ทั้งในด้านเศรษฐกิจ สังคม และสิ่งแวดล้อม ก่อนที่จะขยายขอบเขตหรือปรับปรุงเงื่อนไขให้เหมาะสมยิ่งขึ้น ซึ่งเป็นแนวทางที่ชาญฉลาดและรอบคอบ
การจัดตั้งคณะกรรมการร่วม: สิ่งสำคัญที่สุดคือการจัดตั้งคณะกรรมการหรือคณะอนุกรรมการจากภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคประชาสังคม รวมถึงผู้ที่ไม่เห็นด้วย เพื่อเปิดเวทีรับฟังความคิดเห็นอย่างรอบด้าน และร่วมกันกำหนดกฎระเบียบและแนวปฏิบัติที่ชัดเจน รัดกุม และเป็นธรรม เพื่อให้การบังคับใช้กฎหมายเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพและป้องกันปัญหาในอนาคต
ประโยชน์ทางเศรษฐกิจมหาศาล: จากบ้านจัดสรรสู่การฟื้นฟูประเทศ
หากประเทศไทยสามารถเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างมีประสิทธิภาพและเป็นระบบ ผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจที่จะเกิดขึ้นนั้นจะกว้างขวางและมหาศาลเกินกว่าที่หลายคนคาดคิด:
ดึงดูดเม็ดเงินลงทุนต่างชาติมหาศาล: การเปิดโอกาสนี้จะดึงดูดนักลงทุนและผู้ที่ต้องการมาพำนักอาศัยในประเทศไทยจากทั่วโลก โดยเฉพาะกลุ่มวัยเกษียณ (วัยเกษียณ) และกลุ่มผู้ที่มีกำลังซื้อสูง ซึ่งมองหาบ้านพักตากอากาศ (บ้านพักตากอากาศ) หรือบ้านหลังที่สองในสภาพแวดล้อมที่สวยงาม ค่าครองชีพสมเหตุสมผล และวัฒนธรรมที่เปี่ยมเสน่ห์ของไทย คาดการณ์ว่าหากมีชาวต่างชาติมาซื้อบ้านในโครงการต่างๆ เพียง 1 แสนหลัง ด้วยราคาเฉลี่ยหลังละ 5-10 ล้านบาท จะสามารถนำเม็ดเงินหมุนเวียนเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจได้หลายแสนล้านบาท ซึ่งจะส่งผลให้ GDP ของประเทศผงกหัวขึ้นได้อย่างรวดเร็ว
กระตุ้นเศรษฐกิจแบบองค์รวม: การไหลเข้าของเงินทุนเหล่านี้ไม่ได้จำกัดอยู่แค่ภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่จะส่งผลต่อการหมุนเวียนของเงินในหลายอุตสาหกรรมต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็น:
อุตสาหกรรมก่อสร้างและวัสดุก่อสร้าง: เพิ่มความต้องการในการก่อสร้าง โครงการบ้านจัดสรร ใหม่ๆ
ธุรกิจตกแต่งภายในและเฟอร์นิเจอร์: เมื่อบ้านถูกซื้อ ก็ย่อมมีการตกแต่งและจัดหาเครื่องเรือน
ธุรกิจบริการ: เช่น บริการทำความสะอาด, การจัดการทรัพย์สิน (การจัดการทรัพย์สิน), ธุรกิจดูแลสวน, รวมถึงการจ้างงานแรงงานภายในประเทศ
ธุรกิจท่องเที่ยวและบริการอื่นๆ: ชาวต่างชาติที่มาพำนักระยะยาว ย่อมมีการใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน การเดินทางท่องเที่ยว และการใช้บริการต่างๆ ซึ่งจะช่วยกระตุ้นภาคบริการโดยรวม โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวสำคัญอย่าง พัทยา อสังหาริมทรัพย์ หรือ ภูเก็ต อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นแม่เหล็กดึงดูดชาวต่างชาติอยู่แล้ว
สร้างรายได้ภาษีที่โปร่งใส: เมื่อการซื้อขายอยู่บนดิน รัฐบาลจะสามารถจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ (ภาษีอสังหาริมทรัพย์) ภาษีเงินได้ และค่าธรรมเนียมต่างๆ ได้อย่างโปร่งใสและมีประสิทธิภาพ ซึ่งเป็นรายได้ที่สำคัญสำหรับนำไปพัฒนาประเทศและบริการสาธารณะ
ลดสต็อกที่อยู่อาศัยและรักษาระดับราคา: การที่ตลาดภายในประเทศมีกำลังซื้อจำกัด ทำให้เกิดปัญหาสต็อกที่อยู่อาศัยที่ยังไม่สามารถระบายออกได้ การมีกลุ่มผู้ซื้อใหม่จากต่างชาติจะช่วยดูดซับสต็อกเหล่านี้ ลดภาระของผู้ประกอบการอสังหาฯ และรักษาระดับราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ให้ตกต่ำจนเกินไป ซึ่งเป็นประโยชน์ต่อเสถียรภาพของตลาดโดยรวม
เสริมสร้างภาพลักษณ์ “Thailand World’s Best Second Home”: ประเทศไทยมีศักยภาพสูงในการเป็นศูนย์กลางสำหรับผู้ที่ต้องการบ้านหลังที่สอง หรือสถานที่พำนักระยะยาวสำหรับวัยเกษียณ ด้วยเสน่ห์ของวัฒนธรรม ค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล และระบบสาธารณสุขที่ดี หากมีกฎหมายที่เอื้อต่อ การลงทุนต่างชาติในไทย ในภาคอสังหาริมทรัพย์ จะยิ่งเสริมสร้างภาพลักษณ์นี้ให้แข็งแกร่งขึ้น และดึงดูดผู้คนให้มา ซื้อบ้านพร้อมสิทธิประโยชน์ ที่ชัดเจน
