เปิดประตูทองอสังหาริมทรัพย์ไทย: โอกาสครั้งสำคัญเมื่อต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรได้จริง
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองพลวัตและวิวัฒนาการของตลาดแห่งนี้มาโดยตลอด ตั้งแต่ยุคทองที่ทุกโครงการล้วนเป็นที่ต้องการ ไปจนถึงช่วงเวลาท้าทายที่ต้องใช้ความเข้าใจเชิงลึกและกลยุทธ์ที่เฉียบคมเพื่อฝ่าวิกฤตที่ถาโถมเข้ามา วันนี้เรายืนอยู่บนทางแยกสำคัญอีกครั้งหนึ่ง ซึ่งอาจพลิกโฉมภูมิทัศน์ของอสังหาริมทรัพย์ไทยไปตลอดกาล นั่นคือประเด็นร้อนแรงเกี่ยวกับการเปิดทางให้ต่างชาติสามารถ ซื้อบ้านจัดสรร ในประเทศไทยได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย
วิกฤตเศรษฐกิจและกำลังซื้อภายในประเทศ: ตัวเร่งปฏิกิริยาสำคัญ
สถานการณ์เศรษฐกิจโลกที่ผันผวน ตั้งแต่การระบาดของโควิด-19 ในปี 2563 ไปจนถึงความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์และภาวะสงครามที่ส่งผลให้ต้นทุนพลังงานและสินค้าพุ่งสูงขึ้น ล้วนส่งผลกระทบอย่างแสนสาหัสต่อเศรษฐกิจไทย แม้เราจะเห็นสัญญาณการฟื้นตัวในบางภาคส่วน แต่โดยภาพรวมแล้วยังคงดำเนินไปอย่างเชื่องช้า ความท้าทายเหล่านี้ได้ส่งตรงถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
หนึ่งในปัญหาที่กัดกินกำลังซื้อภายในประเทศอย่างเรื้อรังคือระดับหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้นกว่า 90% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ปัญหาหนี้ที่สะสมมานานทำให้ธนาคารพาณิชย์เข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ ส่งผลให้ผู้บริโภคชาวไทยจำนวนมาก แม้จะมีความต้องการที่อยู่อาศัย แต่ก็ไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ นอกจากนี้ การที่ประเทศไทยก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างสมบูรณ์แบบ ยังนำมาซึ่งการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของประชากรและกำลังแรงงาน ซึ่งส่งผลกระทบต่อทั้งอุปสงค์และอุปทานในตลาดแรงงานและกำลังซื้อโดยรวมอีกด้วย ปัจจัยเหล่านี้ได้บีบรัดศักยภาพการเติบโตของเศรษฐกิจไทยให้อยู่ในเกณฑ์ต่ำ ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงล่าง ต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างหนัก “การขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจึงค่อนข้างยากลำบาก” และความหวังเดียวที่จะพลิกฟื้นสถานการณ์ได้ อาจอยู่ที่การปลดล็อกศักยภาพจากภายนอก
“Thailand World Best Second Homes” และทางออกที่มองเห็น
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ ผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในฐานะซีอีโอของ บริษัท ไลฟแอนด์ ลีฟวิ่ง จำกัด และอดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรีและไทย ได้ย้ำถึงความจำเป็นเร่งด่วนในการผลักดันแนวคิด “Thailand World Best Second Homes” มาโดยตลอด ข้อเสนอนี้มุ่งเน้นการปรับแก้กฎหมายเพื่อให้ชาวต่างชาติสามารถ ซื้อบ้านจัดสรร และถือครองกรรมสิทธิ์ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งแตกต่างจากการซื้อคอนโดมิเนียมที่ปัจจุบันทำได้ไม่เกิน 49% หรือข้อจำกัดที่เคยมีในอดีตสำหรับนักลงทุนต่างชาติที่ต้องลงทุนเกิน 40 ล้านบาท และถือครองที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่
