ปลดล็อกศักยภาพ: ทำไมการเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรอย่างถูกกฎหมายคือหัวใจสำคัญของการพลิกฟื้นอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2025
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงขึ้นลงของตลาดมาแล้วหลายระลอก แต่ไม่มีครั้งไหนที่จะท้าทายและเต็มไปด้วยโอกาสพร้อมๆ กันเท่ากับช่วงเวลาที่เรากำลังเผชิญอยู่ ณ ขณะนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2025 กำลังยืนอยู่บนทางแยกที่สำคัญ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังคงผันผวน หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และสังคมผู้สูงอายุที่กำลังขยายตัว ปัจจัยเหล่านี้ได้กัดกร่อนกำลังซื้อภายในประเทศอย่างต่อเนื่อง ทำให้เกิดภาวะชะลอตัวที่หลายภาคส่วนกำลังหาทางออกที่ยั่งยืน
ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ หนึ่งในข้อเสนอที่จุดประกายความหวังและกำลังเป็นที่ถกเถียงอย่างกว้างขวางคือการพิจารณาแก้ไขกฎหมายเพื่อเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ในประเทศไทยได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย นี่ไม่ใช่แนวคิดใหม่เอี่ยม แต่เป็นประเด็นที่ถูกยกขึ้นมาถกกันอย่างจริงจังอีกครั้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากผู้ประกอบการในพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญอย่างภาคตะวันออก ซึ่งเป็นประตูสู่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ที่มีศักยภาพในการดึงดูดการลงทุนระดับโลก หากเรามองผ่านเลนส์ของผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ยาวนาน เราจะเห็นว่านี่ไม่ใช่เพียงแค่การกระตุ้นยอดขายอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่เป็นการจุดประกายกลไกทางเศรษฐกิจครั้งใหญ่ ที่จะส่งผลสะเทือนเชิงบวกไปทั่วทั้งระบบ
วิกฤตที่มองเห็น: ทำไมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องพึ่งพากำลังซื้อจากภายนอก?
สถานการณ์เศรษฐกิจไทยในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เปรียบเสมือนการเดินบนเส้นทางที่เต็มไปด้วยขวากหนาม นับตั้งแต่การระบาดของโควิด-19 ในปี 2563 ซึ่งทิ้งรอยแผลเป็นทางเศรษฐกิจไว้ลึกซึ้ง ตามมาด้วยความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ทั่วโลกที่ส่งผลกระทบต่อห่วงโซ่อุปทานและราคาสินค้าโภคภัณฑ์ ทำให้เศรษฐกิจไทยฟื้นตัวได้ช้ากว่าที่คาดการณ์ไว้ สภาวะเงินเฟ้อที่ยังคงเป็นแรงกดดัน แม้จะเริ่มคลี่คลายบ้างแล้ว แต่ก็ยังคงส่งผลต่อต้นทุนการก่อสร้างและค่าครองชีพ
