ปลดล็อกศักยภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: โอกาสทองเมื่อเปิดทางให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรอย่างถูกกฎหมาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นถึงวัฏจักรแห่งการเปลี่ยนแปลง ความท้าทาย และโอกาสที่เวียนมาบรรจบกันหลายครั้ง และในวันนี้ ปี 2025 เรากำลังยืนอยู่บนทางแยกสำคัญที่อาจกำหนดอนาคตของอุตสาหกรรมนี้ไปอีกหลายสิบปี ข้อถกเถียงเรื่องการอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกกฎหมายไม่ใช่แค่เรื่องทางเลือกอีกต่อไป หากแต่เป็นความจำเป็นเร่งด่วนที่ต้องได้รับการพิจารณาอย่างจริงจังและรอบด้าน เพื่อปลดล็อกศักยภาพที่ซ่อนอยู่และขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยให้ก้าวพ้นจากภาวะชะลอตัว
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับคลื่นลมรุนแรงมาอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่สถานการณ์โควิด-19 ที่เป็นจุดเริ่มต้นของวิกฤตเศรษฐกิจระดับโลก ลามมาจนถึงภาวะเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และความเปราะบางของเศรษฐกิจโลกจากความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลให้กำลังซื้อภายในประเทศอ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงเกิน 90% ของ GDP ตอกย้ำถึงข้อจำกัดในการเติบโตของตลาด อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มขึ้น และจำนวนครัวเรือนที่เข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างรวดเร็ว ล้วนเป็นโดมิโนที่ล้มลงส่งผลกระทบต่ออุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัย
ในสภาวะเช่นนี้ การพึ่งพาเพียงแค่กำลังซื้อภายในประเทศอาจไม่เพียงพออีกต่อไป การมองหาแหล่งทุนและผู้ซื้อจากภายนอกจึงกลายเป็นทางออกที่ไม่อาจปฏิเสธได้ และนี่คือเหตุผลที่ผมเชื่อว่าการเปิดโอกาสให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร อย่างมีเงื่อนไขและเป็นระบบ จะเป็นกลไกสำคัญในการฟื้นฟูและสร้างความแข็งแกร่งให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย รวมถึงเศรษฐกิจโดยรวม
สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ไทยปัจจุบัน: วิกฤตหรือโอกาสที่ถูกมองข้าม?
ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านจัดสรรเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อน ผู้ประกอบการต้องปรับตัวอย่างหนักเพื่อรับมือกับสต็อกคงค้างและการแข่งขันที่ดุเดือด ในขณะที่ต้นทุนการพัฒนาโครงการยังคงสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งค่าที่ดิน ค่าก่อสร้าง และค่าแรงงาน ทำให้การรักษาระดับราคาที่เข้าถึงได้เป็นเรื่องยากยิ่ง สถานการณ์นี้กำลังบีบให้ผู้ประกอบการต้องเร่งหากลุ่มลูกค้าใหม่ หรือวิธีใหม่ๆ ในการระบายอุปทานที่มีอยู่ในตลาด
