อนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย 2026: AI ขับเคลื่อน สู่บ้านอัจฉริยะ ยุคเศรษฐกิจยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาสิบปี การได้เห็นภาพรวมของตลาดและทิศทางที่กำลังจะมาถึง ถือเป็นความท้าทายที่น่าตื่นเต้นเสมอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเรากำลังก้าวเข้าสู่ปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ ที่ไม่ใช่แค่การปรับตัวตามสภาวะเศรษฐกิจ แต่เป็นการปฏิวัติด้วยเทคโนโลยีและการคำนึงถึงความยั่งยืนในทุกมิติ
บทสนทนาในงานสัมมนา “The Future of Real Estate Martech 2026-AI driven automation and scaling” ที่จัดขึ้น ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ เมื่อปลายปี 2568 สะท้อนให้เห็นถึงความตระหนักของเหล่าผู้ประกอบการในสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ถึงความจำเป็นในการนำนวัตกรรมมาใช้เพื่อยกระดับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการใช้ AI (Artificial Intelligence) ในการทำการตลาดและการบริหารจัดการ
AI Marketing: อาวุธลับสู่การเพิ่มมาร์จิ้น ลดต้นทุน
นายสุนทร สถาพร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้เน้นย้ำถึงบทบาทของ AI Marketing ว่าเป็นเครื่องมือสำคัญที่จะช่วยให้ผู้ประกอบการ โดยเฉพาะกลุ่มดีเวลอปเปอร์ขนาดกลางและเล็ก สามารถแข่งขันในตลาดที่กำลังเผชิญกับภาวะมาร์จิ้นลดน้อยลง การใช้ AI ไม่เพียงแต่ช่วยให้การตลาดมีประสิทธิภาพมากขึ้น แต่ยังเป็นการตัดงบประมาณส่วนเกิน และเพิ่มผลกำไรได้อย่างมีนัยสำคัญ
“ในยุคที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังจะผ่านพ้นจุดต่ำสุดในปี 2568 เราเห็นว่าบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ หลายแห่งมีกำไรจากการดำเนินงานที่ลดลงอย่างมาก ทำให้การบริหารจัดการต้นทุนคงที่ (Fix Cost) กลายเป็นเรื่องสำคัญยิ่งยวด โดยเฉพาะงบประมาณด้านการตลาดที่เคยตั้งไว้ที่ 5% ของมูลค่าโครงการ (3% สำหรับการตลาด และ 2% สำหรับโปรโมชั่น) จำเป็นต้องถูกปรับลดลงเหลือ 4% ผ่านการใช้ AI มาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ” นายสุนทรกล่าว
ต้นทุนการได้มาซึ่งลูกค้า (Cost Per Lead) สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์อาจสูงถึง 10,000 บาทต่อราย ขณะที่กลุ่มลูกค้ากลาง-บน ราคาบ้าน 5 ล้านบาท มีต้นทุนอยู่ที่ 3,000-5,000 บาท “เป้าหมายของเราคือการลดต้นทุนให้ต่ำลง พร้อมๆ กับการเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่แม่นยำยิ่งขึ้น เพื่อให้ได้ลูกค้าที่มีคุณภาพสูงสุด ซึ่งจะช่วยลดภาระงานของพนักงานขาย ให้พวกเขามีเวลามากขึ้นในการดูแลลูกค้าแต่ละราย”
การใช้ AI วิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก (Personal Live Target) ช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถเจาะจงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ จากเดิมที่ผู้บริโภคอาจต้องเข้าชมโครงการถึง 10 แห่ง กว่าจะเจอโครงการที่ถูกใจ การใช้ AI จะช่วยคัดกรองและนำเสนอโครงการที่ตรงกับความต้องการของลูกค้าได้มากขึ้น ทำให้ลดจำนวนโครงการที่ต้องเข้าชมลงเหลือเพียง 5 แห่ง โอกาสในการตัดสินใจซื้อจึงสูงขึ้น
สถิติบ่งชี้ว่า งบประมาณการตลาดของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ประมาณ 5% ของมูลค่าโครงการ โดย 3% เป็นงบประมาณการตลาดที่แบ่งสัดส่วน 60% สำหรับโฆษณาออนไลน์ และ 40% สำหรับโฆษณาออฟไลน์ เช่น ป้ายบิลบอร์ด รวมถึง 2% สำหรับกิจกรรมส่งเสริมการขายต่างๆ การที่แบรนด์ใหญ่ๆ สามารถลดค่าใช้จ่ายด้านการตลาดลงเหลือ 4% หรือลดลงได้ 1% ถือเป็นผลดีโดยตรงต่อกำไรสุทธิ (Margin) ที่จะเพิ่มขึ้น 1% โดยอัตโนมัติ หากยอดขายยังคงเดิม
