เจาะลึกวิกฤตและโอกาส: ถอดรหัสผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 สู่กลยุทธ์รอดตายในปี 2567
หากถามว่าภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 คืออะไร คำตอบที่ชัดเจนที่สุดคงหนีไม่พ้นคำว่า “บททดสอบแห่งความอดทน” ครับ ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงนี้มานานกว่าทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เต็มปากว่าเราคาดหวังแรงส่งจากปี 2565 ที่เป็นช่วงฟื้นตัว แต่สถานการณ์จริงกลับกลายเป็นแรงต้านมหาศาล ทั้งจากปัจจัยกดดันทางเศรษฐกิจ สภาวะหนี้ครัวเรือน และความไม่แน่นอนทางการเมืองที่ทำให้กำลังซื้อชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่นต้นปีจนถึงไตรมาสสุดท้าย
เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนที่สุด ผมได้ทำการวิเคราะห์เจาะลึกบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยรวม 41 บริษัท เพื่อดูว่าใครคือ “ผู้รอด” และใครคือ “ผู้ชนะ” ที่แท้จริงท่ามกลางพายุเศรษฐกิจครั้งนี้
บทวิเคราะห์รายได้รวม: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องเหนื่อย
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งสร้างรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงราว -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าที่ทำไว้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนปรับตัวลดลงเพียงเล็กน้อย แต่ความจริงที่น่าตกใจคือ มีบริษัทถึง 25 แห่งที่รายได้หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ รวมถึง ไรมอน แลนด์ และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า การลงทุนอสังหาฯ ในยุคปัจจุบันมีความเสี่ยงสูงหากบริหารจัดการกระแสเงินสดและสินค้าคงเหลือ (Inventory) ได้ไม่ดีพอ
สิ่งที่น่าสนใจคือแม้แต่ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และใน Top 10 ของกลุ่มผู้เล่นรายใหญ่ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ถดถอย ทั้งเอพี (ไทยแลนด์), ศุภาลัย, พฤกษา โฮลดิ้ง และออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้
ตาราง Top 10 รายได้รวมสูงสุดปี 2566 (ล้านบาท):
แสนสิริ: 39,082 (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399
ศุภาลัย: 31,818
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132
เอสซี แอสเสท: 24,487
ยูนิเวนเจอร์: 17,672
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 16,169
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157
สิงห์ เอสเตท: 15,066
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่งของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
รายได้รวมอาจมีตัวช่วยจากธุรกิจอื่น (เช่น โรงแรมหรือค่าเช่า) แต่รายได้จากการขายคือ “หัวใจ” ของการทำโครงการ หากเราโฟกัสเฉพาะส่วนนี้ ภาพที่เห็นจะชัดขึ้นว่าตลาดอสังหาฯ ไทยชะลอตัวแค่ไหน รายได้รวมจากการขายของทั้ง 41 บริษัทลดลงเหลือ 268,460 ล้านบาท หรือติดลบ -11%
ในสมรภูมินี้ เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงพิสูจน์ฝีมือด้วยยอดขายที่ 36,927 ล้านบาท ทวงบัลลังก์ที่หนึ่งในด้านยอดขายคืนมาได้สำเร็จ ในขณะที่แสนสิริแม้จะพลาดเบอร์ 1 ในด้านยอดขาย แต่ยังคงรักษาโมเมนตัมการเติบโตได้ถึง 7% เช่นเดียวกับ เอสซี แอสเสท ที่ทำผลงานได้อย่างยอดเยี่ยมด้วยการเติบโตถึง 13% ในด้านยอดขาย
นอกจากนี้ ยังมีกรณีศึกษาที่น่าจับตามองอย่าง “เซ็นทรัลพัฒนา” ซึ่งเริ่มรับรู้รายได้จากโครงการที่อยู่อาศัยแบบก้าวกระโดดถึง 103% จากปีที่ผ่านมา แสดงให้เห็นว่าศักยภาพของแลนด์แบงก์ในมือทำเลศักยภาพยังคงเป็นอาวุธสำคัญ
กำไรสุทธิ: ใครคือนักสู้ตัวจริงในตลาดอสังหาฯ?
ท้ายที่สุดแล้ว บรรทัดสุดท้ายที่สำคัญที่สุดคือ “กำไร” ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และมากกว่า 20 บริษัทที่กำไรหดตัว
หากพูดถึง การบริหารจัดการสินทรัพย์ ที่มีประสิทธิภาพ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังคงยืนหนึ่งทำกำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่การตัดสินใจขายโรงแรมเข้ากองทุน (REITs) เป็นกลยุทธ์การบริหารทางการเงินที่ชาญฉลาด ซึ่งเป็นเทคนิคที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ควรศึกษาเป็นบทเรียน เพื่อรักษาสภาพคล่องในช่วงที่ตลาดซบเซา
Top 5 บริษัทที่ทำกำไรสุทธิได้โดดเด่น:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (7,495 ล้านบาท)
ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท)
เอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท)
แสนสิริ (5,846 ล้านบาท – โตทะลุ 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (3,160 ล้านบาท)
ถอดบทเรียนสู่ปี 2567: กลยุทธ์การปรับตัวของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
จากข้อมูลข้างต้น สิ่งที่ผมมองเห็นคือปี 2567 จะไม่ใช่ปีที่เน้นการขยายตัวแบบก้าวกระโดด แต่เป็นปีของการ “ประคองตัวและรักษาฐานที่มั่น” ผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่จะอยู่รอดต้องให้ความสำคัญกับ:
การบริหาร Inventory: ระบายสต็อกเก่าเพื่อเสริมสภาพคล่อง และเลือกเปิดโครงการใหม่ด้วยความระมัดระวัง (Selective Launch)
การคุมต้นทุนทางการเงิน: ในยุคที่ดอกเบี้ยยังเป็นปัจจัยกดดัน การเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่มีต้นทุนต่ำ (Low-Cost Funding) คือความได้เปรียบ
Product Differentiation: เน้นสินค้าที่ตอบโจทย์เรียลดีมานด์อย่างแท้จริง ไม่ว่าจะเป็นบ้านระดับลักชัวรี่หรือคอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้าที่ยังมีกำลังซื้อ
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือสนใจข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้ม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการวางแผนในอนาคต ปี 2567 จะเป็นปีที่การตัดสินใจซื้อหรือลงทุนต้องผ่านการกลั่นกรองด้วยข้อมูลที่ถูกต้องเท่านั้น
หากคุณต้องการปรึกษาหรือต้องการข้อมูลวิเคราะห์เชิงลึกเกี่ยวกับทิศทางของตลาดอสังหาฯ เพื่อตัดสินใจลงทุนให้คุ้มค่าที่สุดในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำที่ตรงจุดและแม่นยำได้ตั้งแต่วันนี้ครับ!