ในมุมมองของผู้ที่เห็นภาพรวมของเศรษฐกิจ การพยุงกำลังซื้อภายในประเทศเพียงอย่างเดียวอาจไม่สามารถแก้ปัญหาระยะยาวได้ การดึงเงินลงทุนจากต่างประเทศเข้ามาในระบบเศรษฐกิจจึงเป็นกลยุทธ์ที่สำคัญยิ่ง เพื่อให้เม็ดเงินหมุนเวียน สร้างงาน และกระตุ้นกิจกรรมทางเศรษฐกิจในหลากหลายภาคส่วน การที่ประเทศไทยยังคงเป็นจุดหมายปลายทางอันดับต้นๆ ของชาวต่างชาติ ไม่ว่าจะเป็นนักท่องเที่ยว นักลงทุน หรือกลุ่มผู้เกษียณอายุ ถือเป็นแต้มต่อที่เรามี แต่เรากลับยังไม่ได้ใช้ประโยชน์จากจุดแข็งนี้อย่างเต็มที่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงมีข้อจำกัดด้านกฎหมายที่ล้าสมัย
เปิดมิติใหม่: ทำไมการอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จึงเป็นทางออกสำคัญ
การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ไม่ได้หมายถึงการขายแผ่นดิน แต่คือการเพิ่มช่องทางการลงทุนและดึงดูดเม็ดเงินมหาศาลเข้าสู่ประเทศ ซึ่งจะส่งผลดีในหลายมิติ:
กระตุ้นเศรษฐกิจและ GDP: การเข้ามาของนักลงทุนหรือผู้ซื้อชาวต่างชาติจะนำพาเงินตราต่างประเทศเข้ามาโดยตรง สร้างกำลังซื้อใหม่ให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ว่าจะเป็นโครงการบ้านจัดสรรระดับกลางไปจนถึง โครงการบ้านหรูต่างชาติ ที่มีมูลค่าสูง เม็ดเงินเหล่านี้จะไหลเวียนไปสู่ภาคส่วนอื่นๆ เช่น การก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า บริการออกแบบตกแต่งภายใน ตลอดจนธุรกิจบริการและท่องเที่ยว สิ่งเหล่านี้จะช่วยสร้างงาน ลดปัญหาการว่างงาน และเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศ การผลักดันนโยบายนี้อย่างจริงจังจะช่วยให้ GDP ของประเทศผงกหัวขึ้นได้อย่างรวดเร็ว
เพิ่มรายได้ภาษีให้รัฐ: เมื่อการซื้อขายเกิดขึ้นอย่างถูกกฎหมายและโปร่งใส รัฐจะสามารถเก็บภาษีจากการซื้อขาย ภาษีบำรุงท้องที่ และภาษีอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ซึ่งปัจจุบันเม็ดเงินจำนวนมากเหล่านี้อาจเล็ดลอดไปในระบบที่ไม่เป็นทางการ
แก้ปัญหา “นอมินี” อย่างยั่งยืน: ปัญหาการใช้ “นอมินี” หรือการอาศัยชื่อคนไทยซื้อบ้านหรือที่ดินแทนชาวต่างชาติ เป็นปัญหาสะสมที่ซับซ้อนในวงการมานานกว่าทศวรรษ ผมกล้าพูดได้ว่าแทบทุกโครงการบ้านจัดสรรขนาดใหญ่ล้วนมีกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติที่ซื้อผ่านช่องทางนี้ ซึ่งก่อให้เกิดความเสี่ยงทั้งกับตัวชาวต่างชาติเองที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ที่แท้จริง กับคนไทยที่ถูกใช้เป็นนอมินีซึ่งอาจถูกฟ้องร้องได้ และกับรัฐที่สูญเสียรายได้ภาษี การอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร อย่างถูกต้องตามกฎหมายจะนำทุกอย่างขึ้นมาบนดิน สร้างความโปร่งใส ตรวจสอบได้ และลดช่องว่างทางกฎหมายที่เอื้อต่อการทุจริต การออก ใบอนุญาตซื้ออสังหาฯ ต่างชาติ ที่ชัดเจน จะเป็นก้าวสำคัญในการจัดการปัญหานี้
ยกระดับมาตรฐานโครงการอสังหาฯ: เมื่อตลาดมีผู้ซื้อหลากหลายและมีกำลังซื้อสูงขึ้น ผู้ประกอบการจะถูกกระตุ้นให้พัฒนาโครงการบ้านจัดสรรที่มีคุณภาพ มาตรฐานการก่อสร้าง และการออกแบบที่ตอบโจทย์ความต้องการของชาวต่างชาติ ซึ่งจะส่งผลดีต่อตลาดโดยรวมและยกระดับภาพลักษณ์ของอสังหาริมทรัพย์ไทยในเวทีโลก
