ก้าวข้ามวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: AI, ความยั่งยืน และการปลดล็อกสินเชื่อคือทางออก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดนี้มาหลายครั้ง แต่ในปี 2568 ที่กำลังจะผ่านพ้นไปนี้ ถือเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างยิ่ง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญแรงกดดันรอบด้าน ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว การแข่งขันที่ดุเดือด และที่สำคัญที่สุดคือ การเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ยากลำบากขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้บริโภคกลุ่มกำลังซื้อระดับกลางและล่าง
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ผมมองเห็นโอกาสในการพลิกฟื้นภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 โดยมีปัจจัยสำคัญสองประการที่จะเข้ามามีบทบาทพลิกโฉมวงการ นั่นคือ การนำเทคโนโลยีปัญญาประดิษฐ์ (AI) มาใช้ในการดำเนินงานอย่างเต็มรูปแบบ และ การผลักดันนโยบายที่มุ่งเน้นความยั่งยืนควบคู่ไปกับการแก้ไขปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัย
AI Marketing: อาวุธลับสู่ประสิทธิภาพและการเพิ่มส่วนแบ่งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในปี 2569 แนวคิด “Martech 2026: AI driven automation and scaling” ที่ได้มีการพูดคุยกันในงานสัมมนาของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร จะไม่ใช่แค่แนวคิดอีกต่อไป แต่จะกลายเป็นกลยุทธ์หลักที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องนำมาปรับใช้ สุนทร สถาพร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้เน้นย้ำถึงความสำคัญของการนำ AI มาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการทำการตลาดอย่างมาก
ปัจจุบัน ต้นทุนการหาลูกค้า (Cost Per Lead) ในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าระดับบน อาจสูงถึงหลักหมื่นบาทต่อราย ส่วนกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-บน บ้านราคา 5 ล้านบาท ต้นทุนอยู่ที่ 3,000-5,000 บาท ซึ่งการแข่งขันที่รุนแรงทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งปรับลดต้นทุนเหล่านี้ให้มีประสิทธิภาพและตรงกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น การใช้ AI เข้ามาวิเคราะห์พฤติกรรมและความต้องการของลูกค้าแต่ละราย (Personal Live Target) จะช่วยให้การสื่อสารและการนำเสนอโครงการมีความแม่นยำสูงขึ้น ลดการสูญเสียทรัพยากรไปกับการทำการตลาดที่ไม่ได้ผล
จากเดิมที่ผู้พัฒนาโครงการใช้จ่ายงบประมาณการตลาดประมาณ 5% ของมูลค่าโครงการ โดยแบ่งเป็น 3% สำหรับการตลาด (ออนไลน์ 60% และออฟไลน์ 40%) และ 2% สำหรับกิจกรรมส่งเสริมการขาย เมื่อแบรนด์ใหญ่ๆ เริ่มปรับลดงบการตลาดลงเหลือ 4% นั่นหมายถึงการเพิ่มส่วนแบ่งกำไร (Margin) ได้ถึง 1% ทันที หากยังสามารถขายโครงการได้ในราคาเดิม การใช้ AI เข้ามาช่วยบริหารจัดการแคมเปญการตลาด การวิเคราะห์ข้อมูลลูกค้า และการคาดการณ์แนวโน้มความต้องการ จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการใช้จ่ายงบประมาณเหล่านี้ได้อย่างมหาศาล
นอกจากนี้ AI ยังมีบทบาทสำคัญในการปรับปรุงกระบวนการภายในอื่นๆ ตั้งแต่การจัดการฐานข้อมูลลูกค้าด้วยระบบ CRM (Customer Relationship Management) ที่มีความแม่นยำและรวดเร็วกว่า Excel แบบเดิม ไปจนถึงการนำระบบ BIM (Building Information Modeling) มาใช้ในการบริหารจัดการโครงการก่อสร้างตั้งแต่ต้นน้ำจนถึงปลายน้ำ ช่วยในการบริหารจัดการพลังงานและลด Carbon Footprint ซึ่งทั้งหมดนี้คือการนำ “AI for Construction” มาใช้จริงในปี 2569
Advancing Sustainable Housing: ก้าวสู่บ้านแห่งอนาคตเพื่อคนไทย
ในขณะเดียวกัน ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังก้าวไปสู่ทิศทางที่ยั่งยืนมากขึ้นภายใต้ธีม “Advancing Sustainable Housing for Thailand’s Future HBA 2026 Sustainable Development In Action” โดยมุ่งเน้นสองประเด็นหลัก:
Low Carbon Living: การออกแบบบ้านที่เน้นการประหยัดพลังงานอย่างยั่งยืน ไม่ว่าจะเป็นการออกแบบ Passive Design ที่คำนึงถึงทิศทางลม แสงแดด และการเลือกใช้วัสดุที่ช่วยประหยัดพลังงาน รวมถึง Active Design ที่นำเทคโนโลยี Smart Home มาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพการใช้พลังงาน เป้าหมายคือการสร้างบ้านที่อยู่อาศัยแล้วประหยัดค่าใช้จ่าย สะดวกสบาย สุขภาพดีขึ้น และปลอดภัยจากภัยพิบัติ
บ้านประหยัดไฟ และการจัดการขยะ (Waste Management): ความร่วมมือระหว่างสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรและกรุงเทพมหานคร (กทม.) ในการรณรงค์ให้ลูกบ้านแยกขยะเอง จะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการเก็บขยะ ซึ่ง กทม. ได้ปรับขึ้นอัตราใหม่แล้ว การแยกขยะอย่างถูกวิธีจะส่งผลดีต่อสิ่งแวดล้อม ลดปริมาณขยะในเมือง และยังช่วยลดความเสี่ยงจากปัญหาน้ำท่วมและระบบท่อระบายน้ำอุดตัน