หนึ่งในปัญหาเรื้อรังที่บั่นทอนกำลังซื้อภายในประเทศอย่างรุนแรงคือ “หนี้ครัวเรือน” ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างน่าตกใจ ซึ่งปัจจุบันตัวเลขหนี้ครัวเรือนต่อ GDP ของไทยนั้นสูงถึงกว่า 90% บ่งชี้ว่าประชาชนจำนวนมากมีภาระทางการเงินที่หนักอึ้ง ทำให้ความสามารถในการกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างมาก นอกจากนี้ การก้าวเข้าสู่ “สังคมผู้สูงอายุ” อย่างรวดเร็ว ยังส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากร ทำให้จำนวนแรงงานลดลง และกำลังซื้อในระยะยาวอาจถูกจำกัด นี่คือบริบทที่ทำให้การพึ่งพากำลังซื้อจากภายนอกกลายเป็นความจำเป็นเร่งด่วน การมองหา “โอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ที่สามารถดึงเม็ดเงินจากต่างประเทศเข้ามา จึงไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็น “ทางรอด” ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน
ข้อเสนอจากขุนพลอสังหาฯ ตะวันออก: เมื่อวิกฤตผลักดันให้เกิดการเปลี่ยนแปลง
เสียงเรียกร้องให้พิจารณาแก้ไขกฎหมายเพื่อเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องนั้น ดังมาจากหลายภาคส่วน แต่ที่โดดเด่นและเป็นรูปธรรมคือข้อเสนอจากกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดชลบุรีและระยอง ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของภาคตะวันออก ที่กำลังขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ EEC ที่มีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ และเป็นหมุดหมายของนักลงทุนและผู้บริหารระดับสูงจากต่างประเทศ
ผู้บริหารระดับสูงในวงการอสังหาฯ หลายท่านได้ออกมาแสดงจุดยืนอย่างชัดเจน ชี้ให้เห็นถึง “ศักยภาพของประเทศไทย” ในฐานะจุดหมายปลายทางยอดนิยมอันดับต้นๆ ของโลก โดยเฉพาะสำหรับกลุ่มผู้เกษียณอายุและผู้ที่ต้องการบ้านหลังที่สอง (Second Homes) ซึ่งมองหาการใช้ชีวิตที่มีคุณภาพสูงขึ้นด้วยค่าครองชีพที่เหมาะสม หากเราสามารถดึงดูดกลุ่มคนเหล่านี้ให้เข้ามา “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย” ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย จะสร้างเม็ดเงินมหาศาลเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ และจะเห็นผลลัพธ์ในระยะเวลาอันรวดเร็ว
เป้าหมายที่แท้จริงคือการ “กระตุ้นเศรษฐกิจไทย” ในภาพรวม ไม่ใช่แค่เพียงการขายบ้าน ความสำเร็จในการดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติจำนวนมาก เช่น หากมี ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้ถึง 100,000 ยูนิต ด้วยราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาทต่อหลัง นั่นหมายถึงเม็ดเงินหมุนเวียนหลายแสนล้านบาท ซึ่งจะส่งผลให้ GDP ของประเทศขยับตัวขึ้นได้อย่างชัดเจน
เปิดหน้าไพ่ “นอมินี”: ความจำเป็นเร่งด่วนเพื่อความโปร่งใสและรายได้ที่สูญไป
ในโลกของความเป็นจริง ภายใต้ข้อจำกัดทางกฎหมายปัจจุบัน มีชาวต่างชาติจำนวนไม่น้อยที่ต้องการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในไทย โดยเฉพาะบ้านจัดสรร แต่เมื่อไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินได้โดยตรง ทางออกที่นิยมใช้กันคือการใช้ “นอมินี” หรือตัวแทน ซึ่งส่วนใหญ่มักจะเป็นคู่สมรสชาวไทยหรือบริษัทที่จัดตั้งขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์นี้โดยเฉพาะ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอยืนยันว่าการใช้นอมินีนั้นเป็น “ดาบสองคม” ที่สร้างความเสี่ยงให้กับทุกฝ่าย ทั้งชาวต่างชาติผู้ซื้อที่อาจเสียสิทธิในการเป็นเจ้าของที่แท้จริง หากเกิดความขัดแย้งกับนอมินี เช่น กรณีที่ภรรยาชาวไทยนำบ้านไปจำนองหรือขายโดยพลการ ดังที่เคยเกิดขึ้นมาแล้วหลายกรณี นอกจากนี้ รัฐเองก็เสียโอกาสในการจัดเก็บรายได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย เพราะธุรกรรมเหล่านี้มักอยู่นอกระบบ หรือไม่สามารถควบคุมได้อย่างมีประสิทธิภาพ การที่ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ผ่านช่องทางที่ไม่เป็นทางการ ยังทำให้เกิดความไม่โปร่งใสในตลาด และอาจนำไปสู่ปัญหาการฟอกเงินหรือการหลีกเลี่ยงภาษีได้ในอนาคต
การแก้ไขกฎหมายเพื่อนำการซื้อขายเหล่านี้ขึ้นมา “บนดิน” อย่างถูกต้อง จะช่วยแก้ปัญหานอมินีได้อย่างสิ้นเชิง ทำให้ธุรกรรมมีความโปร่งใส ตรวจสอบได้ และที่สำคัญคือ “รัฐสามารถเก็บภาษี” จากการซื้อขายและการถือครองได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ซึ่งจะกลายเป็นรายได้สำคัญที่จะกลับมาพัฒนาประเทศ
เงื่อนไขที่เหมาะสม: บทเรียนจากคอนโดฯ และแนวทางสู่การปฏิบัติ
การพิจารณาอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร นั้น ไม่ได้หมายถึงการเปิดเสรีอย่างไร้ขีดจำกัด แต่ต้องอยู่ภายใต้กรอบและเงื่อนไขที่รัดกุม ซึ่งข้อเสนอจากผู้ประกอบการภาคตะวันออกได้ให้แนวทางที่น่าสนใจและสมเหตุสมผล โดยอิงจากบทเรียนที่ประสบความสำเร็จจากการอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุด (คอนโดมิเนียม) ได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการ
หลักการสำคัญที่เสนอคือ:
ตั้งคณะกรรมการพิจารณา: ควรมีการจัดตั้งคณะกรรมการเฉพาะกิจ ที่รวบรวมผู้มีส่วนได้ส่วนเสียจากภาครัฐ ภาคเอกชน ภาคประชาสังคม และผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมาย มาร่วมกันหารืออย่างรอบด้าน เพื่อกำหนดข้อกำหนดและระเบียบปฏิบัติที่เหมาะสมที่สุด โดยต้องรับฟังความคิดเห็นจากทุกฝ่าย แม้แต่ผู้ที่ไม่เห็นด้วย เพื่อหาจุดร่วมที่เป็นประโยชน์ต่อประเทศชาติ
จำกัดประเภทอสังหาริมทรัพย์: การอนุญาตควรจำกัดเฉพาะ “บ้านจัดสรร” เพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น ไม่ควรรวมถึงที่ดินเปล่า เพื่อป้องกันการเก็งกำไรที่ดินและผลกระทบต่อราคาที่ดินในท้องถิ่น
จำกัดสัดส่วนการถือครอง: เริ่มต้นด้วยการกำหนดสัดส่วนการถือครองในแต่ละโครงการ เช่น ไม่เกิน 49% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดในโครงการ (เทียบเท่าคอนโดฯ) หรืออาจจะเริ่มที่ 5-10% ของจำนวนบ้านในโครงการนำร่องก่อน เพื่อประเมินผลตอบรับและผลกระทบ จากนั้นจึงพิจารณาเพิ่มสัดส่วนเป็น 60-70% ในอนาคตหากประสบความสำเร็จ
จำกัดพื้นที่และขนาด: อาจมีการกำหนดเงื่อนไขเรื่องขนาดของที่ดิน เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา หรือจำกัดพื้นที่การซื้อในโซนที่กำหนดไว้ เพื่อไม่ให้เกิดผลกระทบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมในท้องถิ่นมากเกินไป