แนวคิดนี้ตั้งอยู่บนพื้นฐานความเชื่อที่ว่า หากเราสามารถดึงดูดชาวต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านในโครงการต่างๆ ได้สัก 100,000 ยูนิต ด้วยราคาเฉลี่ย 5-10 ล้านบาทต่อหลัง เม็ดเงินมหาศาลจะไหลเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจทันที ช่วยกระตุ้น GDP ให้กลับมาผงกหัวขึ้นอีกครั้ง และสร้างการหมุนเวียนของเงินตราอย่างรวดเร็วและเป็นระบบ ไม่ใช่เพียงแค่การลงทุนระยะสั้น แต่คือการสร้างฐานรากของกลุ่มประชากรผู้พำนักระยะยาว ที่จะใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน สร้างงาน และขับเคลื่อนเศรษฐกิจท้องถิ่น
ความจริงที่ปิดตาไม่มิด: ปัญหา “นอมินี” ที่ถึงเวลาต้องขึ้นมาบนดิน
สิ่งหนึ่งที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และผู้สังเกตการณ์ในตลาดต่างทราบดี คือความจริงที่ว่าปัจจุบันมีชาวต่างชาติจำนวนมากที่เข้ามาอาศัยและลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของไทยอยู่แล้ว แต่ด้วยข้อจำกัดทางกฎหมาย ทำให้พวกเขาต้องอาศัย “นอมินี” หรือการใช้ชื่อบุคคลสัญชาติไทยในการถือครองทรัพย์สินแทน ซึ่งส่วนใหญ่มักเป็นคู่สมรสชาวไทย
การใช้นอมินีนี้ไม่ได้เป็นเพียงช่องโหว่ทางกฎหมายเท่านั้น แต่ยังสร้างความเสี่ยงและความเปราะบางอย่างมากให้กับทั้งสองฝ่าย สำหรับชาวต่างชาติผู้เป็นเจ้าของเงินทุน พวกเขาไม่มีหลักประกันทางกฎหมายในการถือครองทรัพย์สินอย่างแท้จริง และอาจต้องเผชิญกับปัญหาเมื่อความสัมพันธ์เปลี่ยนไป ดังเช่นกรณีที่นายณัฐนนท ศรีสมบูรณ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ภัททา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ได้ยกตัวอย่างไว้ว่า ภรรยาคนไทยอาจนำบ้านไปจำนอง หรือแม้กระทั่งขาย โดยที่เจ้าของเงินที่แท้จริงต้องเสียสิทธิไป สำหรับรัฐบาลและประเทศชาติ เรากำลังสูญเสียโอกาสในการเก็บภาษีและควบคุมการไหลเข้าของเงินทุนต่างชาติอย่างเป็นระบบ การนำทรัพย์สินเหล่านี้ขึ้นมาอยู่บนดินอย่างถูกต้องตามกฎหมายจึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง ไม่เพียงเพื่อคุ้มครองนักลงทุน แต่เพื่อประโยชน์สูงสุดของประเทศชาติโดยรวม
บทเรียนจากอดีต: ความสำเร็จของตลาดคอนโดมิเนียมและการประยุกต์ใช้
ประเทศไทยมีประสบการณ์ที่ประสบความสำเร็จในการเปิดให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการ ข้อจำกัดนี้พิสูจน์แล้วว่าช่วยดึงดูดนักลงทุนและผู้ซื้อชาวต่างชาติได้อย่างมหาศาล ในขณะเดียวกันก็ยังคงรักษาการควบคุมสัดส่วนการถือครองของชาวไทยไว้ได้ แนวคิดที่คล้ายกันนี้จึงถูกเสนอให้นำมาปรับใช้กับการ ซื้อบ้านจัดสรร ด้วยเช่นกัน โดยอาจเริ่มต้นจากสัดส่วน 49% และพิจารณาเพิ่มขึ้นเป็น 60-70% ในอนาคตหากผลตอบรับเป็นไปในทิศทางที่ดี
นายชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ส่วนกลางที่เข้ามาลงทุนในพื้นที่ชลบุรี ได้กล่าวสนับสนุนแนวคิดนี้ โดยเน้นย้ำว่า “หากมีกฎหมายถูกต้องชัดเจน จะมีเงินไหลเข้ามาซื้อบ้านอีกจำนวนมาก” และชี้ให้เห็นว่านี่คือ “เวลาที่เหมาะสมที่สุด” เพราะกำลังซื้อในประเทศ โดยเฉพาะตลาดล่างยังคงมีปัญหา แต่หากเปิดทางให้ต่างชาติเข้ามา จะช่วยเติมเต็มช่องว่างนี้และสร้างสมดุลให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม
เงื่อนไขและข้อเสนอแนะเพื่อการดำเนินงานอย่างรอบคอบ
เพื่อให้การเปิดทางให้ต่างชาติ ซื้อบ้านจัดสรร เป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพและไม่ก่อให้เกิดผลกระทบเชิงลบต่อสังคมและเศรษฐกิจในระยะยาว มีหลายเงื่อนไขและข้อเสนอแนะที่ถูกหยิบยกขึ้นมาพิจารณา:
การจัดตั้งคณะกรรมการร่วม: นายวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ได้เสนอให้รัฐบาลจัดตั้งคณะกรรมการหรือคณะอนุกรรมการ โดยมีตัวแทนจากหน่วยงานภาครัฐ ภาคเอกชน ภาคประชาสังคม รวมถึงผู้ที่ไม่เห็นด้วย เพื่อเปิดเวทีปรึกษาหารืออย่างรอบด้าน โดยเฉพาะประเด็นที่อาจก่อให้เกิดปัญหา เช่น การจำกัดขอบเขตการซื้อเฉพาะบ้านหรือคอนโดมิเนียม ไม่ใช่ที่ดินเปล่า เพื่อป้องกันการเก็งกำไรที่ดิน และควรมีการศึกษาแนวปฏิบัติของต่างประเทศที่ประสบความสำเร็จในการขายอสังหาริมทรัพย์ให้ชาวต่างชาติ
การจำกัดสัดส่วนการถือครอง: เบื้องต้นอาจจำกัดสัดส่วนการ ซื้อบ้านจัดสรร ของต่างชาติในแต่ละโครงการ ตัวอย่างเช่น โครงการบ้าน 100 หลัง อาจอนุญาตให้ต่างชาติซื้อได้ 5-10 หลังก่อน แล้วค่อยประเมินผล
การจำกัดขนาดพื้นที่: การจำกัดพื้นที่ที่ต่างชาติสามารถถือครองได้ เช่น ไม่เกิน 100 ตารางวาต่อหลัง เพื่อป้องกันการถือครองที่ดินขนาดใหญ่เกินความจำเป็นและลดความเสี่ยงของการเก็งกำไร
ระยะเวลาประเมินผล: อาจกำหนดระยะเวลาดำเนินการในเบื้องต้น 3-5 ปี เพื่อประเมินผลตอบรับและผลกระทบที่เกิดขึ้น ก่อนจะพิจารณาปรับปรุงแก้ไขเพิ่มเติม
การกระจายพื้นที่: ไม่ควรจำกัดการ ซื้อบ้านจัดสรร ไว้เฉพาะในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เท่านั้น แต่ควรส่งเสริมให้กระจายไปทั่วทุกจังหวัดที่มีศักยภาพ เพื่อเป็นการกระจายรายได้และกระตุ้นเศรษฐกิจในระดับภูมิภาค
ทางเลือกการเช่าระยะยาว: แม้การเช่าระยะยาว (Leasehold) 30 ปี จะเป็นอีกทางเลือกหนึ่ง แต่ก็ยังไม่ตอบโจทย์ความต้องการของชาวต่างชาติที่ต้องการความมั่นคงในการถือครองทรัพย์สินระยะยาวเท่ากับการซื้อขาด (Freehold) การแก้ไขกฎหมายจึงเป็นทางออกที่สมบูรณ์กว่า
ทำไมภาคตะวันออกถึงเป็นหัวหอกในการผลักดัน?
พื้นที่ภาคตะวันออก โดยเฉพาะจังหวัดชลบุรีและระยอง ซึ่งเป็นที่ตั้งของ EEC ถือเป็นจุดยุทธศาสตร์สำคัญที่มีศักยภาพสูงในการดึงดูดชาวต่างชาติ ด้วยความพร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐาน การคมนาคมขนส่งที่เชื่อมโยงถึงสนามบินนานาชาติ แหล่งท่องเที่ยวที่มีชื่อเสียงระดับโลก และฐานอุตสาหกรรมที่แข็งแกร่ง ทำให้พื้นที่เหล่านี้เป็นเป้าหมายอันดับต้นๆ สำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการเข้ามาพำนัก ลงทุน หรือใช้ชีวิตวัยเกษียณ การที่ผู้ประกอบการในภูมิภาคนี้ออกหน้าผลักดันประเด็นนี้อย่างจริงจัง จึงสะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่ชัดเจนจากภาคธุรกิจในพื้นที่ และความเข้าใจในศักยภาพของตลาดต่างชาติที่พวกเขาสัมผัสได้โดยตรง
ประโยชน์ที่ประเทศไทยจะได้รับ: มิติใหม่แห่งการกระตุ้นเศรษฐกิจ
หากการแก้ไขกฎหมายประสบความสำเร็จ ประโยชน์ที่จะเกิดขึ้นกับประเทศไทยนั้นมีมากมายเกินกว่าแค่การเพิ่มยอดขายอสังหาริมทรัพย์:
กระตุ้นเศรษฐกิจภาพรวม: เม็ดเงินที่ไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะส่งผลต่อเนื่องไปยังอุตสาหกรรมที่เกี่ยวเนื่องมากมาย เช่น วัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ตกแต่งภายใน รวมถึงภาคบริการต่างๆ ที่จำเป็นต่อการอยู่อาศัย
สร้างงานและรายได้: การลงทุนใหม่ๆ จะนำไปสู่การสร้างงานในหลากหลายสาขา ตั้งแต่แรงงานก่อสร้าง ไปจนถึงบุคลากรในภาคบริการและการท่องเที่ยว
เพิ่มการใช้จ่ายและการบริโภค: ชาวต่างชาติที่เข้ามาอยู่อาศัยระยะยาวจะใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน เช่น ค่าอาหาร ค่าเดินทาง ค่ารักษาพยาบาล ค่าเล่าเรียนบุตร ซึ่งจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจท้องถิ่นให้คึกคัก
