ปลดล็อกศักยภาพ: มองโอกาสจากต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ฟื้นชีพเศรษฐกิจอสังหาฯ ไทยในทศวรรษหน้า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นถึงพลวัตและจุดเปลี่ยนสำคัญมากมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์เผชิญกับความท้าทายที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน ไม่ว่าจะเป็นกำลังซื้อภายในประเทศที่ชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง สังคมสูงวัยที่คืบคลานเข้ามา รวมถึงผลกระทบสะสมจากวิกฤตเศรษฐกิจโลกและสถานการณ์โรคระบาด การที่ตลาดบ้านจัดสรรต้องดิ้นรนหาทางรอดจึงไม่ใช่เรื่องเกินความคาดหมาย และในห้วงเวลาที่ยากลำบากนี้เอง ที่ประเด็นเรื่อง ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้กลายเป็นหัวข้อสนทนาที่จุดประกายความหวังครั้งสำคัญขึ้นมาอีกครั้ง โดยเฉพาะในภูมิภาคที่มีศักยภาพสูงอย่างภาคตะวันออกของประเทศไทย
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยยังคงเป็นไปอย่างเชื่องช้า ความหวังที่จะเห็นภาคอสังหาริมทรัพย์กลับมาคึกคักอย่างรวดเร็วจึงริบหรี่ลงเรื่อยๆ ผู้ประกอบการหลายรายต้องปรับกลยุทธ์ครั้งใหญ่ และพยายามผลักดันข้อเสนอเชิงนโยบายเพื่อสร้างแต้มต่อให้กับอุตสาหกรรม การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย จึงไม่ใช่แค่การแก้ปัญหาระยะสั้น แต่เป็นการมองหา “ทางออกใหม่” ที่จะนำเม็ดเงินลงทุนมหาศาลจากต่างประเทศเข้ามาหล่อเลี้ยงและกระตุ้นระบบเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ ซึ่งหากพิจารณาจากแนวโน้มโลกและศักยภาพของไทยแล้ว นี่อาจเป็นก้าวสำคัญที่สามารถพลิกโฉมตลาดอสังหาฯ ของเราไปสู่มิติใหม่ได้เลยทีเดียว
วิกฤตกำลังซื้อในประเทศ: จุดบีบที่ต้องมองหาทางออก
ปัจจุบันสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยโดยเฉพาะกลุ่ม โครงการบ้านจัดสรร กำลังเผชิญกับแรงกดดันมหาศาล กำลังซื้อภายในประเทศที่ลดลงอย่างต่อเนื่องเป็นปัจจัยหลักที่ส่งผลให้ยอดขายชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่สูงถึง 90% ของ GDP เป็นสัญญาณอันตรายที่บ่งชี้ว่าประชาชนมีภาระทางการเงินมากเกินไป และแทบไม่มีกำลังเหลือพอที่จะพิจารณาซื้ออสังหาริมทรัพย์ชิ้นใหม่ ยิ่งไปกว่านั้น การก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุยังส่งผลให้จำนวนประชากรวัยทำงานที่ถือเป็นกำลังซื้อหลักลดลง สร้างแรงกดดันระยะยาวต่ออุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัย
จากประสบการณ์ ผมเห็นว่าโครงการพัฒนาใหม่ๆ ที่เคยขายดีในอดีต วันนี้ต้องใช้เวลาในการขายนานขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ผู้ประกอบการต้องแข่งขันกันอย่างดุเดือดด้วยโปรโมชั่นและส่วนลดต่างๆ ซึ่งส่งผลกระทบต่ออัตรากำไรและสภาพคล่องของธุรกิจ หากไม่มีปัจจัยภายนอกเข้ามาช่วย ตลาดจะยังคงซบเซาต่อไปอีกนาน การแสวงหาแหล่งเงินทุนใหม่ๆ หรือกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงจึงกลายเป็นวาระเร่งด่วน การเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างมีเงื่อนไข จึงเป็นหนึ่งในแนวคิดที่มีน้ำหนักและได้รับการผลักดันอย่างจริงจังจากภาคเอกชนที่มองเห็นถึงความจำเป็นในการอัดฉีดเงินจากภายนอกเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจไทยโดยตรง
ข้อเสนอจากภาคเอกชน: ปลดล็อก “บ้านจัดสรร” สู่เวทีสากล
ข้อเสนอจากภาคเอกชน โดยเฉพาะจากผู้ประกอบการใน ภาคตะวันออก เช่น ชลบุรีและระยอง ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงทั้งด้านการท่องเที่ยวและอุตสาหกรรม (EEC) สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่ชัดเจน พวกเขาเห็นว่าการอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ไม่ใช่เรื่องใหม่ หากแต่เป็นสิ่งที่เกิดขึ้นจริงอยู่แล้วผ่านช่องทางของ “นอมินี” ซึ่งเป็นวิธีที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมาย และยังมีความเสี่ยงสูงสำหรับทั้งผู้ซื้อและประเทศ การทำให้กระบวนการนี้ถูกต้องตามกฎหมายและโปร่งใส จะนำมาซึ่งประโยชน์มากมายและสามารถควบคุมได้ง่ายกว่ามาก
แนวคิดที่ถูกนำเสนอคือการเริ่มต้นด้วยเงื่อนไขนำร่องที่คล้ายกับการถือครองคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติ คือให้ถือครอง กรรมสิทธิ์บ้านจัดสรร ได้ในสัดส่วนไม่เกิน 49% ของมูลค่าโครงการ หรือจำนวนยูนิตในโครงการ โดยอาจจำกัดขนาดพื้นที่ไม่เกิน 100 ตารางวา และกำหนดกรอบระยะเวลาทดลอง 3-5 ปี เพื่อประเมินผลตอบรับและความเหมาะสม ก่อนที่จะพิจารณาขยายผลต่อไป
นอกจากนี้ ยังมีการเสนอให้จัดตั้ง “คณะกรรมการพิเศษ” ซึ่งประกอบด้วยผู้แทนจากภาครัฐ ภาคเอกชน และภาคประชาสังคม รวมถึงผู้ที่ไม่เห็นด้วย เพื่อร่วมกันพิจารณาข้อกำหนดและระเบียบวิธีที่รัดกุมที่สุด คณะกรรมการชุดนี้จะทำหน้าที่สำคัญในการออกแบบกฎเกณฑ์ เพื่อให้การอนุญาต ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร เป็นไปอย่างเป็นระบบ ป้องกันการเก็งกำไร และยังคงรักษาผลประโยชน์ของคนไทยเป็นหลัก เน้นย้ำว่าต่างชาติควรจะซื้อได้เฉพาะบ้านและคอนโดมิเนียมเท่านั้น ไม่ใช่ที่ดินเปล่า เพื่อคลายความกังวลเรื่องการสูญเสียอธิปไตยเหนือที่ดินของชาติ
เปิดประตูสู่เม็ดเงินมหาศาล: ประโยชน์ที่ไทยจะได้รับ
การตัดสินใจเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย จะนำมาซึ่งผลประโยชน์มากมายที่ส่งผลกระทบในเชิงบวกต่อเศรษฐกิจไทยในหลากหลายมิติ ซึ่งในฐานะนักกลยุทธ์อสังหาฯ ผมมองเห็นโอกาสเหล่านี้อย่างชัดเจน:
กระตุ้นเศรษฐกิจและดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI):
