คอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: สัญญาณเปลี่ยนผ่านสู่ตลาดไฮเอนด์ กำลังซื้อระดับสูงกำหนดทิศทาง
กรุงเทพฯ, 5 มกราคม 2569 – เมื่อก้าวเข้าสู่ศักราชใหม่ 2569 ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครกำลังเผชิญหน้ากับการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก (Big Data) ล่าสุดจากภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด เผยให้เห็นถึงแนวโน้มที่น่าสนใจยิ่ง ในปี 2568 ที่ผ่านมา ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ได้เห็นการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นระดับอุปทานต่ำสุดในรอบ 17 ปี คิดเป็นการลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่าการพัฒนาโครงการรวมอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ลดลงถึง 38.53% จากค่าเฉลี่ยในอดีตที่ราว 1 แสนล้านบาท โดยผู้พัฒนาหลักยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ (Big Brands) ที่คิดเป็น 83.71% ของจำนวนยูนิต และ 75.53% ของมูลค่าโครงการ ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนที่น้อยกว่า
ย้อนกลับไปในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ มีการเปิดขายเฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 หน่วย ดังนั้น ตัวเลขการเปิดตัวใหม่ในปี 2568 ที่ลดลงกว่าครึ่งหนึ่ง สะท้อนให้เห็นถึงภาวะการหดตัวของตลาดที่ชัดเจน
แนวโน้มปี 2569: อุปทานทรงตัว แต่โฟกัสเปลี่ยนสู่ตลาดบน
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 คาดการณ์ว่าจำนวนคอนโดมิเนียมใหม่ที่จะเปิดตัวจะทรงตัวอยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต หรือลดลงอีก 12.33% โดยมีมูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาโครงการจะเน้นการลดจำนวนโครงการลง และชะลอการเปิดตัวออกไปอย่างมีนัยสำคัญ ทำเลที่ได้รับความสนใจจะกระจุกตัวอยู่ในโครงการขนาดกลางถึงเล็ก ในย่านที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะเห็นการลงทุนในคอนโดมิเนียมตามเมืองท่องเที่ยวหลัก เช่น ระเบียงเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และภูเก็ต
“สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว” ภัทรชัย ทวีวงศ์ กล่าวเสริม “ปี 2569 ตลาดห้องชุดในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะเห็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะของการประคองตัว โดยมีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏให้เห็นในเชิงโครงสร้าง”
อย่างไรก็ตาม ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่งในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการเปิดขายใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับเรือธง (Flagship Projects) ในทำเลศักยภาพสูงที่หายาก อาทิ สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, และราชดำริ-ลุมพินี รวมถึงริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่มลูกค้าที่มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth Individuals – HNWIs) และกลุ่มที่มีความมั่งคั่งสูงสุด (Ultra High Net Worth Individuals – UHNWIs) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อที่แข็งแกร่งและไม่ได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจมากนัก
เทรนด์สำคัญที่คาดว่าจะได้เห็นคือ การเปิดพรีเซลล์โครงการ (Pre-sale Events) ที่กำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการแตะระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการที่เป็น “Rare Item” ซึ่งมีจำนวนยูนิตจำกัด ตั้งอยู่ในทำเลระดับ Prime CBD ที่มีความต้องการสูง
โอกาสสำหรับผู้ประกอบการ: สู่ยุคของ “เศรษฐีแผลงฤทธิ์”
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ถือเป็นช่วงเวลาแห่งโอกาสในการปรับกลยุทธ์ โดยมี 5 ประเด็นสำคัญที่ควรพิจารณา:
โอกาสจากคอนโดหรูใจกลางเมือง: การมีอุปทานใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์ที่จำกัด เป็นโอกาสทองสำหรับผู้ที่มีที่ดินเก่าในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงได้ เพื่อพัฒนาโครงการระดับแฟลกชิป (Flagship Projects) ที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ที่ดีในระยะยาว
กำลังซื้อกลุ่ม HNWIs และ UHNWIs: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหาทรัพย์สินเพื่อรักษามูลค่า (Store of Value) โดยพวกเขามีความสามารถในการซื้อห้องชุดที่มีราคาสูงถึง 8 แสนบาทถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร
การสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาในย่าน CBD ที่อยู่ในระดับสูง สนับสนุนการตั้งราคาสินค้าให้สูงขึ้นได้อย่างสมเหตุสมผล โดยผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสมสำหรับกลุ่มนี้คือโครงการ Rare Item, Low Density Condominiums, และ Branded Residences
การแข่งขันด้านคุณภาพ ไม่ใช่ปริมาณ: ผู้พัฒนาควรมุ่งเน้นที่การออกแบบที่โดดเด่น, บริการหลังการขายที่เป็นเลิศ, และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ เพื่อลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างความแตกต่างให้กับแบรนด์
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ Expatriates ยังคงมีความต้องการเช่าที่พักอาศัยคุณภาพดีในเมือง โดยโครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Properties) จะช่วยกระจายความเสี่ยงได้อย่างมีประสิทธิภาพ และทำเลที่ตั้งใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงเป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่อง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
อย่างไรก็ตาม ภัทรชัย ทวีวงศ์ ได้ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายสำคัญ 5 ด้านที่ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ต้องเผชิญในปี 2569:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและล่างยังคงเปราะบาง ทำให้ระยะเวลาในการตัดสินใจซื้อยาวนานขึ้น ส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับอุปทานในตลาด
นโยบายการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด: สถาบันการเงินยังคงพิจารณาการปล่อยสินเชื่ออย่างรอบคอบ ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงสินเชื่อได้ยากขึ้น ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์ และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินในทำเลใจกลางเมืองยังคงอยู่ในระดับสูง ขณะที่ต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรง ยังไม่มีแนวโน้มที่จะลดลง ซึ่งเป็นแรงกดดันต่ออัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองและการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ อาจส่งผลให้แนวนโยบายเศรษฐกิจยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น จำเป็นต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์, ภาษี, และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด ซึ่งอาจส่งผลให้ผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่มชะลอการตัดสินใจลงทุน
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ (Timing): การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจทำให้เผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลทอง จึงจำเป็นต้องบริหารจัดการเวลาในการเปิดตัวโครงการอย่างแม่นยำ
กลยุทธ์เชิงรุกเพื่อการเติบโตที่ยั่งยืน
จากภาพรวมตลาดและปัจจัยท้าทายดังกล่าว คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ได้นำเสนอข้อเสนอเชิงกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการดังนี้:
คัดเลือกโครงการอย่างมีเป้าหมาย: เลือกลงทุนในเฉพาะโครงการที่มีทำเลที่ตั้งและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน
มุ่งเน้นตลาดบนและลักเซอรี่: เจาะตลาดกลุ่มที่มีกำลังซื้อจริง และมีความต้องการซื้ออย่างแท้จริง
บริหารขนาดโครงการและต้นทุนอย่างรอบคอบ: ควบคุมขนาดของโครงการและอัตราการลงทุนให้อยู่ในระดับที่เหมาะสมกับสภาวะตลาด
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: การจัดการสภาพคล่องและกระแสเงินสดเป็นหัวใจสำคัญในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ติดตามนโยบายรัฐบาลอย่างใกล้ชิด: เตรียมพร้อมปรับกลยุทธ์ให้มีความยืดหยุ่นตามการเปลี่ยนแปลงของนโยบายภาครัฐ
ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ กำลังก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ที่ขับเคลื่อนด้วยกำลังซื้อระดับสูง ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัว เข้าใจความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย และบริหารจัดการความเสี่ยงได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าโอกาสจากการเปลี่ยนแปลงนี้ และเติบโตอย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทายที่รออยู่