ดึงดูดผู้มีกำลังซื้อสูง: ชาวต่างชาติที่เข้ามา ซื้อบ้านจัดสรร มักจะเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง ทั้งในวัยทำงานที่ต้องการลงทุนและผู้สูงอายุที่ต้องการใช้ชีวิตบั้นปลายในสภาพแวดล้อมที่ดีของไทย
ยกระดับคุณภาพอสังหาริมทรัพย์: การแข่งขันในตลาดที่เพิ่มขึ้นจะกระตุ้นให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพและมาตรฐานสากลมากยิ่งขึ้น
แก้ปัญหาความไม่โปร่งใส: การนำการถือครองทรัพย์สินของต่างชาติขึ้นมาบนดิน จะช่วยลดปัญหาการใช้นอมินี ลดความเสี่ยงในการฟอกเงิน และเพิ่มความโปร่งใสในการเก็บภาษี
ส่งเสริมการท่องเที่ยวเชิงคุณภาพ: การที่ชาวต่างชาติเข้ามาพำนักระยะยาว จะส่งเสริมภาพลักษณ์ของประเทศไทยในฐานะ “World Best Second Homes” ดึงดูดนักท่องเที่ยวที่มีคุณภาพและมีกำลังซื้อสูง
มองไปข้างหน้า: โอกาสทองของอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2025 และBeyond
การเปลี่ยนแปลงกฎหมายครั้งนี้ไม่เพียงแต่เป็นมาตรการระยะสั้นเพื่อแก้ปัญหากำลังซื้อภายในประเทศเท่านั้น แต่เป็นการวางรากฐานสำคัญสำหรับอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะยาว ในปี 2025 และปีต่อๆ ไป โลกกำลังเผชิญกับเทรนด์การย้ายถิ่นฐานของผู้คนมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นกลุ่ม Digital Nomads ที่สามารถทำงานจากที่ใดก็ได้ กลุ่มผู้สูงอายุจากประเทศพัฒนาแล้วที่มองหาที่พักพิงในวัยเกษียณที่มีคุณภาพชีวิตดีและค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล หรือนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนจากการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในตลาดที่กำลังเติบโต
ประเทศไทยมีความได้เปรียบโดยธรรมชาติ ทั้งในด้านสภาพภูมิอากาศ วัฒนธรรม อาหาร การบริการทางการแพทย์ และการต้อนรับอันอบอุ่น การปลดล็อกข้อจำกัดทางกฎหมายจะเป็นการเติมเต็มชิ้นส่วนสุดท้ายของจิ๊กซอว์ ทำให้ประเทศไทยเป็นตัวเลือกอันดับต้นๆ สำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการเข้ามาใช้ชีวิตหรือ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ อย่างแท้จริง นี่คือโอกาสสำคัญที่เราจะดึงดูดเม็ดเงินลงทุนจำนวนมหาศาล และยกระดับสถานะของประเทศไทยให้เป็นศูนย์กลางการอยู่อาศัยและการลงทุนระดับโลกอย่างยั่งยืน
ในฐานะผู้ที่เชื่อมั่นในศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์ไทย ผมมองว่าการเปิดทางให้ต่างชาติ ซื้อบ้านจัดสรร ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ถือเป็นก้าวเดินที่กล้าหาญและชาญฉลาด เป็นการเปลี่ยนวิกฤตให้เป็นโอกาสทองที่จะพลิกฟื้นเศรษฐกิจและสร้างการเติบโตที่ยั่งยืน อย่างไรก็ตาม การดำเนินการต้องเป็นไปอย่างรอบคอบ มีการกำหนดกติกาที่ชัดเจน และรับฟังเสียงจากทุกภาคส่วน เพื่อให้ทุกฝ่ายได้รับประโยชน์สูงสุด และเพื่อรักษาผลประโยชน์ของชาติเป็นสำคัญ
หากคุณเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์ให้สอดรับกับการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญนี้ หรือเป็นนักลงทุนที่กำลังพิจารณา โอกาสลงทุนอสังหาฯ ไทย 2025 ที่จะเกิดขึ้น ผมขอแนะนำให้คุณศึกษาข้อมูลอย่างลึกซึ้ง และเตรียมพร้อมรับมือกับภูมิทัศน์ใหม่ของตลาด อสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังจะเบ่งบานในไม่ช้า มาร่วมกันสร้างอนาคตที่สดใสให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกันครับ
