เจาะลึกบทวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ใครคือผู้ชนะตัวจริงท่ามกลางวิกฤตปี 2566 สู่แนวโน้มปี 2568
หากย้อนกลับไปมองภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทยช่วงปี 2566 ต้องยอมรับว่าเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างสาหัส แทนที่โมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 จะช่วยให้ตลาดพุ่งทะยานได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดการณ์ กลับกลายเป็นว่าความเชื่อมั่นของผู้บริโภคถดถอยลงอย่างรวดเร็วก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และสภาวะดังกล่าวได้ลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงสิ้นปี แม้กระทั่งช่วงเวลาทองหรือช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ไม่สามารถจุดพลุให้ตลาดกลับมาคึกคักได้เหมือนในอดีต ซึ่งส่งผลให้การประเมินสถานการณ์ต่อเนื่องมาถึงปี 2567 และความต่อเนื่องไปยังปี 2568 ยังคงต้องใช้ความระมัดระวังเป็นพิเศษ
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์ อสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ วันนี้ผมได้นำข้อมูลเชิงลึกจากการตรวจสอบผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อชำแหละให้เห็นว่า ท่ามกลางกระแสลมต้านที่พัดกระหน่ำ ใครคือผู้ที่สามารถบริหารจัดการความเสี่ยงได้ดีที่สุด และใครคือผู้ชนะตัวจริงที่ยังคงรักษาความแข็งแกร่งไว้ได้
ภาพรวมรายได้: สัญญาณถดถอยที่ต้องจับตามอง
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 ราย ทำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงจากปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท หรือคิดเป็นอัตราติดลบที่ -1.2% แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนลดลงเพียงเล็กน้อย แต่เมื่อเจาะลึกในระดับบริษัทกลับพบข้อเท็จจริงที่น่ากังวล คือมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท ซึ่งปัจจัยหลักเกิดจากการชะลอตัวของกำลังซื้อในกลุ่มผู้มีรายได้ระดับกลาง-ล่าง และปัญหาหนี้ครัวเรือนที่เป็นอุปสรรคสำคัญในการขออนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Loan)
น่าสนใจว่าแม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่างแลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และในกลุ่ม Top 10 อสังหาฯ รายใหญ่ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมติดลบ ไม่ว่าจะเป็น ศุภาลัย, พฤกษา โฮลดิ้ง หรือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าขนาดขององค์กรไม่ได้เป็นหลักประกันเสมอไปหากกลยุทธ์การขายไม่สอดรับกับสภาวะเศรษฐกิจในขณะนั้น
แชมป์รายได้รวม: แสนสิริครองใจตลาด
สำหรับแชมป์อันดับ 1 ในแง่รายได้รวมปี 2566 ได้แก่ แสนสิริ ที่กวาดรายได้ไปถึง 39,082 ล้านบาท โตขึ้น 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างเฉียดฉิว โดยเอพีทำได้ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และพฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท)
อย่างไรก็ตาม การจะตัดสินความสำเร็จที่แท้จริง เราต้องไม่ดูเพียง “รายได้รวม” ซึ่งอาจรวมรายได้จากธุรกิจบริหารจัดการหรือธุรกิจอื่น แต่ต้องพิจารณา “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) เป็นตัวชี้วัดหลัก ซึ่งเผยให้เห็นว่าการตัดสินใจลงทุนในที่อยู่อาศัยยังเป็นกระแสหลักที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย
เจาะลึกรายได้จากการขาย: เมื่อเอพีกลับมาผงาด
เมื่อคัดเฉพาะรายได้จากการขาย 41 บริษัททำได้รวม 268,460 ล้านบาท ติดลบ -11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และมีถึง 30 บริษัทที่รายได้จากส่วนนี้ลดลง
ในหมวดนี้ เอพี (ไทยแลนด์) สามารถทวงคืนบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ขณะที่แสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท และศุภาลัยรั้งอันดับ 3 ที่ 30,836 ล้านบาท ทั้งนี้ หากวิเคราะห์ถึงการเติบโตที่น่าจับตามอง จะเห็นได้ว่าเซ็นทรัลพัฒนาเริ่มรุกคืบตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว โดยสามารถทำรายได้จากการขายโตขึ้นถึง 103% ในปี 2566 สะท้อนให้เห็นว่าผู้บริโภคยังคงเชื่อมั่นในแบรนด์ที่มี Ecosystem ของศูนย์การค้าที่แข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความอยู่รอด
สุดท้ายแล้ว “กำไร” คือเครื่องพิสูจน์ฝีมือของผู้บริหาร ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีกว่า 12 บริษัทที่ขาดทุนสะสม บางรายแบกรับภาวะขาดทุนมาตั้งแต่ช่วงโควิด-19 จนถึงปัจจุบัน
สำหรับแชมป์ด้านกำไรสุทธิยังคงเป็น แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ทำกำไรไป 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุว่ากำไรก้อนใหญ่มาจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน (REIT) หากตัดรายการพิเศษนี้ออก ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และเอพี (6,054 ล้านบาท) จะขึ้นมาเบียดแย่งชิงอันดับ 1 ทันที
นอกจากนี้ แสนสิริถือเป็นอีกหนึ่งดาวเด่นที่มีกำไรสุทธิเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ในขณะที่บริษัทอื่นกำไรลดลง ซึ่งชี้ให้เห็นว่าการปรับพอร์ตโฟลิโอไปสู่โครงการระดับบน (Luxury Segment) เป็นกลยุทธ์ที่ตอบโจทย์ความมั่งคั่งในยุคที่ผู้มีรายได้สูงได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า
คำแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในอนาคต
จากผลประกอบการที่ผ่านมา เห็นได้ชัดว่าปี 2567 และต่อเนื่องถึงปี 2568 จะเป็นปีแห่ง “การเลือก” ผู้ชนะตัวจริงในตลาด อสังหาริมทรัพย์ จะไม่ใช่แค่รายที่มีรายได้สูงสุด แต่คือบริษัทที่มีสภาพคล่องสูง มีการบริหารจัดการต้นทุนที่ดี และมีสินค้าในทำเลศักยภาพที่ตอบโจทย์ความต้องการจริง (Real Demand)
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือซื้อที่อยู่อาศัย นี่คือจังหวะเวลาที่ควรศึกษาทำเลที่ตั้งและฐานะการเงินของผู้พัฒนาโครงการอย่างละเอียด เพราะความผันผวนของตลาดในระยะสั้นอาจเป็นโอกาสทองในระยะยาวสำหรับผู้ที่เข้าถึงข้อมูลเชิงลึก
หากคุณต้องการปรึกษาหรือต้องการข้อมูลวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์แบบเจาะลึก เพื่อประกอบการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยหรือการลงทุนในสินทรัพย์อสังหาฯ ในทำเลทองที่ให้ผลตอบแทนคุ้มค่า ติดต่อทีมงานมืออาชีพของเราเพื่อรับคำแนะนำกลยุทธ์การเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์คุณที่สุดวันนี้!