กำหนดระยะเวลาประเมินผล: ควรมีเงื่อนไขระยะเวลาในการดำเนินการซื้อ เช่น ภายใน 3-5 ปี จากนั้นจึงประเมินผลตอบรับและผลกระทบที่เกิดขึ้น เพื่อนำไปสู่การปรับปรุงแก้ไขกฎระเบียบให้มีความยืดหยุ่นและเหมาะสมกับสถานการณ์
ไม่ใช่แค่ EEC: แม้ภาคตะวันออกจะเป็นผู้ริเริ่ม แต่การอนุญาตนี้ไม่ควรกำหนดเป็น “แซนด์บ็อกซ์” เฉพาะในเขต EEC เท่านั้น ควรเปิดโอกาสให้มีการกระจายการลงทุนและกำลังซื้อจากต่างชาติไปยังจังหวัดอื่นๆ ทั่วประเทศ เพื่อเป็นการ “กระจายรายได้” และพัฒนาเศรษฐกิจในภูมิภาคต่างๆ อย่างทั่วถึง โดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยวสำคัญอย่างภูเก็ต เชียงใหม่ หรือเมืองชายทะเลอื่นๆ
นอกจากนี้ การมองหาทางเลือกอื่น เช่น การ “เช่าระยะยาว” (Long-term lease) ที่มีระยะเวลามากกว่า 30 ปี อาจเป็นอีกหนึ่งแนวทางที่จะตอบโจทย์ชาวต่างชาติที่ต้องการพักอาศัยระยะยาว แต่ไม่ต้องการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยตรง การปรับปรุงกฎหมายการเช่าระยะยาวให้มีความยืดหยุ่นและคุ้มครองผู้เช่ามากขึ้น จะช่วยเพิ่มความน่าสนใจให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เช่นกัน
การบริหารจัดการความเสี่ยง: สร้างสมดุลเพื่อการเติบโตอย่างยั่งยืน
แน่นอนว่าทุกการเปลี่ยนแปลงย่อมมาพร้อมกับความท้าทายและข้อกังวล การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร อาจนำมาซึ่งคำถามเกี่ยวกับผลกระทบต่อราคาที่ดินในท้องถิ่น ความสามารถในการแข่งขันของคนไทยในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ และประเด็นทางสังคมและวัฒนธรรม
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าเราสามารถบริหารจัดการความเสี่ยงเหล่านี้ได้ด้วยมาตรการที่รัดกุม:
กำหนดโซนหรือพื้นที่เฉพาะ: อาจมีการกำหนดโซนหรือประเภทของโครงการที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อได้ เพื่อควบคุมผลกระทบต่อราคาที่ดินในท้องถิ่น
ภาษีการถือครองสำหรับต่างชาติ: การพิจารณาอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่แตกต่างกันสำหรับชาวต่างชาติ อาจเป็นแนวทางในการสร้างรายได้เข้ารัฐ และชะลอการเก็งกำไรได้
การกำกับดูแลโครงการ: หน่วยงานภาครัฐควรมีบทบาทในการกำกับดูแลโครงการที่ขายให้ชาวต่างชาติอย่างใกล้ชิด เพื่อให้มั่นใจว่าเป็นไปตามข้อกำหนดและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
ส่งเสริมการลงทุนที่มีคุณภาพ: มุ่งเน้นดึงดูดกลุ่มนักลงทุนหรือผู้อยู่อาศัยที่มีศักยภาพสูง ที่จะนำเม็ดเงินและการใช้จ่ายมาสู่ระบบเศรษฐกิจไทยอย่างยั่งยืน
ประเทศไทยในอนาคต: ศูนย์กลางการอยู่อาศัยและการลงทุนระดับโลก
หากเราสามารถปลดล็อกศักยภาพในจุดนี้ได้อย่างชาญฉลาด ประเทศไทยจะก้าวขึ้นสู่การเป็น “ศูนย์กลางการอยู่อาศัยและการลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ชั้นนำของโลกอย่างแท้จริง โดยเฉพาะสำหรับกลุ่ม “ผู้สูงอายุต่างชาติ” ที่มองหาคุณภาพชีวิตที่ดีและบริการทางการแพทย์ที่ได้มาตรฐาน รวมถึงกลุ่มคนทำงานรุ่นใหม่ที่ต้องการ “บ้านพักตากอากาศ” หรือที่พักอาศัยในระยะยาว
การมีกฎหมายที่ชัดเจนและโปร่งใส จะเพิ่มความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนต่างชาติอย่างมหาศาล พวกเขาจะกล้าที่จะ “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย” ในระยะยาวมากขึ้น เพราะรู้สึกมั่นคงในสิทธิการถือครอง ซึ่งจะส่งผลให้มีเงินทุนไหลเข้าสู่ตลาด “อสังหาริมทรัพย์พรีเมียม” และ “ตลาดบ้านหรู” มากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด นอกจากนี้ ยังสามารถส่งเสริมการออก “วีซ่าระยะยาว” สำหรับผู้ที่ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในวงเงินที่กำหนด เพื่อดึงดูดการใช้จ่ายในระยะยาว
การเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร อย่างถูกกฎหมาย ไม่ใช่แค่การแก้ปัญหาระยะสั้นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซา แต่เป็นการวางรากฐานที่แข็งแกร่งสำหรับการเติบโตทางเศรษฐกิจในระยะยาว เป็นการปรับโครงสร้างเพื่อรองรับภูมิทัศน์เศรษฐกิจโลกที่เปลี่ยนแปลงไป และเป็นการแสดงให้เห็นถึงความพร้อมของประเทศไทยในการเป็นผู้เล่นที่สำคัญในเวทีโลกของการลงทุนและการใช้ชีวิต
ก้าวต่อไป: เวลาแห่งการตัดสินใจและโอกาสที่รออยู่
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่เฝ้าติดตามสถานการณ์นี้มานาน ผมเชื่อว่า “เวลาเหมาะสมที่สุด” ที่จะผลักดันการแก้ไขกฎหมายนี้คือ “เดี๋ยวนี้” ตลาดภายในประเทศกำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก โดยเฉพาะตลาดระดับกลาง-ล่าง ขณะที่ตลาดระดับบนยังพอประคองตัวได้ แต่หากตลาดรากฐานมีปัญหา ระบบทั้งหมดก็จะได้รับผลกระทบ
การนำเรื่อง ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ขึ้นมาพิจารณาอย่างจริงจังในระดับคณะรัฐมนตรี และเปิดเวทีรับฟังความคิดเห็นจากทุกภาคส่วนอย่างรอบด้าน จะเป็นก้าวแรกที่สำคัญยิ่ง การสร้างกรอบกฎหมายที่ชัดเจน โปร่งใส และเป็นธรรม จะไม่เพียงแค่ดึงดูดเม็ดเงินลงทุนมหาศาลเข้ามาในประเทศ แต่ยังช่วยยกระดับมาตรฐานของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ก้าวหน้าไปอีกขั้น สร้างงาน สร้างรายได้ และสร้างความมั่นคงทางเศรษฐกิจให้กับประเทศในระยะยาว
โอกาสในการพลิกฟื้นและสร้างการเติบโตที่ยั่งยืนอยู่ตรงหน้าเราแล้ว เหลือเพียงแค่การตัดสินใจที่กล้าหาญและวิสัยทัศน์ที่กว้างไกลของผู้นำประเทศและผู้ที่เกี่ยวข้อง ผมเชื่อมั่นว่าหากเราใช้โอกาสนี้ให้เกิดประโยชน์สูงสุด ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะไม่เพียงแค่กลับมาฟื้นตัว แต่จะก้าวขึ้นสู่ยุคใหม่ที่แข็งแกร่งและน่าจับตาอย่างแน่นอน
หากท่านเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในโอกาสครั้งสำคัญนี้ และต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในบริบทที่กำลังจะเปลี่ยนไปนี้ ผมและทีมผู้เชี่ยวชาญพร้อมให้คำแนะนำและร่วมวางแผนเพื่อคว้าโอกาสใหม่ๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไปพร้อมกับท่าน โปรดติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการสนทนาที่อาจพลิกโฉมอนาคตการลงทุนของท่านได้ในวันนี้