หากต่างชาติสามารถ ซื้อบ้านจัดสรร ได้ง่ายขึ้น จะดึงดูดเม็ดเงินลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์จำนวนมหาศาล ไม่ใช่เพียงแค่ราคาบ้าน แต่ยังรวมถึงค่าใช้จ่ายในการตกแต่ง, เฟอร์นิเจอร์, เครื่องใช้ไฟฟ้า, และบริการต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง เมื่อนักลงทุนหรือผู้พำนักระยะยาวเข้ามาซื้อบ้านและใช้ชีวิตในไทย พวกเขาจะใช้จ่ายในระบบเศรษฐกิจท้องถิ่น ตั้งแต่ร้านอาหาร ร้านค้า โรงเรียน โรงพยาบาล ไปจนถึงธุรกิจบริการต่างๆ ซึ่งจะช่วยหมุนเวียนเงินตรา ทำให้ GDP ของประเทศเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ ตัวอย่างเช่น หากมีต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านในโครงการ 100,000 หลัง โดยมีราคาเฉลี่ยหลังละ 5-10 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่ารวมหลายแสนล้านบาท ซึ่งจะสร้างแรงกระเพื่อมทางเศรษฐกิจอย่างมหาศาล
เพิ่มศักยภาพการแข่งขันให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย:
ในระดับภูมิภาค ประเทศไทยมีเสน่ห์ดึงดูดชาวต่างชาติสูงมาก ทั้งเรื่องวัฒนธรรม อาหาร อากาศที่อบอุ่น และค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล การอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จะทำให้ไทยเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจยิ่งขึ้นสำหรับกลุ่มนักลงทุนต่างชาติที่กำลังมองหา โอกาสลงทุนอสังหาฯ และกลุ่มชาวต่างชาติที่ต้องการ บ้านพักตากอากาศสำหรับชาวต่างชาติ หรือบ้านสำหรับการเกษียณอายุระยะยาว การปลดล็อกนี้จะช่วยยกระดับมาตรฐานของ โครงการบ้านจัดสรรพรีเมียม ให้ก้าวไปอีกขั้น เพื่อรองรับความต้องการของตลาดต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูง
แก้ปัญหานอมินีและสร้างความโปร่งใส:
ดังที่ทราบกันดีว่า ปัจจุบันมีการใช้ “นอมินี” หรือการอาศัยชื่อคนไทยซื้อบ้านแทนชาวต่างชาติอยู่เป็นจำนวนมาก ซึ่งเป็นช่องโหว่ทางกฎหมายและก่อให้เกิดปัญหาตามมามากมาย เช่น การที่คู่สมรสชาวไทยนำบ้านไปจำนองหรือขายโดยพลการ ทำให้ชาวต่างชาติผู้เป็นเจ้าของเงินทุนเสียสิทธิ หากกฎหมายเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้อง ปัญหาเหล่านี้จะหมดไป ความโปร่งใสที่เพิ่มขึ้นจะช่วยลดความเสี่ยงทั้งสำหรับผู้ซื้อและภาครัฐ และยังสามารถจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ ได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย
เพิ่มรายได้ภาครัฐและสร้างการจ้างงาน:
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติจะนำมาซึ่งรายได้จากภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ อาทิ ภาษีการโอน, ค่าอากรแสตมป์, และ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่จะถูกจัดเก็บจากชาวต่างชาติโดยตรง นอกจากนี้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังเป็นหนึ่งในอุตสาหกรรมที่สร้างการจ้างงานได้มากที่สุด ตั้งแต่แรงงานก่อสร้าง วิศวกร สถาปนิก ตัวแทนขาย ไปจนถึงธุรกิจบริการหลังการขาย เช่น การดูแลรักษาบ้าน การจัดสวน ซึ่งจะช่วยสร้างอาชีพและกระจายรายได้ไปสู่คนในท้องถิ่น โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มี บ้านจัดสรรชลบุรี และ บ้านจัดสรรระยอง จำนวนมาก
รองรับกลุ่มผู้พำนักระยะยาวและดิจิทัลโนแมด:
ประเทศไทยเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางยอดนิยมสำหรับผู้สูงอายุที่ต้องการใช้ชีวิตหลังเกษียณ (retirees) และกลุ่มดิจิทัลโนแมด (digital nomads) ที่สามารถทำงานจากที่ใดก็ได้ในโลก การมีตัวเลือกในการ เป็นเจ้าของบ้านจัดสรร จะเพิ่มแรงจูงใจให้กลุ่มคนเหล่านี้ตัดสินใจพำนักในไทยระยะยาว ซึ่งไม่เพียงแต่ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจด้านอสังหาฯ แต่ยังรวมถึงการท่องเที่ยวเชิงคุณภาพ และการใช้จ่ายในชีวิตประจำวันอย่างต่อเนื่อง
ความท้าทายและข้อควรพิจารณา: เดินหน้าอย่างรอบคอบ
แม้ว่าการเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จะมีศักยภาพในการสร้างโอกาสทางเศรษฐกิจอย่างมหาศาล แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่ามีความท้าทายและข้อกังวลที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดและลดผลกระทบเชิงลบให้น้อยที่สุด ในฐานะ ที่ปรึกษากฎหมายอสังหาฯ ผมมองว่าประเด็นสำคัญที่ต้องคำนึงถึงมีดังนี้:
ความกังวลเรื่องการเก็งกำไรและราคาที่ดิน:
นี่คือข้อกังวลหลักที่สังคมมักจะตั้งคำถาม การที่ชาวต่างชาติมีกำลังซื้อสูง อาจทำให้ราคาที่ดินและบ้านในบางพื้นที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว จนคนไทยบางกลุ่มไม่สามารถเข้าถึงได้ เพื่อป้องกันปัญหานี้ ควรมีการกำหนดขอบเขตที่ชัดเจน เช่น จำกัดประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่จะขายให้ต่างชาติ (เน้น โครงการบ้านจัดสรร ที่มีการพัฒนาแล้ว ไม่ใช่ที่ดินเปล่า) จำกัดสัดส่วนการถือครองในแต่ละโครงการ (เช่น 5-10% ของยูนิตทั้งหมด) หรือกำหนดเงื่อนไขว่าต้องเป็นบ้านเพื่อการอยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไร
การรักษาอธิปไตยเหนือที่ดิน:
เป็นประเด็นอ่อนไหวที่ต้องจัดการด้วยความรอบคอบ การอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ควรเน้นที่กรรมสิทธิ์ในตัวอาคารและสิทธิในการเช่าที่ดินระยะยาว (leasehold) ไม่ใช่การถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยตรง ซึ่งกฎหมายปัจจุบันก็มีข้อจำกัดอยู่แล้ว การชี้แจงและสร้างความเข้าใจที่ถูกต้องต่อสาธารณะเป็นสิ่งสำคัญ เพื่อให้มั่นใจว่าการเปลี่ยนแปลงนี้จะไม่ส่งผลกระทบต่ออธิปไตยของชาติ
ผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ ระดับล่าง:
ในขณะที่ บ้านหรูสำหรับชาวต่างชาติ และโครงการระดับบนอาจได้รับประโยชน์ แต่ต้องแน่ใจว่านโยบายนี้จะไม่ทำให้ราคาบ้านจัดสรรในระดับกลางและล่างสูงขึ้น จนกระทบต่อกำลังซื้อของคนไทยส่วนใหญ่ การเริ่มต้นด้วยสัดส่วนที่จำกัดและในพื้นที่นำร่องที่เหมาะสม เช่น โครงการบ้านจัดสรรภาคตะวันออก ที่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานรองรับอยู่แล้ว จะช่วยลดความเสี่ยงนี้ได้
ความซับซ้อนทางกฎหมายและระเบียบปฏิบัติ:
การออกกฎหมายและระเบียบใหม่ๆ จะต้องมีความชัดเจน รัดกุม และเข้าใจง่าย เพื่อป้องกันการตีความที่ผิดเพี้ยน หรือช่องโหว่ที่อาจนำไปสู่การทุจริต การปรึกษาหารือกับ ที่ปรึกษากฎหมายอสังหาฯ และผู้เชี่ยวชาญจากภาคส่วนต่างๆ จะช่วยให้การร่างกฎหมายครอบคลุมทุกมิติ และตอบโจทย์ทั้งในแง่เศรษฐกิจและความเป็นธรรมทางสังคม
การเตรียมความพร้อมของชุมชนท้องถิ่น:
เมื่อมีชาวต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัยในชุมชนมากขึ้น ชุมชนท้องถิ่นจะต้องมีการเตรียมความพร้อม ทั้งในด้านสาธารณูปโภค การบริการสาธารณะ และความเข้าใจในวัฒนธรรมที่แตกต่างกัน การสื่อสารและสร้างความเข้าใจร่วมกันระหว่างชาวต่างชาติและคนในพื้นที่เป็นสิ่งสำคัญ เพื่อให้เกิดการอยู่ร่วมกันอย่างสันติสุข
ก้าวต่อไป: สร้างสมดุลเพื่อการเติบโตที่ยั่งยืน
ผมเชื่อว่าการเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ไม่ใช่เรื่องของการเลือกว่าจะ “ทำ” หรือ “ไม่ทำ” แต่เป็นเรื่องของ “วิธีการ” ที่จะทำอย่างไรให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อประเทศชาติและประชาชน ในฐานะผู้มีประสบการณ์ในวงการอสังหาฯ ผมเห็นว่านี่คือโอกาสทองที่ประเทศไทยไม่ควรมองข้าม หากเราสามารถออกแบบนโยบายที่รอบคอบ มีการควบคุมที่รัดกุม และดำเนินการอย่างโปร่งใส เราจะสามารถดึงดูดเม็ดเงิน ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ ได้อย่างมหาศาล และพลิกฟื้นภาคอสังหาฯ รวมถึงเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศให้กลับมาผงาดได้อย่างแข็งแกร่ง
แนวทางที่เหมาะสมอาจเริ่มต้นด้วยการทดลองในพื้นที่ที่มีความพร้อมและเป็นที่ต้องการของชาวต่างชาติสูง เช่น บ้านจัดสรรพัทยา ในชลบุรี หรือ บ้านเดี่ยวศรีราชา ที่มีชุมชนชาวต่างชาติอยู่แล้ว โดยกำหนดเงื่อนไขที่เข้มงวดในระยะแรก และประเมินผลอย่างใกล้ชิดก่อนที่จะขยายผลไปยังพื้นที่อื่นๆ การสร้างกลไกการกำกับดูแลที่เข้มแข็ง และการสื่อสารข้อมูลที่ถูกต้องกับสาธารณะอย่างต่อเนื่อง จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
ถึงเวลาแล้วที่เราจะต้องมองข้ามกรอบความคิดแบบเดิมๆ และเปิดรับโอกาสใหม่ๆ ที่จะนำพาประเทศไทยก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคงและยั่งยืน การอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ไม่ได้หมายถึงการขายชาติ แต่เป็นการเปิดประตูสู่โลกกว้าง รับการลงทุน สร้างงาน สร้างรายได้ และพัฒนาประเทศให้ทัดเทียมอารยประเทศ นี่คือย่างก้าวที่สำคัญ และผมมั่นใจว่าหากเราทำอย่างชาญฉลาด ประเทศไทยจะเก็บเกี่ยวผลประโยชน์ได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้กำหนดนโยบายที่มองเห็นถึงศักยภาพอันไร้ขีดจำกัดนี้ ผมขอเชิญชวนให้มาร่วมกันศึกษา หารือ และผลักดันนโยบายที่กล้าหาญและรอบคอบนี้ไปด้วยกัน เพื่อสร้างอนาคตที่สดใสให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจไทยของเรา อย่ารอช้าที่จะสำรวจ โอกาสลงทุนอสังหาฯ ในประเทศไทยที่กำลังจะเกิดขึ้น ท่านสามารถติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และกฎหมาย เพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและวางแผนกลยุทธ์การลงทุนของท่านในภูมิทัศน์ใหม่นี้ได้ทันที