ในส่วนของการบริหารจัดการข้อมูลลูกค้า ระบบ CRM (Customer Relation Management) ที่ขับเคลื่อนด้วย AI เข้ามาแทนที่การกรอกข้อมูลด้วย Excel แบบเดิมๆ ระบบ CRM ที่มีความสามารถในการประมวลผลที่รวดเร็วและแม่นยำ ช่วยในการทำใบจอง การโอนกรรมสิทธิ์ และการออกใบแจ้งหนี้สำหรับลูกค้าที่ผ่อนชำระ รวมถึงระบบแจ้งเตือนการชำระเงินที่ตรงเวลา บริษัทซอฟต์แวร์ชั้นนำในตลาด CRM สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่โดดเด่น ได้แก่ ไอคอน เฟรมเวิร์ค และ Mango ERP
นอกจากนี้ ระบบ BIM (Building Information Modeling) เป็นอีกหนึ่งเทคโนโลยีที่สมาคมฯ ผลักดันให้สมาชิกนำไปใช้ BIM เปรียบเสมือนพิมพ์เขียวดิจิทัลที่ครอบคลุมตั้งแต่ต้นน้ำจนถึงปลายน้ำของกระบวนการก่อสร้าง ช่วยในการบริหารจัดการโครงการได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด โดยเฉพาะการบริหารจัดการพลังงาน และการคำนวณ Carbon Footprint ซึ่งจะเป็นหัวใจสำคัญของ “AI for Construction” ในปี 2569
บ้านอัจฉริยะ: สู่การใช้ชีวิตที่ยั่งยืน ประหยัดพลังงาน ลดขยะ
ภายใต้ธีม “Advancing Sustainable Housing for Thailand’s Future HBA 2026 Sustainable Development In Action” สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มุ่งเน้นการผลักดัน 2 ประเด็นหลักในปี 2569
Low Carbon Living: การออกแบบบ้านที่คำนึงถึงการประหยัดพลังงานอย่างยั่งยืน โดยมีทั้ง Passive Design ที่เน้นการออกแบบทิศทางอาคารและการเลือกใช้วัสดุที่ช่วยลดการใช้พลังงาน และ Active Design ที่นำเทคโนโลยี Smart Home เข้ามาช่วยบริหารจัดการการใช้พลังงานภายในบ้านให้มีประสิทธิภาพสูงสุด เป้าหมายคือการสร้างบ้านที่อยู่อาศัยแล้วมีความสุข สบายกาย สุขภาพดี และปลอดภัยจากภัยพิบัติ
การบริหารจัดการขยะ (Waste Management): สมาคมฯ ร่วมมือกับกรุงเทพมหานคร (กทม.) ในการรณรงค์ให้ลูกบ้านแยกขยะเอง เพื่อลดค่าใช้จ่ายในการเก็บขยะจากอัตราใหม่ที่ กทม. ประกาศใช้เมื่อเดือนตุลาคม 2568 (จาก 60 บาท เหลือ 20 บาท ตามกฎหมายเดิม) หากการรณรงค์นี้ประสบความสำเร็จในกลุ่มสมาชิกสมาคมฯ ซึ่งมีโครงการที่อยู่อาศัยเกือบ 2,000 โครงการ จะเป็นการลดปริมาณขยะในกรุงเทพฯ ได้อย่างมหาศาล นอกจากนี้ ยังส่งผลดีต่อสิ่งแวดล้อม ลดปัญหาน้ำท่วม และลดภาระการจัดการขยะของเมือง
“บางแก้วโมเดล” สู่การเป็นเมืองอัจฉริยะ (Smart City)
การยกระดับประเทศไทยสู่การเป็น Smart City ต้องเริ่มจากการพัฒนาในระดับครัวเรือน สร้างแรงกระเพื่อมให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในวงกว้าง ตัวอย่างที่น่าสนใจคือ “บางแก้วโมเดล” ในจังหวัดสมุทรปราการ ซึ่งกำลังศึกษาโมเดล Smart City โดยเน้นการป้องกันน้ำท่วม และพัฒนาระบบเตือนภัย (Warning System)
การพัฒนา Smart City ควรเริ่มต้นจากเมืองที่มีความพร้อมในด้านโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะการออกแบบพื้นที่สาธารณะที่เอื้อต่อการระบายน้ำ เช่น แนวคิด “เมืองฟองน้ำ” (Sponge City) ที่ใช้ถนนและพื้นผิวที่สามารถซึมน้ำได้ เพื่อลดปัญหาน้ำท่วมขังในเขตเมือง
ในระดับโครงการและหมู่บ้าน ผู้พัฒนาต้องคำนึงถึงสภาพพื้นที่และผังเมือง โดยเฉพาะพื้นที่ที่กำหนดเป็นทางน้ำไหลผ่าน (Floodway) ควรพิจารณาปรับลดค่า FAR (Floor Area Ratio) และความหนาแน่นของการพัฒนา เพื่อลดความเสี่ยงน้ำท่วม
แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ความหวังในการฟื้นตัว
การตัดสินใจลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ธนาคารแห่งประเทศไทย เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 ถือเป็นปัจจัยบวกสำคัญต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยตรง ทั้งในมุมของผู้ประกอบการที่ต้นทุนทางการเงินลดลง และในมุมของผู้บริโภคที่การขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านมีความน่าจะเป็นมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยกดดันจากปัจจัยภายนอก เช่น ภาษีนำเข้า 19% ของสหรัฐอเมริกา ที่ส่งผลกระทบต่อการส่งออกของไทย และแนวโน้มการเติบโตของ GDP ที่ถูกปรับลดเหลือ 1.6% สะท้อนภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัว ทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งลดต้นทุนเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน
ความกังวลหลักของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ คือความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ซึ่งส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อในปี 2568 พุ่งสูงถึง 40% โดยเฉพาะบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มีอัตราการกู้ไม่ผ่านถึง 60% ทำให้ประชาชนจำนวนมากไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านได้
เพื่อแก้ปัญหานี้ 3 สมาคมหลัก ได้แก่ สมาคมอาคารชุดไทย, สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ร่วมกันเสนอ 2 มาตรการเร่งด่วนเพื่อปลดล็อกภาคการเงิน ได้แก่:
การรวมหนี้ (Consolidate Debt): สนับสนุนให้รัฐบาลใหม่พิจารณาให้บ้านสามารถใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันได้ เพื่อรวมหนี้บัตรเครดิต หนี้รถยนต์ ที่มีอัตราดอกเบี้ยสูง (17-18%) เข้ากับสินเชื่อบ้านที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า (6-7%) ซึ่งจะช่วยลดภาระดอกเบี้ยของผู้กู้ได้อย่างมาก
การประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance): เสนอให้มีกลไกการค้ำประกันสินเชื่อบ้าน โดยภาครัฐ เพื่อช่วยเหลือผู้กู้ใหม่ที่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้เนื่องจากขาดเงินดาวน์ 10-20% กลไกนี้จะคล้ายกับการค้ำประกันสินเชื่อภาคอุตสาหกรรมโดยบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.)
แม้ว่าการลดดอกเบี้ยจะเป็นปัจจัยบวก แต่หากสถาบันการเงินยังคงมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็ยากที่จะฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ การขับเคลื่อนนโยบายที่สนับสนุนการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับผู้บริโภค จึงเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้กลับมาคึกคักอีกครั้งในปี 2569
สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการเสริมศักยภาพธุรกิจให้พร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และก้าวไปสู่การเป็นผู้นำในยุคดิจิทัล การลงทุนในการนำเทคโนโลยี AI มาประยุกต์ใช้กับการตลาดและการบริหารจัดการ รวมถึงการให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความยั่งยืนและคุณภาพชีวิต คือก้าวสำคัญที่มองข้ามไม่ได้
หากท่านเป็นผู้ประกอบการในวงการอสังหาริมทรัพย์ และกำลังมองหาแนวทางในการพัฒนาธุรกิจให้เติบโตอย่างก้าวกระโดดในปี 2569 พร้อมทั้งต้องการรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญด้าน Martech และ AI ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างอนาคตที่สดใสให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย.