ความท้าทายและการสร้างสมดุล: มุมมองผู้เชี่ยวชาญ
แน่นอนว่าทุกข้อเสนอใหญ่ย่อมมาพร้อมกับความท้าทายและความกังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่งประเด็นเรื่องการเก็งกำไรที่อาจส่งผลให้ราคาที่ดินและบ้านสูงขึ้น จนคนไทยไม่สามารถเป็นเจ้าของได้ อย่างไรก็ตาม ในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ผมมองว่าเราสามารถจัดการความกังวลเหล่านี้ได้ด้วยการวางกรอบและเงื่อนไขที่รัดกุม:
กำหนดสัดส่วนที่เหมาะสม: การเริ่มต้นด้วยสัดส่วนการถือครองที่จำกัด เช่น 5-10% ของโครงการในช่วงแรก หรือไม่เกิน 49% เช่นเดียวกับคอนโดมิเนียม เป็นแนวทางที่ปลอดภัยและช่วยให้เราสามารถประเมินผลกระทบได้อย่างใกล้ชิด
จำกัดประเภทอสังหาริมทรัพย์: การจำกัดให้เป็นเพียง โครงการบ้านจัดสรร ที่มีโครงสร้างชัดเจน และไม่รวมที่ดินเปล่า จะช่วยป้องกันการเก็งกำไรในที่ดินเพื่อการพัฒนา
กระจายโอกาส ไม่จำกัดพื้นที่: การไม่จำกัดการซื้อเฉพาะในเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) อย่างเดียว แต่ควรเปิดโอกาสให้กระจายไปยังภูมิภาคอื่นๆ ที่มีศักยภาพ เช่น ชลบุรี, ระยอง, พัทยา, ภูเก็ต และหัวหิน จะช่วยให้การกระจายรายได้เป็นไปอย่างทั่วถึง และลดความแออัดในพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่ง ซึ่งจะเป็น โอกาสลงทุนอสังหาฯ ที่น่าสนใจในหลายพื้นที่
พิจารณาวีซ่าระยะยาวประเทศไทยควบคู่กัน: เพื่อจูงใจให้ชาวต่างชาติเข้ามาพำนักและลงทุนจริงจัง การพิจารณาเรื่อง วีซ่าระยะยาวประเทศไทย สำหรับผู้ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ควบคู่กันไป จะเป็นอีกหนึ่งแรงจูงใจที่สำคัญและสอดคล้องกับแนวคิดการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพ
กฎหมายการลงทุนที่ชัดเจน: การมี กฎหมายการลงทุน ในอสังหาริมทรัพย์ที่ชัดเจน โปร่งใส และสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุนต่างชาติ เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
บทสรุปและก้าวต่อไป: การตัดสินใจเชิงยุทธศาสตร์เพื่ออนาคต
จากประสบการณ์ในวงการอสังหาริมทรัพย์ที่ยาวนาน ผมเห็นว่าประเทศไทยกำลังอยู่ในช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการพิจารณาและดำเนินการแก้ไข กฎหมายต่างชาติซื้ออสังหาฯ เพื่อให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ตลาดภายในประเทศอ่อนแรง กำลังซื้อซบเซา และผู้ประกอบการอสังหาฯ กำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างไม่เคยมีมาก่อน การเปิดประตูรับการลงทุนจากต่างชาติในลักษณะที่ควบคุมได้และเป็นประโยชน์ต่อประเทศชาติ จึงไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็นความจำเป็นเชิงยุทธศาสตร์เพื่อการฟื้นฟูและสร้างความแข็งแกร่งทางเศรษฐกิจในระยะยาว
การตัดสินใจในวันนี้จะเป็นตัวกำหนดทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยในอีกหลายทศวรรษข้างหน้า มันคือโอกาสในการยกระดับประเทศไทยให้เป็นศูนย์กลางการลงทุนและที่อยู่อาศัยที่น่าดึงดูดระดับโลก พร้อมสร้าง โอกาสลงทุนอสังหาฯ ที่น่าสนใจและนำพาประเทศก้าวพ้นวิกฤตเศรษฐกิจ ผมเชื่อว่าหากทุกฝ่าย ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคประชาชน สามารถร่วมมือกัน กำหนดแนวทางที่รัดกุม โปร่งใส และเป็นธรรม เราจะสามารถปลดล็อกศักยภาพที่ซ่อนอยู่ และสร้างอนาคตที่สดใสให้กับเศรษฐกิจไทยได้อย่างแน่นอน
ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องมองไปข้างหน้าด้วยวิสัยทัศน์ที่กล้าหาญและปฏิบัติการอย่างเด็ดเดี่ยว การรอคอยไม่สามารถแก้ไขปัญหาได้ แต่การลงมือทำอย่างชาญฉลาดและรอบคอบเท่านั้นที่จะนำพาเราไปสู่ความสำเร็จ
สนใจโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับนโยบายและการลงทุนสำหรับชาวต่างชาติ? อย่ารอช้าที่จะติดต่อเราเพื่อร่วมสำรวจศักยภาพและสร้างความสำเร็จไปพร้อมกันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้!