กลไกและเงื่อนไข: รูปแบบการอนุญาตที่เหมาะสมเพื่อประโยชน์สูงสุด
การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร จำเป็นต้องมาพร้อมกับกลไกและเงื่อนไขที่รัดกุม เพื่อรักษาสมดุลและป้องกันผลกระทบที่ไม่พึงประสงค์ ในฐานะผู้มีประสบการณ์ ผมขอเสนอแนวทางที่ควรพิจารณา:
กำหนดสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์: แนวทางที่คล้ายกับการถือครองคอนโดมิเนียมที่ให้ชาวต่างชาติถือครองได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวมของโครงการ อาจเป็นจุดเริ่มต้นที่ดีสำหรับโครงการบ้านจัดสรร โดยอาจจำกัดในบางโครงการนำร่อง หรือบางประเภทของโครงการ เช่น อาจอนุญาตให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ในสัดส่วน 5-10% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดในโครงการก่อน เพื่อประเมินผลกระทบและปรับปรุงเงื่อนไขในอนาคต
จำกัดประเภทและขนาดของอสังหาริมทรัพย์: การอนุญาตควรเน้นไปที่โครงการบ้านจัดสรรสำเร็จรูปเท่านั้น ไม่ควรรวมถึงที่ดินเปล่า เพื่อป้องกันการเก็งกำไรที่ดินและผลกระทบต่อราคาที่ดินในท้องถิ่น นอกจากนี้ อาจมีการกำหนดขนาดที่ดินสูงสุด เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวา ตามที่เคยมีการนำเสนอ ซึ่งจะช่วยให้ไม่เกิดการครอบครองที่ดินขนาดใหญ่โดยชาวต่างชาติ
กำหนดพื้นที่เป้าหมาย: แม้ว่าในอดีตรัฐบาลเคยพิจารณาเฉพาะในเขตเศรษฐกิจพิเศษ (EEC) แต่จากประสบการณ์ผมมองว่าการกระจายโอกาสไปทั่วประเทศจะสร้างผลกระทบเชิงบวกได้มากกว่า โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวสำคัญอย่าง อสังหาริมทรัพย์ชลบุรี พัทยา ระยอง และ บ้านจัดสรรภูเก็ต รวมถึงเชียงใหม่และหัวหิน ซึ่งเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมของชาวต่างชาติ การกระจายพื้นที่เช่นนี้จะช่วยกระจายรายได้และกระตุ้นเศรษฐกิจในภูมิภาคต่างๆ ไม่ใช่แค่กระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่ง
ระยะเวลาประเมินผล: อาจกำหนดระยะเวลาการดำเนินการตามนโยบายนำร่อง 3-5 ปี เพื่อให้รัฐบาลมีโอกาสประเมินผลตอบรับ ผลกระทบ และปรับปรุงกฎระเบียบให้มีความเหมาะสมและยั่งยืน
วีซ่าพิเศษและแรงจูงใจ: เพื่อดึงดูด ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ ควรพิจารณานโยบายที่เกี่ยวข้อง เช่น วีซ่าพิเศษสำหรับนักลงทุนอสังหาฯ หรือการผ่อนปรนเงื่อนไขการพำนักสำหรับผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในมูลค่าที่กำหนด สิ่งเหล่านี้จะเป็นแรงจูงใจเพิ่มเติมที่ทำให้ไทยมีความน่าสนใจยิ่งขึ้นเมื่อเทียบกับประเทศคู่แข่ง
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: เสียงสะท้อนจากสมรภูมิธุรกิจ
ในฐานะที่ได้คลุกคลีกับผู้ประกอบการและนักลงทุนมานาน ผมได้เห็นความท้าทายที่พวกเขาต้องเผชิญหน้า เสียงสะท้อนจากผู้บริหารและอดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ล้วนเป็นไปในทิศทางเดียวกันว่าถึงเวลาแล้วที่ต้องพิจารณาเรื่องนี้อย่างจริงจัง
คุณมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ จากไลฟแอนด์ ลีฟวิ่ง ผู้คร่ำหวอดในพื้นที่ชลบุรีและระยอง ได้เน้นย้ำถึงปัญหาตลาดที่ขายยาก กำลังซื้อในประเทศที่ซบเซา และเสนอโมเดล “Thailand World Best Second Homes” ซึ่งผมเห็นด้วยอย่างยิ่งว่าไทยมีศักยภาพที่จะเป็นบ้านหลังที่สองที่ดีที่สุดในโลก หากมีการแก้ กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้เอื้ออำนวย การที่ชาวต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจะนำมาซึ่งการจับจ่ายใช้สอย การลงทุนระยะยาว และการหมุนเวียนของเงินตราที่มากกว่าการซื้อเพื่อเก็งกำไร
ขณะที่คุณวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ได้เสนอให้ตั้งคณะกรรมการร่วมภาครัฐ เอกชน และภาคประชาสังคมเพื่อหารือเรื่องนี้อย่างเปิดใจ ผมเชื่อว่านี่คือแนวทางที่ถูกต้อง การรับฟังความคิดเห็นจากทุกฝ่าย รวมถึงผู้ที่ไม่เห็นด้วย เพื่อหาข้อกำหนด กฎระเบียบวิธีการที่เหมาะสมและเป็นที่ยอมรับ จะช่วยให้การดำเนินนโยบายเป็นไปอย่างราบรื่นและยั่งยืน
ส่วนคุณณัฐนนท ศรีสมบูรณ์ จากภัททา ดีเวลลอปเม้นท์ ก็ได้ชี้ให้เห็นถึงความจริงที่ว่าชาวต่างชาติได้เข้ามาซื้อบ้านในไทยอยู่แล้วผ่านการจดทะเบียนสมรสกับคนไทย ซึ่งนำไปสู่ปัญหาเมื่อความสัมพันธ์มีปัญหา ลูกค้าตัวจริงเสียสิทธิ์ การทำให้ถูกกฎหมายไม่เพียงแต่แก้ปัญหานี้ แต่ยังสร้างความมั่นคงทางสิทธิให้กับผู้ซื้อและผู้ขาย และยังช่วยดึงดูด ผลตอบแทนการลงทุนอสังหาฯ ให้กับผู้ประกอบการอีกด้วย
คุณชนินทร์ วานิชวงศ์ จากฮาบิแทท กรุ๊ป ผู้ประกอบการจากส่วนกลางที่เข้ามาลงทุนในชลบุรี ก็ตอกย้ำถึงความจำเป็นในสถานการณ์ที่กำลังซื้อตลาดล่างมีปัญหา หากเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้อง แม้เริ่มต้นที่ 49% เช่นเดียวกับคอนโดมิเนียม แล้วค่อยเพิ่มเป็น 60-70% ก็จะสามารถดึงเม็ดเงินมหาศาลเข้ามาในระบบ การทำให้ทุกอย่าง “ขึ้นมาบนดิน” จะสร้างความชัดเจนและประโยชน์แก่ทุกฝ่าย
ก้าวสู่ปี 2025: บทบาทของรัฐบาลและภาคเอกชนในการผลักดัน
การผลักดันนโยบายสำคัญเช่นนี้ต้องอาศัยความร่วมมือและวิสัยทัศน์จากทั้งภาครัฐและภาคเอกชน รัฐบาลต้องแสดงความมุ่งมั่นในการพิจารณาแก้ไข กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เกี่ยวข้องอย่างจริงจัง ไม่ใช่แค่การประชุมหารือ แต่ต้องมี Road Map ที่ชัดเจนและกรอบเวลาที่แน่นอน ภาคเอกชนเองก็ต้องนำเสนอข้อมูล ข้อเท็จจริง และแนวทางการดำเนินการที่เป็นรูปธรรม เพื่อให้รัฐบาลเห็นภาพรวมของโอกาสและอุปสรรคได้อย่างชัดเจน
การศึกษาเปรียบเทียบกับประเทศอื่นๆ ที่ประสบความสำเร็จในการดึงดูดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์จากต่างชาติ เช่น มาเลเซีย สิงคโปร์ หรือแม้แต่เวียดนาม ก็เป็นสิ่งจำเป็น เพื่อนำมาปรับใช้ให้เข้ากับบริบทของประเทศไทย การกำหนด ภาษีอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ ที่เหมาะสมและเป็นธรรม ก็จะเป็นแหล่งรายได้สำคัญของรัฐ และต้องพิจารณากฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น กฎหมายเช่าซื้อต่างชาติ เพื่อให้เกิดความสมบูรณ์ของระบบ