แนวคิด “เมืองฟองน้ำ” (Sponge City) ที่นำมาปรับใช้กับการพัฒนาเมือง โดยเฉพาะการออกแบบถนนและพื้นผิวที่สามารถซึมซับน้ำได้ จะช่วยลดปัญหาน้ำท่วมขังในเขตเมืองได้อย่างมีประสิทธิภาพ การกำหนดผังเมืองให้สอดคล้องกับธรรมชาติ โดยเฉพาะพื้นที่ที่ผังเมืองกำหนดให้เป็นทางน้ำไหลผ่าน (Floodway) ควรมีการปรับลดค่า FAR (Floor Area Ratio) และความหนาแน่นของการพัฒนา เพื่อลดความเสี่ยงน้ำท่วมในพื้นที่อยู่อาศัย
ตัวอย่างที่น่าสนใจคือโมเดล “บางแก้วโมเดล” ในจังหวัดสมุทรปราการ ที่กำลังศึกษาแนวทางการพัฒนาเป็น Smart City ซึ่งรวมถึงระบบเตือนภัยน้ำท่วม และการจัดการความเสี่ยงจากภัยพิบัติที่อาจเกิดขึ้นจากภาคอุตสาหกรรม การพัฒนา Smart City จะต้องคำนึงถึงบริบทและภัยคุกคามเฉพาะของแต่ละพื้นที่ เพื่อสร้างเมืองที่ปลอดภัยและน่าอยู่สำหรับคนในท้องถิ่น
ปลดล็อกสินเชื่อบ้าน: ทางรอดเร่งด่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่าการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย ล่าสุดจาก 1.50% เป็น 1.25% จะถือเป็นข่าวดีสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ เพราะช่วยลดภาระต้นทุนให้กับทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภค แต่ปัจจัยที่กดดันตลาดอย่างหนักหน่วงที่สุดในขณะนี้ คือ การที่ธนาคารพาณิชย์มีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (NPL) สูงขึ้นอย่างที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มียอดกู้ไม่ผ่านสูงถึง 60% ซึ่งหมายความว่า ประชาชนจำนวนมากไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อในการซื้อบ้านได้
จากสถานการณ์ดังกล่าว 3 สมาคมหลัก ประกอบด้วย สมาคมอาคารชุดไทย, สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้เสนอแนวทางแก้ไขปัญหาสินเชื่อเร่งด่วน 2 มาตรการสำคัญ ที่จำเป็นต้องผลักดันให้รัฐบาลใหม่พิจารณา:
การรวมหนี้ (Consolidate Debt): ปัจจุบันประชาชนจำนวนมากมีภาระหนี้สินจากบัตรเครดิตและสินเชื่อรถยนต์ ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยสูงถึง 17-18% การนำที่อยู่อาศัยมาใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเพื่อรวมหนี้สินเหล่านี้ จะช่วยลดภาระดอกเบี้ยของผู้กู้ลงได้อย่างมหาศาลถึง 2-3 เท่าตัว เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่ที่ประมาณ 6-7% เท่านั้น ซึ่งจะช่วยให้ผู้บริโภคมีสภาพคล่องทางการเงินที่ดีขึ้น
การประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance): สำหรับผู้กู้ซื้อบ้านใหม่ที่ขาดเงินดาวน์ 10-20% และทำให้ไม่สามารถผ่านการอนุมัติสินเชื่อได้ การมีกลไกการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ Mortgage Insurance (คล้ายกับการค้ำประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมโดย บสย.) จะช่วยลดความเสี่ยงให้กับสถาบันการเงิน และเปิดโอกาสให้ผู้ที่ขาดเงินดาวน์สามารถเข้าถึงสินเชื่อบ้านได้ง่ายขึ้น
การแก้ไขปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งยวดต่อการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ว่าต้นทุนการเงินจะต่ำลงเพียงใด หากธนาคารยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็จะไม่สามารถกลับมาเติบโตได้อย่างที่ควรจะเป็น
มองไปข้างหน้า: อสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569
ในปี 2569 ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยมีแนวโน้มที่จะผ่านพ้นจุดต่ำสุดของปี 2568 มาได้ โดยมีปัจจัยบวกจากการปรับลดอัตราดอกเบี้ย การนำเทคโนโลยี AI มาใช้เพิ่มประสิทธิภาพ และการมุ่งเน้นความยั่งยืน อย่างไรก็ตาม การแก้ไขปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงเป็นโจทย์สำคัญที่ต้องเร่งดำเนินการ หากสามารถปลดล็อกปัญหานี้ได้ ผมเชื่อมั่นว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจะสามารถกลับมาเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง และสร้างผลกระทบเชิงบวกต่อเศรษฐกิจไทยโดยรวม
หากคุณคือหนึ่งในผู้ประกอบการในวงการอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้บริโภคที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือที่อยู่อาศัย ผมขอเชิญชวนให้ท่านศึกษาและทำความเข้าใจเกี่ยวกับเทรนด์ใหม่ๆ เหล่านี้ และเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่กำลังจะมาถึงในปี 2569 อย่ารอช้าที่จะปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลง เพื่อก้าวสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่.