การวิเคราะห์ผลกระทบเชิงลึก: โอกาสและความท้าทายที่ต้องจับตา
แน่นอนว่าทุกนโยบายย่อมมีทั้งโอกาสและความท้าทาย การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ก็เช่นกัน
โอกาส: นอกจากที่กล่าวมาแล้ว โอกาสยังรวมถึงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่ต่างๆ เพื่อรองรับการเติบโต การยกระดับคุณภาพชีวิตของคนในท้องถิ่นผ่านการจ้างงานและบริการที่เพิ่มขึ้น การส่งเสริมวัฒนธรรมและการแลกเปลี่ยนองค์ความรู้ และการสร้างความหลากหลายให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์
ความท้าทาย: สิ่งที่เราต้องระมัดระวังคือการเก็งกำไรที่อาจทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นจนคนไทยเข้าถึงได้ยาก รัฐต้องมีกลไกควบคุมและกำกับดูแลราคาอย่างใกล้ชิด เช่น การกำหนดราคาอ้างอิง หรือการควบคุมจำนวนการซื้อต่อบุคคล/นิติบุคคล นอกจากนี้ การเตรียมความพร้อมด้านสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะเพื่อรองรับประชากรชาวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นก็เป็นสิ่งสำคัญ และไม่ควรละเลยมิติทางสังคมและวัฒนธรรมในการหลอมรวมชาวต่างชาติเข้ากับชุมชนท้องถิ่นอย่างยั่งยืน การมี บริษัทรับปรึกษาอสังหาฯ ต่างชาติ ที่เชี่ยวชาญจะช่วยให้กระบวนการเป็นไปอย่างราบรื่น
บทสรุป: ถึงเวลาที่ต้องก้าวไปข้างหน้า
ในฐานะผู้มีประสบการณ์ในวงการ ผมขอยืนยันว่าถึงเวลาแล้วที่ประเทศไทยจะต้องกล้าตัดสินใจและก้าวข้ามข้อจำกัดเดิมๆ การเปิดทางให้ ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร ไม่ใช่แค่การแก้ปัญหาระยะสั้น แต่เป็นการวางรากฐานที่แข็งแกร่งให้กับอนาคตของเศรษฐกิจและอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย
เม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติที่เข้ามาจะช่วยพลิกฟื้นตลาดที่ซบเซา สร้างความมั่นคงทางเศรษฐกิจ และยกระดับคุณภาพชีวิตของคนไทย สิ่งที่เราต้องการในตอนนี้คือความกล้าหาญทางการเมือง การทำงานร่วมกันอย่างจริงจังของทุกภาคส่วน และการออกแบบนโยบายที่รอบคอบ รัดกุม เพื่อให้ประเทศไทยสามารถช่วงชิงโอกาสทองนี้ได้อย่างเต็มศักยภาพ
เราไม่สามารถปล่อยให้ปัญหาคาราคาซังอยู่ภายใต้ผืนพรมของ “นอมินี” ได้อีกต่อไป ถึงเวลาแล้วที่จะนำความโปร่งใสและเม็ดเงินมหาศาลขึ้นมาสู่ระบบ เพื่ออนาคตที่สดใสของประเทศไทย
หากท่านเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในอนาคต และต้องการมุมมองเชิงลึกเกี่ยวกับการปรับเปลี่ยนนโยบายและกลยุทธ์การลงทุน โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเรา ผู้ซึ่งมีประสบการณ์ตรงในการวิเคราะห์ตลาดและพัฒนาโครงการ เพื่อให้ท่านก้าวทันทุกการเปลี่ยนแปลงและคว้าโอกาสสำคัญนี้ไปด้วยกัน
